REITs是什麼?值得投資嗎?最完整的REITs教學懶人包

最後更新:2022-06-06

reits-是什麼

REITs中文名稱是「不動產投資信託」,讓投資人可以用小資金投資不動產,
這篇文章市場先生要和大家介紹REITs的基本知識,以及怎麼買進?包含台股、美股、ETF、基金的買進交易方式,

本文提到所有投資標的皆為教學案例使用,不代表任何形式投資建議,投資之前務必自行研究判斷。

REITs是什麼?

REITs(Real Estate Investment Trust),中文叫做「不動產投資信託」,以下簡稱REITs,
顧名思義就是投資不動產,讓投資人也可以用小錢投資不動產。

簡單來說,這是一個不動產證券化的商品,將辦公大樓、商場這些不動產的投資切割成股份,
讓一般資金不多的人,也能透過持有股份的方式投資不動產。

而 REITs 的現金流量,其實主要來自租金收入、管理維修費用及承租率等,但要留意的是,不動產並非只有指我們平常談的房地產或商辦,而是包含各種可以有出租收入的土地或建物含其上設備。

因此REITs的收入相較其他投資相對穩定,而在美國甚至規定REITs的當年度90%的收益都需配息給股東;而在在台灣,也規範REITs每年分配利息,因此投資REITs帶著能夠有相對穩定的現金股利收入。

Reits是在投資什麼?

不動產投資信託(REITs)是將不動產證券化,
投資概念:像共同基金,結合大眾資金來投資各種不動產收入
投資標的:主要為商業不動產(辦公大樓、購物中心、倉庫、飯店、量販賣場等等)、通訊基地台、機房等等設施
投資目的:希望能獲得不動產租金收入為主,以及資產增值(但非主要)

不動產證券化商品主要有兩類,不動產資產信託(REAT)不動產投資信託(REITs)
本篇以介紹不動產投資信託(REITs)為主。

不動產資產信託(REAT):
類似債券,雖然有固定收益,但投資門檻較高(至少需數百萬),主要為大戶法人投資。
不動產投資信託(REITs):
類似基金,有固定配息也有資產價值波動的資本利得,投資人只要準備小額資金就能進場。

REITs優點

  1. 小資金可投資、流動性佳:
    REITs將不動產證券化,變成一張張的股票在公開市場交易,
    因為投資門檻低,適合小額投資人來投資不動產領域配置資產。
    另外因為將不動產分割證券化,買賣變得跟股票一樣方便,
    因此更有流動性、易於轉手、交易成本也降低。
  2. 收益穩定:
    REITs的收益來自自租金收入、管理維修費用、承租率等,
    美國法令規定REITs必須將當年度至少90%的收益以股利形式分配給股東,
    而台灣則是規範REITs信託利益應每年分配,所以投資人每年可強制分配到股息。
  3. 享有稅賦優惠:
    美國法令規定REITs必須將當年度90%的收益以股利形式分配給股東,
    這樣即不需支付企業所得稅(corp income tax),
    所以有些收入模式為不動產的上市公司會選擇將股票轉變成REIT形式。
    台灣則是依據不動產證券化條例,規定REITs的信託利益要每年分配,
    而且免徵證券交易稅、投資收益採取6%分離課稅,不併入綜所稅計算所以免徵證所稅。
  4. 作為資產配置的類別之一:
    REITs的表現許多時候和股票類似,但也和股票略所不同,
    例如2001-2002年股市大跌時,REITs依然有正報酬,
    但2007-2008年,REITs的下跌波動程度就遠比股市大。
    由於具備資產的差異性,因此是許多資產配置會考量的資產之一。

可閱讀:什麼是資產配置?

REITs缺點

  1. 不動收益變動風險:
    REITs是封閉型基金,交易時的成交價格是根據市場實際的買賣價,

    若是不動產景氣不好、投資人預期景氣看壞,都會影響REITs價格。
    此外美國許多大型的REITs,本身都有債務槓桿在其中,這點也是潛在風險。
  2.  要考量管理團隊績效:
    REITs是將所有權、經營權分離營運,投資人用購買證券的方式來參與不動產投資,

    這並不是直接買賣不動產,所以會缺乏對不動產自主處分、經營的權利。
    如果REITs的經營者經營不善,也會影響證券價格,這是投資人必須承擔的風險。
  3. 淨值波動大:
    觀察長期的REITs走勢,會發現它在市場恐懼情緒上升時,波動往往變得極大,

    表現其實很像是放大槓桿的高收益債,在2007-08年最大跌幅接近75%,遠比股市波動還大,
    在配置時,須留意比例不宜過高。

REITs種類有哪些?

REITs作為一種證券化的不動產,可以根據收入來源不同,將REITs再細分為3種類型:

1. 權益型REITs(Equity REITs)

直接參與不動產的投資與經營,收益來源主要為租金收入,從房屋增值賺取資本利得,經營績效取決於不動產景氣,大部分的REITs都是以這種類型為主。

2. 抵押型REITs(Mortgage REITs)

抵押型REITs也稱為mREITs,投資於抵押貸款、抵押貸款支持證券(MBS)和相關資產,收益來源是貸款利息或手續費…等,報酬取決於市場利率。

3. 混合型REITs(Hybrid REITs)

權益型、抵押權型的混合REITs,類似股債平衡的感覺,也就是可直接投資不動產也能投資相關的抵押債券,但投資比例是根據基金經理人依據專業能力來調整。

REITs是投資哪類型的不動產?

值得注意的是,大多數的REITs都屬於權益型REITs。

但是不動產的種類有很多,因此投資時也要了解一下它投資的不動產商品是哪些,

接底下把常見的REITs投資類型整理如下:

1. 資料中心REITs (Data Center REITs)

大公司會將資料存儲在安全的伺服器上,需要有空間來存放這些伺服器,這類型REITs就是投資於這樣的建物。

2. 醫療保健REITs (Healthcare REITs)

醫療保健是一個蓬勃發展的行業,因此相關的房地產可以特別注意,這類REITs像是醫院、醫療辦公大樓、老年生活社區、專業護理院…等等。

3. 酒店業REITs (Hospitality REITs)

酒店業REITs主要是投資於酒店和度假村,甚至也包含投資於酒店物業內的餐館、咖啡館和商店。

4. 工業REITs (Industrial REITs)

有時也被稱為物流REITs,工業REITs主要是找擁有工廠、倉庫和配送中心,像是亞馬遜(AMZN)這種擁有廣泛供應鏈的大公司,在全國各地經營著許多工廠。

5. 基礎設施REITs (Infrastructure REITs)

基礎設施REITs是指投資於光纖電纜、無線和電信塔以及能源管道的土地和建築,像是電信業就必須有空間存放電線和電纜,因此這個行業的公司需要這些不動產空間來運作。

6. 辦公室REITs (Office REITs)

辦公室REITs主要是指辦公大樓,但在COVID-19大流行的期間有許多人開始在家工作,因此這種REITs的績效也受到影響。

7. 住宅REITs (Residential REITs)

主要是投資於公寓大樓、學生宿舍、套房住宅…等,這種REITs在COVID-19大流行的期間也受到不少的影響。

8. 零售REITs (Retail REITs)

這種類型的REITs通常會專注在商場、購物中心和租賃或獨立的物業。

9. 自助倉儲REITs (Self-Storage REITs)

這種類型的REITs資於由個人或公司租用的儲存設施。

10. 林地REITs (Timberland REITs)

投資於擁有森林的土地,並透過其生產的木材和其他資產賺錢。

11. 多樣化REITs (Diversified REITs)

並非所有REITs都只專注於一個領域或行業,這類型的REITs會投資於兩種或更多類型的物業,以尋求投資機會,是一種投資組合多樣化的REITs。

12. 專業REITs (Specialty REITS)

不符合上述類別的REITs,就被稱為專業REITs,被視為特殊型REITs,像是電影院、賭場、農場和戶外廣告(看板、電子標誌…等等)。

13. 抵押型REITs(Mortgage REITs、mREITs)

投資於抵押貸款、抵押貸款支持證券(MBS)和相關資產,大約有10%的REITs投資屬於抵押型REITs,投資於抵押貸款,而不是房地產本身。最著名(但不一定是最大)的投資是房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac),它們是政府資助的企業,在二級市場上購買抵押貸款。

REITs投資的不動產類型介紹

REITs種類投資物業舉例公司(股票代號)以美股為例
資料中心REITs安全中心存放數據資料的建物Equinix (EQIX)、Digital Realty (DLR)、CyrusOne (CONE)
醫療保健REITs醫院、醫生辦公室、醫療設施…等等全國健康投資者公司(NHI)、芬塔 (VTR)、Welltower (WELL)
酒店業REITs飯店、度假村,以及場所內的餐廳、咖啡館和商店CorePoint Lodging (CPLG)、Braemar Hotels & Resorts (BHR)、MGM Growth Properties (MGP)
工業REITs工廠、倉庫和配送中心東部集團物業公司 (EGP)、普洛斯公司 (PLD)、普利茅斯工業 (PLYM)
基礎設施REITs光纖電纜、無線和電信塔以及能源管道的土地和建築SBA通信公司 (SBAC)、Unit Corporation (UNIT)、Landmark Infrastructure Partner (LMRK)
辦公室REITs辦公大樓、辦公園區波士頓物產 (BXP)、SL格林不動產公司 (SLG)、Mack-Cali Realty Stock Forecast (CLI)
住宅REITs公寓大樓、多戶住宅和學生公寓,有些也可能包括單戶住宅美國校園社區 (ACC)、艾芙隆海灣社區公司 (AVB)、太陽共有社區公司 (SUI)
零售REITs商場、購物中心、租賃/獨立物業西蒙地產集團 (SPG)、SK電訊 (SKT)、STORE Capital (STOR)
自助倉儲REITs個人或公司的自助儲存設施公共存儲 (PSA)、Extra Space Storage (EXR)、CubeSmart (CUBE)
林地REITs用於生產木材、木材和其他資產的森林和其他土地Weyerhaeuser (WY)、PotlatchDeltic (PCH)、Rayonier (RYN)
多樣化REITs投資於兩種或更多類型的物業W.P. Carey (NYSE: WPC)、萊星頓財團信託 (LXP)、WashREIT (WRE)
抵押型REITs(Mortgage REITs)不動產貸款、抵押貸款支持證券(MBS)安納利資產管理公司(NLY)、Two Harbors Investment (TWO)、Starwood Property Trust (STWD)
資料整理:Mr.Market 市場先生

REITs怎麼買?

REITs相關商品有REITs、REITs基金(REITs Fund)、REITs ETF

  1. 直接買REITs:一檔REITs,代表該檔REITs名下投資標地的部分所有權。
  2. REITs基金(REITs Fund):REITs基金是指投資在多種不同的REITs上。
  3. REITs ETF:以分散投資REITs組成的ETF。

以下分別細談投資REITs不同方式差異:

1. 投資美國REITs:

美股的REITs選擇類型就很多,規模大且知名的企業的例如:

  • AMT美國電塔公司:專門提供通訊電塔出租
  • CCI冠城國際公司:提供通訊基地台出租
  • PLD普洛斯公司:提供物流類不動產出租

除此之外還有很多,未來市場先生再寫文章分別介紹。

市場先生提示:全球各國都有逐步在發展REITs,
但由於美國的REITs類型更多、標的規模更大、可以更分散的投資,因此談投資REITs時,主要都仍是以美國為主。

透過一般的美股券商,即可買進美國的REITs,
可閱讀:投資美股該選擇哪家券商開戶?

投資上市(櫃)掛牌的 台灣REITs:

不同於國外REITs已經發展多年、REITs很多元,台灣國內目前只有7支REITs,
數量很少、類型有限,仍停留在僅有零售型的不動產類別(多是商辦)。

這種投資方式類似在買債券,買來收利息為主。

目前在台灣,富邦、國泰金控把持有的商辦發行一定額度的REITs,公開募集後掛牌上市,掛牌後買賣投資人在盤面上以市價交易,
用一般股票券商即可下單買進台灣的REITs,可閱讀:股票券商開戶優惠推薦

台灣Reits 有哪些?台灣Reits比較推薦

台灣Reits台灣Reits投資標的發起規模成立日
富邦一號(01001T)商辦、商場、住宅58.3億2005年3月1日
國泰一號(01002T)商辦、商場、旅館139.3億2005年9月23日
新光一號(01003T)商辦、百貨公司、商場、住宅113億2005年12月19日
富邦二號(01004T)商辦、廠辦73.02億2006年4月6日
國泰二號(01007T)商辦72億2006年10月2日
圓滿一號(01009T)商辦、商場30億2018年6月15日
樂富一號(01010T)商辦、購物中心105億2018年11月30日

資料整理:Mr. Market 市場先生

2. 投資REITs基金:

類似共同基金,但投資標的物是以國內外的REITs為主,

REITs基金包括國內投信公司核准發行的REITs基金、投信投顧公司代理的海外基金,

一樣是向投資人募集資金來投資全世界不動產標的、相關股票、債券和衍生性商品。

如何找到REITs相關基金?

透過基金投資,通常可以分散投資到某一些特定類型的REITs中,

這些基金名稱中通常會有不動產這三個字,搜索關鍵字就能找到。

買基金建議從基金平台買,不要從銀行買,會比較節省費用,
可閱讀:最新基金平台開戶手續費優惠推薦

3. 投資REITs ETF:

ETF是我覺得一般新手比較推薦入門投資REITs的方式。

主要是投資REITs相關標的組成的ETF,和基金一樣有分散投資的效果。

國內相關標的很少,而國外已經有許多檔相當成熟有規模的ETF。
市場先生整理其中規模較大的常見ETF如下表:

美股規模大REITs相關ETF

代號全名區域/類型費用率
規模(百萬美金)
VNQVanguard Real Estate Index Fund美國REITs0.12%29525M
SCHHSchwab US REIT ETF美國REITs0.07%5161M
VNQIVanguard Global ex-U.S. Real Estate Index Fund ETF非美國REITs0.12%4368M
XLREReal Estate Select Sector SPDR Fund美國REITs0.13%3442M
IYRiShares U.S. Real Estate ETF美國REITs0.42%3183M
資料整理:Mr.Market市場先生

更詳細的REITs ETF風險與投資優缺點介紹,請閱讀:REITs ETF是什麼?Reits ETF推薦怎麼買

REITs ETF要怎麼買?

如果要投資台灣REITs、REITs ETF,可以直接透過股票券商下單就可以買進。
可閱讀:ETF要怎麼買?

如果要投資美股ETF
可閱讀:投資美股該選擇哪家券商開戶?

投資時要注意,投資單一區域不動產REITs,風險會比投資佈局全球化REITs高,
投資時的考量要以能分散風險、多元化投資方式為主,
所以投資REITs基金或REITs ETF分散投資多元標的,才是較適合的作法。

不動產投資信託REITs的報酬/風險如何?

台灣不動產投資信託(REITs)的發展受限於法規限制,
和美國REITs有相當大的差異,

美國REITs是以公司經營的方式、台灣則是以信託方式,管理方式不一樣。

  • 美國REITs:
    經理人就是地產管理專家,可以向銀行借款做不動產開發收購,
    資產績效不佳能立即處分、決策快速有效率,能獲得較高的投資報酬率,但因為高槓桿,波動也相當劇烈。
  • 台灣REITs:
    用信託方式,受託機構為銀行信託部門,管理費固定所以不會任意調整租約,
    好處是投資人能有穩定殖利率,但不會像國外REITs為了獲得更高報酬率而積極操作(使用高債務槓桿)。
    台灣不動產投資信託(REITs)的投資收益來自租金收入,
    但台灣商辦租金收益較低,也是較不受投資人青睞的原因。

市場先生提示:基本上台灣的REITs和美國REITs,就是兩個物種,台灣的標的並沒有那麼多可以選擇,
學習REITs觀念,應該先以美國的REITs為主,會比較廣泛與完整。

REITs歷年指數報酬績效走勢表現

觀察過去2001年以來REITs指數的表現如下圖。

2001-2002年股市大跌時,REITs依然有正報酬。
2007~2008年為美國房市泡沫化,並導致2008年的金融危機,REITs在2007~2008年間績效受到重創,從高點到低點下跌接近75%,
自2009年以來報酬開始上升,雖然REITs在07年以前表現很強,但從2009年以後則是和美國大型股整體表現差不多,
到2020年3月又隨著股市一起大跌。

從這裡就可以了解它的風險/報酬特性,它的特性跟股市類似但也不完全相同,波動性則遠比股市再更大一些。

reits歷年績效

投資不動產投資信託(REITs)要注意什麼?

1. REITs資產配置:

投資REITs是以穩定收益為前提,
該思考的是如何以現有資產配置、進行中長期佈局,
通常建議一般投資人用ETF會是比較簡單的資產配置方式。

市場先生提示:

資產配置中,早年(2004以前)的一些投資書籍,會將REITs或不動產產業獨立作為一種資產類型去配置,
在不同的配置策略中,有些會建議配置5%~20%不等的比例在REITs中,原因是它有穩定的現金流,且表現獨立於其他各大產業類別。

但在近年,一方面REITs公司越來越多,REITs已經變成S&P500指數的一個大類別,另一方面近幾年REITs表現與整體股票指數相關度逐漸增加,
因此我認為在資產配置上,REITs已經變成一個可選可不選的類別。

即使你沒有特意去配置REITs,在投資整體大盤指數如S&P500時,仍是會分散投資到一些REITs類公司。只需評估是否要加強這一個資產類別而已。

2. REITs風險報酬特性:

REITs的風險報酬特性其實很像股票,也很像槓桿後的高收益債券
它的收益大多時候相對穩定、甚至會成長(租金上漲、新的收租來源、增加槓桿),

理論上收益穩定的資產,價格波動也要相對穩定,
但如果是美股中許多使用高槓桿的REITs,一遇到危機時股價往往也因此有大跌幅。

從前面提到的圖表可以看到,在市場恐慌時REITs是有可能發生劇烈的下跌,
在投資之前務必要先有這種心理準備,從配置的角度,它的比例不適合太高。

至於高槓桿是好是壞,其實見仁見智,
實際上我們自己在買房時也使用了高槓桿(70+%房貸),
只是因為不會天天去查報價,所以對報酬波動感覺比較不明顯罷了。

3. REITs報酬評估:

評估REITs的獲利時,看每股盈餘EPS,以及本益比這類指標並不適合。
原因是REITs在購置資產時,會對未來盈餘產生大量的折舊與攤銷,這導致盈餘數字容易低估。

一般評估REITs真實租金收入報酬,
看營運現金流量Funds From Operations (FFO)或是調整後營業現金流量(AFFO)會比較適合。

市場先生備註:FFO是專門用來衡量REITs現金流的指標,和財報中的營業現金流(Operating Cash Flow, OCF)很接近,但並不完全一樣。

FFO = 淨利+折舊+攤銷-物業銷售收益
AFFO = FFO +租金增加-資本支出-日常維護費用
營業現金流 = 淨利+折舊+攤提±存貨、應收、應付帳款之調整

簡單來說,
由於淨利這個數字,一般已經扣除折舊和攤銷,此外一般會計規則也沒有辦法呈現資產增值狀況,因此在FFO需要將折舊攤提加回去,
另外只盡可能考慮常態的租金收入,因此物業售出有利得就需要扣除。至於AFFO也是類似概念,只是讓他更貼近實際常態營運狀況。
FFO數字都必須在個別財報上的附注才找的到,一般有整理過的資料通常要在付費網站上才有。

4. REITs價值評估:

評估REITs的價值時,一般認為用資產價值(NAV)計算是較好的指標,
計算出資產價值後,除以流通在外股數,可得到REITs每股價格,
用來對照市場目前價格,能評估出REITs的價值。

在投資時評估股價要留意折價/溢價是否有過大的問題。

5. REITs分析方式:

投資策略中的兩種主要分析模式:由下而上分析(Bottom-Up Approach)、由上而下分析(Top-Down Approach)
如果用在分析REITs上,
其中由上而下考慮的因素包括人口和就業成長、產業發顫,
而由下而上考慮的則包括租金收入和營運資金,
如果想單買REITs標的,需慎選投資標的、管理機構、收益來源、合約年限、更新成本等等,來評估收益分配是否穩定。
也要考量不動產管理團隊的經營能力、不動產標的是否多元才能風散風險。

快速重點整理:REITs是什麼?

市場先生認為REITs是個值得配置的資產類型之一,至於是否要深入研究則不一定。

1. 不動產投資信託(REITs)是將不動產證券化,讓一般人用小資金也能投資不動產,且流動性佳、交易成本低。

2. 投資REITs的好處是投資門檻低、收益穩定、享有稅賦優惠,但投資時也要注意房產收益變動風險、考量管理團隊績效、股價波動劇烈。

3建議一般人想投資REITs,用ETF分散投資即可。有研究或者有特別想追蹤的標的,再使用共同基金或者單買REITs。

4留意風險,在資產配置中,它可以是個多樣化的選擇之一,但因為風險也高,通常不宜配置過高比例。

下一篇:投資REITs的ETF清單與介紹

更多ETF與資產配置教學,
可閱讀:ETF投資新手入門教學懶人包

額外分享幾篇教學:

1. 台股入門教學》ETF投資懶人包

2. 美股券商開戶》各大常用知名券商比較

3. 股票開戶》推薦的開戶券商

4. 基金開戶》零手續費開戶優惠

5. 推薦超過40本投資好書

編輯:Joy 主編:市場先生

最近市場先生開了一堂的「用美股ETF創造穩定現金流」教學課程,
這堂課程會從基礎入門、資料查詢到實際操作,
教你學會建立一個穩定的全球ETF投資組合,目前累積已經有將近1100位同學上課。

線上課程》美股ETF創造穩定現金流線上課程連結

加入市場先生FB社團,充實更多理財好知識

50歲之前想退休一定要懂理財,
解決投資的煩惱!


如果覺得這篇文章有幫助,
幫我按個讚,分享給更多人看到,謝謝!

上 / 下一篇文章

一般留言

發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。

這個網站採用 Google reCAPTCHA 保護機制,這項服務遵循 Google 隱私權政策服務條款