低薪資的房地產套利

「房價和房租相關嗎？」

在夾雜的高樓中，走進一間信義區的咖啡廳，
一個在美國念柏克萊的學弟，前陣子過年回台灣，
和我討論這個問題。

這是他與教授合作的研究題目，
看了一些數據做簡單統計，
很快就得到了符合直覺得結論。

「與 房價 有最明顯關係的，是 物價。」

這項變數特別之處在於，可以從它的相關性中看出，
08年以後資金由股市移轉到房市，
對股票市場恐懼顯露無遺，
十分的符合人性。

有趣的是，
在台灣，「房價」 與 「房租」 間，幾乎沒有關係。
這對很多用房租推算房價的理論，呼了一個大巴掌。
即使它並非甚麼嶄新的結論。

「這附近的房價，每坪都近百萬吧。」

生活在這個高房價低租金的土地，
租金和房價沒關係，不過是種直覺，
但論文需要，因此深入追究原因，

翻閱文獻與實際統計測試以後，
與房租相關的重要變數之一，

「是薪資水準。」

—

討論到這裡，我不禁想，
台灣的低薪資水準，是宇宙皆知的事實，

低薪資水準，
也同時提供了便宜的房價。

在昂貴的房價之下，享受低廉的房租。
「這不就是典型的套利嗎?」

套利交易，
就是找出相同物品的價格差異，並從中得利。

「為何還有人要買房子?」

論文到這裡已經可以告一段落，
但隨著話題的繼續，心中的疑問卻不斷擴大。

如果把同樣的故事搬到股市，
有人跑去買本益比40倍甚至80倍的股票，
而且這股票流動性極差，
講好聽點是在買成長股，
而說實在話，就是在投機。

我並非不鼓勵投機，投機是好事，
從不冒險的人在現代很難有所成就，
房產投機的優勢在於槓桿很高，且槓桿的資金成本低，
成功時報酬會大幅增加，
反之，失敗時，
虧損和羞辱也會加倍。

「但是，對於買房自住者，租房不是更好的選擇嗎?」

比起買房，租房享受數倍差距的低房租，
省下來的現金流壓力，可以讓投資/投機有更多選擇，
除此之外，
隨著家庭的需要，
工作可能會需要遷居、
小孩長大會更換學區、
隨收入增加可以換到生活品質更好的社區。

「如果每個買房者都選擇租屋，或許高房價將不復存在。」

當人人都選擇租屋自住，這個套利優勢早消失了，
租金或許不會提高，
但房價會降回與租金相關的水準。

不過，從社會現實面來看，
房價仍居高不下，買房自住的人也沒減少過。

「所以，問題又是回歸到人性？」

「對，又是個將 安全感 與 安全 ，錯誤畫上等號的故事。」

現代人，追求的從來都只是一種感覺，安全的感覺，
看看這時代金融商品的銷售口號就可以略知一二。
但真正的安全需要波動，更需要冒險。
它與安全感，從來都是兩個極端。

談到人性總是十分的沉重，
聊到這裡，
我們沉默的啜著咖啡，
平靜的 欣賞窗外燈火閃爍的夜景。