囤房稅、空屋稅是什麼?哪些人需要繳囤房稅?

房屋稅》囤房稅 空屋稅是什麼?哪些人需要繳稅?如何計算?

囤房稅房屋稅的一種,
囤房稅就是除了自住房屋外,還持有一定數量非自住房屋的人,就會依照持有數量額外加稅,最低稅率為1.5%,最高會到每戶3.6%。

房屋稅和空屋稅有什麼不同、如何計算?底下市場先生介紹這兩種稅的差異,
分為以下幾個部分:

  1. 什麼是囤房稅、空屋稅?
  2. 各縣市的囤房稅率是多少(差別稅率、累進稅率)?
  3. 囤房稅如何計算?

囤房稅、空屋稅是什麼?

囤房稅、空屋稅是房屋稅中的稅率徵收項目,
但這個稅率徵收的名稱並不是直接稱為囤房稅、空屋稅,
所以常常有人看了搞不清楚是什麼,而在開始認識囤房稅、空屋稅之前,
我們要先來理解一下房屋稅是什麼。

房屋稅是一種地方稅(代表除了財政部制定的法定稅率,地方政府也可依法定稅率的範圍內制定徵收率),
指的是房屋所有人在「持有期間」所課徵的財產稅,開徵時間為每年5月,
繳納期間為5月1日~5月31日。

所謂的房屋,除一般通稱居住用的房屋外,
其他如工作、營業等固定於土地上的建築物,甚至夾層屋或各種形狀的倉庫、
油槽及加油亭等不動產,均為房屋稅課徵的範圍。

那麼房屋稅中的囤房稅、空屋稅又是什麼?兩者有什麼不同呢?兩者的差異為:

  • 囤房稅:房屋稅率計算的一種,指除自住用的房屋之外,又有1間以上非自用的房屋所徵收的稅率(各限市稅率不同)。
  • 空屋稅:空屋稅一般是指將空著的房子、低利用度的房子來額外加稅,但其實我國目前並沒有空屋稅這個房屋稅的法源,僅為台北市在房屋稅裡有個稅率叫「空置房屋稅」,比較勉強算是有一點空屋稅的概念在裡面。

底下以台北市房屋稅率表來看,

台北市住家用房屋稅率表:

台北市住家用房屋稅率表

房屋使用情形 持有戶數 稅率
住家用
單一自住 全國1戶 相當稅率0.6%(註1)
自住用 全國3戶內 1.2%
公益出租人出租使用 不限 1.2%
(109年7月1日起相當稅率0.6%)(註2)
社會住宅包租代管 不限 相當稅率0.6%
其他住家用
(這邊就是所謂的囤房稅率)
公有房屋供住家使用
1.5%
出租供符合台北市社會住宅承租資格者使用,且持有主管機關核發之出租人核定函
經勞工主管機關核發證明文件之勞工宿舍
公立學校之學生宿舍,由民間機構與主辦機關簽訂投資契約,投資興建並租與該校學生作宿舍使用,且約定於營運期間屆滿後,轉移該宿舍之所有權予政府
公同共有,除共有人符合自住外 2.4%
其他非自住
本市2戶以內 每戶
2.4%
本市3戶以上 每戶3.6%
※註1:在國內是單一自住、有設立戶籍,符合台北市都市計畫規定可作住宅使用的房屋,實質稅率由1%降為0.6%。
※註2:月租金收取不超過中央公告當年度社會住宅包租代管計畫的租金上限,比照單一自住房屋,相當稅率為0.6%。
來源:台北市稅捐稽徵處 資料整理:Mr.Market市場先生

台北市非住家用房屋稅率表:

台北市非住家用房屋稅率表

房屋使用情形 持有戶數
106.7.1 起徵收率
非住家用
營業用
不限
3%
私人醫院、診所或自由職業事務所用 3%
人民團體等非營業用 2%
來源:台北市稅捐稽徵處 資料整理:Mr.Market市場先生

台北市空置房屋稅率表:

台北市空置房屋稅率表

房屋使用情形 持有戶數 106.7.1 起徵收率
空置房屋
(依使用執照所載用途別或都市計畫分區使用範圍認定)
住家用途
非自住-起造人待售
自103年7月1日~106年6月30日止核發使照房屋:自106年7月1日起2年內未出售
1.5%
106年7月1日以後核發使照房屋:於起課房屋稅3年內未出售
其他非自住
本市2戶以內 2.4%
本市3戶以上 3.6%
非住家用途
營業用途
不限
2%
醫院、診所用途
其他用途
來源:台北市稅捐稽徵處 資料整理:Mr.Market市場先生

各縣市的囤房稅率是多少?為什麼還會有差別稅率、累進稅率的差別?

前面提到,囤房稅是房屋稅中的一種費率,這種稅都是地方稅,而地方稅和國稅不一樣,

  • 國稅:屬於中央政府可支用的稅收,像是所得稅、遺產稅這種;
  • 地方稅:地方政府可支用的稅收,像是地價稅、房屋稅、土地填值稅等等。

也就是說,針對囤房稅率是多少,
各地方政府可以自行依法定稅率的範圍來內制定徵收率,除了一般的差別稅率外,

除此之外,地方政府還可以視所有權人持有房屋的戶數,來決定是否要訂定累進稅率
因此每個縣市政府徵收的稅率方式,會稍有不同。

以下整理一下差別稅率與累進稅率的差異:

差別稅率vs累進稅率 差異

稅率 說明
差別稅率 僅為不同納稅人、不同課稅對象,分別課高低不同的稅率。因此在房屋稅中,若房子有自住、非自住的差異,稅率就會不同。
累進稅率 累進稅率比較符合囤房稅的概念,因為房子越多、要繳的費率就越多。
資料整理:Mr.Market市場先生

看到這邊也會發現一個現象,累進稅率是比較能符合囤房稅的概念,但因為要不要採用累進稅率是由各地方政府自行決定,因此多數地方政府為了「體恤民情」,其實都不願意以累進稅率計算,也失去了囤房稅的主要意義。

各縣市的囤房稅率表

各縣市的囤房稅率表

縣市 稅率 囤房稅
台北市 差別稅率+累進稅率 2戶以內,每戶2.4%
3戶以上,每戶3.6%
新北市 差別稅率 每戶1.5%
桃園市 差別稅率 每戶2.4%
新竹縣 差別稅率 每戶1.6%
宜蘭縣 差別稅率+累進稅率 2戶以內,每戶1.5%
3~7戶以上,每戶2%
8戶以上,每戶3.6%
連江縣 差別稅率+累進稅率 2戶以內,每戶1.6%
3戶以上,每戶2%
其他各縣市 差別稅率 每戶1.5%
資料整理:Mr.Market市場先生

囤房稅如何計算?

囤房稅是房屋稅裡的稅率修正,房屋稅的計算公式相較所得稅是相當單純的:

房屋稅應納稅額=房屋課稅現值 × 稅率

從公式看來,其實就是你持有的房屋現下擁有的價值,再以不同持有目的或數量,
有著不同課稅稅率(非自用住宅的稅率即為囤房稅),兩者相乘便可得出今年度該繳交的房屋稅。

換句話說,房屋稅率的結構是按房屋現值,再依照房屋目的與數量採差別比例稅率。
以台北市來說,持有2戶以內的非自住房屋費率為2.4%,但3戶以上費率即為3.6%,
另一方面,非家用包含營業、醫院的持有稅率則是 2% ~ 3% 。

除此之外,房屋稅是以月結算的,是故若你想節省房屋稅,只要在每個月 15 日以前,
申請變更使用情形為稅率較低的目的,該月份起就能適用變更後稅率計算,
因此若你所持有的房屋已改為住家使用時,要立即申請 0.6% 的住家用稅率,
別讓自己的權益睡著了。

囤房稅常見問題Q&A

本篇文章資料整理自政府公告,若有更新以政府最新公告為主。

編輯:Joy 主編:市場先生

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