房屋 轉貸 是什麼?需要資金該 轉貸 還是增貸?

最後更新:2021-06-01

轉貸是什麼

房屋 轉貸 是什麼?

房屋 轉 貸簡單來說,就是將房貸由原有的申貸銀行,轉移到另一間銀行;
也就是首位抵押權人會由原銀行,轉移到新的轉貸銀行。

「房屋 轉貸 」與向原銀行申請額外金額貸款的「增貸」有所不同,
增貸是在辦理房貸一段時間,並清償部分本金之後,再次向原有的銀行申請貸款,利率通常較低,但審核較嚴格。

若還不清楚增貸,請閱讀:房屋增貸是什麼意思?

而另一種以房屋來籌措資金的方式則為二胎房貸,
二胎則是將房屋等, 在第一順位抵押來申辦貸款後,進一步拿來向第二間銀行申請另一筆貸款。

更詳細的二胎房貸介紹,請閱讀:二胎房貸是什麼?

由於很多人常搞混,
市場先生也將轉貸、增貸、二胎的比較整理在下表:

轉貸 vs. 增貸 vs. 二胎

方式 轉貸 增貸 二胎房貸
內容 將房貸由原有的申貸銀行,轉移到另一間銀行。 繳交房屋增貸費

用房貸向原銀行再貸出現金

用房屋第二順位

抵押貸款給另一家銀行

利率
缺點 需支付轉貸成本需代償塗銷,轉貸申請時間也較長 有信用瑕疵或房屋殘值過低的房屋物件,增貸成功率低 利率高又無寬限期
適合族群 -轉貸的省息大於轉貸成本

-不急著馬上取得用錢

-信用良好

-房屋有殘值、可增值的房屋

-申貸金額高於已還款房貸

-有信用瑕疵

-被原銀行拒絕核貸

資料整理:Mr.Market市場先生

什麼時候該考慮房屋 轉貸 ?

想要貸款推薦考慮的優先順位:增貸> 轉貸 >二胎房貸

由於 轉貸 是要向另一間銀行申請貸款,
所有的貸款流程都要重跑一遍,並且要多加上原本銀行的清償、塗銷等手續,
所以一般千萬不要輕易做出轉貸的決定。

市場先生認為可以考慮 轉貸 的情況,
通常是原貸款的銀行利率較高、不同意增貸或寬限期不夠等其他情況,這時才需要動用到轉貸。而條件更差的二胎房貸則是最後才會考慮。

轉貸 申請流程是怎樣?需要哪些文件?

基本上,房屋 轉貸 的流程就是一般房貸流程外,再加上將原銀行的貸款債權轉移到新銀行時,該走的程序。

需要的 轉貸 文件如下:

  1.  雙證件影本
  2. 個人財力證明(如收入證明薪轉存摺內頁半年出入明細加封面、扣繳憑單等)
  3. 戶籍謄本影本
  4. 土地建物所有權狀影本
  5. 原房貸繳款明細最近1年繳款明細

詳細的 轉貸 流程如下:

  1. 確認轉貸銀行後提交轉貸申請
  2. 受理轉貸的銀行進行評估
  3. 受銀行受理轉貸後,會與申貸人進行簽約對保
  4. 將房產的第二抵押權人,設定給轉貸銀行
  5. 轉貸銀行會代位清償,原本房貸銀行的所有貸款
  6. 原銀行會發行「清償証明」及其他文件
  7. 申貸人要持清償証明與其他文件,到地政機關「塗銷」原銀行的抵押權設定,同時將轉貸銀行變更為首位抵押權人。

整個轉貸程序,約莫2~4星期左右能夠撥款。

轉貸時要注意什麼?

房屋 轉貸 最先要注意的是「房屋還有殘值嗎?」

因為銀行在鑑價上,基本上都會低於市價1~2成,因此要確認房屋是否擁有殘值,是申請任何房屋貸款的首要目標。
其次,轉貸的流程除了曠日廢時外,其實也會有其他費用產生,

因此在考慮轉貸的利率是否划算外,也要將轉貸成本考慮進去,必須確保轉貸到新銀行省下的利息,會低於轉貸的成本時候再來申請轉貸。

而 轉貸 時可能產生的成本有:

  1. 原貸款銀行的違約金
  2. 轉貸時需要辦理塗銷、以及其他證明文件的代書費用與政府規費
  3. 轉貸銀行的貸款手續費

最後,就是持份房屋如果要辦理轉貸,就跟持份土地一樣必須所有持分人同意,才有可能繼續進行轉貸。

轉貸 利率是多少?市場先生推薦哪間銀行轉貸

轉貸的利率基本上都在2%左右,但最終還是會依照抵押的房屋殘值、申貸人的財力與信用等綜合因素,去得出最後的轉貸利率。

因此若要市場先生推薦一間銀行轉貸,與其選擇市場上宣告利率最低的銀行辦理,不如與你平常就有往來的銀行機構,同時將轉貸時會產生的成本考慮進去,確保省息>轉貸成本再行申請。

但若真的考慮以房屋作為抵押品來籌措資金,還是會建議優先考慮增貸,再來是轉貸,最後才會是二胎房貸。

市場先生提醒:購屋時衡量財力要量力而為,即便投資也要考慮保留充足的緊急預備金,此外不動產投資上也應避免過度槓桿,否則現金流不足需要周轉時,往往需要付出更大的代價。

可閱讀:

1. 我買的起多少錢的房子?試算EXCEL下載

2. 緊急預備金應該要存多少?

撰稿:劉呈逸 主編:市場先生

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