投資報酬率迷思：不能只看總報酬，要換算成年化報酬率
友人說，他親戚早年在美國東岸買了一間房子，
當年買的時候40萬美元，現在已經漲到120萬美元，
價格翻3倍，賺80萬美元。
看起來很多？是個成功的投資對嗎？
我問他，他親戚是哪時候買的，他說大概是1995年，
1995到撰文當下2023年，是28年的投資時間，
28年從40萬美元，上漲到120萬美元，用年化報酬率來算，大約是4%。
相較之下，
4%年化報酬率，聽起來就沒有翻3倍、從40萬到120萬那麼厲害了對嗎？
畢竟相同時期，美國公債(中期)也同樣有 4.6%左右的年化報酬，美國股市則是有約10%的年化報酬。
不確定他們當年是否有貸款，有使用槓桿的話，實際資金報酬會更高，
當然，這些年使用下來，從機會成本角度來看，也幫他們省下了租金，這其實可以算是隱藏的收益。
不過考慮到美國不動產稅，以及老房子維護成本也不低，
如果真的賣掉的話，也需要支付仲介費用等等成本，
因此加加減減計算後，實際報酬是如何，其實也不好說。
總結：不要只看總報酬，要看年化報酬率 – 時間成本也要納入考慮
1. 投資不能只看總報酬賺多少，記得要換算成年化報酬率
時間是個很重要的影響因素，有些投資的表現，其實並沒有你想像中那麼好。
2. 投資成果的好壞，要跟其他投資機會做比較
當然，比較的最好是風險類似的標的，而不是單純看報酬高低好壞。
3. 不同投資，可能存在隱藏成本，有些則是有隱藏的利得，表面上的買賣價格並非全貌
完整考慮評估這些成本利得後，才是真正的投資報酬。
希望這些思考能讓你有收穫囉。
市場先生 2023.07 原文撰寫於 Mr. Market 市場先生 FB ETF社團
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