斡旋金多少合理?你該知道的斡旋金契約陷阱與注意事項

最後更新:2022-09-19

 

斡旋金-契約-陷阱

買房屋時,房屋仲介業者通常會要求我們拿出斡旋金來談,
斡旋金是什麼意思、要準備多少?有沒有審閱期、期限、可以退嗎?斡旋金多少合理?

這篇文章市場先生介紹斡旋金、要約書契約的注意事項。

斡旋金是什麼?

斡旋金的意思是當買方看到喜歡的房屋物件,拿出一點錢當保證金,表示有購屋意願,與賣方斡旋差價使用,所以斡旋金又稱為議價保證金。

買房子的時候,買賣雙方的開價通常都有差距,當買方看到喜歡的房屋物件,想議價談價格時,房屋仲介業者通常會要求買方「下斡旋」

也就是要先付一筆斡旋金,表示有購屋的誠意,這樣買方就有權力和賣方進入協調價差的程序。

一般仲介業者所用的「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」、「出價購屋協調書」、「買賣預約書」等單據,目的都是在於紀錄「斡旋金」有支付的事實。

市場先生小提示:
當賣方同意了買方的出價後,斡旋金則會轉成定金,買賣雙方就有義務簽訂買賣契約。

這裡提到的定金和買東西所理解的訂金不太一樣,大家可以看下方整理的表格,能更清楚之間的差異以及對自己權益的影響。

定金 vs. 訂金的差別
比較 定金 訂金
特性 雙方在履行合約之前,支付一定的金額做為擔保 合約可履行的情況下,預先支付的合約款項
退款 不可退 可退
屨約 可直接轉為房款 轉回定金或返還款項
違約 買方(付定金方)違約:無權要求返還
賣方(收定金方)違約:需返還2倍定金
買方(付定金方)違約:有權要求返還
賣方(收定金方)違約:需返還訂金
資料整理:Mr.Market 市場先生

斡旋金多少合理?可以退嗎?

斡旋金合理價:通常在總價的2%,或是10萬元內 。

斡旋金並沒有規定一定要支付多少,各家房仲業者也會有不同的上限規範,但一般來說這個費用通常在總價的2%,或是10萬元上下。

許多人在意的是,如果付了斡旋金後又反悔,錢拿得回來嗎?

關鍵在於斡旋金單據上,賣方屋主是否已經簽字。

如果賣方沒有簽名之前,斡旋金並不會轉成定金,如果買方反悔的話錢,是可以退還的,仲介也會無條件退還全額款項;

一旦賣方在斡旋金單據上簽名後,斡旋金會轉成定金,代表買賣合約成立,這時候定金視同違約金,買方如果反悔不想買房子的話,錢就拿不回來。

市場先生小提示:
合約成立後的斡旋金已經轉成定金,如果這時候賣方反悔了,不想要將房子賣出,也是屬於違約的情況喔!

下斡旋金流程說明

  1. 先向房仲口頭出價,若有議價空間就會討論要收取斡旋金
  2. 簽斡旋契約書,買方支付斡旋金
  3. 屋主同意出價並在斡旋金單據上簽名,出價買賣即成立

舉例來說:

B出價800萬想買A的房子,房仲建議出斡旋金來議價,於是B支付了10萬斡旋金讓房仲與屋主議價。

若屋主同意800萬賣出,10萬斡旋金會轉為定金算在買房的價款中,因此B還有790萬要付款。

這邊要特別注意,斡旋金並非是額外給房仲的服務費,而是算在買房價款中。

一定要付斡旋嗎?要約書 vs 斡旋金 的差別

要約書:拿「契約」來議價,買方不用先拿出斡旋金,只需簽訂想購買房屋的契約書,但如果買方在賣方同意後又反悔不買,要負擔違約責任(3%違約賠償)

公平交易法規定,仲介業者在提出斡旋金要求的同時,必須「主動告知」消費者,有選擇採用「要約書」的權利,否則將會被認定違反公平交易法第25條的規定。

要約書就是買方不用付斡旋金,改為簽訂有意購買房屋意願的契約書。

買方將簽訂的要約書交由仲介業者向屋主進行磋商,當屋主同意買方的內容時,買方就要與屋主簽訂買賣契約並完成交易。如果買方反悔,賣方可選擇解除契約,請求損害賠償。

這邊要特別注意,要約書與斡旋金一樣,當屋主同意要約價格後,買方卻反悔不想買;或是賣方反悔不想賣,都要負擔違約責任。

簽訂要約書的好處是因為沒有事先交訂金給仲介,比較不會被不肖業者欺騙。

斡旋金 vs要約書的差別

議價方式 斡旋金 要約書
是否有法律效益
預付款(訂金) 大部分為出價的2%、或是10萬元上下
議價成功 斡旋金轉為定金 雙方依約定簽約或交付訂金
議價失敗 斡旋金退回買方 要約書契約失效
違約賠償 買方違約:屋主沒收買方的斡旋金
賣方違約:賣方返還2倍斡旋金給買方
買方違約:支付屋主違約金(總價款3%)
賣方違約:屋主支付買方違約金(總價款3%)
資料整理:Mr.Market 市場先生

斡旋金注意事項:簽約斡旋金陷阱有哪些?

1. 斡旋金越高越好談成?

有些房仲會說斡旋金越高越好、越高代表誠意越高越好談成,其實這只是房仲的話術,法律上並沒有明定斡旋金收取的範圍。

斡旋金合理價通常在總價的2%,或是10萬元上下,如果房仲一直鼓吹你拿出較高的斡旋金可能就要注意,畢竟要說服屋主同意賣房,最主要還是你的出價是否在屋主的理想價格區間,而非斡旋金的多寡。

2. 斡旋進度一直沒有結果?

有些人付了很高的斡旋金,表面上看起來好像擁有較優先的議價權利,其實反而容易被房仲箝制,

例如原本的物件一直沒有成交,但房仲業者又再介紹別間房子給你,直到你願意成交為止,斡旋金可能就一直被房仲箝制著。

這邊要注意的重點是,買方的議價委託書、買賣斡旋書上設定的議價期限,大多是設定3~7天若賣方未回應,可請房仲退回斡旋金。

如果期限到了還未談成可再延期,因此斡旋的有效期限必須要在斡旋書內清楚約定,避免爭議。

建議買賣雙方要做議價動作、出斡旋金之前,先在斡旋條款中註明:

  1. 若屋主不賣,多久以內要退還斡旋金
  2. 屋主如果反悔不賣,就要賠償2倍的斡旋金
  3. 斡旋不成時應在期限到達後3日內無息退還斡旋,不可用任何名義扣取「手續費」、「車馬費」

3. 不是一定得付斡旋金,也可用要約書議價

買方與房仲之間,最常發生糾紛的因素就是斡旋金,當買方看中某間房子,房屋仲介業者會向買方收取斡旋金,主要是怕買方反悔,而收取形式上的定金(大約是總價的2~5%),作為購買房屋的保證金,仲介公司通常用這筆定金向賣方表示購買者的誠意,同時排除第三者議價的可能性。

但是若買方繳了斡旋金之後又反悔不想買,斡旋金在轉成定金後就拿不回來,便會發生糾紛。

如果想避免這樣的問題,建議可用要約書代替,就是以契約的方式證明你想購買房屋,但要注意要約書仍有法律效力,若事後悔約不想購買,要賠償的違約金是3%,可能比斡旋金還高。

4. 小心不肖房仲騙取你的斡旋金

付斡旋金後如果反悔不想買,在還沒轉成定金時可以退回斡旋金,但是否已轉定或已代收定金,往往是仲介說了算,有時候仲介會故意利用買方反悔的機會把斡旋金給沒收,畢竟買方有時候根本不知道斡旋是不是已經轉成定金了,賣方也不知道買方有反悔的意願。

建議買方如果想反悔的話,先不要直接和房仲說要取消或反悔,可試探詢問「目前斡旋的狀況怎樣」,探聽一下目前賣方真正的情況,如果斡旋不成再說要取消斡旋。

另外,也要記得付斡旋金前,要做好以下的保護動作,才能保護好斡旋金不被詐騙。

  1. 買方要簽斡旋條款,並在其中註明若屋主不賣,多久以內要退還斡旋金
  2. 賣方在售屋的契約上要附註,代收定金均需本人確認始生效力

5. 下斡旋後買方無法成功貸款

另一個會被討論到的斡旋陷阱,是買方下斡旋並成功議價後,卻在銀行信用審核階段受阻,無法通過信用審核或者金額、成數低於預期,這時就可能導致斡旋金被沒收。

如果資金比較緊湊或者會有擔憂,可以先請銀行估價,以及在斡旋合約中先註明如果房屋貸款成數不足,則合約無條件解約。避免買房不成仍被收取斡旋金和仲介費的情況。

快速重點整理:斡旋金是什麼意思?

  1. 斡旋金就是買方看到喜歡的房屋物件,拿出一點錢當保證金,表示有購屋意願,與賣方斡旋差價使用,所以斡旋金又稱為議價保證金。
  2. 如果不想付斡旋金,可以改簽「要約書」,就是拿「契約」來議價,買方不用先拿出斡旋金,只需簽訂想購買房屋的契約,但如果買方在賣方同意後又反悔不買,要負擔違約責任(3%違約賠償)。
  3. 斡旋金的合理價通常在總價的2%,或是10萬元上下。
  4. 斡旋金如果轉成定金後就拿不回來,因此若反悔不想買,必須在斡旋金轉成定金前才能退回。
編輯:Joy 主編:市場先生

延伸閱讀:

1. 房貸利息成本怎麼計算?EXCEL免費下載

2. 不動產投資信託(REITs)是什麼?怎麼買?

3. 買房一定要知道》什麼是寬限期?

4. 美股券商開戶》各大常用知名券商比較

5. 股票開戶》推薦的開戶券商

6. 基金開戶》零手續費開戶優惠

最近市場先生開了一堂的「用美股ETF創造穩定現金流」教學課程,
這堂課程會從基礎入門、資料查詢到實際操作,
教你學會建立一個穩定的全球ETF投資組合,目前累積已經有將近1100位同學上課。

線上課程》美股ETF創造穩定現金流線上課程連結

加入市場先生FB社團,充實更多理財好知識

50歲之前想退休一定要懂理財,
解決投資的煩惱!


如果覺得這篇文章有幫助,
幫我按個讚,分享給更多人看到,謝謝!

上 / 下一篇文章

一般留言

發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。

這個網站採用 Google reCAPTCHA 保護機制,這項服務遵循 Google 隱私權政策服務條款