不想給仲介賺,自行買賣房屋好嗎?自售房屋流程/風險全揭露

最後更新:2022-11-22

房屋自售

在買賣房屋時,仲介費是一筆蠻大的支出,通常賣方要付成交金額的4%,買方要付2%,金額動輒數十萬,因此許多人會萌生不想給仲介賺、自己買賣房子的念頭。

然而,自己買賣房子真的比較省錢嗎?本文市場先生將告訴你完整的房屋自售流程、自售房屋與委託仲介的比較及跟自售屋主買房的風險有哪些。

自售房屋的六大流程

自售房屋的六大流程

自售房屋流程1:確認房屋基本資料及屋況

要自己賣房的第一個步驟就是要確認房屋的基本資料,此時可以拿房屋權狀出來看或是到地政事務所調閱土地建物謄本,確認房子的屋齡、建物及土地坪數還有附屬建物等資料。

此外,也要針對屋況做一次審查,例如有幾房幾廳、房屋朝向、是否有窗戶、陽台等,這些需要在刊登廣告時揭露。最後,需要針對房屋內外部狀況拍照,吸引有興趣的人來看房。

自售房屋流程2:擬定售價及預期成交價

在確認房屋基本資料後,接下來就是要進行定價,定價時可以參考內政部公告的實價登錄網站,看看同社區、同樣條件的房子大概賣多少錢,再參考各大房仲網,看一下目前大家定價的行情,綜合自己的屋況,擬定一個適合的價格。

因為台灣人買房通常有砍價的習慣,所以一般屋主會先設定一個最後想要實收的價格,然後再把價格拉高10%~20%做為售價(此比例僅供參考,可能落差非常大)。

屋主在賣房時,需要考量的稅費包含土地增值稅房地合一稅,這兩種税依房屋用途、持有時間,需繳交的金額不同,有可能動輒數十萬,最好要先估算好要繳多少税,再把想要的利潤加上去,才能算出最後能入口袋的金額。

自售房屋流程3:刊登廣告及帶看

準備好房屋資料跟擬定好售價後,接下來就是要找潛在客戶。

屋主可以刊登廣告的管道包含:在自家門口或附近公佈欄貼廣告、房屋買賣網站刊登廣告、社群媒體刊登廣告等。

在刊登廣告時,房屋的照片及描述非常重要,愈清楚的照片及詳細的描述,愈可能吸引到對的潛在買家。接著,如果有人有興趣看房,屋主就要進行帶看。

自售房屋流程4:與買方議價

若遇到有興趣的買方,屋主就要與買方進去議價流程。這個流程是個心理戰,因為買方不知道屋主的底價,但一定想買得愈低愈好,而屋主也不知道買方心裡的盤算,一定想賣得愈高愈好。

這個階段如果沒有好的談判技巧或是第三人居中協調,很容易談判破局。

自售房屋流程5:成交簽約

買賣雙方談定價格後,接下來就要進行買賣房屋簽約流程。這個階段包含了簽約、完稅、用印、交屋等,流程繁瑣且複雜,一般會找代書處理。

然而,由於自售房屋沒有透過仲介,到底要找買方推薦的代書或是賣方推薦的代書,會是個比較大的問題,因為雙方並沒有信任基礎,都會怕被騙。此時建議可以由雙方協定找風評好的代書,或沒有共識的時候可以採用雙代書的模式。

自售房屋流程6:雙方驗屋及交屋

流程的最後一步就是雙方進行驗屋,確認屋況沒問題後再進行交屋。在這個階段如果有任何爭議的話,例如屋況中沒有註明漏水,但實際有漏水的狀況,就需要買賣雙方自行協調解決。

自售房屋與委託仲介的比較

以下針對上述提到的賣房六大流程,進行自售房屋與委託仲介的比較。

買賣房屋流程 自售房屋 委託仲介
確認房屋基本資料及屋況 屋主自己最清楚屋況 房仲較為專業,可以判斷資料是否正確或遺漏
擬定售價及預期成交價 屋主需要花時間自己做很多功課才能擬訂合理價格 房仲對於市場行情了解,屋主只要提出心中想要的實拿價格,其他交給房仲處理
刊登廣告及帶看 屋主需要花很多時間自行刊登廣告及帶看 房仲的潛在客源及廣告資源比屋主自售大的多
與買方議價 自己跟買方議價,比較不容易被房仲牽著鼻子走。但多數屋主沒有議價經驗,不一定能談到比房仲更好的價格,且容易談判破局 房仲的議價經驗較豐富,會想盡辦法達到成交目的
成交簽約 簽約過程會比較擔心被騙,需由雙方有共識找到可靠的代書 房仲都有配合的代書及銀行,簽約流程經驗豐富
雙方驗屋及交屋 若驗屋有爭議,屋主需自行與買方協調 若驗屋有爭議,由房仲出面協調
資料整理:Mr. Market市場先生

總結來說,自售房屋對屋主來說唯一節省的就是仲介費,但是中間需要花費許多時間刊登廣告、帶看,並且還有交易的風險。

而委託仲介的話,雖然仲介費用高昂,但是可以協助處理買賣房屋所有繁瑣的流程,而且如果是找到議價能力好的仲介,還可以幫屋主省更多錢。

舉例來說,市場先生有個朋友,前幾年賣一間位於新北市兩房的公寓,心中的成交價是1,250萬元,希望扣除仲介費還能實拿1,200萬元。

最後,他委託的房仲幫他成交了1,290萬元的價格,高於他的預期,並且仲介費可議價至40萬元,等於他可以實拿1,250萬元,比原先預期的還要高。在這樣的案例下,委託房仲賣比自己賣還要更省錢。

市場先生小提醒:仲介費也是可以議價的

仲介費雖然一般是賣方4%,買方2%,但是如果買賣雙方都堅持自己的底價,而雙方的金額差距不大時,通常房仲為了促使成交,會願意少收一些仲介費。

跟自售屋主買房的風險

不只賣房者想省仲介費,有些要買房的人也會專挑自售房屋的屋主,認為這樣可以省掉2%仲介費。

然而,市場先生提醒,如果沒有透過房仲公司買房,可能會有以下風險。

風險1:遇到詐騙

過去曾經出現過一些案例是有人假冒是屋主賣房子,買家付了訂金或誠意金後,才發現找不到人。

因此,如果是直接跟屋主買房子,一定要先確認屋主的身份,調閱謄本出來看,確認賣房子的人就是房屋的所有權人。

風險2:議價能力不足

如果是沒有經驗的買方,在談成交價時,往往會丟出一個低於市場行情太多的價格,跟賣方的預期落差太大,然後直接議價失敗。

談價格時,買方一定希望能買得比行情便宜,而賣方一定希望能賣得比行情高價,因此雙方很難取得共識。

這時候買方最好的做法是參照實價登錄,然後拿實價登錄跟賣方談,雙方有個價格做依據,再依照屋況及市場行情往上談或是往下談,會比較容易成功。

風險3:賣方捲款而逃

在房屋交易的過程中,因為牽涉到貸款、過戶等,流程較繁瑣,如果沒有處理好的話,也可能會發生賣家收了錢但捲款而逃,這時候買家不但房子沒拿到,錢也很難追回來。

因此,如果是自行買賣房屋,建議一定要找可靠的代書協助,並且設定「履約保證信託專戶」,在正式交屋前,錢都是匯到這個履約保證專戶,而不是到賣方手裡,等到確定交屋完成後,再撥款給賣方,等於是一手交錢、一手交屋的概念。

履約保證:為了保障買賣過程款項的安全,避免有被挪用或是詐騙的狀況,通常在買賣時會簽訂履約保證契約書,讓所有相關款項經由履約保證信託專戶處理。

風險4:交屋後房屋出現問題

買賣房屋時,常會發生的糾紛還包含交屋後才發現房屋有問題,例如漏水等。此時已經買賣完成,買方再去找賣方,有些賣方認為已經交屋不願意負責,這時就會產生爭議。

然而,如果是透過仲介買的話,通常房仲公司還會提供一些保固來保障買方權益,如漏水保固、非凶宅保證、非輻射屋、海砂屋保證、履約保障等,對買方來說較為安心。

總結來說,如果買房經驗豐富且具有議價能力,也許可以考慮跟自售屋主買房,節省仲介費。但如果是買房經驗不足者,建議還是透過房仲交易,才不會因小失大。

總結:市場先生給想要自行買賣房屋者的建議

在各行各業中,市場先生常會看到許多「因小失大」例子。

例如一個朋友在房屋出租時,捨不得給房仲賺一個月房租,結果自己租了三個月還租不出去,損失了三個月房租,後來透過房仲不到一週就出租了。

還有一個朋友騎摩托車與人發生擦撞,雙方告上法院,這位朋友因為捨不得花律師費,選擇自己打官司,結果敗訴賠了幾十萬。當初如果有請律師,也許結果會不同。

很多行業的服務都是有價的,而外行人往往看不透其中的價值,認為他們輕輕鬆鬆就賺很多,不想給別人賺。

市場先生想分享的一個觀念是,有些錢,該讓專業的賺就要讓他們賺,因為自己做結果不一定會更好。

在買賣房屋這個案例上,市場先生建議,除非是買賣房屋經驗豐富且具有議價能力者,可以嘗試自己來,

一般人的話,還是會建議透過專業的房仲來服務,只要勤做功課,並堅持好自己心中的底價,不要被房仲牽著鼻子走,那麼還是有很大機會可以達到彼此雙贏的。

專欄作者:牟均俞 主編:市場先生

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