買房新手懶人包》首購族看房重點、稅費、貸款注意事項…買房8大疑問全揭露

買房新手懶人包》首購族看房重點、稅費、貸款注意事項…買房8大疑問全揭露

買房算是人生中重大的投資之一,做足功課一定不吃虧,
這篇文章市場先生團隊來教學首購族第一次買房要注意的重要事項:

  1. 自備款要準備多少才夠?
  2. 買新成屋、中古屋還是預售屋好?
  3. 買大樓還是公寓好?
  4. 售屋訊息要到哪邊看?
  5. 看屋時要注意什麼?
  6. 買房的流程有哪些?
  7. 買房時要繳的稅費有哪些?
  8. 如何找到便宜的房貸?

前陣子筆者跟大學時兩位好友吃飯,聊起了買房的事,
她們兩人剛好都在2015年時買房,都在今年因為換屋需求,把房子賣了。

其中一個買在新店,25年的電梯大樓,40坪,以一坪40萬購買,總價1,600萬,
裝潢花了150萬,相當於付出1,750萬,最後賣了實拿1,800萬,算是免費住了5年還小賺50萬。

另一個就沒那麼幸運,她買在新莊頭前重劃區,全新的電梯大樓,35坪,以一坪45萬購買,總價1,575萬,裝潢花了180萬,相當於付出1,755萬,最後賣了實拿1,488萬,帳面損失267萬。

她們兩個買賣的時間、房屋大小跟總金額都差不多,
卻因為區域的選擇及屋齡新舊不同,房價的漲跌造成結果相差2、3百萬。

自備款要準備多少才夠?

買房首先要準備足夠的頭期款+裝修費用,一般頭期款的為房屋總價的2~3成,
以銀行能夠貸款的成數決定,裝修費用則依購買房子的屋況跟坪數大小決定,需先預留一筆費用。
很多人都以為只要存夠頭期款跟裝修費用,就可以買房,
但其實買房最重要的除了這兩筆費用外,還有每月的貸款支出。

之前市場先生有寫過一篇文章教你試算買得起多少錢的房子,可閱讀:
你買得起多少錢的房子?一分鐘算給你看 [內附EXCEL免費下載]

以文章中的範例來看,若是自備500萬,在利率2%及貸款20年的情況下,
如果每月可付房貸的資金只有5萬,那麼最高只能買總價1,488萬的房子,
因此買房前最重要的就是計算每個月可支付房貸的現金流有多少。

買新成屋、中古屋還是預售屋好?

第一次買房,就要面臨該選擇哪種房屋比較好,其實各種房屋都有其優缺點,
以下是新成屋、中古屋跟預售屋的比較,可以根據自身需求做選擇:

新成屋、中古屋跟預售屋的比較表:

新成屋、中古屋跟預售屋的比較表

分析 新成屋 中古屋 預售屋
優點 ●屋況全新不用擔心管線老舊的問題
●可馬上入住
●貸款成數較高,一般可至8成
●單價較新成屋便宜
●有些房子公設比低
●可看出管委會品質,也可向鄰居打聽住戶素質
●付款較彈性輕鬆
●可跟建商談客製化的裝修
●房型選擇多
缺點 ●單價較高
●公設比一般較高
●不了解住戶跟管委會素質
●若屋況老舊裝修費用高
●貸款成數可能較低,一般為6~7成
●等待時間長,有建商倒閉或施工品質不佳的風險
●不了解住戶跟管委會素質
適合對象
(自住客)
喜歡住新房子,想馬上入住者 自備款較高,不介意住中古屋,想要買到CP值較高的房屋者 喜歡住新房子,但想要慢慢付款者
適合對象
(投資客)
新成屋一般較難有套利空間,除非是房市正熱,能以低價買到新成屋,買了後轉手就能賺價差者 投資客與仲介關係好的話,常能買到較市場低價的中古屋 投資客若看好該區域房價發展,可購買預售屋,交屋時轉手售出
資料整理:Mr.Market市場先生

買大樓還是公寓好?

若是住在都市者,一般人不太可能住透天的房屋,因此買房時,
時常要面臨的抉擇就是買大樓還是公寓?這兩者也各有優缺點,可依自己的預算下去做選擇:

電梯大樓、公寓比較表:

電梯大樓、公寓比較表

分析 電梯大樓 公寓
優點 ●屋齡一般較新
●不用爬樓梯
●一般有管理員,不用煩惱收信跟倒垃圾
●貸款成數較高
●單價較低
●幾乎沒有公設,可用坪數高
●房屋稅較低
缺點 ●單價較高
●公設比較高
●房屋稅較高
●要爬樓梯
●沒有管理員,要自己收信倒垃圾
●屋齡老舊裝修成本高
●貸款成數較低
適合對象
(自住客)
●家中有老人家無法爬樓梯者
●追求便利性更勝於室內空間大小者
●追求室內空間大者
●預算有限但想買地點較好者
適合對象
(投資客)
除非找到屋主急出售的便宜房屋,否則較難有獲利空間 屋齡舊、賣相不佳的的老公寓往往是投資客的最愛,經過裝修改造後,可隔間出租或是轉手提高賣價賺取價差
資料整理:Mr.Market市場先生

售屋訊息要到哪邊看?

決定好要購買的區域後,最快的方式就是到該區域的房屋仲介公司直接詢問,
由仲介直接介紹適合的房子,買方要支付的仲介費通常是成交金額的1%~2%,
總價較高者也可與房仲議價。

此外,也可以自己上網搜尋房屋出售的資料,如各大房仲網站、591售屋網、好房網等等,輸入相關條件後,就可以看到該區域房屋的售價,看到喜歡的房子可以直接聯繫屋主或負責的仲介。

看房時最好同時多找幾家仲介一起看,找仲介時他們一定會問你預算多少?
要找什麼樣的房型,此時最好自己先做過功課,然後可以丟給仲介一個比較保守的預算,

房屋條件描述愈詳細愈好,可以節省許多看屋的時間。
例如:要找三重區,預算1,500萬內,距離捷運走路10分鐘內,3-4房、 2套衛浴,
電梯大樓,屋齡20年內,樓層4樓以上,每間房需有對外窗,附近要有小學。

看屋時要注意什麼?

  • 最好找人同行,看屋時保持大門開啟
  • 白天及晚上各看一次,白天可以看採光及通風,晚上可以看附近是否吵雜、走路是否安全等
  • 晴天及雨天各看一次,晴天可以看是否有西曬、反潮的問題,雨天可以看是否有漏水、滲水的問題
  • 除了房屋內的設施外,觀察其公共空間,如走道、樓梯間是否髒亂,大樓管理是否良好等
  • 觀察其安全設施,是否有逃生設備、防火、防盜設備等
  • 觀察周遭環境,生活機能是否便利,是否有嫌惡設施(如宮廟、高壓電塔等)
  • 如果有遇到鄰居,可以大膽向鄰居詢問這棟房屋的居住品質跟鄰居的素質等,通常可以得到比較真實的答案。
  • 多看多比較不吃虧,以首購者來講,通常買之前看個50~100間是很正常的,多看房可以了解市場行情,也更清楚自己喜歡的房型是什麼。

買房的流程有哪些?

1. 議價

若是透過仲介,看到自己心儀的房子後,就要開始進行議價。

出價時通常參考兩個指標,一個是屋主的開價,一個是實價登錄的價格。
一般成交價會落在開價的8~9折,但還是依屋主的開價決定,
另外最好參考內政部實價登錄網站
搜尋該區域相同條件的房子在半年至一年內成交的價格,做為參考。

出價若出太低,連仲介都不會理你,若出的價格仲介覺得有機會談,
此時會請買方先付一筆斡旋金,通常是10萬元左右或是依賣方要求 (也稱為”下斡旋”)。
斡旋金的用意是確保買方有誠意要約賣方出來談,若談判不成斡旋金是可以退回的。

2. 簽約與用印:

若買賣雙方議價達成共識,那麼當場仲介就會請代書協助進行簽約及用印。

此時通常會要求買方先付一筆簽約款,避免違約,簽約當天先簽本票支付,
最晚在隔天要將款項匯入履保帳戶。

簽約時買方需查看賣方土地及建物的謄本,仔細核對上面內容是否正確,
另外要確認賣方是屋主本人,若是代理人需要有授權書,最後就是約定雙方的交屋日期。

3. 完稅:

房屋買賣時買方要繳的稅為契稅及印花稅,當稅單核發後,代書會通知買賣雙方繳稅,
支付完稅款後稱為完稅,完稅後通常代書會開始辦理貸款及過戶手續。

4. 交屋:

買方在付尾款的同時,就可以與賣方交屋,交屋時最好現場點交,
再次確認屋況及附贈的設備,然後交付鑰匙、感應器等,交屋後最好把門鎖換掉。
如果未來裝潢有請設計師,那麼交屋時可以請設計師一同前往,
他們比較專業可以幫忙看出房子的細節跟瑕疵。

一般來說,從簽約至交屋日約一個月的時間,除非雙方有要求拉長時間。
若買方不需貸款則時程可以更快一些。

買房時要繳的稅費有哪些?

買房時買方要繳納的稅費為契稅及印花稅,印花稅費用不高,
一般為幾百元至幾千元。契稅為房屋評定現值的6%,
這邊要注意房屋評定現值並不是房屋買賣的總價,而是比市價低許多。
以新北市一間市價1,500萬元的公寓為例,買賣時交的契稅為2萬多元。

詳細內容可以參考之前市場先生寫過的一篇文章:
一次了解「買屋、持屋、賣屋」時要繳納的稅費

如何找到便宜的房貸?

簽訂了買房契約後,最重要的一件事就是要跟銀行申請房貸,
每家銀行給的房貸條件都不同,因此找房貸時一樣是貨比三家不吃虧,
畢竟利率差個0.1%,20年下來利息金額都差很多。

以貸款金額1,000萬,年期20年,利率2%跟2.5%來比較,
利率2%每月還款金額為50,588元,利率2.5%每月還款金額為52,990元,
每月相差2,402元,20年下來利息金額就相差576,480元。

目前常見的房屋貸款管道有三個:

  1. 一般房屋貸款
  2. 內政部自購住宅貸款
  3. 財政部青年安心成家購屋優惠貸款

通常房仲都會有配合的銀行房貸業務,可以多請幾家報價比較利率,且利率是可以談的,畢竟銀行放貸業務也是競爭激烈。

想要找到便宜的房貸,之前市場先生也有整理一篇房貸利率的文章,可以閱讀:
目前 房貸利率 最低的是?2020各家銀行試算、比較(首購族必看)

通常銀行針對高收入如500大企業員工或是公教人員給予的利率相對會較優惠,
因此若是夫妻首次購房,若想節省房貸,房屋可以登記在職業較有利的那方,
例如太太是公務員,那麼以太太的名義貸款利率會較便宜。

筆者自身買房心得分享:

筆者第一次買房是在2014年時,當時預算抓1,500萬左右,
想要在台北市或新北市買一間2~3房的房屋,一開始想買的區域跟房型都沒設定好,
因此亂槍打鳥台北市跟新北市到處看房,公寓跟大樓都看。
看了20~30間後,我大概了解,在相同的預算內,地點、房屋大小、房子類型必須做個取捨,
如果我想住台北市如萬隆、文山區一帶,那麼只能買老公寓;
如果我想住電梯大樓,那麼只能捨棄地點,住新北市;
如果希望室內空間大一點,那麼只能看中古大樓,不能看新成屋。
最後我鎖定在中永和一帶看中古大樓,一來是我比較熟悉的區域,
二來比較符合想要的預算,最後看了超過100間,終於在永和買到一間屋齡20年的大樓3房。

過程的心得是,真的要勤看屋,一開始看覺得某間很好,看到後面才發現有更好的。
再者就是要跟房仲打好關係,因為房仲有很多第一手的內線消息,
例如哪個屋主缺錢剛降價,此時比較有機會買到便宜的房子,像我最後買的這間,
其實我在買房半年前就看過,當時因為屋主開價太高沒有買,
半年後房仲通知我屋主降價100萬,我隔天就下斡旋成交了,
成交的單價是該社區近一年來最低價。

因此我的買房心得就是要有耐心,且不要在市場火熱時跟人家一頭熱的買
最好在景氣不好、買方市場時購買,比較有議價空間。

(以上為個人經驗,僅供參考)

專欄作者:牟均俞 主編:市場先生

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