租屋族必看》資深租屋族教你:在外租房要注意什麼?如何挑選到好的房子及房東?

租屋族必看》資深租屋族教你:在外租房要注意什麼?如何挑選到好的房子及房東?不管是在外地求學或工作,相信很多人都有租房子的經驗,
每次要找房子都是個折磨人的過程,花時間也花體力。

到底怎麼樣可以輕鬆找到好房不吃虧呢?

這篇文章市場先生訪談了在租屋公司服務了超過10年的王先生,

他自己本身也有10多年的租屋經驗,他用多年自己找房子、幫房東出租帶看的經驗告訴你,
要如何篩選房子並保障租客的權益。

Q:出租訊息可以到哪邊尋找呢?

傳統的方式是直接到想租屋的地點附近看有沒有貼「出租」的廣告,
直接打電話過去問,但這是比較沒有效率的方式,
現在大多是用網路搜尋,一般租屋網如591、好房網、崔媽媽基金會、各大房仲網或社群平台如PTT、Dcard、FB租屋社團都有很多資訊。

租屋前可以先設定好自己想租的區域、大小、格局、預算等,
然後用有條件的方式搜尋比較精準,例如搜尋板橋捷運附近2房1廳1衛,預算2萬元。
另外在社群平台上也可以主動發「求租文」,
把自己想租屋的條件跟預算盡量詳細描述並做房客自我介紹,
就會有許多符合條件的房東主動聯繫你。

在搜尋出租訊息時可以留意該房源是房東自租還是委託仲介出租,通常透過仲介的話,
成交後房客通常需要付半個月的租金當仲介費。

若是找房時間緊急或是比較難找的房屋類型,且希望房源較有保障的,
就可考慮直接找仲介媒合,可省去許多時間跟麻煩。

社群媒體FB上面的求租文範例:

社群媒體FB上面的求租文範例

Q:搜尋出租訊息時,有沒有什麼祕訣能更快找到好房子?

好的物件在市場上都是被秒殺的,因此在搜尋房源時,一定要很勤快,
在多個平台都搜尋,一天搜尋好幾次,優先搜尋「最新刊登」的,
裡面有優質房源的機率會比較高。

搜尋到符合條件的房子後,就要馬上聯繫房東,這邊有個小秘訣,
可以幫助你優先被房東挑選,就是聯絡房東時有禮貌且做完整的自我介紹,
包含你們幾個人要住、目前職業、打算住多久並表明自己愛乾淨會珍惜房屋等,
因為這個大部分的房客都不會做,如果房東同時接到好幾個詢問,
會優先挑這種有自介的房客帶看,且多數房東更願意給優質房客租金上的優惠。

看屋前一定要確認房東刊登的租屋條件,包含房屋大小、格局、租金、水電瓦斯、
管理費、網路費、傢俱家電是否包含等等,另一定要看過照片確定房子狀態是自己喜歡的,
以免浪費時間去看不符合自己需求的房子。跟房東要到地址後,
也可以上google街景先看房子外觀及附近實際的環境等,
例如看到房子旁有高壓電塔不能接受,那根本就不用花時間去看房,
約看時間最好約白天,可以看到房子的採光,有空時晚上再去附近繞繞看晚上的狀況。

市場先生自己的租屋經驗:
假如你是第一次在外租屋,只要去看個5~6間租屋,你就能釐清自己的需求以及區分出好壞,包含地點、坪數、價格、採光、設施、隔音等等。
在台灣對租客來說,大概只有台北市租屋比較有挑戰的,因為台北的好物件出租真的是秒殺。我自己以前租房經驗,較多是從591租屋網上看,好物件(房子條件好、價格合理)通常一上架當天就被租走,當看到不錯的資訊打電話去詢問時常常已被租走。而我自己曾經租到的房子,也都是房東把資訊上架後,當天第一位看屋,然後直接就下訂。
如果你是從外地要來台北找租屋,第一次找會比較辛苦一點,但在非台北地區,租屋的人流就沒有這麼大,可以慢慢找合適的房子。

Q:看房時有什麼需要注意的?

看房時提醒以下幾點重要事項:

1. 提前半小時抵達:

提前抵達的好處是可以避免突發狀況而遲到,且可以先在房屋附近進行實際訪查,
看看周邊環境跟生活機能是否喜歡,膽子夠大的話,
如果在門口遇到有住同一棟的住戶進出,可以表明自己身份,
上前詢問住在這房子的優缺點是什麼,通常可以得到最真實的答案。

2. 找人陪同:

為了安全起見,看屋時避免獨自一人去看,
最好是未來要住在一起的人都去看,喜歡的話可以當場做決定。

3. 觀察公共區域:

公共區域如樓梯、走廊、垃圾回收處等也是看房重點,可看出該大樓或公寓居民的素質,
如果公共區域雜亂或有異味的,可以盡量避免。
另也可以詢問房東是否有提供機車位,有些大樓會有免費的機車位。

4. 仔細查看房屋細節:

進屋後要打開你的五官,除了看,還要聽、聞,仔細看房屋細節如牆壁是否有壁癌或發霉、
房間或浴室是否有對外窗、打開水龍頭看排水是否順暢等。
聽的部分要聽是否有樓上樓下或外面傳來的噪音、房間之間的隔音如何等。
聞的部分要聞房子的氣味,是否有異味或煙味,
大樓的房子在浴室最容易有煙味,因為管線都是通的。

5. 多跟房東聊天:

聊天的內容可以包含這房子為什麼出租、之前有多少房客住過、房東的職業、
未來房屋是否可能收回等等。多聊天的好處是可以更瞭解房東,
避免遇到惡房東,也可以藉此探聽房子更多的訊息。

6. 身上帶證件及少許現金:

萬一看了很喜歡想要立即下訂時,可以提供證件給房東確認身份,且可以先支付訂金。
前面有提到,好的房源通常很搶手,看了喜歡可以考慮直接下訂,
但是付了訂金後如果反悔,訂金是拿不回來的,因此下訂前也務必三思。

付訂金前要確認房東身份,可要求看戶籍謄本確認是屋主本人出租,
以免遇到假房東或二房東。付了訂金後一定要跟房東索取收據,
並確認訂金在簽約後是會退還的,收據上需載明日期、房客姓名、訂金金額、租金、
簽約日期、起租日期、房東簽名等,以保障雙方權益。

Q:簽約時需要注意什麼?

合約通常由房東提供,最好在簽約前請房東先提供電子檔審閱,可以先仔細閱讀。

簽約時要先確認雙方身份,所以彼此都要準備身分證影本供對方留存,
而房客可以要求看房屋的戶籍謄本,確認房子是房東本人出租的,
如果是代理人出租需要請對方出示委託書。

接著就是仔細確認合約約定的細節,包含租金、押金、水電瓦斯費、管理費、網路第四台費用、家俱家電清單等。

法律規定押金上限是2個月,一般房東是收2個月,也有比較佛心的房東會收1個月,
通常在簽約時就要全額繳交,最後要跟房東確認傢俱家電壞了找誰修繕、金額誰負責等。

Q:租屋合約需要公證嗎?費用誰該支付?

租約公證對房東跟房客都有好處,其實一般的租屋契約就具有法律效力,
但是公證的好處是,代表這個契約已經被法院認可了,一旦任何一方有違約行為,
不需要經過法院冗長程序,只要出示證據,就可以直接執行。

例如房客搬走時遇到房東不退還押金,可以直接向法院申請強制執行。

租約公證可到法院或是民間公證人,公證費用以要公證的金額計算,
金額愈高公證費愈高,一般費用在幾千元不等。

公證費用並沒有明文規定應該由誰繳交,一般是由房東與房客自行議定之。
若房東有主動提要公證合約,那麼可以同意,但是公證費商請房東負責。

Q:租客可以在租屋處設籍嗎?

依法律規定,房東是不能限制房客設籍的,但是為了尊重房東,
若要設籍最好在租屋前就告知,以免租屋後才告知房東,但房東不同意,引起雙方爭議。

這邊要提醒的是,大多數房東其實是擔心讓房客設籍後會被查稅,
但設籍並不等於報稅,原則上國稅局在查稅時,通常是藉由法院公證、房客報稅、申請租屋補助、經人檢舉等管道取得資料,而非以有設籍認定。

Q:租客可以將房租報稅或申請租屋補助嗎?

同上,依法律規定,房東是不能限制房客報稅或申請補助的,
也不能要求房客要負擔房東因出租多出來的稅金,但若要報稅最好租屋前就取得房東同意,
以免房東不開心,在租屋後處處刁難或合約到期漲房租。

Q:租到凶宅、海砂屋怎麼辦?

2019年上路的租屋新制有規定,凶宅或海砂屋等問題房,出租前一定要先告知,
否則最高可開罰30萬元。為避免租到問題房,房客租屋前除了再三跟房東確認,
另外也可以向鄰居或管理員打聽房子的狀況。

若不幸真的租到凶宅或海砂屋,是可以跟房東要求退租並退還押金的,
若房東不同意且你擁有證據,那麼可以去檢舉不良房東。

Q:萬一遇到租屋糾紛不知如何處理時怎麼辦?

如果不幸遇到租屋糾紛,但是不知道怎麼處理,可以上「崔媽媽基金會」網站預約諮詢。
「崔媽媽基金會」從1994年以來提供免費租賃法律服務,
遇到問題可以上網點選線上諮詢登記,會有律師志工於14個工作天內以電話回覆。

此外,如果有熟識的房仲或律師朋友,也可以優先諮詢他們。

看了以上的分享,是不是更了解租房屋要注意的事情呢?

那如果是想把房屋租給別人,又該注意什麼呢?可以參考底下這篇文章:
新手房東懶人包》資深房東教你:房屋如何出租?怎麼簽約?出租注意事項介紹

專欄作者:牟均俞 主編:市場先生

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