建蔽率是什麼?容積率是什麼?一文看懂計算及查詢方式

最後更新:2022-11-17

建蔽率容積率

在我們買賣土地、自建房屋或是買房時,常會聽到兩個詞:建蔽率及容積率,
它是政府在做都市規劃時,規定房子可以蓋的面積跟高度,讓城市樣貌房子不會蓋的太滿或太有壓迫感。所以這兩個比率也會直接影響到土地及房屋的價格。

本篇文章,市場先生帶你用簡單的方式一次了解建蔽率及容積率、如何計算及查詢以及常見問答。

建蔽率是什麼?

建蔽率是指「建築投影面積和建築基地面積的比率」,白話來說,就是一塊土地上,能有多少比例的面積可以拿來蓋房子。

建蔽率的計算公式為:

建蔽率=建築面積 ÷ 基地面積

舉例來說,台北市某塊土地面積為100坪,建蔽率為50%,則在這塊土地上,最大建築面積=100坪 × 50%=50坪,也就是說建商在這塊土地上最多只能蓋50坪的建築物,

其他50坪則為法定空地,可以作為像是花園、泳池、步道、停車場等公共空間。

建蔽率計算範例

這裡要注意的是,「建築面積」的計算方式,是指建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積:

  • 不計入面積計算:地下層突出基地地面未超過1.2公尺或遮陽板有2/3以上為透空者
  • 部分計入面積計算:陽台、屋簷突出建築物外牆中心線或其代替柱中心線,超過1.5公尺,或雨遮突出超過0.5公尺者,應自其外緣分別扣除1.5公尺或0.5公尺作為中心線每層陽台面積之和,以不超過1/8為限,其未達8平方公尺者,得建築8平方公尺

為何要規定建蔽率?

政府在做都市規劃時,會針對各土地不同的使用類別、地質地形、甚至道路寬度等,訂定不同的建蔽率,用來維持整個市容跟舒適度。

如果沒有規定建蔽率,建商在蓋房子為求效益最大化,一定想辦法蓋好蓋滿,那麼可能會產生樓間距很小、沒有公共空間、日照不足等問題,不但住的不舒適,安全性也會受到影響。

放寬建蔽率是什麼?

雖然有法定的建蔽率,但是在某些情況下,政府為了鼓勵民眾參與公共建設,會採取「放寬建蔽率」的方式,最常見的比如說危老重建

假設某建築物被判定為都市危險及老舊建築物,原建蔽率為50%。政府為了提升建築物安全及居住品質,給予危老重建獎勵方案,把原本建蔽率50%放寬至60%。

意味著在同一塊土地上,可以蓋更大面積的建築物,那麼重建後原本的住戶將會被分配到更大的房子,也就更有意願參與改建了。

容積率是什麼?

容積率是指「樓層總建築面積和建築基地面積的比率」,白話來說,就是一塊土地上,能夠蓋幾層樓。

建蔽率的計算公式為:

容積率=總樓層面積 ÷ 基地面積

舉例來說,台北市某塊土地面積為100坪,容積率為200%,那麼這塊土地上最多可以蓋100坪× 200%=200坪的面積。

假設土地建蔽率為50%,意思是一層樓最多只能蓋50坪,那麼這棟建築物最多可以蓋200坪 ÷ 50坪=4層樓。

容積率計算範例

這裡要注意的是「總樓層面積」的計算方式,它是指建築物各層樓地板面積的總和:

  • 計入面積計算:地下室各層樓地板面積、屋頂突出物及夾層、閣樓等樓地板面積
  • 不計入面積計算:法定騎樓、依法設置的陽台、花台、雨遮或遮陽板等面積

為何要規定容積率?

政府要規定容積率最主要的目的是,讓都市人口有均衡的發展、平衡都市密度。藉由限制每一塊土地的總樓層建築面積,不會讓過多的人都擠在某一個精華地區中,造成部分非精華地區人口過少。

容積率獎勵是什麼?

雖然政府有所謂的法定容積率,但是在某些特定情況下,政府會鼓勵民間參與公共建設,並且會給予更大的容積率當作獎勵,這就叫做「容積率獎勵」。

比如說,原本某地的法定容積率是300%,因為參與了都市更新,給予額外10%容積率獎勵,該地容積率就會變成310%。

如此一來,在同樣的土地上可以蓋更高的房子,原本的住戶可以分配到更大面積的房子,也就更有意願參與都更。

常見的容積獎勵方案包含:都市更新容積獎勵、危老重建容積獎勵、增設公眾或公益性空間容積獎勵、大規模開發容積獎勵等,詳情需要看各縣市政府的公告。

建蔽率與容積率的比較

建蔽率容積率
用途平面管制立體管制
白話解釋一塊土地上,能有多少比例的面積可以拿來蓋房子一塊土地上,能夠蓋幾層樓
公式建蔽率=建築面積 ÷ 基地面積容積率=總樓層面積 ÷ 基地面積
對建商或土地持有人的意義建蔽率愈高愈好,可以蓋愈大面積的房子,收入更多容積率愈高愈好,可以蓋愈高的房子,收入更多
對要買房者的意義建蔽率愈低愈好,公共空間愈多,生活較舒適容積率愈低愈好,樓層少、人口密度較低,生活較舒適
資料整理:Mr. Market市場先生

建蔽率及容積率怎麼查

台灣的土地主要分為三大類:都市土地(佔13%)、非都市土地(佔78%)、國家公園土地(9%)。

都市土地和非都市土地的建蔽率、容積率查詢方式不同,以下分開介紹。

都市土地:建蔽率、容積率查詢

都市土地依土地的使用目的,還分為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、農業區等10種土地類別,每一種類別的建蔽率跟容積率,各縣市政府會有不同的規定。

全國土地使用分區網站

  • 步驟2:依各縣市政府的公告,查詢該土地類別的建蔽率跟容積率。以台北市跟高雄市為例,需要參考照都市計畫書或是細則查詢,而台中市及新竹市可以直接使用分區線上查詢。

非都市土地:建蔽率、容積率查詢

非都市土地依使用地的類別,分為甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、交通用地、遊憩用地等9種類別,每一種類別會有相對應的建蔽率及容積率。

  • 步驟1:查詢使用地類別,在土地登記謄本上可以看到使用地類別。

土地登記謄本

  • 步驟2:根據不同的使用地類別,找到相對應的建蔽率及容積率。例如特定目的事業用地,法定建蔽率為60%,容積率為180%。
使用地類別建蔽率容積率
甲種建築用地60%240%
乙種建築用地60%240%
丙種建築用地40%240%
丁種建築用地70%80%~160%
窯業用地60%300%
交通用地40%120%
遊憩用地40%120%
殯葬用地40%120%
特定目的事業用地60%180%
資料來源:台中市政府地政局 資料整理:Mr. Market市場先生

土地的分類及相關規定其實蠻複雜的,一般人如果不確定如何查詢,也可以尋求地政士的協助。

建蔽率容積率常見問答

以下市場先生整理出建蔽率與容積率常見問題:

對建商或土地持有人來說,容積率愈大愈好,因為可以蓋愈高樓層的房子,收入更多,所以容積率愈大的土地愈值錢。但對買房的人來說,容積率愈小愈好,因為樓層少、人口密度較低,生活較舒適,但其他條件相同的前提下,容積率小的房子單價會較高。

如果政府沒有規定建蔽率,建商在蓋房子為求效益最大化,一定想辦法蓋好蓋滿,那麼可能會產生樓間距很小、沒有公共空間、日照不足等問題,不但住的不舒適,安全性也會受到影響。

如果政府沒有規定容積率,會產生人口密度不均衡的狀況,因為人口會過度集中在精華地區。所以政府藉由限制每一塊土地的總樓層建築面積,不會讓過多的人都擠在某一個精華地區中,造成部分非精華地區人口過少,這樣可以達到都市人口均衡發展的效果。

政府根據不同的土地類別,會規定不同的建蔽率跟容積率,故要知道土地的建蔽率跟容積率,需要先查詢土地類別。

快速總結:建蔽率、容積率是什麼

  1. 建蔽率是指「建築投影面積和建築基地面積的比率」,白話來說,就是一塊土地上,能有多少比例的面積可以拿來蓋房子。例如建蔽率50%代表100坪的土地上有50坪可以拿來蓋房子。
  2. 容積率是指「樓層總建築面積和建築基地面積的比率」,白話來說,就是一塊土地上,能夠蓋幾層樓。例如容積率300%代表100坪的土地上蓋的樓層建築面積總和是300坪,如果一層樓是50坪,最高就能蓋6層樓。
  3. 建蔽率是對平面空間的管制,讓房子不要蓋得太密集,容積率是對立體空間的管制,讓房子不要蓋的太高。
  4. 為了鼓勵民眾參與公共建設,如都市更新、危老重建,通常政府會放寬建蔽率或提升容積率作為獎勵。
  5. 對於要買房的人來說,建蔽率愈低、容積率愈低,生活起來愈舒適,但是房價相對也會比較高。
專欄作者:牟均俞 主編:市場先生

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