餐飲業開店選址懶人包》找店面、租金評估、簽約注意事項大公開

餐飲業開店選址懶人包》找店面、租金評估、簽約注意事項大公開

做餐飲業,選址對了可以說是成功了一半,找到合適的店面絕對是開店初期最重要的事。
本篇文章市場先生團隊,訪問多名有豐富開店經驗的餐飲業老闆們,
集合他們的智慧告訴大家開店選址最重要的事,同時分享他們開店曾經因選錯店面吃的虧,
希望可以讓想開店的人少走一些冤枉路。

開店選址失敗會有什麼影響?

案例1:開在百貨商場內人流不如預期的咖啡廳

江老闆在大學旁邊經營一家咖啡廳,五年下來生意還不錯,於是他決定開分店。
在選址時,江老闆看好百貨公司的集客力,決定在百貨商場內設店,並投入了300萬元裝潢費。
然而,開店後人流卻遠不如預期,主要原因是百貨內是各大一線品牌兵家必爭之地,
一個自創的小品牌在其中很難生存,且疫情期間人流更是整個消失。

江老闆的店不但入不敷出,同時百貨的租金是採包底抽成取其高,所以就算沒有營業額,
每個月還是要上繳10幾萬元的包底費用,令他苦不堪言。

苦撐一年後,江老闆決定收店,因租約還沒到期,不但需要賠償違約金,
還要把原本的裝潢拆除復原,整體下來一年就虧了將近500萬元。

餐飲前輩給你的小提醒:
百貨商場跟街邊店是兩個不同的戰場,如果是新手第一次創業,建議不要隨便進駐百貨商圈,風險很高。如果要進駐百貨商圈,一定要了解百貨的租金收取方式(大部分是採營業額抽成或是包底抽成取其高)、裝潢費用(百貨業者會有一定要求)、其他費用(如廣告費、清潔費、水電費、管理費等),通常要付給百貨業者的費用會佔營業額的25~30%,如果成本沒控管好是很難獲利的。

案例2:開在住宅區瘋狂被檢舉的熱炒店

陳老闆在住宅區一樓店面開了一家熱炒店,因為知道炒菜味道大,還特別花了幾萬元安裝油煙過濾器。
然而,從營業開始,樓上住戶就不斷的到環保局檢舉排煙問題,
陳老闆為了應付這些檢舉,光是整改就花了10幾萬元。
就算排煙排水都符合環保標準了,因為和住戶協調一直沒有共識,
住戶轉而去檢舉未開發票、使用騎樓、非法聘用外籍勞工等各項事宜,最後陳老闆不勝其擾,
決定搬到其他店面,光是搬家跟裝潢又多花了50幾萬元。

餐飲前輩給你的小提醒:
經營餐飲最怕的就是遇到有心人士的檢舉,真的會令人不勝其擾且心灰意冷,所以選址時一定要探聽好鄰里關係,如果附近有喜歡檢舉的鄰居,最好敬而遠之。

案例3:遇到惡房東,被不合理漲租的簡餐店

王老闆第一次開店,在辦公區附近開了一家簡餐店,月租金6萬元,
投入超過200萬裝潢,生意還不錯。因為第一次開店沒經驗,店面只跟房東租了2年。
租約快到期時,房東要求除了一樓店面,必須要連同二三樓一起租下,月租金變成11萬元。

王老闆頓時陷入困境,因為不租的話,200萬裝潢泡湯,等於二年都是做白工;
但是租下的話,又沒辦法負擔那麼高的租金。
最後王老闆硬著頭皮把整棟樓租下,想說二、三樓分租出去分攤一點租金。
無奈二、三樓並不好出租,王老闆每個月需自行支付11萬元的租金,等於賺的錢全部拿去繳房租還不夠。
三個月後,王老闆決定要換店面,且因租金太貴找不到人接手,還賠了二個月的押金。

餐飲前輩給你的小提醒:
開店因為都要投入相當的裝潢費,所以跟房東簽的租約不能太短,最好是一次簽五年,至少要有三年以上,且租約要載明中途房東毀約的話需賠償裝潢費用。如果租期太短,很容易發生到期後房東漲租或不租的問題,這樣投入的裝潢費用都付諸東流了。

選址需評估的重點:商圈、人流、競爭對手

1.商圈

選址前首先要思考一個問題,就是你的目標客群到底是誰?是家庭、學生還是上班族?
如果想賣給所有的人,那失敗的機率會很高。
決定目標客群後,接下來就是商圈的選擇,一般來說,商圈可以分為以下五種類型:

  • 商業型商圈:主力是附近的上班族人口,消費力較高,平日生意會比假日好。如果是做茶飲的,下午時段會是主力,如果是做餐點的,中午的生意會比晚上好,因為上班族晚上可能回家吃飯了。
  • 住宅型商圈:主力是附近的居住家庭,淡旺季較不明顯,但比較容易有投訴的問題。
  • 學校型商圈:主力是學校中的學生,價位不能太高,比較重視性價比,寒暑假會有非常明顯的淡季。
  • 觀光型商圈:主力是觀光客,假日生意會比平日好,人流多但比較難培養忠誠顧客。
  • 交通型商圈:如火車站、捷運站等,人潮主要是去搭乘交通運輸工具,停留時間短,因此最好是出餐快、攜帶方便的東西。

2. 人流

所謂人潮就是錢潮,所以開店時一定要考量到人流的多寡。
傳統的餐飲業沒做外送的話,可以用蹲點這種傳統的方式去判斷人流,
就是在不同的時間段去該店面蹲點,實際計算經過的人流有多少,
最好平日、假日、早上、中午、晚上各個時段都要統計。

然而,現在的餐飲業脫離不了跟外送平台合作,如果要做外送,那麼除了會經過店面的人潮,
店面方圓四公里的人口密度也非常重要。

要了解人口密度比較簡單的方式是上內政部戶政司的全國人口資料庫統計地圖查詢,
可以查到各縣市行政區的人口密度,以台北市為例,
2021年的人口密度最高的是大安區,最低的是北投區(如下圖)。
但是行政區的人口密度只能作為大概參考,最重要的還是店面附近四公里的人口密度,
但這個資料公開網站比較難查詢到,市面上有一些付費的服務可以查詢數據。

2021年台北市各行政區人口密度

除了以上判斷標準外,在人流分析時還有以下幾個小訣竅:

  • 人流靠右行原則:在台灣不管是車輛或是行人大多都是遵守靠右行的原則,因此馬路人多那一邊的右邊及右轉的那一排會是黃金店面。在開店時一定要去觀察人流的走向,例如開在辦公大樓附近的早餐店,捷運站或公車站出來往辦公大樓走的路上絕對是黃金店面,因為消費者早上趕時間,會選擇順路的店買早餐,此時如果開在不順路的地點,即使距離很近,效果都會大打折扣。
  • 視覺往左前方原則:如果車子停在十字路口等紅綠燈,視覺大多會往左前方看,因此十字路口左前方的店面常是黃金店面。
  • 開在聚客點附近:像是學校、超市、菜市場、夜市都是很好的聚客點,因此開在這些聚客點附近會自然帶來一些人流。

3. 競爭對手

需了解經營範圍內同類型競爭對手有幾家?他們經營的狀況如何?
一般來說,如果附近同類型的對手太多家,除非有自己品牌力能夠超過競爭對手,否則很難生存下去,
例如同一條街上已經有五家知名手搖飲店,此時如果開一家小品牌的奶茶店,就很容易陣亡。

然而,如果經營範圍內都沒有競爭對手,也需要思考原因,
是否這個範圍內目標客群的人數太少,導致競爭者都不想進來。

6個店面選擇要注意的事項

店面選擇要注意的重點:店舖位置、面寬、大小、供電排煙排水、消防建築法規、房東及鄰居

1. 店舖位置

店舖的位置會影響到人流及醒目度,舉例來說,三角窗是許多餐飲業喜歡的店面,
因為位置醒目、店面較寬、停機車也比較方便。在選位置時也有一些小訣竅,
例如味道重的店(如臭豆腐)開在紅綠燈旁邊會很吃香,因為顧客停紅綠燈時很容易被香味所吸引。

開在附近有很多餐廳的地點會有聚集經濟的效應,比開在一個都沒有餐廳的地方好。
此外,如果店面附近好停車對於經營也會有加分。

2. 面寬

店面寬度與能見度呈現正相關,因此寬度一定要越寬越好,一般至少3米以上,
如果能找到5米以上的面寬就算是非常漂亮的店面了。

3. 大小

店面的面積大小會跟租金呈現正相關,因此開店前需要先考慮好需要多大的店面,
如果是做外帶、外送為主的,店面就不宜太大。
此外,開店前也要丈量店面大小是否能擺的下生財用具,另外也需要規劃倉庫的空間,
否則若因店面太小還要租倉庫放原物料就麻煩了。

4. 供電排煙排水

確認配電功率是否能符合餐飲需求及水電費是如何收取,
如果不是台電台水帳單而是房東按照度數收取,營業上可能需多繳很多水電費。
此外,排煙系統是否有符合環保局規定絕對是一定要確認的重點,
否則後續光是被檢舉就可能無法營業下去。

5. 消防建築法規
開店前需了解建築與消防法規,確認店面是符合規定的,否則未來也可能因此無法營業。

6. 房東及鄰居
如上面案例所提到,如果遇到不好的房東跟鄰居,那必會是開店老闆的夢魘,
因此承租前一定要做實地訪查,打聽房東跟鄰居的名聲,如果有不良記錄的,最好不要考慮。

如何評估租金是否合適?

評估租金一般需考量兩個重點:

  1. 比較周遭的差不多條件的店面,一坪平均租金多少,最好不要高於平均行情。
  2. 用租金反推需做到的營業額,看是否有能力達到。

一般租金最好佔營業額的10~15%以下,有些行業別像是咖啡廳、奶茶店可能會到20%左右。
保守估計的話,可以用租金乘上10倍做為營業額目標。
舉例來說,如果房租一個月5萬元,月營業額目標就要設定在50萬元,如果平均客單價在50元,
那麼每天需賣出的份數就是:50萬 ÷ 30天 ÷ 50元 = 333份。
如果沒有信心賣出這麼多的量,建議就要重新找房租比較便宜的店面。

6個簽約要注意的事項

1. 租期不能太短:

開店因為會投入前期的裝潢費用,所以租期太短的話風險很高,一般建議要簽3-5年。
而且開店第一年通常是決定成敗的關鍵,萬一開不下去需要轉讓,剩餘租期長也會比較好轉讓。

2. 確認租金及各項費用:

除了要確認每月租金外,還要確認簽約時間內租金是否會調漲,如果調漲的話,漲幅是多少?
此外,也要確認管理費、水電瓦斯費如何計算,以及是否有其他費用等。

3. 裝潢及復原:

要確認裝潢是否有任何限制,比如說不能更改房屋格局等等,另外可以跟房東談裝潢期免租金,
但這不是每個房東都會給,比較好的房東會給2周至1個月的裝潢期。
最後也要確認若是租約到期不續租後,是保留裝潢還是需要恢復原狀,
如果需要恢復原狀,最好事先要拍照留底,還要把拆除成本也估進去。

4. 確認房東身分、房屋權狀、營業使用許可:

要確認房東是否為屋主本人,若是二房東,需要請其出示原始租約。
此外,也要請房東出示房屋權狀及建物謄本,確認房屋所有權及房屋面積等。
最後,需要查詢該房屋是否能夠合法經營,例如在台北市的話,需先申請「營業場所預先查詢」,
台北市從民國109年起強制公司進行審查,而其他縣市大多還沒對公司登記地址進行強制審查,
所以原本已經登記公司或開立店面的的址並不一定符合法規,
建議在簽約前確認該地址有符合各縣市「土地使用分區管制規則」以及「建築管理規則」法令規定。

5. 是否可轉租、分租、轉讓:

簽約時要確認該店面是否可以進行轉租及分租,最重要的是要確認後續能否轉讓,
一般會建議要簽轉讓條款,因為做生意總是有風險,萬一店鋪無法繼續經營,
可以轉讓給其他人的話至少可以降低損失。

6. 修繕責任:

確認房東及房客各自負責的修繕範圍,一般來說,如果是房屋結構的問題如漏水,
由房東修繕,如果是承租方自行裝潢的部分,則由承租方維修。

選址多花一些時間評估可以避免後續許多的麻煩,希望想創業的老闆們都能找到適合自己的黃金店面!

本系列文章是市場先生團隊採訪幾位小型餐飲業主後的文章,可閱讀系列文章:

(施工中)

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專欄作者:牟均俞 主編:市場先生

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