公設比是什麼?多少算合理?買房必知的公設比懶人包

最後更新:2022-04-13

公設比是什麼-多少合理

購買房屋的時候,常有人會問公設比是多少?
到底公設比是什麼、如何計算?中庭花園、露天泳池都會計入嗎?
車位是不是也要計入公設比呢?

這篇文章市場先生告訴你公設比是否越低越好、多少才合理等常見問題解析。

公設比是什麼意思?

公設比意思是,房屋所有權狀面積中,不是房屋實際使用坪數(也就是公共設施)所占的比例。

公設就是公共設施,也就是社區或大樓的全部住戶共同使用的面積,像是大廳、樓梯間、公共區域的洗手間、走道、游泳池、健身房、交誼廳…等等。

在法令規定中,公設稱為共用部分、共同使用部分,
而公設比就是房子的所有權狀中,不是房子實際使用的坪數的比例,
也就是說,公設比越高代表公用設施佔的坪數越高, 實際使用坪數就會越低。

公共設施又有分大公設、小公設,雖然法令上沒有這個依據,但一般習慣將其分為這兩種,大公設是全體住戶都可使用,並需共同分攤,小公設是那一層樓的共同使用空間,會由那一層樓的住戶使用及分攤。

公設分類常見項目

公設分類常見項目

類別 分類 特性 項目
大公設 必要性公設
非必要性公設
由全體住戶共同使用及分攤 必要性公設:管理員室、大廳、受電室、屋頂突出物、機械房、發電機室、蓄水池、水箱、地下室(不含停車格)、樓梯間…等
非必要性公設:健身房、閱覽室、室內游泳池、休閒娛樂設施、交誼廳…等
小公設 必要性公設 由該層住戶使用及分攤 每一層樓的樓梯間、電梯間、走廊、門廳…等
資料整理:Mr.Market 市場先生

補充:
公設越多,除了實際使用坪數會比較低之外,要維護、清潔、保養公設的費用會越高,所以管理費可能就會越高。
公設比高不是一定就不好,只是要確定自己以後是否都會用到這些公共設施。

公設比如何計算?

公設比計算:公共設施面積 ÷ 建物總坪數面積 × 100%
建物總坪數面積:主建物 + 附屬建物 + 公共設施分攤面積

公設比的計算方式,依據內政部營建署的解釋,是建物權狀中共同使用部分的持分坪數(公共設施面積),除以建物總坪數面積,所謂的建物總坪數面積包含了主建物 + 附屬建物 + 公共設施面積,也就是建物權狀上的總面積。

  • 主建物:指室內面積,像是客廳、餐廳、廚房、臥室、書房、浴室。
  • 附屬建物:與主建物相連的構造,像是陽台、屋簷、雨遮、露台。

舉例來說:
公設10坪、權狀坪數(建物總坪數面積)45坪的話,公設比大約22%
計算方式:10 ÷ 45 × 100% = 22%
也就是說,室內實際可使用的坪數只有35.1坪(45坪× 78%)。

假設每坪以50萬買入,總價為45坪 × 50萬 = $2250萬,
但實際坪數只有35.1坪,等於你花了$495萬元 在公設上。

公設比越低越好嗎?

不一定,因為低公設不等於使用面積大。

公設比較低,可能是建物沒有規劃非必要性的公設,像是健身房、閱覽室、室內游泳池等,需不需要有這些公設,依個人需求習慣而異,所以也不一定公設比越低就越好。
如果是自己會使用的公設,就很值得,反之則是浪費。

公設比較低也不代表使用面積越多,因為建商可能會在建物登記項目玩一些數字遊戲,
例如只要是2011年5月前申請的建照,無論預售屋、新成屋的雨遮,都可登記為附屬建物,因此建商把雨遮計入坪數的話,建物總坪數面積就會增加,相對就會有一個公設比很低的錯覺,但實際上可使用的實際坪數完全沒有增加。

另外,也有建商為了降低公設比,將小公設(例如樓梯)納入主建物中,想確認的話,可以依據權狀上的建號,去房子的地政機關查看「建物測量成果圖」,來對照房屋的實際狀況。

計算時,建議可以自己排除掉附屬建物,只計算主建物和公共設施的坪數、價格,才可以比較精確地評估自己花在公設上的坪數與費用是否合理。

公設比多少算合理?

法規並沒有規定怎樣的房屋類型公設比是多少,但坊間普遍有公設比的區間範圍可參考。

公設比的合理範圍取決於房屋的類型,不同房屋類型的合理公設比不同。

一般來說,舊式、屋齡較高的公寓因為沒有什麼公共設施,公設比會比較低,
如果是樓層較高、較新的大樓,公共設施可能會比較多,所以公設比會越高。

以下是目前坊間房屋類型 vs 公設比參考:

房屋類型vs 公設比參考

房屋類型 公設比範圍參考
舊式公寓 0~5%
集合式公寓、透天房屋(1~5樓) 10~15%
一般住宅大廈(約7~12樓) 18~22%
套房、一般社區住宅大樓(12樓以上) 22~28%
辦公大樓 30~40%
附設多元休閒設施住宅大樓 35%以上
資料整理:Mr.Market 市場先生

公設比常見問題Q&A

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編輯:Joy 主編:市場先生

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