REITs是什麼？值得投資嗎？最完整的REITs教學懶人包

最後更新：2023-09-13

REITs中文名稱是「不動產投資信託」，讓投資人可以用小資金投資不動產，
這篇文章市場先生要和大家介紹REITs的基本知識，以及怎麼買進？包含台股、美股、ETF、基金的買進交易方式，

本文提到所有投資標的皆為教學案例使用，不代表任何形式投資建議，投資之前務必自行研究判斷。

REITs是什麼？

REITs(英文: Real Estate Investment Trust)，中文叫做「不動產投資信託」，以下簡稱REITs，
顧名思義就是投資不動產，讓投資人也可以用小錢投資不動產。

簡單來說，這是一個不動產證券化的商品，將辦公大樓、商場這些不動產的投資切割成股份，
讓一般資金不多的人，也能透過持有股份的方式投資不動產。

而 REITs 的現金流量，其實主要來自租金收入、管理維修費用及承租率等，但要留意的是，不動產並非只有指我們平常談的房地產或商辦，而是包含各種可以有出租收入的土地或建物含其上設備。

因此REITs的收入相較其他投資相對穩定，而在美國甚至規定REITs的當年度90%的收益都需配息給股東；而在在台灣，也規範REITs每年分配利息，因此投資REITs帶著能夠有相對穩定的現金股利收入。

Reits是在投資什麼？

不動產投資信託(REITs)是將不動產證券化，
投資概念：像共同基金，結合大眾資金來投資各種不動產收入
投資標的：主要為商業不動產(辦公大樓、購物中心、倉庫、飯店、量販賣場等等)、通訊基地台、機房等等設施
投資目的：希望能獲得不動產租金收入為主，以及資產增值(但非主要)

不動產證券化商品主要有兩類，不動產資產信託(REAT)、不動產投資信託(REITs)，
本篇以介紹不動產投資信託(REITs)為主。

市場先生補充：

1.不動產「資產」信託(REAT)：
類似債券，雖然有固定收益，但投資門檻較高(至少需數百萬)，主要為大戶法人投資。

2.不動產「投資」信託(REITs)：
類似基金，有固定配息也有資產價值波動的資本利得，投資人只要準備小額資金就能進場。

REITs優點

1. 小資金可投資、流動性佳

REITs將不動產證券化，變成一張張的股票在公開市場交易，
因為投資門檻低，適合小額投資人來投資不動產領域配置資產。
另外因為將不動產分割證券化，買賣變得跟股票一樣方便，
因此更有流動性、易於轉手、交易成本也降低。

2. 收益穩定

REITs的收益來自自租金收入、管理維修費用、承租率等，
美國法令規定REITs必須將當年度至少90%的收益以股利形式分配給股東，
而台灣則是規範REITs信託利益應每年分配，所以投資人每年可強制分配到股息。

3. 有稅賦優惠

美國法令規定REITs必須將當年度90%的收益以股利形式分配給股東，
這樣即不需支付企業所得稅(corp income tax)，
所以有些收入模式為不動產的上市公司會選擇將股票轉變成REIT形式。
台灣則是依據不動產證券化條例，規定REITs的信託利益要每年分配，
而且免徵證券交易稅、投資收益採取6%分離課稅，不併入綜所稅計算所以免徵證所稅。

4. 可作為資產配置的類別之一

REITs的表現許多時候和股票類似，但也和股票略所不同，
例如2001-2002年股市大跌時，REITs依然有正報酬，
但2007-2008年，REITs的下跌波動程度就遠比股市大。
由於具備資產的差異性，因此是許多資產配置會考量的資產之一。

可閱讀：什麼是資產配置？

REITs缺點

1. 不動收益變動風險

REITs是封閉型基金，交易時的成交價格是根據市場實際的買賣價，
若是不動產景氣不好、投資人預期景氣看壞，都會影響REITs價格。
此外美國許多大型的REITs，本身都有債務槓桿在其中，這點也是潛在風險。

2. 要考量管理團隊績效

REITs是將所有權、經營權分離營運，投資人用購買證券的方式來參與不動產投資，
這並不是直接買賣不動產，所以會缺乏對不動產自主處分、經營的權利。
如果REITs的經營者經營不善，也會影響證券價格，這是投資人必須承擔的風險。

3. 淨值波動大

觀察長期的REITs走勢，會發現它在市場恐懼情緒上升時，波動往往變得極大，
表現其實很像是放大槓桿的高收益債，在2007-08年最大跌幅接近75%，遠比股市波動還大，
在配置時，須留意比例不宜過高。

REITs種類有哪些？

REITs作為一種證券化的不動產，可以根據收入來源不同，將REITs再細分為3種類型：

1. 權益型REITs(Equity REITs)：

直接參與不動產的投資與經營，收益來源主要為租金收入，從房屋增值賺取資本利得，經營績效取決於不動產景氣，大部分的REITs都是以這種類型為主。

2. 抵押型REITs(Mortgage REITs)：

抵押型REITs也稱為mREITs，投資於抵押貸款、抵押貸款支持證券(MBS)和相關資產，收益來源是貸款利息或手續費…等，報酬取決於市場利率。

3. 混合型REITs(Hybrid REITs)：

權益型、抵押權型的混合REITs，類似股債平衡的感覺，也就是可直接投資不動產也能投資相關的抵押債券，但投資比例是根據基金經理人依據專業能力來調整。

REITs是投資哪類型的不動產？

值得注意的是，大多數的REITs都屬於權益型REITs。

但是不動產的種類有很多，因此投資時也要了解一下它投資的不動產商品是哪些，

接底下把常見的REITs投資類型整理如下：

1. 資料中心REITs (Data Center REITs)：

大公司會將資料存儲在安全的伺服器上，需要有空間來存放這些伺服器，這類型REITs就是投資於這樣的建物。

2. 醫療保健REITs (Healthcare REITs)：

醫療保健是一個蓬勃發展的行業，因此相關的房地產可以特別注意，這類REITs像是醫院、醫療辦公大樓、老年生活社區、專業護理院…等等。

3. 酒店業REITs (Hospitality REITs)：

酒店業REITs主要是投資於酒店和度假村，甚至也包含投資於酒店物業內的餐館、咖啡館和商店。

4. 工業REITs (Industrial REITs)：

有時也被稱為物流REITs，工業REITs主要是找擁有工廠、倉庫和配送中心，像是亞馬遜(AMZN)這種擁有廣泛供應鏈的大公司，在全國各地經營著許多工廠。

5. 基礎設施REITs (Infrastructure REITs)：

基礎設施REITs是指投資於光纖電纜、無線和電信塔以及能源管道的土地和建築，像是電信業就必須有空間存放電線和電纜，因此這個行業的公司需要這些不動產空間來運作。

6. 辦公室REITs (Office REITs)：

辦公室REITs主要是指辦公大樓，但在COVID-19大流行的期間有許多人開始在家工作，因此這種REITs的績效也受到影響。

7. 住宅REITs (Residential REITs)：

主要是投資於公寓大樓、學生宿舍、套房住宅…等，這種REITs在COVID-19大流行的期間也受到不少的影響。

8. 零售REITs (Retail REITs)：

這種類型的REITs通常會專注在商場、購物中心和租賃或獨立的物業。

9. 自助倉儲REITs (Self-Storage REITs)：

這種類型的REITs資於由個人或公司租用的儲存設施。

10. 林地REITs (Timberland REITs)：

投資於擁有森林的土地，並透過其生產的木材和其他資產賺錢。

11. 多樣化REITs (Diversified REITs)：

並非所有REITs都只專注於一個領域或行業，這類型的REITs會投資於兩種或更多類型的物業，以尋求投資機會，是一種投資組合多樣化的REITs。

12. 專業REITs (Specialty REITS)：

不符合上述類別的REITs，就被稱為專業REITs，被視為特殊型REITs，像是電影院、賭場、農場和戶外廣告(看板、電子標誌…等等)。

13. 抵押型REITs(Mortgage REITs、mREITs)：

投資於抵押貸款、抵押貸款支持證券(MBS)和相關資產，大約有10%的REITs投資屬於抵押型REITs，投資於抵押貸款，而不是房地產本身。最著名(但不一定是最大)的投資是房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac)，它們是政府資助的企業，在二級市場上購買抵押貸款。

REITs怎麼買？

REITs相關商品有REITs、REITs基金(REITs Fund)、REITs ETF

1. 直接買REITs：一檔REITs，代表該檔REITs名下投資標地的部分所有權。
2. REITs基金(REITs Fund)：REITs基金是指投資在多種不同的REITs上。
3. REITs ETF：以分散投資REITs組成的ETF。

以下分別細談投資REITs不同方式差異：

1. 投資美國REITs

美股的REITs選擇類型就很多，規模大且知名的企業的例如：

• AMT美國電塔公司：專門提供通訊電塔出租
• CCI冠城國際公司：提供通訊基地台出租
• PLD普洛斯公司：提供物流類不動產出租

除此之外還有很多，未來市場先生再寫文章分別介紹。

市場先生提示：全球各國都有逐步在發展REITs，
但由於美國的REITs類型更多、標的規模更大、可以更分散的投資，因此談投資REITs時，主要都仍是以美國為主。

透過一般的美股券商，即可買進美國的REITs，
可閱讀：投資美股該選擇哪家券商開戶？

投資上市(櫃)掛牌的 台灣REITs

不同於國外REITs已經發展多年、REITs很多元，台灣國內目前只有7支REITs，
數量很少、類型有限，仍停留在僅有零售型的不動產類別(多是商辦)。

這種投資方式類似在買債券，買來收利息為主。

目前在台灣，富邦、國泰金控把持有的商辦發行一定額度的REITs，公開募集後掛牌上市，掛牌後買賣投資人在盤面上以市價交易，
用一般股票券商即可下單買進台灣的REITs，可閱讀：股票券商開戶優惠推薦

2. 投資REITs基金

類似共同基金，但投資標的物是以國內外的REITs為主，

REITs基金包括國內投信公司核准發行的REITs基金、投信投顧公司代理的海外基金，

一樣是向投資人募集資金來投資全世界不動產標的、相關股票、債券和衍生性商品。

如何找到REITs相關基金？

透過基金投資，通常可以分散投資到某一些特定類型的REITs中，

這些基金名稱中通常會有”不動產“這三個字，搜索關鍵字就能找到。

買基金建議從基金平台買，不要從銀行買，會比較節省費用，可閱讀：最新基金平台開戶手續費優惠推薦

3. 投資REITs ETF

ETF是我覺得一般新手比較推薦入門投資REITs的方式。

主要是投資REITs相關標的組成的ETF，和基金一樣有分散投資的效果。

國內相關標的很少，而國外已經有許多檔相當成熟有規模的ETF。
市場先生整理其中規模較大的常見ETF如下表：

更詳細的REITs ETF風險與投資優缺點介紹，請閱讀：REITs ETF是什麼？Reits ETF推薦怎麼買

REITs ETF要怎麼買？

如果要投資台灣REITs、REITs ETF，可以直接透過股票券商下單就可以買進。
可閱讀：ETF要怎麼買？

如果要投資美股ETF，
可閱讀：投資美股該選擇哪家券商開戶？

投資時要注意，投資單一區域不動產REITs，風險會比投資佈局全球化REITs高，
投資時的考量要以能分散風險、多元化投資方式為主，
所以投資REITs基金或REITs ETF分散投資多元標的，才是較適合的作法。

如果要買美國以外的REITs ETF，可考慮美國最大的網路券商(也是唯一有期貨中文介面的券商)：IB盈透證券

不動產投資信託REITs的報酬/風險如何？

台灣不動產投資信託(REITs)的發展受限於法規限制，
和美國REITs有相當大的差異，

美國REITs是以公司經營的方式、台灣則是以信託方式，管理方式不一樣。

• 美國REITs：
  經理人就是地產管理專家，可以向銀行借款做不動產開發收購，
  資產績效不佳能立即處分、決策快速有效率，能獲得較高的投資報酬率，但因為高槓桿，波動也相當劇烈。
• 台灣REITs：
  用信託方式，受託機構為銀行信託部門，管理費固定所以不會任意調整租約，
  好處是投資人能有穩定殖利率，但不會像國外REITs為了獲得更高報酬率而積極操作(使用高債務槓桿)。
  台灣不動產投資信託(REITs)的投資收益來自租金收入，
  但台灣商辦租金收益較低，也是較不受投資人青睞的原因。

市場先生提示：基本上台灣的REITs和美國REITs，就是兩個物種，台灣的標的並沒有那麼多可以選擇，
學習REITs觀念，應該先以美國的REITs為主，會比較廣泛與完整。

REITs歷年指數報酬績效走勢表現

觀察過去2001年以來REITs指數的表現如下圖。

2001-2002年股市大跌時，REITs依然有正報酬。
2007~2008年為美國房市泡沫化，並導致2008年的金融危機，REITs在2007～2008年間績效受到重創，從高點到低點下跌接近75%，
自2009年以來報酬開始上升，雖然REITs在07年以前表現很強，但從2009年以後則是和美國大型股整體表現差不多，
到2020年3月又隨著股市一起大跌。

從這裡就可以了解它的風險/報酬特性，它的特性跟股市類似但也不完全相同，波動性則遠比股市再更大一些。

投資不動產投資信託(REITs)要注意什麼？

1. REITs資產配置：

投資REITs是以穩定收益為前提，
該思考的是如何以現有資產配置、進行中長期佈局，
通常建議一般投資人用ETF會是比較簡單的資產配置方式。

市場先生提示：

在資產配置中，早年(2004以前)的一些投資書籍，會將REITs或不動產產業獨立作為一種資產類型去配置，
在不同的配置策略中，有些會建議配置5%~20%不等的比例在REITs中，原因是它有穩定的現金流，且表現獨立於其他各大產業類別。

但在近年，一方面REITs公司越來越多，REITs已經變成S&P500指數的一個大類別，另一方面近幾年REITs表現與整體股票指數相關度逐漸增加，
因此我認為在資產配置上，REITs已經變成一個可選可不選的類別。

即使你沒有特意去配置REITs，在投資整體大盤指數如S&P500時，仍是會分散投資到一些REITs類公司。只需評估是否要加強這一個資產類別而已。

2. REITs風險報酬特性：

REITs的風險報酬特性其實很像股票，也很像槓桿後的高收益債券，
它的收益大多時候相對穩定、甚至會成長(租金上漲、新的收租來源、增加槓桿)，

理論上收益穩定的資產，價格波動也要相對穩定，
但如果是美股中許多使用高槓桿的REITs，一遇到危機時股價往往也因此有大跌幅。

從前面提到的圖表可以看到，在市場恐慌時REITs是有可能發生劇烈的下跌，
在投資之前務必要先有這種心理準備，從配置的角度，它的比例不適合太高。

至於高槓桿是好是壞，其實見仁見智，
實際上我們自己在買房時也使用了高槓桿(70+%房貸)，
只是因為不會天天去查報價，所以對報酬波動感覺比較不明顯罷了。

3. REITs報酬評估：

評估REITs的獲利時，看每股盈餘EPS，以及本益比這類指標並不適合。
原因是REITs在購置資產時，會對未來盈餘產生大量的折舊與攤銷，這導致盈餘數字容易低估。

一般評估REITs真實租金收入報酬，
看營運現金流量Funds From Operations (FFO)或是調整後營業現金流量(AFFO)會比較適合。

市場先生備註：FFO是專門用來衡量REITs現金流的指標，和財報中的營業現金流(Operating Cash Flow, OCF)很接近，但並不完全一樣。

FFO = 淨利+折舊+攤銷-物業銷售收益
AFFO = FFO +租金增加-資本支出-日常維護費用
營業現金流 = 淨利+折舊+攤提±存貨、應收、應付帳款之調整

簡單來說，
由於淨利這個數字，一般已經扣除折舊和攤銷，此外一般會計規則也沒有辦法呈現資產增值狀況，因此在FFO需要將折舊攤提加回去，
另外只盡可能考慮常態的租金收入，因此物業售出有利得就需要扣除。至於AFFO也是類似概念，只是讓他更貼近實際常態營運狀況。
FFO數字都必須在個別財報上的附注才找的到，一般有整理過的資料通常要在付費網站上才有。

4. REITs價值評估：

評估REITs的價值時，一般認為用資產價值(NAV)計算是較好的指標，
計算出資產價值後，除以流通在外股數，可得到REITs每股價格，
用來對照市場目前價格，能評估出REITs的價值。

在投資時評估股價要留意折價/溢價是否有過大的問題。

5. REITs分析方式：

投資策略中的兩種主要分析模式：由下而上分析、由上而下分析，
如果用在分析REITs上，
其中由上而下考慮的因素包括人口和就業成長、產業發顫，
而由下而上考慮的則包括租金收入和營運資金，
如果想單買REITs標的，需慎選投資標的、管理機構、收益來源、合約年限、更新成本等等，來評估收益分配是否穩定。
也要考量不動產管理團隊的經營能力、不動產標的是否多元才能風散風險。

快速重點整理：REITs是什麼？

市場先生認為REITs是個值得配置的資產類型之一，至於是否要深入研究則不一定。

1. 不動產投資信託(REITs)是將不動產證券化，讓一般人用小資金也能投資不動產，且流動性佳、交易成本低。

2. 投資REITs的好處是投資門檻低、收益穩定、享有稅賦優惠，但投資時也要注意房產收益變動風險、考量管理團隊績效、股價波動劇烈。

3. 建議一般人想投資REITs，用ETF分散投資即可。有研究或者有特別想追蹤的標的，再使用共同基金或者單買REITs。

4. 留意風險，在資產配置中，它可以是個多樣化的選擇之一，但因為風險也高，通常不宜配置過高比例。

下一篇：投資REITs的ETF清單與介紹

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