寬限期是什麼?寬限期能展延多久?(附青年安心貸款寬限期比較表)

最後更新:2023-01-09

寬限期

在申辦房屋貸款時,其中的「寬限期」是許多首購族不太懂、必問的問題,本篇文章市場先生將告訴你寬限期是什麼?寬限期越長越好嗎?並且分享有使用寬限期的房貸利息的差異有多少。

寬限期是什麼?

寬限期意思是在限定的期間內,你只需要償還利息,不必攤還本金。

銀行提供「寬限」貸款人,在一定的「期間」內需要繳給銀行的金額會小一點,讓你資金壓力不會太大。

目前銀行房貸方案的寬限期通常是在2年到3年,長則5年;而寬限期通常會分為兩段式利率。

舉例來說,假設你申請的貸款方案為寬限期 3 年 (36 個月),通常會分為前 2 年 (24 個月) 一種利率、而第 3 年 (25~36 個月之間) 則為另外一個利率。

寬限期能展延多久?多為 3 年但也可再展延 2 年

寬限期大多為 3 年,但其實有使用這項貸款的人就會知道,各家銀行還是可以視個案狀況,在寬限期滿後再展延 2 年寬限期,等於一共 5 年的寬限期。

也有些人會運用將房貸搬到其他銀行的方式,來展延寬限期,不過這樣的做法,其實也會因為銀行沒有適當評估還款人的能力,而提高銀行與顧客雙方風險,去年金管會也有發函提醒大家這件事。

如果你是首購族,想知道各家銀行的房貸利率誰最低,可以參考這篇:目前房貸利率最低的是?各家銀行比較、試算(首購族必看)

寬限期優缺點是什麼?

  • 寬限期的優點:寬限期內不必償還本金,還款壓力較小,手頭上的資金也可以靈活運用。
  • 寬限期的缺點:還款壓力大,而且整體上你需要償還更多錢。

寬限期越長越好嗎?

看起來運用寬限期,優點是貸款前幾年還款壓力比較小,所以寬限期是越長越好嗎?答案是:不一定越長越好。

一般我們辦理房貸後,每月要償還的錢,會有兩種還法:

1. 本息平均攤還法:每期繳的費用總額相同,其中包含本金與利息,貸款初期本金攤還的金額較少。

2. 本金平均攤還法:每期繳的費用總額不同,只有還的本金相同,利息則會隨著貸款餘額降低而遞減,貸款初期本金攤還的金額較多。

先不討論這兩種攤還法的差異,只要搭配寬限期,就是將原先每個月要還的本金+利息,變成寬限期內只還利息,寬限期內沒還的本金則挪到寬限期後償還,也就是所謂的「還息不還本」。

所以,寬限期並不是越長越好,運用寬限期,雖然一開始資金壓力較小,但並不代表你不用還前幾年的本金,本金只是被挪到後面償還,是一種先甘後苦的概念。

各銀行青年安心成家貸款寬限期

首購族比較會注意的,通常是低利的「青年安心成家購屋優惠貸款」,目前國內共有 8 家公股行庫 + 2 家國內銀行配合提供青年安心成家貸款。

至於方案的部分因為是因應政府政策,沒有什麽不同,而各家銀行的房貸方案,申請時幾乎都可以搭配寬限期,最長為 3 年。

還不確定要不要買房,可以看這篇:你的房子是資產,還是負債?

各家銀行 青年首購貸款寬限期 整理
銀行貸款方案還款年限寬限期
 •華南銀行
•台灣銀行
•台灣土地銀行
•彰化銀行
•兆豐銀行
•台灣企銀
•合作金庫銀行
•第一銀行
•上海商業儲蓄銀行
•中國信託銀行
青年安心成家
購屋優惠貸款
最長 30 年最長 3 年
資料來源:各大銀行官方資料
資料整理:Mr.Market 市場先生

寬限期適合誰?首購族建議別考慮寬限期

一般而言,合理的房貸支出,應該是家庭總收入的 1/3

運用寬限期的前幾年,房貸壓力的確比較小,但寬限期結束後,你卻要還銀行更多的錢,反而更加重自己後面幾年的還款壓力。

就如同上面的案例,同樣的貸款條件,以貸款800萬來說,有用寬限期的人,比沒用寬限期的人多繳快 20 萬元的利息給銀行。

適合寬限期的人有以下2種:

  1. 短期內可能會換屋的族群
  2. 買房做投資的族群

寬限期方便這兩種族群減輕前幾年的還款壓力,也拉高總體獲利,因為他們本來也不打算持有這個房產太久。

不適合寬限期的人有以下3種:

  1. 首購族
  2. 自住族
  3. 小資族

如果你是以上這3種族群,面對沈重的房貸壓力,比較好的做法會是延長還款年期以減低每月還款金額。

以上都是確定好要申辦貸款後要考慮的,如果還沒確定要申辦貸款,擔心房貸壓力,建議先算算自己買得起多少錢的房,可先參考這篇:你買得起多少錢的房子?一分鐘算給你看 [內附EXCEL免費下載]

利用房貸試算表,看看自己能力可以負擔的房價是多少,就可以先做準備。

寬限期案例計算

為了「想像中的」少還一點或一開始壓力小一點,許多人會去申辦或透過上述手段展延寬限期,

但寬限期越長,有可能壞處大於好處,最大的缺點就是:你需要償還更多錢。

底下用國泰世華銀行房貸計算器,以青年安心成家方案舉例說明:

  • 貸款金額 800 萬元
  • 貸款期限 30 年 (360 個月)
  • 寬限期 3 年
  • 第一段利率 1.565%、第二段利率 1.865% (第一段利率通常是指前2年(0~240個月),之後則是用第二段利率計算利息)
  • 皆以本息平均攤還法做計算

以上述案例條件,來比較有寬限期跟沒有寬限期的差別。

 

國泰世華-首購房貸試算

試算一:本息平均攤還+有3年寬限期

在寬限期的 3 年內,前兩年每月利息為10,433元,第三年每月利息為12,433元,寬限期結束後每個月應付的本金+利息金額則為 31,446元。

30年總繳款金額為:10,588,245元 (其中利息共2,588,245元)。

本息平均攤還

試算二:本息平均攤還+沒運用寬限期

同樣以本息平均攤還的條件,如果不使用寬限期,前兩年每月需還款27,860元,第三年起每月還款28,960元。

30年總繳款金額為:10,399,108元 (其中利息共2,399,108元)

本息平均攤還、不使用寬限期

市場先生小結:

比較兩種試算方法,選擇試算二的利息支出較少。

沒運用寬限期,利息部分可以省下約19萬元(2,588,245-2,399,108=189,137元)

最省的還房貸方式:本金平均攤還+無寬限期

從上述的舉例可看出有無寬限期,在還房貸上的差異,得到的結論是:盡可能不要用到寬限期,利息更省。

以上述案例來說,有寬限期的情況,雖然寬限期內還款金額不多,但寬限期後要繳的剩下 27 年貸款,每月還款金額卻比沒寬限期來得多,總繳金額也比沒有寬限期來得高。

另外,如果繼續用上述例子計算(貸款金額 800 萬元、貸款期限 30 年 、寬限期 3 年、第一段利率 1.565%、第二段利率 1.865%),你可以看看下表,比較一下有無寬限期、選擇本息平均攤還或本金平均攤還,哪種還款方式,是最省的,哪種又是最貴的:

有無寬限期貸款總繳費用試算比較
還款方式本息平均攤還
寬限期3年
本息平均攤還
無寬限期
本金平均攤還
寬限期3年
本金平均攤還
無寬限期
還款金額/月•寬限期內:
前2年10,433元
第3年12,433元
•寬限期後:
31,446 元
前2年27,860元
第3年起28,960元
•寬限期內:
前2年10,433元
第3年12,433元
•寬限期後:
37,124元~24,846元(每月遞減)
32,655元~22,337元
(每月遞減)
總還本金800 萬元800 萬元800 萬元800 萬元
總還利息259 萬元240萬元242萬元220萬元
還款合計1,059 萬元1,040 萬元1,042萬元1,020萬元
還款金額比較最貴最省
資料來源:國泰世華銀行房貸試算結果
資料整理:Mr.Market市場先生

從上表可以看到,同樣在無寬限期的條件下,本息平均攤還方式的總還款金額(1,040萬)會比本金平均攤還(1,020萬)多約 20 萬元。

選擇本息平均攤還的還款方式,不論有沒有寬限期,所要還的利息整體上來說,會比本金平均攤還來得多,因為本息平均攤還會在前面還的利息多、本金少,但本金平均攤還會在年面還的本金多、利息少。

因此,如果你真的不得已要選擇有寬限期的還款方式,「本金平均攤還」會是比較好的選擇。

快速結論:不使用寬限期能省下更多利息費用

市場先生建議是,如果你不是投資客或者即將短期內換屋的人,不使用寬限期才能幫自己省下更多利息支出。

另外提醒,絕對不要因為有寬限期,就去借貸自己現金流無法承受的貸款。

寬限期常見問題Q&A

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目前各家銀行房貸寬限期約在 3~5 年

寬限期到可以視狀況跟銀行申辦展延

運用寬限期會使後期房貸還款壓力增加

不適用寬限期族群:首購、自住、小資

適用寬限期族群:投資客、短期會換屋者

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撰稿:劉茜汶 主編:市場先生

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一般留言

  1. 簡單來說,假設你申請的貸款方案為寬限期 3 年 (36 個月)
    通常會分為前 2 年 (24 個月) 一種利率
    而第 3 年 (24~36 個月之間) 則為另外一個利率

    有誤………….應是而第 3 年 (25~36 個月之間)

    謝謝

  2. 好文章!!!
    感謝分享
    —————–
    相較於主流媒體
    這篇文章很少人讀!
    很棒!
    那代表我們都不是凡夫俗子!
    (讀過的人一起自High吧!)

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