法拍屋操盤者 真實經驗訪談》投資法拍屋很好賺?你不可不知的隱藏成本、風險大公開…

你是否也曾聽過某某人投資法拍屋大賺300萬的新聞,不禁在心裡想…法拍屋真的有那麼好賺嗎?
事實上很多法拍屋老師只宣傳賺了多少錢,但卻沒有揭露法拍屋的成本與風險。

如果你也想了解如何投資法拍屋,就一定要看這篇文章,
本篇文章採訪了一位法拍屋操盤者-陳小姐,
聊聊法拍屋的真實經驗談,共分為底下幾個部分:

Q:妳投資法拍屋有多久了呢?當初怎麼會想投資法拍屋?
Q:妳是怎麼學習法拍屋投資的知識呢?
Q:可以分享一下實際投標經驗嗎?
Q:許多人說法拍屋一件買賣就可以賺好幾百萬?
Q:買賣法拍屋會產生的成本、影響獲利最重要的關鍵是什麼?
Q:投標的價格妳是怎麼計算的呢?
Q:妳覺得投資法拍屋最大的風險是什麼呢?妳自己有沒有吃過虧?
Q:妳會擔心買到凶宅或是海砂屋嗎?
Q:對於想開始投資法拍屋的人,妳會給什麼建議呢?

底下由法拍屋實際投資經驗的陳小姐,
來回答投資法拍屋所有的眉眉角角:

受訪者 陳小姐Profile:

  • 年齡:35歲
  • 職業:金融業
  • 法拍屋投資經驗:3年
  • 法拍屋數量:擁有3間法拍屋,目前名下有3間房子出租中,每個月被動收入有5萬。

Q:妳投資法拍屋有多久了呢?當初怎麼會想投資法拍屋?

A:我投資法拍屋約3年的時間,當初是無意在臉書滑到一則廣告,
說蘆洲的公寓一坪22萬,因為我住蘆洲,心想怎麼可能那麼便宜?
點進去看才知道原來是法拍屋,因而產生了興趣。
我自己以前曾投資小套房出租,因此就希望把法拍屋當作是一個投資管道,
希望每個月擁有10萬的被動收入,這樣我就可以退休了。

Q:妳是怎麼學習法拍屋投資的知識呢?

A:首先我上網做了很多功課,也買了幾本法拍屋的書來看,
後來我發現法拍屋的眉眉角角實在太多了,因此我到處去上法拍屋的課,
其中有些是免費的,有些是要付費的,但是這些課程最終的目的都一樣,
都是要你付幾萬元學費加入他們的法拍團隊。
我聽了幾個老師後,找到一個我認為跟我頻率比較接近的老師,就跟著他學習,
平常沒事就勤看法院公告、尋找標的,有時也會跟著老師去實地訪查,
學習實訪技巧,真的收穫很多,這些都是網路及書籍學不到的。

Q:可以分享一下實際投標經驗嗎?

A:這3年來我總共投標過12次,標中了3間,得標率25%應該算還可以。
我都是尋找台北市跟新北市的標的,總價落在1,500萬以內、點交,
大多約以市價8折左右標到,現在2間出租中,1間已經轉手賣掉。
早期法拍屋可能真的有很大的價差,但是現在法拍市場也相當競爭,
好的物件可以用市價8折標到就算很不錯了,因為自住客常常會標到跟市價很接近。

Q:許多人說法拍屋一件買賣,就可以賺好幾百萬?

A:投資法拍屋其實有許多隱藏成本,特別是短期要買賣的,獲利並沒有想像中好。
舉我買賣的那間房子來說,市價約1,780萬,我得標金額約1,500萬,
最後以1,740萬賣出,持有時間9個月,表面上看來好像大賺240萬,
扣除所有成本後,實際上獲利只有41.6萬。

Q:買賣法拍屋會產生的成本、影響獲利最重要的關鍵是什麼?

A:以我買賣的這間房子為例,它位於蘆洲,五年的新大樓,三房二廳+平面車位,
權狀是48坪,持有時間9個月,買入價1,500萬,賣出價1,740萬,獲利240萬,
扣除成本198.4萬,最終淨利是41.6萬,共投入400萬資金,期間投報率為10.4%

買賣期間所產生的費用如下表:

從上表可以看出,影響法拍屋獲利的3個關鍵:

投資法拍屋獲利關鍵1:仲介費

這件因為是我的第一間法拍屋投資,因此是請人代標,花了45萬的代標費,
但是我覺得以學習跟風險控管的角度來說是值得的。
如果這件是我自己投標,獲利可以增加45萬,獲利率就可以高達21.5%了。
另外,房屋賣出時的仲介費也是筆很大的費用,
一般我會先設定好要實拿多少,剩下的就給仲介賺,
我的經驗是仲介費從1%到4%都有,這個費用我建議也不要吝嗇給別人賺,
因為厲害的仲介可以幫我們把房子賣的更高價。

投資法拍屋獲利關鍵2:稅費

學法拍屋一定要清楚土地增值稅跟房地合一稅,這是一筆相當大的費用,
也可能因為了解其中的差異而省了幾十萬的稅。
稅的部分會依每個案件有所不同,有的案件土地增值稅繳的少,但是房地合一稅就需繳得多,
建議投資前可以先上網做好功課,試算可能要繳納的稅額,以此下去推算自己的投標金額,
才不致於標到無法獲利的房屋。

投資法拍屋獲利關鍵3:持有時間

持有房屋時,有些固定成本是免不了的,
比如說貸款利息、房屋稅、地價稅、保險、水電瓦斯等等,
因此買入法拍屋可以先設定好是短期要賣出還是長期持有可以出租。
如果是短期要轉賣的,持有時間越短越好;
如果是出租的,建議可以出租兩年後再賣出,亦可節省房地合一稅。

Q:投標的價格妳是怎麼計算的呢?

A:我都是用excel鍵入我想投標的價格及欲售出的價格,然後詳列每項成本(就像上面提供的表格一樣),在估成本時我會保守的把成本估到最高,以免獲利比預期差。在數字都填入後,我會做不同情況的模擬,比如說持有6個月、持有1年、2年的分析以及是否出租的分析。如果獲利太差就降低投標金額,獲利好也許可以提高投標金額以增加得標的機會。

投標絕對不是像買彩券隨便寫一個金額,一定要精算過後才能投標,以降低投資的風險。

Q:妳覺得投資法拍屋最大的風險是什麼呢?妳自己有沒有吃過虧?

A:我覺得最大的風險有兩個:

  • 看不懂公告的內容
  • 不了解房屋的狀況

像有人買到房屋卻沒買到樓梯進出權,因而還要打官司,法拍屋連內梯外梯都是學問,
然而這個風險是可以透過專業人士協助、用自己的經驗判斷規避掉的。
另一個風險當然就在於你不知道房屋的狀況,且不知道會遇到什麼樣的屋主,
我也聽說過為了點交,跟屋主打好幾個月官司或是屋況很差的,
這些打官司的時間貸款照樣要付,以及房屋的修繕費用都是額外的成本。

因此在計算投標價格時,要保守的做最壞打算,避免投標金額過高以致無法獲利。
我目前投資的三間點交都還很順利,屋況也都不錯,算是比較幸運的。

Q:妳會擔心買到凶宅或是海砂屋嗎?

A: 早期買法拍屋確實可能會買到凶宅或海砂屋,但是2014年政府修正強制執行法後,
有規定法拍屋公告都要載明凶宅及海砂屋、輻射屋、地震火災受損等,
保障民眾的權益,因此現在比較不用擔心。
然而實地訪查還是很重要的,像同社區裡曾發生過命案也會影響房價,
這個在拍賣公告就看不到,但是實地訪查可能問出相關訊息。

Q:對於想開始投資法拍屋的人,妳會給什麼建議呢?

A:法拍屋還是有一定的利潤在,但是其中的陷阱實在太多,沒經驗的人一定不知道。
對於想要自住的人,我蠻鼓勵第一次要找代標業者幫忙,並自己做足功課以免上當。
對於想要投資的人,不妨像我一樣多去上課,找到一個值得你學習的老師,
並累積實戰經驗後,未來就可以自己獨立投標,把法拍屋當作一個長期資的工具。
最重要的是,投資法拍屋需要具備耐心跟毅力,因為過程是很冗長也很辛苦的。

看了以上的分享,是不是更了解法拍屋的投資了呢?
如果想開始投資法拍屋,可以參考底下這篇文章,

待續…

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專欄作者:牟均俞 主編:市場先生

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