反向抵押貸款 / 以房養老貸款是什麼?(附2022年以房養老銀行列表)

最後更新:2022-10-03

以房養老貸款-反向抵押貸款

房屋抵押貸款(Reverse Mortgages)又稱為反向抵押貸款、商業型以房養老貸款,這是一種在以房養老的概念下,讓年長者可以用自己的房屋來換取生活津貼、支付老年的生活所需。

房屋抵押貸款如何運作、台灣目前有哪些銀行承辦以房養老貸款呢?這篇文章市場先生會介紹房屋抵押以房養老貸款,並附上承辦以房養老銀行的列表。

反向抵押貸款是什麼?

反向抵押貸款(英文:Reverse mortgage)又可以稱為房屋抵押貸款、以房養老貸款,商業型以房養老貸款,這是指擁有房屋資產的屋主,用自己的房屋價值來借款。

金融機構規定申辦的屋主年齡不一,一般來說是60~65歲之間。

這種貸款的目的是將房屋資產轉化為現金收入,而房屋就是反向抵押貸款的抵押品,在貸款期限內,借款人(屋主)的債務會增加、房屋資產會減少。

以房養老的貸款金額多寡,取決於不動產的價值,一般房貸要核算借款人的還款能力才能申貸,但是反向抵押貸款則會依屋主的不動產價值來決定每月可領的金額。

屋主向銀行辦理以房養老,是將房子抵押給銀行,但是所有權、使用權都還是屋主(借款人)的,若是之後有清償借款,房子就會回歸所有權人或繼承人。

誰需要以房養老貸款?

  • 擁有不動產但缺乏現金流處理老年生活的人
  • 擔心借貸遭到詐騙或承受不利條件、難被核貸的老年人

以房養老貸款如何運作?(以合作金庫以房養老方案為例)

合作金庫的以防養老專案為「幸福滿袋貸款」(純舉例,非推廣),概念是年長者將房產抵押給銀行後,轉換成養老金使用,即可按月領取生活費,但貸款金額多寡會取決於不動產的價值。

年滿60歲的民眾、提供自己擁有的自用住宅作為擔保品,就可以向合庫申貸,額度核准後就能每月穩定領取一定金額,至少到95歲。

以房養老貸款和一般抵押貸款相同點:

  • 都需要抵押品(不動產)
  • 和一般抵押貸款利率差不多

以房養老和一般抵押貸款差異點:

  • 僅提供給老人申請(有年齡限制)
  • 相比一般貸款,申辦相對容易
  • 定期持續拿到銀行借貸撥款、而非一次拿到整筆貸款後定期還款

房屋貸款、反向抵押抵款有什麼不同?

房屋貸款與反向抵押抵款最大的差異,就是房屋貸款的房貸金額會越欠越少,但是反向抵押貸款則是會越欠越多房貸,兩者差異如下:

一般的房屋貸款(Mortgage)

借款人向金融機構借一筆錢,在一定期間內償還本金與利息,隨著還款到期日接近也代表貸款還得差不多了,因此借款人所擁有的房屋價值也會跟著增加。

反向抵押貸款(Reverse Mortgages)

將一般房屋貸款的方式反向操作,由借款人將房屋抵押給金融機構並借出一筆金額,但是借款人仍保有房屋的所有權、使用權,而且借款人在借款期間不需要償還本金與利息,直到其死亡、搬家,或是入住到長期養護機構才需要償還貸款,但這個時候抵押的房屋也會被賣出,出售的金額就是用來支付貸款所累積的本金與利息,而償還貸款後若還有餘額則屬於借款人的遺產。

如果有能力還款的話,反向抵押貸款是可以解約拿回房子所有權的,但一般而言之所以會選擇反向抵押貸款及以房養老,就是因為預期未來長期會缺乏現金流收入。

台灣的以房養老貸款如何申請?(2022年以房養老銀行列表)

台灣已邁入高齡化、少子化的社會趨勢,為了讓晚年生活能減少負擔,金管會鼓勵金融機構開發提供符合年長者需求之金融商品及服務,其中「商業型以房養老貸款」,就是一種在既有社會保險、社會救助體系外,年長者生活經濟保障的補充性措施之一。

2013年金管會推出了商業型以房養老貸款政策,讓老年人可以透過房產來逆向抵押貸款,獲得一筆退休金,其實這種制度在國外已行之有年。

截止2022年5月,台灣辦理商業型以房養老貸款業務的銀行有底下幾間:

台灣以房養老貸款銀行 (2022/10/03更新)

承辦銀行專案名稱貸款利率
全國農業金庫以房養老貸款1.565%起
合作金庫以房養老-幸福滿袋貸款前2年1.835%起,第三年2.135%起
高雄銀行以房養老「悠活人生」貸款1.87%起
兆豐銀行歡喜樂活以房養老1.985%起
土地銀行養老貸款1.99%起
台灣企銀有家安老PART II房屋擔保貸款2%起
陽信銀行幸福月俸以房養老專案貸款2%起
台新銀行安居樂齡房屋貸款2.02%起
彰化銀行老來伴以房養老貸款2.04%起
玉山銀行以房養老貸款2.1%起
安泰銀行以房養老房屋貸款2.10%起
上海商銀青松來富以房養老前二年2.1%起,第三年2.3%起
第一銀行以房養老安心貸2.11%起
中國信託以房養老貸款2.28%起
華南銀行安養房屋貸款2.68%起
來源:各銀行官網   資料整理:Mr.Market 市場先生

快速重點整理:反向抵押貸款、以房養老是什麼?

  1. 反向抵押貸款是指擁有房屋資產的屋主,用自己的房屋價值來借款。
  2. 以房養老的貸款金額多寡,取決於不動產的價值,一般房貸要核算借款人的還款能力才能申貸,但是反向抵押貸款則會依屋主的不動產價值來決定每月可領的金額。
  3. 屋主向銀行辦理以房養老,是將房子抵押給銀行,但是所有權、使用權都還是屋主(借款人)的,若是之後有清償借款,房子就會回歸所有權人或繼承人。
  4. 房屋貸款、反向抵押抵款最大的差異,就是房屋貸款的房貸金額會越欠越少,但是反向抵押貸款則是會越欠越多房貸。

市場先生觀點:使用以房養老的貸款方案,有利有弊。

好處在於它可以解決現金流問題,確保老年生活在保有原房產的情況下,仍擁有現金流過生活。

缺點在於,它依然是屬於貸款的一種,需要負擔利息成本,在沒有其他收入的情況下,這代表著最終房子有很大可能會被銀行賣掉,賣的價錢好壞也許對擁有者影響不大,但對於繼承人可能仍有影響。一般是長期而言沒有其他生活現金流來源的解決方案,才會採用以房養老方案,如果只是短期缺錢,那麼使用中短期的借貸就好。

另外也要注意一些衍生問題,例如死亡時,如果房中仍有家屬或其他人同居,他們便無法繼續住下去。另外如果活的時間長,導致貸款金額持續增大、超過原本不動產價值或者最高可貸金額,仍是會遇到房子要提早被賣掉的問題。

編輯:Joy 主編:市場先生

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