買房首購族必問:寬限期意思是什麼?寬限期能展延多久?(附青年安心貸款寬限期一覽)

買房首購族必問:什麼是寬限期? 最省的還款方式是...(附青年安心貸款寬限期一覽)

今年2020年的房貸利率,可以說是 10 年來最低點,
身邊有許多朋友開始打算加入 首購族 的行列,圓一個 買房 的夢想。

但對第一次 購屋 的人來說,最在意的無非是房貸利率、還款年限等,

在申辦房屋貸款時,有一個東西叫「寬限期」,
也是許多首購族不太懂、必問的問題,

到底寬限期是什麼?越長越好嗎?

以下市場先生幫你解答。

寬限期意思是什麼?

寬限期就是在限定的期間內,你只需要償還利息,而不必攤還本金
也就是「寬限」你在一定的「期間」,
需要繳給銀行的金額會小一點,讓你資金壓力不會太大。

目前銀行房貸方案的寬限期通常是在2年到3年,長則5年。
另外要注意,寬限期通常會分為兩段式利率
這是什麼意思呢?
簡單來說,假設你申請的貸款方案為寬限期 3 年 (36 個月)
通常會分為前 2 年 (24 個月) 一種利率
而第 3 年 (24~36 個月之間) 則為另外一個利率

問題來了,看起來運用寬限期,貸款前幾年可以少還一點,
所以這麼說來,寬限期是越長越好嗎?

寬限期好處是什麼? 寬限期越長越好嗎?當然不是

一般我們辦理房貸後,每月要償還的錢,會有兩種還法:
1. 本息平均攤還法:每期繳費還款總額相同,其中包含本金與利息
2. 本金平均攤還法:每期繳費還款償還的本金相同,但一開始利息會比較高,每期繳的費用會不同。

先不討論這兩種攤還法的差異,
只要搭配寬限期,就是將原先每個月要還的本金+利息,
變成寬限期內只還利息,寬限期內沒還的本金則挪到寬限期後償還,

也就是所謂的「還息不還本

所以,運用寬限期,並不代表你不用還前幾年的本金,
而是被挪到後面償還,是一種先甘後苦的概念。

Tips:寬限期是還息不還本,一開始資金壓力較小,但本金最後終究要償還,是一個先甘後苦的概念。

各銀行 青年安心成家貸款 利率、寬限期

首購族比較會注意的,通常是低利的「青年安心成家購屋優惠貸款」,
目前國內共有 8 家公股行庫 + 2 家國內銀行配合提供青年安心成家貸款,
至於方案的部分因為是因應政府政策,沒有什麽不同,
而各家銀行的房貸方案,申請時幾乎都可以搭配寬限期,最長為 3 年。

還不確定要不要買房,可以看這篇:你的房子是資產,還是負債?

各家銀行青年首購貸款利率、寬限期一覽
銀行 貸款方案 利率(機動) 還款年限 寬限期
華南銀行
台灣銀行
台灣土地銀行
彰化銀行
兆豐銀行
台灣企銀
合作金庫銀行
第一銀行
上海商業儲蓄銀行
中國信託銀行
青年安心成家
購屋優惠貸款 
1.44%~1.74% 最長 30 年 最長 3 年
資料來源:各大銀行官方資料(更新至2020/2/19) 資料整理:Mr.market 市場先生

而房貸利率計算,又分為一段式利率、
二段式利率及混合式利率機動計息(也就是不是固定不變的),
以下將中華郵政股份有限公司二年期定期儲金額度未達500萬元機動利率簡稱為X,
再以華南銀行現行標準為例,
可以看到三種青年安心成家房貸利率的計算方式分別是:

  1. 一段式利率: X + 0.585% 機動計息
  2. 二段式利率: 第二年=X+0.345%;第三年起=X+0.645%
  3. 混合式利率: 第一年=撥貸當時X+0.525%;第二年=撥貸當時X+0.625%;第三年起=X+0.645%

至於要選擇怎樣的利率計算方式較好,
你可以參考這邊:
2020最新 青年安心成家購屋 優惠貸款申請條件、利率、比較全攻略

目前各家銀行首購方案的利率的計算方式,
多為「中華郵政兩年期定期儲金/未達 500 萬元/機動利率」
再加上銀行訂定的不同方案機動利率,
而截至 2020 年 3 月 8 日,
中華郵政股份有限公司二年期定期儲金額度未達500萬元機動利率為 1.095%,
所以以華南銀行青年首貸的一段式機動利率計算方式為例,
利息就是 1.095%+0.585% 機動計息,也就是記在
1.68%;
若以二段式機動利率來看
則是第二年 0.54% 第三年起 0.84%
不同銀行的計算利率會有些為差異,可以自行前往查詢。

寬限期能展延多久?多為 3 年但也可多展延 2 年

而雖然 青年安心成家購屋優惠貸款 的表訂寬限期大多為 3 年,
但其實有貸這項貸款的人就會知道,
其實各家銀行還是可以視個案狀況,在寬限期滿後再展延 2 年寬限期。

也有些人,會運用將房貸搬到其他銀行的方式,來展延寬限期,
不過這樣的做法,其實也會因為銀行沒有適當評估展還款人的能力,
而提高銀行與顧客雙方風險,連 金管會 都在去年發函提醒大家這件事。

身為 首購族 的你,若想知道 2020 各家銀行的房貸利率誰最低,
可以看這篇:目前房貸利率最低的是?2020各家銀行比較、試算(首購族必看)

寬限期越長、結束後還越多

為了「想像中的」少還一點或一開始壓力小一點,
許多人會去申辦或透過上述手段展延寬限期,
但寬限期越長,有可能壞處大於好處,
最大的缺點就是:你需要償還更多錢。

舉例來說,我們利用 591 房貸計算器,
設定以青年安心成家方案貸款金額 800 萬元、貸款期限 30 年 (360 個月)、
寬限期 3 年、第一段利率 1.440%、第二段利率 1.740% 來做計算。

第一階段通常是2年(24個月)會用第一段的利率計算利息,
那之後則試用第二段的利率計算利息。

可以發現,以本息平均攤還的方式還款,
在寬限期的 3 年內,每個月應付的本+息金額為 9600 元,
寬限期結束後每個月應付的本+息金額則為 30961 元。

 

青

同樣的條件,我們再算一次沒運用寬限期,要還多少錢?
以本息平均攤還來看,每月需要償還 27,380 元;
以本金平均攤還來看則為 31,822 元。
以本息合計來作比較,寬限期 3 年,
本金平均攤還法總計 30 年要付給銀行 1,040 萬元;
無寬限期方案總計則為 1,022 萬元,相差 18 萬元。

若以本金平均攤還來比差異更大,寬限期 3 年,最後總計 30 年付給銀行 1,025 萬元;
沒有寬限期的狀況則總計付 1,005 萬元,相差達 20 萬。

 

最省的還房貸方式:本金平均攤還+無寬限期

市場先生剛剛告訴你有無寬限期,在還房貸上的差異,
你看完後應該有發現,有
寬限期的情況,雖然寬限期內還款金額不多,
但寬限期後要繳的剩下 27 年貸款,
每月還款金額卻比沒寬限期來得多,總繳金額也比沒有寬限期來得高。

另外,選則本息平均攤還的還款方式,
所要還的利息整體上來說,也比本金平均攤還來得多,
同樣是寬限期 3 年,本息平均攤還方式的總還款金額就比本金平均攤還多出 15 萬元,
無寬限期的狀況則是多出 17 萬元。
因此,如果你真的不得已要選擇有寬限期的還款方式,
「本金平均攤還」會是比較好的選擇。

下面是完整的比較表,
你可以看看,有無寬限期、選擇本息平均攤還或本金平均攤還,
哪種還款方式,是最省的,哪種又是最貴的:

有無寬限期
貸款總繳費用比較
條件 ✔︎ 貸款期限 30 年 (360 個月)
✔︎ 寬限期 3 年
利率 ✔︎ 第一段利率 1.440%
✔︎ 第二段利率 1.740%
還款
方式
寬限期 寬限期內
還款金額/月
寬限期後
還款金額/月
總還
本金
總還
利息
還款
合計
比較
本息
平均
攤還
3 年 9,600 元 30,961 元 800 萬元 240 萬元 1,040 萬元 最貴
27,380 元 800 萬元 222 萬元 1,022 萬元
本金
平均
攤還
3 年 9,600 元 3,6291元~24,727 元 800 萬元 225 萬元 1,025 萬元
31,822 元 800 萬元 205 萬元 1,005 萬元 最省
資料來源:591 房貸計算器試算結果  資料整理:Mr.market市場先生

說明:本金平均攤還,每月還款的金額會因攤還本金而遞減。

 

寬限期,建議首購族最好別考慮

一般而言,合理的房貸支出,應該是家庭總收入的 1/3

你當然可以運用寬限期來讓自己活在「前幾年房貸好便宜」的幻覺中,
但事實上,寬限期結束後,你卻要還銀行更多的錢,
反而更加重自己後面幾年的還款壓力,
就如同上面圖示,同樣的貸款條件,有用到寬限期的人,
要比沒用寬限期的人多繳快 20 萬元的利息給銀行。

所以,通常寬限期適合的人群,
是短期內可能會換屋,或是買房做投資的族群,
寬限期方便他們減輕前幾年的還款壓力,也拉高總體獲利,
反正他們本來也不大算持有這個房產太久。
反之就不適合 首購族、自住族、小資族 運用,
如果你是這類族群,面對沈重的房貸壓力,
比較好的做法會是延長還款年期以減低每月還款金額。

擔心房貸壓力,還是先算算自己買得起多少錢的房
當然,以上都是確定好要申辦貸款後要考慮的。
如果你最大的問題是「擔心錢不夠用」,
建議你可以先參考這篇:你買得起多少錢的房子?一分鐘算給你看 [內附EXCEL免費下載]
利用 房貸試算 表,看看自己能力可以負擔的房價是多少,才是正道。

快速結論:寬限期是首購族買房下下策

市場先生建議是,如果你不是投資客或者即將短期內換屋,不使用寬限期才能幫自己省下更多利息支出,
另外提醒,絕對不要因為有寬限期,就去借貸自己現金流無法承受的貸款。

  1. 目前各家銀行房貸寬限期約在 3~5 年
  2. 寬限期到可以視狀況跟銀行申辦展延
  3. 運用寬限期會使後期房貸還款壓力增加
  4. 不適用寬限期族群:首購、自住、小資
  5. 適用寬限期族群:投資客、短期會換屋者
  6. 與其考慮寬限期,最重要的還是了解自己能買多少錢的房

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5. 最新 青年安心成家購屋 優惠貸款申請條件、利率、比較全攻略

撰稿:劉茜汶 主編:市場先生

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