首購定義是什麼？首購買房貸款優惠有哪些？

最後更新：2023-09-14

在想要申辦房貸時，首購族買房通常有較優惠的利率，但首購這兩個字，會讓人以為是首次要買房子的人，

其實首購最基本的條件是「名下沒有任何房屋」的人，而政府、民間銀行其實都有推出首購族的房貸優惠，不過政府的首購條件會較為嚴格。

這篇文章市場先生整理首購族定義、首購買房貸款與優惠。

首購族是什麼？

首購的意思會讓人以為是首次買房的人，但事實上並非如此，首購指的是「借款人名下無自有住宅」。

銀行的判定是以借款人是否具有首購資格，是有一定標準的，以下就首購族的定義。

房屋首購族條件

1. 曾買過房子，後來賣出：曾經有購屋記錄，但申辦貸款的時候名下無登記自有住宅。
2. 無自有住宅：配偶、子女與個人名下，皆沒有登記自有住宅（名下登記。
3. 名下有登記工廠或土地，但無自有住宅：沒有自用住宅，就算名下有登記土地、工廠，也算首購。
4. 有共有住宅，未超過40平方公尺：名下或與家人個別持有或共同持有建物，合計換算面積未滿40平方公尺，視為無自有住宅。

房屋首購貸款優惠有哪些？

政府的房貸以及一般銀行房貸，都有推出首購的優惠，像是青年安心成家貸款、自購住宅貸款利息補貼，民間銀行也會推出首購族的優惠。

最大的差異在於，民間銀行只要借款人自己符合首購資格即可，但政府的貸款方案則是會要求家庭成員也沒有自宅，才符合申請資格。

首購貸款優惠1：青年安心成家貸款

• 年齡限制：18歲以上
• 申辦限制：本人/配偶/未成年子女，名下均無自有住宅
• 申辦優惠：最高可借貸8成、金額上限1000萬，還款期限40年，最多有5年寬限期

青年首購貸款又稱青安貸款，全名是「青年安心成家購屋貸款」，是由政府推出的青年首購購屋貸款，又稱青年貸款。

最早從2019年開辦，主要是幫助房屋首購族群，減輕買房負擔，財政部在2023/8/1 也調整了青年首購貸款的優惠內容，目前在8家官股銀行可以申請辦理。

以撰文當下(2023/9)來看，青年首購貸款利率約在1.565%~1.865%，和一般房貸利率多數超過2%以上，相較之下，青安貸款的條件優惠許多，如果有購屋計劃，又符合首購資格，可以將青年首購貸款列入優先評估。

詳細可閱讀：青年首購貸款總整理

首購貸款優惠2：自購住宅貸款利息補貼

• 適用年齡：已成年、未成年已結婚、未成年但於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家的人。
• 申辦限制：家庭成員均無自有住宅 或 2年內有自購住宅並已辦理貸款，而其家庭成員均無其他自有住宅，申請人個人和家庭所得與財產也必須符合限制。
• 申辦優惠：貸款金額臺北市250萬元、新北市最高230萬、其餘縣市最高210萬，還款期限20年，最多有5年寬限期。
• 申請日期：以政府公布為主，有限定日期。以2023年為例，自8/1 上午9點~8/31下午5點開放申請。

自購住宅貸款利息補貼的兩大特色：

1. 可以和青年安心成家貸款合併使用

2. 在2年內有自購住宅的非首購族也可以辦理

但是要注意，利息補貼是指「申請人向銀行申貸的利率」扣除「政府給的優惠利率」，這個中間產生的利息差，由政府補貼，並不是政府給你直接給你一筆貸款優惠。

申請通過後，可以拿著補貼證明給承貸的銀行，讓部分的房貸利息由政府負擔，可以幫助信用條件較差導致高利率的家庭，取得比較低的利率。

自購住宅貸款利息補貼利率及適用對象 整理如下：

首購族貸款優惠3：銀行房貸首購方案

• 適用年齡：年齡18歲以上
• 申辦限制：信用良好即可。
• 申辦優惠：依據個人信用條件不同，通常針對優質客戶(醫師/教師/軍公教)或500大企業員工有額外利率優惠

銀行房貸首購屬於一般銀行房貸的一種，基本上年齡18歲以上、有良好收入就可以申辦。

相較於政府青安貸款條件須符合個人或家庭成員名下無自用住宅，銀行房貸首購方案限制較寬鬆，有些銀行甚至限定只要「個人」名下無自用住宅，就可以向銀行申辦。

市場先生提醒：留意銀行房貸的名稱，並非稱作「青年安心貸款」就一定會拿到政府利率補貼減免。

目前政府開放承作青年安心貸款的銀行有8家，包含臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行、臺灣中小企業銀行。

在這8家以外的其他銀行，政府不會提供房貸利率補貼，有些銀行為了承攬業務，也會在官方網頁上設置青年首購貸款專區，建議申辦前要向銀行確認清楚。

影響銀行房貸利率高低和條件的因素包含：任職公司、工作年資、薪資、年紀、購屋地點、屋況等等，以下整理的首購房貸利率僅能參考用，實際還是要以銀行評估為準。

更完整各家銀行的房貸資訊可閱讀：銀行房貸利率整理

首購族買房注意事項

1. 多累積與銀行往來記錄

銀行核貸時會評估你的信用記錄，如果平時能多累積與銀行的往來記錄，例如信用卡準時繳款，或是用自己的薪轉銀行來貸款…等，都能讓銀行視為你是優質往來客戶，這樣也能提高貸款的機率。

2. 自備款建議準備2成以上

首購族房貸大部分可以核到8成，有些可以核到85成，但是如果自備款準備太少，可能無法應付房貸核准不如預期的狀況。

建議自備款至少要準備2成以上，也就是以買1000萬的房子來說，自備款要最少200萬以上比較保險。

3. 民間與政府的首購貸款優惠可結合使用

內政部的自購住宅貸款利息補貼，可和青年安心成家購屋優惠貸款(最高額度1000萬元)合併使用。

若是你申辦的是銀行首購貸款，也可與內政部的自購住宅貸款利息補貼搭配使用，透過這樣兩筆資金補助，降低貸款壓力。

4. 提前還款可能需違約金

有些銀行在提前還款的部分，會寫出若提前還款可能需支付清償違約金，因此在申辦時記得特別詢問銀行是否有這項規定。

首購族常見問題解答

首購條件夫妻怎麼算？

夫妻購屋時，常會搞不懂首購資格怎麼算？

這邊請複習一下前面提到的首購資格，首購指的是「借款人名下無自有住宅」，因此首購的依據是借款人而非登記人。

假設夫妻買房，借款人為老公，房子登記在老婆名下，那麼此次購屋可使用的就是老公的首購資格(因為老公是借款人)。

父母贈與房屋還有首購資格嗎？

首購的定義是「借款人名下無自有住宅」，如果長輩有贈與房屋，就不算擁有首購資格。

如果想擁有首購資格來申辦房貸的話，建議把房子賣掉或是轉移，這樣便符合首購的資格(名下無自有住宅)。

一段、分段式利率是什麼？

房貸利率常會有固定利率、一段式利率、分段式利率的差異，各有不同的利率及適用的族群，哪個利利率計息方式較好並沒有標準答案，依個人財務及資金需求而不同。

1. 固定利率：

採取固定利率還款，台灣固定型房貸的利率是固定利率+機動利率(浮動利率)計算，因此並非貸款期間都固定利率。

2. 機動利率：

• 一段式利率：房貸利率的計算方式從第一期開始到最後一期都是相同
• 分段式利率：大部分分成兩段或三段，前期利率比較低，後期利率逐漸變高

房貸利率計息比較

房貸利率計息比較
比較項目	固定利率	一段式利率 (機動利率)	分段式利率 (機動利率)
計息	固定利率計息	依指標利率搭配「固定」加碼利率計息	依指標利率搭配「浮動加碼利率計息 加碼利率通常分為3段，前低後高
優點	利率穩定 避免央行升息風險	利率變動彈性 利率計算單純	利率變動彈性
缺點	承作銀行少 無法反映市場利率	前期還款壓力較大	遇上升息容易有壓力 利率合計起來較高 計算複雜
適用	預算有限 想長期還款的首購族 收入穩定的雙薪家庭	財務狀況佳，購屋目的是自住	初期財務壓力大 短期會再換屋的族群
*利率時有更動 請以銀行官網資料為準 來源：各大銀行整理 日期：2022/8月資料整理：Mr.Market市場先生

快速重點整理：首購族定義是什麼？

1. 首購指的是「借款人名下無自有住宅」，銀行的判定是以借款人是否具有首購資格。
2. 假設夫妻買房，借款人為老公，房子登記在老婆名下，那麼此次購屋可使用的就是老公的首購資格(因為老公是借款人)。
3. 父母贈與房屋後，借款人名下就有自有住宅，因此便不符合首購資格，但若是把房子賣掉或是轉移即享有首購優惠。
4. 買房首購貸款優惠有3種管道，分別是青年安心成家貸款、自購住宅貸款利息補貼、銀行貸款首購方案。

對於買房以及房貸利率的評估，市場先生有整理幾篇文章，也許能讓自己有更清楚的方向：

1. 買房教學－看房重點、稅費、房貸注意事項
2. 首購族如何定義？首購房貸優惠有哪些？
3. 常見貸款種類-各類貸款利率比較
4. 試算貸款與利率：貸款利率計算機(EXCEL免費下載)

更多省錢理財相關教學：

1. 省錢技巧教學》幫你每月多省下5%生活費
2. 市場先生每月最好用信用卡推薦
3. 財富自由規劃：哪種財務自由方式適合你？
4. 市場先生給投資新手入門教學索引

加入市場先生FB社團，充實更多理財好知識

50歲之前想退休一定要懂理財，
解決投資的煩惱！

最近市場先生開了一堂的「用美股ETF創造穩定現金流」教學課程，
這堂課程會從基礎入門、資料查詢到實際操作，
教你學會建立一個穩定的全球ETF投資組合，目前累積已經有將近1100位同學上課。

線上課程》美股ETF創造穩定現金流線上課程連結

如果覺得這篇文章有幫助，
幫我按個讚，分享給更多人看到，謝謝！