法拍屋怎麼買？一次搞懂法拍屋購買流程、投標、貸款注意事項

最後更新：2021-05-31

你也想買法拍屋嗎？市場上常看到有人說用市價五折買到法拍屋，真是讓人心動不已，
但其實也有許多人落入法拍屋陷阱而後悔莫及。到底該如何購買法拍屋？

上一篇文章中我們分享了法拍屋的實戰購買經驗談，包含了流程的經驗分享以及成本費用計算。
可先閱讀：法拍屋的實戰購買經驗談》投資法拍屋好賺嗎？

那麼，想購買法拍屋到底要如何開始呢？
這篇文章幫你整理法拍屋必學懶人包，

共分為底下幾個部分：

1. 什麼是法拍屋？
   
2. 誰適合購買法拍屋？
3. 新手5步驟學會購買法拍屋

法拍屋是什麼？

你對法拍屋的印象是什麼？是屋況不好？凶宅？還是會招惹黑道？
其實這些都是對法拍屋錯誤的刻板印象，為什麼這間房子會變成法拍屋呢？

房子被法拍的主要原因：

1. 積欠銀行債務
2. 積欠個人債務
3. 欠稅

因以上因素使房子遭債權人強制執行而遭法院拍賣，便形成了法拍屋。

因此小至個人欠管理費無法償還，大至建商資金周轉不靈還不出債務，
房子皆有可能落入法拍屋，所以在法拍屋中仍能找到相當好的物件。

誰適合購買法拍屋？

購買法拍屋一般分為自住及投資兩種目的，但是法拍屋因為具有以下的特性，
所以能投入、願意投入這個市場的人有限，因此法拍於也才能比低於市價的金額買入。

法拍屋的限制：

1. 不能看屋，只能從查封筆錄或自行實訪探出端倪。
2. 需要高額的保證金，一般為底標價之20～30%。
3. 貸款較一般房貸困難，得標後七日內就要繳清尾款，因此需先找到願意代墊尾款的銀行。
4. 得標後需與前屋主周旋，因此最好具備法律常識。

如果想知道自己適不適合買法拍屋，底下評估四點供評估：

購買法拍屋的建議條件：

1. 要有膽量：需陌生拜訪屋主或鄰居了解房屋實況，且可能需處理原屋主搬遷事宜。
2. 要有資金：至少已準備好三成頭期款。
3. 要信用良好、收入穩定：貸款才會容易。
4. 要有法律常識：至少要看的懂一般合約及法律條文，才不至於落入陷阱。

如果你以上四點皆符合，恭喜你已經贏了絕大部分的競爭者，取得投資法拍屋的絕佳條件。

要去哪裡找法拍屋？購買法拍屋時要注意什麼？

法拍屋的資訊可以由以下三個管道取得：

1. 司法院官網，進入後點「資料查詢」→「法拍公告查詢」即可查詢各地方法院之拍賣資料。
2. 各地方法院佈告欄。
3. 報紙。

法拍屋購買注意事項1：拍賣次序

法拍屋的拍次共有四拍，
通常一拍價格為市價～市價9折之間，
若當次流標則會在2～3週後打8折進入下一拍次。
若是到了第三拍仍然流標時，會出現一個「應買」的狀況，
即可以用第三拍價格直接購買，招標時間長達三個月，若無人要買即進入第四拍。
若四拍皆流標，則會重啟一輪新的法拍流程。

這就是為什麼法拍老師常會宣傳用五折買到法拍屋，
就是大約四拍買入的價格，但實際上好的物件一般在二拍～三拍之間即會拍出。

舉例來說：

• 一拍：1000萬
• 二拍：800萬
• 三拍：640萬
• 應買：640萬
• 四拍：512萬

法拍屋購買注意事項2：點交vs不點交

學法拍一定要了解什麼是點交：

• 點交：房屋就是你在得標後，法院會負責將此房屋的使用權交付給你，
  倘若原屋主有拒絕之情事，將可訴求法院以公權力排除。
• 不點交：在得標後則需自行與前屋主交涉交屋事宜，因此較為複雜。

一般建議，新手不要去碰「不點交」的房屋。

另外也會看到「部分點交」的狀況，比如說房屋的公設、停車位屬於不點交的範圍，
但房屋本身是點交的，像這種較為單純的部分點交狀況，也是新手可以研究的。

3重點、5步驟學會購買法拍屋

新手購買法拍屋之前，建議先把握以下三個重點，

1. 從自己熟悉的居住地周圍選取標的：
一來比較熟悉周遭的房屋行情，
二來也比較可能問到房屋相關的資訊，例如請教里長等。

2. 僅選擇「點交」的標的：
如上述說明，新手不適合做不點交的案件。

3. 請專業人士協助：
法拍屋的眉角還蠻多的，
最好請有法拍經驗的人或有法律背景的人在旁協助，
另外，尋求信譽好的代標業者也是一種好方法。
(一般代標費用約為得標金額的3～5%，代標業者會協助點交)

重點都記熟之後，就可按照法拍屋購買5步驟來實戰練習。

法拍屋購買流程

購買法拍屋步驟1：上網找尋心儀標的

法拍公告內容會有拍次、價格、房屋坪數、地址等等，
可先過濾自己想要的條件，然後比較實價登錄，具有一定價差時再進行下一步動作。

找尋心儀法拍屋的4個流程：

可直接點選此司法院網站連結

或者到司法院網站，按以下步驟操作。

購買法拍屋步驟2：實際訪查

投標前一定要到標的物進行實訪，訪查時可掌握二個重點：

1. 詢問多人意見：
找到標的物可以勇敢的按門鈴，看能否直接與屋主對話，
若無法的話，需盡可能詢問鄰居、管理員、里長等，探詢該房屋的狀況。

2. 多次實訪：
最好白天跟晚上都去、平日跟假日也分別去看，觀察周遭的環境。

購買法拍屋步驟3：調閱謄本

在實訪過後，可以進一步調閱該物件的土地及建物謄本。
謄本就如同房屋的身分證，可以看出房屋的基本資料，
包含登記日期、建物門牌、建物坐落地號、主要用途、主要建材、建物完成日期等。
此外，登記次序更可看出此房屋是轉第幾手及屋主持有的時間，
其中最重要的是，「擔保債權總金額」代表抵押給銀行擁有的「權利總值」，通常為貸款金額的1.2倍。

假設「擔保債權總金額」為500萬，則貸款金額為500萬÷1.2=416.6萬，
若預估貸款8成的話，可推算當時購買的房價應為416.6萬÷0.8=520萬

調閱謄本有兩個方式(費用都是每頁20元)：

1. 自行至地政事務所申請。
2. Hinet地政服務網申請。

購買法拍屋步驟4：投標

決定標的物後，最重要的就是要計算投標金額，
然後至欲投標的法院購買標單，一份10元，可以多買幾份以免筆誤。
填寫表單務必再三確認填寫正確，否則即使得標也會喪失資格，
標單的填寫範例可以在網路上找到資訊。
最後就備妥標單、保證金支票、身分證及印章、在法院公告的時間地點到場投標即可。

購買法拍屋步驟5：得標&貸款注意事項

得標後需在七天之內到法院民事執行處繳清拍賣金尾款，並取得「不動產權利移轉證明書」。
由於一般人很難全額現金買屋，此時就要尋求銀行幫忙代墊尾款，
目前有在經營法拍屋貸款的銀行有聯邦、板信、安泰、華泰等，
需留意代墊款為無擔保借款，因此利率較高，以2019年的利率水準約在6%左右。
投標者可以在投標前致電向銀行申請該標的物的估價，
對可貸款的金額及自備款有個底，以免產生資金不足的狀況。

在取得「不動產權利移轉證明書」並繳清契稅後，
持稅單、收據、權利移轉證明書、身份證明及印章到地政事務所即可辦理所有權移轉登記，
辦理過戶後即可向銀行申請一般的房貸。
整個程序辦下來，銀行代墊尾款的時間(也就是付利息的時間)需抓約1～2個月。
辦完房貸，完成點交程序後，整個流程就算結束了。

法拍屋怎麼買？快速重點整理：

1. 法拍屋投資門檻高，新手務必確認自己的財務狀況、信用狀況及法律知識，做足功課再下手。
2. 新手請從「點交」的物件開始。
3. 第一次投標找有經驗的朋友或是信譽良好的代標業者協助是較好的方式。

市場先生提醒：投資的一個很重要原則是：「不懂的東西不要投資。」
不動產對大多數人而言都是佔個人總資產很高比例的決定，儘管法拍屋獲利潛力看似很大，但仍應盡可能多累積經驗再出手，不要抱著賭一把的心態進行。除了須具備上述的經驗和能力，另外充足「資金」也是很重要的門檻，如果資金不足，除了無法買到理想標的以外，也可能無法讓你持有等待到上漲轉手那天。

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