新手房東懶人包》資深房東教你:房屋如何出租?怎麼簽約?出租注意事項介紹

新手房東懶人包》資深房東教你:房屋如何出租?怎麼簽約?出租注意事項介紹

當包租公或包租婆是很多人的夢想,每個月不用做什麼事就固定會有租金匯到帳戶來,
不管是投資收租或是家裡有空房出租,每個人或多或少都有機會當房東,
然而當房東到底要注意什麼呢?

這篇文章市場先生團隊訪問了名下有3間房子在出租的吳小姐,
用她多年實際的出租經驗告訴你,如何輕鬆當個好房東。

Q:您都是怎麼出租房屋的呢?是透過自己租還是仲介租?

A:我有三間房子,二間在台北,一間在台中,因為我人住台北,
台北的房子我是自己出租,台中的房子因為無法親自帶看,我都是透過仲介租。
透過仲介的好處是方便省時,甚至連簽約都不用到場,但是需要支付一個月的租金當作仲介費。

Q:您自己是透過什麼平台找到房客的呢?

我自己最常用的兩個平台是「591租屋網」跟「批踢踢的租屋版」:

1. 591租屋網:

是全台灣流量最大的租屋網,其他租屋網跟它的流量差很多,
但在上面刊登租屋廣告是要付費的,像我最近買的是一個月330元的方案,
上面競爭很激烈,因此有時也要再付費買廣告,像是買行動裝置置頂方案一個月660元,
相當於刊登一個月含廣告是台幣990元。591的流量很大,App介面也方便好用。

2. 批踢踢的租屋版:

批踢踢則是另外一個我很推薦的網站,
因為我從以前學生時代租屋都在上面看,因此就用習慣到現在。
上面的租屋版有三個:Rent_apart(整層住家出租)、Rent_tao(套房出租)、Rent_ya(雅房出租),
因為已經分類好,使用上很方便,只要有批踢踢帳號,
每個人都可以直接按照發文格式在版上刊登出租文,不需要任何廣告費。
批踢踢的流量也算大,好的房子通常在上面也很快能租出去,且依個人經驗,
批踢踢的房客素質比較一致,畢竟批踢踢帳號多是念大學時申請的,
會上批踢踢的人至少有一定的教育程度,591來的房客職業就比較五花八門,需要比較用心篩選。

3. 租屋社團:

現在FB也有很多地方的租屋社團,只要搜尋「租屋」就找得到,可以免費在裡面PO文章,
我個人實際的經驗是因為裡面文章很多,但FB社團是按照文章熱門程度排序,
因此除非房屋很吸引人,不然文章很容易被淹沒,且上面的人素質也比較雜亂,
有很多假帳號,常常收到奇怪的私訊但卻不是真的要來看。

Q:您出租時怎麼決定租金的呢?

租金的決定主要看市場行情,跟房屋價值沒有太大關係,
因此出租前我會先上591跟批踢踢搜尋跟我條件差不多的房子,
例如新莊三房二廳、30坪電梯大樓、有附傢俱家電,看看別人都租多少,
然後就會出現自己覺得合理的價位。

每個條件不同都會影響租金,例如同樣坪數,電梯大樓會比公寓貴,有附傢俱會比空屋貴,
靠近捷運站會比沒有捷運站的貴,裝潢好看的會比裝潢簡陋的貴,
同樣是公寓,低樓層會比頂樓或頂加貴(因為大家不喜歡爬太多樓梯)。

在計算租金時,也要考慮是否有包含管理費、清潔費、網路第四台等,
把整體的費用加起來一起做比較,決定的價格設想自己都願意租這樣的房子別人才會願意租。

Q:出租房屋的流程是什麼呢?

出租房屋流程很簡單,分為刊登廣告、帶看、簽約、交屋,
我分別提醒一下每個流程要注意的重點。

1. 刊登廣告:

可以優先選擇免付費的批踢踢,若自己沒有帳號可以請朋友代PO,
現在批踢踢已經不開放新帳號的申請,若還是沒租出去再刊登591。
刊登時照片很重要,最好拍出乾淨、明亮的感覺,不要把房屋雜亂的樣貌拍進去,
照片提供愈多愈好,591大概可放15張

除照片外,文字敘述將房屋情況寫的愈詳細愈好,可以更加吸引對的房客,減少溝通時間。
例如:共有三間房間,其中一間是和室,可放雙人床墊,
另外兩間一間是雙人房、一間是單人房,三間都有對外窗。
此外,也可以盡量將房屋的優勢發揮,包含附近的生活機能,
例如:距離景安捷運站走路只要5分鐘,附近走路1分鐘有黃昏市場,
樓下就有全聯跟7-11,生活機能便利。
最後,也可簡介房東的背景讓房客更放心,畢竟房客也怕遇到惡房東,
廣告最後可以留下自己的手機號碼跟Line,方便租客聯絡。

2. 帶看:

帶看除了是租客挑房子,很重要的也是房東在挑房客,因此從租客聯絡的那一刻起,
我就會注意租客溝通時的禮貌,另外我在Line或電話上會先詢問租客的背景,
是家庭還是合租?成員有哪些?職業是什麼?是否有抽菸養寵物等?
若是覺得不合適的,電話上就會委婉拒絕,以免浪費時間帶看。
若有約好帶看,我會請對方當天帶身份證及識別證或名片,以便他要直接下訂時可以確認身份。
帶看時除了介紹房屋內部,也可介紹一下周邊環境跟交通等,
當天若租客馬上有意願承租且雙方對租金有共識,
那麽即可當場簽約或是先收訂金再另約時間簽約,訂金通常是收個誠意,
幾千元或一萬元都可以,之後再從房租扣掉,收了訂金後可用一張紙寫個收據給租客,
內容包含日期、房客姓名、租金、入住日、簽約日、訂金金額、房東簽名等。

3. 簽約:

在帶看前就可以先將合約準備好,一式兩份,合約可以直接去書局買制式的2本25元,
或是直接上行政院全球資訊網下載房屋租賃契約書範本列印下來就可以用。
簽約時比較重要的是要先確認對方身份,所以雙方都要準備身分證影本供對方留存,
房東可以要求房客再附上名片及保證人資訊,房客也可以要求看房屋的戶籍謄本,
確認房子是房東本人出租的,如果是代理人出租需要出示委託書。
接著就是約定租金、押金之金額及繳交時間、水電瓦斯管理費的繳交及提供的傢俱家電清單等。
租金一般約定每月1日前繳交當月份租金,押金一般收2個月,於簽約時繳交,
水電瓦斯管理費就看房東怎麼收,是依度數收還是依實際帳單繳納,在合約上都要載明。

另外我覺得比較重要的是房東可以自備一張傢俱家電清單,方便交屋時使用,
上面也可以載明東西壞了時由誰負責修繕(如下附檔),
一般來說,使用上會有耗損的電器,如電視、冷氣等,壞了都是由房東負責修繕,
但若是其他固定的傢俱如桌椅、窗簾有人為損害,就是由房客負責。

房東提供之家具清單表格下載(word檔 雲端硬碟連結,右上角可點選下載)

4. 交屋:

簽約完後即可當場或另約時間交屋,交屋最重要的是清點房東所提供的設備,
並確認其功能,以免未來發生爭議。交屋時除了給房客鑰匙、感應器等,
也可帶房客認識環境,例如認識丟垃圾的地方、認識管理員等,
當一個貼心的好房東,房客也會比較善待你的房子喔。

Q:出租房屋時,還有沒有其他要注意的事項?

以下幾點是我覺得可以特別提醒大家的:

1. 慎選房客:

房客素質會影響房東後續的困擾,如果房客素質不佳,有可能出租時遭到鄰居抱怨、
或是毀壞電器常要修繕、甚至搬走時可能要讓房東再花一大筆錢修繕跟清潔。
我自己在篩選房客首先會看職業,以有固定收入的優先,
居住人口愈單純愈好(我比較喜歡租給家庭勝於合租的),然後我會很在意他的禮貌,
因為我相信有禮貌的人會比較愛護別人的房子,
如果打電話來口氣就不是很客氣的,通常我不會約帶看。
為了保持房子的乾淨整潔,我也不接受抽菸的(當然這看個人選擇),
然後在合約上我會寫不同意轉租或分租,以確保親眼見到的房客就是未來的房客。

2. 報稅及設籍:

根據法律規定,房租的收入也要納入個人所得稅申報,很多房東為了避稅,
會不准房客報稅及設籍,甚至私底下簽私約,但是這都是違法的。

法令規定房客有權利報稅及設籍,若房東在合約上或是任何文字溝通上有載明不可報稅設籍,
房客都是可以檢舉房東的,一旦被追查逃漏稅,會追溯5年,房東將損失慘重,因此不可不謹慎。

3. 租約公證:

很多房東都不知道什麼叫租約公證,或是不願意多花錢去公證,其實租約公證對房東跟房客都有很多好處。
一般的租屋契約就具有法律效力,但是公證的好處是,代表這個契約已經被法院認可了,
一旦任何一方有違約行為,不需要經過法院冗長程序,只要出示證據,就可以直接執行。

例如房東如果遇到房客租約到期不繳房租也不搬走,
如果走一般訴訟流程可能要拖半年一年以上,會浪費很多房租收入。
但若租約有公證,可以立即請法院強制執行,請房客搬走,節省很多時間。

租約公證可到法院或是民間公證人辦理,公證費用以要公證的金額計算,
金額愈高,公證費愈高,一般在幾千元不等。
公證費用並沒有明文規定應該由誰繳交,一般是由房東與房客自行議定之。

Q:您覺得當房東最大的難處在哪裡?

其實我覺得當房東並不困難,最重要的還是要找到好的房客。

我認為人與人之間是互相的,只要房東對房客好,出租前不隱瞞房屋缺點,
並在房客需要協助時及時處理,那麼房客也會對房東好,珍惜房東的房子。

我遇過一個房客,對房子的要求比較高,在搬入時問我浴室水壓不夠大,
可否幫他加裝一個加壓馬達,我二話不說花了五千多元幫他裝,
後來這個房客居然自費把我的房屋全部重新粉刷(有事先徵求我的同意),
然後東西壞了也會主動修繕再拿收據跟我報帳,還Line跟我說他覺得我是他遇過最好的房東,
我想當一個好房東遇到好的房客,也是會有意外的收穫!

Q:萬一遇到租屋糾紛不知如何處理時怎麼辦?

如果不幸遇到租屋糾紛,但是不知道怎麼處理,可以上「崔媽媽基金會」網站預約諮詢。
「崔媽媽基金會」從1994年以來提供免費租賃法律服務,
遇到問題可以上網點選線上諮詢登記,會有律師志工於14個工作天內以電話回覆。
此外,如果有熟識的房仲或律師朋友,也可以優先諮詢他們。

看了以上的分享,是不是更了解出租房屋的懶人包呢?

那如果是租屋族又該注意什麼呢?可以參考底下這篇文章:
租屋族必看》資深租屋族教你:在外租房要注意什麼?如何挑選到好的房子及房東?

專欄作者:牟均俞 主編:市場先生

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