買房簽約要注意什麼？了解4大流程保障買房權益

2022.11.07

最後更新：2023-06-14

買房是人生大事之一，看了無數間房，最後終於下了斡旋金談定成交價後，接下來就是要面臨冗長的簽約流程，這個流程到交屋完成一般需要1~2個月左右，中間也有很多眉角需要注意。

若你還在看房階段，可以先閱讀之前市場先生寫過的一篇買房新手懶人包。

本篇文章，市場先生將深入介紹買房簽約的注意事項、以及買房要繳交的稅費、貸款注意事項等。

本文市場先生會告訴你：

買房交易4大流程：簽約、用印、完稅、交屋

買房時交易一共分為4大流程：簽約、用印、完稅、交屋，看似複雜但是過程都會有仲介及代書協助，所以也不用太擔心。

然而買房的交易金額龐大，當事人在過程中還是要留意很多細節，畢竟如果出了任何問題，吃虧的還是自己。

以下市場先生會介紹每個流程要注意的事、付款比例及預計花費的時間等。

簽約階段注意事項
時程	雙方約定之簽約日
目的	以合約保障買賣雙方權益
內容	簽訂不動產買賣契約，裡面會詳述不動產現況、買賣流程、款項支付方式及時程、買賣雙方的權利義務、違約罰則等此階段代書通常會請買方簽與尾款同金額之商業本票，以確保交易之安全，本票會由代書保管，在尾款支付後退還給買方
付款比例	簽約金一般為房屋總價的10%
買方注意事項	需準備好簽約金、身分證、印章需詳閱不動產買賣契約內容(如果不擅長看合約，可帶會看合約的親友一起) 需要求看賣方的土地或房屋權狀，確保產權完整本票要交給代書保管，不可給賣方保管可在買賣合約上加註本票僅供擔保購屋尾款使用，待尾款支付後自動失效可要求簽訂履約保證契約書(建議要簽！)
資料整理：Mr. Market 市場先生

履約保證：為了保障買賣過程款項的安全，避免有被挪用或是詐騙的狀況，通常在買賣時會簽訂履約保證契約書，讓所有相關款項經由履約保證信託專戶處理。

以下分享一個網路上找到的履約保證契約書樣本，
有需要可參考：履約保證契約書樣本pdf

用印階段注意事項
時程	繳齊簽約款後15天
目的	進行稅負申報及申辦銀行房貸
內容	用印指的是代書準備過戶及報稅的文件，讓買賣雙方確認並蓋上正式印鑑後，送到相關單位去完成用印流程在用印流程進行的同時，買方也要開始尋找銀行的房貸，決定要使用哪一家，進行申辦
付款比例	用印款一般為房屋總價的10%，由代書通知，匯款至履約保證專戶即可
買方注意事項	需準備此階段付款金額、身分證、印章、印鑑證明需確認代書給的文件上面的資訊正確(個人資料、房屋資料等) 找房貸時需多比較幾家銀行的利率申請房貸需準備財力證明
資料整理：Mr. Market 市場先生

印鑑證明：這是透過戶政事務所審核該印鑑確實屬於本人所有的證明文件，可以帶身分證、印鑑章到各地戶政事務所申辦，每張證明20元，通常在不動產買賣時會用到。

圖片來源：內政部官網

完稅階段注意事項
時程	用印日後15~30天
目的	完成相關稅負繳納、銀行抵押設定及過戶
內容	在用印階段完成後，委請代書繳納相關稅費，稱為完稅在此階段同時會進行銀行房貸申請及辦過戶流程，買方確定銀行貸款條件並對保後，銀行會將賣方的抵押權契約書交給代書，由代書去進行過戶登記
付款比例	完稅款一般為房屋總價的10%，由代書通知，匯款至履約保證專戶即可
買方注意事項	準備此階段付款金額繳交相關費用(契稅、印花稅、代書費、地政登記規費、保險等) 跟銀行進行對保時，需確認貸款金額、年限、利率等若貸款額度不足，需補齊差額
資料整理：Mr. Market 市場先生

交屋階段注意事項
時程	完稅日後7天
目的	正式移交房屋
內容	賣方收到錢後與買方點交房屋、雙方確認屋況、完成相關費用拆算
付款比例	剩餘尾款(一般為房屋總價的70%)
買方注意事項	付款後取回之前簽的本票(非常重要！！) 代書會給予新的權狀、謄本、不動產買賣契約、不動產說明書、費用收據等相關文件，需確認並保存好與賣方點交房屋，拿出不動產現況說明書在現場對照，若自己不會看可找驗屋師或是室內設計師到場一起幫忙看點交完後把大門的鎖換掉，確保安全
資料整理：Mr. Market 市場先生

買房時，買方要繳交的稅費包含契稅及印花稅。

契稅：房屋評定價值的6%。

這裡要注意的是，房屋評定價值並不是房屋買賣的價值，而是比市價低許多，例如筆者在新北市一間市值1,500萬的公寓，房屋評定價值只有400多萬，買賣時繳交的契稅為2萬多元。

印花稅：費用不高，一般為幾百元至幾千元。

如果想了解買賣房子、持有房子時需繳交哪些稅費，可閱讀：

目前常見的房貸管道有三個：

市場先生建議，貸款前可以先評估自己是否符合上述第一點跟第二點的條件，或是有些公司會給員工低利房貸，可以優先利用這些優惠政策，較有機會拿到便宜的利率。

如果都不符合，那麼在選擇銀行房貸的時候，要多比較幾家，房貸金額大，利率差一點點利息長久下來就差很多，貨比三家絕對不吃虧。

想了解各家銀行的房貸利率比較，可閱讀：

買房簽約至交屋的流程很繁瑣，不過多數時候會有代書及房仲協助處理及提醒，我們並不用去記每個流程，但是需要了解每個流程要注意的事，以免因疏忽造成損失。

辦理房貸時，針對特定族群政府有給予優惠的方案，加上每家銀行的利率政策不同，申辦房貸前務必貨比三家不吃虧。

更多房地產知識：

專欄作者：牟均俞　主編：市場先生

加入市場先生FB社團，充實更多理財好知識

50歲之前想退休一定要懂理財，
解決投資的煩惱！

最近市場先生開了一堂的「用美股ETF創造穩定現金流」教學課程，
這堂課程會從基礎入門、資料查詢到實際操作，
教你學會建立一個穩定的全球ETF投資組合，目前累積已經有將近1100位同學上課。