最後更新：2022-11-04

在想要申辦房貸時，首購族買房通常有較優惠的利率，但首購這兩個字，會讓人以為是首次要買房子的人，

其實首購最基本的條件是「名下沒有任何房屋」的人，而政府、民間銀行其實都有推出首購族的房貸優惠，不過政府的首購條件會較為嚴格。

這篇文章市場先生整理首購族定義、首購買房貸款與優惠。

首購族是什麼？

首購的意思會讓人以為是首次買房的人，但事實上並非如此，首購指的是「借款人名下無自有住宅」。

銀行的判定是以借款人是否具有首購資格，是有一定標準的，以下就首購族的定義。

首購族條件是什麼？

1. 曾買過房子，後來賣出：曾經有購屋記錄，但申辦貸款的時候名下無登記自有住宅。
2. 無自有住宅：配偶、子女與個人名下，皆沒有登記自有住宅（名下登記。
3. 名下有登記工廠或土地，但無自有住宅：沒有自用住宅，就算名下有登記土地、工廠，也算首購。
4. 有共有住宅，未超過40平方公尺：名下或與家人個別持有或共同持有建物，合計換算面積未滿40平方公尺，視為無自有住宅。

首購族可以用哪些貸款與優惠？

政府的房貸以及一般銀行房貸，都有推出首購的優惠，像是青年安心成家、自購住宅貸款利息補貼，民間銀行也會推出首購族的優惠。

最大的差異在於，民間銀行只要借款人自己符合首購資格即可，但政府的貸款方案則是會要求家庭成員也沒有自宅，才符合申請資格。

首購族貸款：青年安心成家貸款

• 年齡限制：20歲以上的首購族
• 申辦限制：借款人自己及配偶名下，皆無自有住宅
• 申辦優惠：最高可借貸8成、金額上限800萬，還款期限30年，最多有3年寬限期

青年安心成家貸款對首購的定義，最基本也是要符合「借款人名下無自有住宅」的條件，也就是說沒有買過房子、以前曾經有房子但已售出的人，其實也符合基本首購定義。

但是青年安心成家又多了一個條件，也就是除了借款人必須符合首購身份之外，借款人的配偶、未成年子女名下也必須沒有任何不動產。

另外，青年安心成家貸款是政府推出的方案，因此每家銀行的條件、利息、額度、審核條件其實都一樣，申辦時要比較的是手續費，找自己平常有在往來或手續費較便宜的銀行辦理即可。

詳細可閱讀：青年首購安心成家購屋全攻略

申辦青年安心成家貸款也會有一些手續費，各家公股銀行的手續費如下：

首購族貸款：自購住宅貸款利息補貼

• 適用年齡：已成年、未成年已結婚、未成年但於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家的人
• 申辦限制：家庭成員均無自有住宅 或 2年內有自購住宅並已辦理貸款，而其家庭成員均無其他自有住宅，申請人所得與財產也必須符合限制
• 申辦優惠：依據房屋所在地區、借款人收入，提供不同貸款額度

自購住宅貸款利息補貼是政府推出的房貸優惠專案，可以和青年安心成家貸款一起使用。

它的申辦限制，除了首購族(家庭成員均無自有住宅)之外，就算非首購族只要在2年內有自購住宅，並辦理貸款的家庭也可以提出申請，但申請人所得與財產必須符合限制。

簡單來說，申辦資格為以下這2種：

1. 第一次買房子，家裡也沒有其他住宅
2. 買房子前、買房子後(2年內)，都能申請房貸利息補貼

但是要注意，這裡說的利息補貼，是指「申請人向銀行申貸的利率」扣除「政府給的優惠利率」，這個中間產生的利息差，由政府補貼，而且不同的限制補貼的貸款額度也不同，並非政府給你直接給你一筆貸款優惠。

申請通過後，可以拿著補貼證明給承貸的銀行，讓部分的房貸利息由政府負擔。

主要是可以幫助信用條件較差導致高利率的家戶，也能得到比較低的利率，減輕貸款負擔。

底下將自購住宅貸款利息的申請人所得與財產限制、利息補貼利率整理如下。
(臺北市最高為新臺幣250萬元、新北市最高為新臺幣230萬元、其餘直轄市、縣（市）最高為新臺幣210萬元)

根據自身條件，如果符合資格可以得到低於市場基準的貸款利率。

首購族貸款：一般民間銀行首購房貸方案

• 適用年齡：年齡20歲以上
• 申辦限制：除了首購之外，要有良好收入即可
• 申辦優惠：少部分銀行提供青年安心成家貸款方案(條件與公股銀行相似)

一般銀行的房貸限制較寬鬆，基本上年齡20歲以上、有良好收入就可以申辦。

如果是首購族的話，只要符合條件幾乎都可以申辦房貸，但如果要特別找給予首購族的優惠，可以參考底下的整理。

另外，有些銀行也提供青年安心成家首購的貸款方案，條件與公股銀行相似，差異在於機動利率與貸款期限。

更完整各家銀行的房貸資訊可閱讀：銀行房貸利率整理

首購族買房注意事項

1. 多累積與銀行往來記錄

銀行核貸時會評估你的信用記錄，如果平時能多累積與銀行的往來記錄，例如信用卡準時繳款，或是用自己的薪轉銀行來貸款…等，都能讓銀行視為你是優質往來客戶，這樣也能提高貸款的機率。

2. 自備款建議準備2成以上

首購族房貸大部分可以核到8成，有些可以核到85成，但是如果自備款準備太少，可能無法應付房貸核准不如預期的狀況。

建議自備款至少要準備2成以上，也就是以買1000萬的房子來說，自備 款要準備個200萬會比較保險

3. 民間與政府的首購貸款優惠可結合使用

內政部的自購住宅貸款(1.262%)利息補貼，可以與財政部辦理的青年安心成家購屋優惠貸款(最低1.65%、最高額度800萬元)搭配使用。

若是你申辦的是民間的首購貸款，也可與內政部的自購住宅貸款利息補貼搭配使用，透過這樣兩筆資金補助，降低貸款壓力。

4. 提前還款可能需違約金

有些銀行在提前還款的部分，會寫出若提前還款可能需支付清償違約金，因此在申辦時記得特別詢問銀行是否有這項規定。

首購族常見問題解答

首購條件夫妻怎麼算？

夫妻購屋時，常會搞不懂首購資格怎麼算？

這邊請複習一下前面提到的首購資格，首購指的是「借款人名下無自有住宅」，因此首購的依據是借款人而非登記人。

假設夫妻買房，借款人為老公，房子登記在老婆名下，那麼此次購屋可使用的就是老公的首購資格(因為老公是借款人)。

父母贈與房屋還有首購資格嗎？

首購的定義是「借款人名下無自有住宅」，如果長輩有贈與房屋，就不算擁有首購資格。

如果想擁有首購資格來申辦房貸的話，建議把房子賣掉或是轉移，這樣便符合首購的資格(名下無自有住宅)。

一段、分段式利率是什麼？

房貸利率常會有固定利率、一段式利率、分段式利率的差異，各有不同的利率及適用的族群，哪個利利率計息方式較好並沒有標準答案，依個人財務及資金需求而不同。

1. 固定利率：

採取固定利率還款，台灣固定型房貸的利率是固定利率+機動利率(浮動利率)計算，因此並非貸款期間都固定利率。

2. 機動利率：

• 一段式利率：房貸利率的計算方式從第一期開始到最後一期都是相同
• 分段式利率：大部分分成兩段或三段，前期利率比較低，後期利率逐漸變高

房貸利率計息比較

房貸利率計息比較
比較項目	固定利率	一段式利率 (機動利率)	分段式利率 (機動利率)
計息	固定利率計息	依指標利率搭配「固定」加碼利率計息	依指標利率搭配「浮動加碼利率計息 加碼利率通常分為3段，前低後高
優點	利率穩定 避免央行升息風險	利率變動彈性 利率計算單純	利率變動彈性
缺點	承作銀行少 無法反映市場利率	前期還款壓力較大	遇上升息容易有壓力 利率合計起來較高 計算複雜
適用	預算有限 想長期還款的首購族 收入穩定的雙薪家庭	財務狀況佳，購屋目的是自住	初期財務壓力大 短期會再換屋的族群
*利率時有更動 請以銀行官網資料為準 來源：各大銀行整理 日期：2022/8月資料整理：Mr.Market市場先生

快速重點整理：首購族定義是什麼？

1. 首購指的是「借款人名下無自有住宅」，銀行的判定是以借款人是否具有首購資格。
2. 假設夫妻買房，借款人為老公，房子登記在老婆名下，那麼此次購屋可使用的就是老公的首購資格(因為老公是借款人)。
3. 父母贈與房屋後，借款人名下就有自有住宅，因此便不符合首購資格，但若是把房子賣掉或是轉移即享有首購優惠。

貸款相關教學：

1. 買房新手懶人包》首購族看房重點、稅費、貸款注意事項

2. 目前 房貸利率 最低的是？各家銀行試算、比較(首購族必看)

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