頂樓加蓋合法嗎?頂加房子能買嗎?10大頂加常見QA一次看

頂樓加蓋合法嗎

頂樓加蓋在台灣十分常見,且許多頂加被改裝成套房出租。

頂樓加蓋是違法的嗎?頂加的房子能夠買或租嗎?

本文市場先生整理所有關於頂樓加蓋的重要問答,讓有疑惑的讀者可以一次了解。

頂樓加蓋合法嗎?

頂樓加蓋若在頂樓建築面積1/8內屬於合法建物,若超過1/8屬於違章建築。

也就是說,如果頂樓面積有80坪,合法的頂樓加蓋最多只能蓋10坪,且興建時需要得到全體住戶同意。

頂樓加蓋最早會出現是因應台灣的氣候,那時頂樓加蓋大多是鐵皮屋,用來遮陽、防水跟隔熱,後來才慢慢演變成向上蓋房子或是隔成套房出租,目前台灣多數的頂加都是違法的。

頂樓加蓋所有權算誰的?

根據《公寓大厦管理條例第7條》,頂樓空間屬於全體住戶共有,不得獨立使用供做專有部分

然而在台灣,實際的情況是,很多公寓大厦的頂樓都是最高層的住戶在使用,在看頂樓物件時,房仲也會跟你說:「買最高層等於買一送一,買一層送頂樓,樓下的住戶都知道,頂樓是給你用的。」然而,在法律上這並非事實,頂樓不屬於最高層住戶所有。

頂樓加蓋會被拆嗎?

頂樓加蓋是否會被拆除,要看各縣市政府的法規對於頂加的規範。

大原則是:在《違章建築處理規則》訂定以前的舊違建或既存違建,暫緩拆除,如果是在法規訂定後才興建的頂樓加蓋,即報即拆。

政府對於頂樓加蓋的管理,根據頂加建造的時間跟處理方式,可以分為:舊有違建、既存違建、新違建三類。以下整理六都對於頂樓加蓋的處理方式及定義:

違建類型舊違建既存違建新違建
處理方式拍照列管
暫緩拆除
拍照列管
暫緩拆除
即報即拆
台北市1946/10/1前及台北市改制後編入之5個行政區(文山、南港、內湖、士林、北投)都市計畫公布前已存在之建築物1964/1/1至1994/12/31之間已存在的違建1995/1/1後新產生之違建
新北市NA2009/6/25前建造的違建2009/6/25後建造的違建
桃園市1996/8/15前建造的違建指非屬施工中之違建NA
台中市1998/10/1前建造的違建2011/4/20前建造的違建2011/4/21後興建的違建
台南市NA2010/12/24前建造的違建2010/12/25後興建的違建
高雄市NA2012/4/1前建造的違建2012/4/2後興建的違建
資料來源:各縣市政府,若有更新以各縣市政府官網為主 資料整理:Mr. Market 市場先生

要提醒的是,拍照列管暫緩拆除,並不等於違建合法,也不等於絕對不會被拆。

未來隨著政策變動,仍有被拆除的可能。

市場先生提醒,不能把暫緩拆除當成永遠不會拆。

頂樓加蓋的房子能買嗎?

頂樓加蓋的房子並沒有列入權狀中,且在法律上頂樓所有權是全體住戶所共有。

即使目前有頂加的使用權,未來還是有可能跟其他住戶產生糾紛,建議購買前要三思,不懂的還是不要碰

頂樓加蓋的房價如何計算?

頂樓加蓋的房價,業界一般以樓下房屋單坪售價的1/3來計算(比例依頂加實際狀況會有浮動)。

舉例來說,台北市某公寓共有5層樓,6樓有加蓋,為5樓的屋主在使用。

5樓共有30坪,單價為60萬/坪,6樓加蓋共有20坪,單價為20萬/坪。

那麼買下5樓及6樓頂加的總價為:30坪×60萬+20坪×20萬=2,200萬。

頂樓加蓋需要繳管理費嗎?

頂樓加蓋部分並非合法登記,也未編列門牌,在台灣多數的公寓大厦針對頂樓加蓋未加收管理費。但若住戶開會表決,要求有頂樓加蓋的住戶要多繳管理費,那麼住戶需要依規定繳管理費。

頂樓加蓋需要繳房屋稅嗎?

根據財政部的公告, 部分頂加需要繳房屋稅,部分則不用,主要看加蓋的類型

  • 需要繳房屋稅:在頂樓增加新樓層或搭建具有頂蓋、樑柱或牆壁的棚架,屬於增加房屋使用價值的建築物,將會課徵房屋稅。
  • 不需要繳房屋稅:未設有門窗牆壁,如屋頂棚架僅供遮陽防雨用途,免課徵房屋稅。

頂樓加蓋的房子能租嗎?

有需要的話可以租,頂樓加蓋的房子租金一般會比較便宜,市場先生自己在念書時也租過頂樓加蓋的房子,但是要租之前需留意頂加房子的缺點。

缺點1:冬冷夏熱

頂加的房子位於最頂樓,冬冷夏熱,如果是鐵皮屋加蓋的,居住品質更差。

缺點2:安全性較低

頂加的房子多半為鐵皮屋搭建,無法防火,如果發生火災,逃生較為不易。

此外,有些頂加的房子會跟隔壁棟蓋得很近,除了隱私較低,也較容易被陌生人入侵。

缺點3:多數需要爬多層樓梯

頂加一般是較老的房子,不一定設有電梯,常常都是在6樓甚至7樓,也就是說,住頂加的話需要爬多層樓梯。

缺點4:隨時有被檢舉的風險

頂加的房子在法規上屬於違章建築,隨時會有被檢舉的風險。如果被檢舉後需要拆除,那麼就需要搬家,雖然拆除頂樓加蓋主要影響的是房東,但如果真的遇到,對租客也是一種麻煩。

當然,也就是因為有這些缺點,所以頂加一般租金比較便宜,這就看自己需求去取捨。

租頂樓加蓋可以申請租屋補助嗎?

根據內政部2023年公告的租金補貼方案頂樓加蓋也可以申請租屋補助

如果承租的房子是「無稅籍且未辦理保存登記建築物」,如頂樓加蓋,得以切結並檢附相關佐證資料提出申請。

如何檢舉頂樓加蓋?

要檢舉頂樓加蓋,可透過以下三種方式檢舉:電話檢舉、網路檢舉、郵寄檢舉

目前在台灣檢舉違章建築是沒有檢舉獎金的。

檢舉方式1:電話檢舉

要檢舉頂樓加蓋,可以直接打電話至各縣市負責違建的單位檢舉。根據規定,檢舉的案件分為:

  • 一般案件:受理單位應於15日內進行勘察。
  • 施工案件:正在施工的案件,受理單位應於3日內進行勘察。

以下整理台灣各縣市違建檢舉的電話:

縣市別單位名稱電話
台北市違建處理科(02)27208889
分機 8440
新北市違章建築拆除大隊(02)22075911
基隆市使用管理科(02)24201122
分機 1818
桃園市建築管理處拆除科(03)3376541
新竹縣使用管理科(03)5518101
分機 2685
新竹市使用管理科(03)5269424
苗栗縣使用管理科(037)559870
臺中市都市修復工程科(04)23260525
彰化縣使用管理科04-7271071
分機 0541
南投縣使用管理科(049)2245423
分機 483
雲林縣使用管理及國宅科(05)5522183
嘉義縣使用管理科(05)3620123
分機 174
嘉義市使用管理科(05)2252712
台南市使用管理科永華中心(06)2991111
分機8157
民治中心(06)6324146
分機5131
高雄市工務局違章建築處理大隊(07)5619125
分機 316
屏東縣建築管理科(08)7333140
宜蘭縣建築管理科(03)9251000
分機 1382
花蓮縣建築管理科03-8230510
台東縣建築管理科089-326141
分機 342
金門縣建築管理課(08)2312876
連江縣都計建管課0836-22080
澎湖縣建築管理科(06)9274400
分機 267
資料來源:內政部營建署 資料整理:Mr. Market 市場先生

檢舉方式2:網路檢舉

網路檢舉頂樓加蓋,可以透過 內政部 新違章建築立即處理資訊系統

新違章建築立即處理資訊系統

透過網路檢舉需留意以下事項:

  • 內政部此系統僅受理民國101年起施工中或新完工之違章建築案件。若非此類型的違章建築案件,可以透過其他管道舉發(如1999專線或縣市長信箱)。
  • 檢舉時需以真實身份舉報,需透過自然人憑證登入
  • 檢舉時需上傳至少一張違建實況照片,並且註明拍攝日期。

檢舉方式3:郵寄檢舉

郵寄檢舉需準備以下三項東西,以文件的方式寄到各縣市之工程管理處。

  • 違建實況照片(愈多張、愈清楚愈好)。
  • 違建的地址。
  • 檢舉人聯繫方式。

市場先生以前大學念土木系,在上課時了解到的是,現在衛星都有空拍圖,政府會有人去定期檢查空拍圖比對差異,如果有新的頂樓加蓋違建,其實很容易在衛星圖上被辨識出來,真的想抓的話不需要等鄰居檢舉就會被抓到,因此屋主務必小心不要觸法,不但浪費工程費用,拆除也還需要再多花一筆費用。

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專欄作者:牟均俞 主編:市場先生

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