不想給仲介賺,自行買賣房屋好嗎?自售房屋流程/風險全揭露

最後更新:2022-11-22

房屋自售

在買賣房屋時,仲介費是一筆蠻大的支出,通常賣方要付成交金額的4%,買方要付2%,金額動輒數十萬,因此許多人會萌生不想給仲介賺、自己買賣房子的念頭。

然而,自己買賣房子真的比較省錢嗎?本文市場先生將告訴你完整的房屋自售流程、自售房屋與委託仲介的比較及跟自售屋主買房的風險有哪些。

自售房屋的六大流程

自售房屋的六大流程

自售房屋流程1:確認房屋基本資料及屋況

要自己賣房的第一個步驟就是要確認房屋的基本資料,此時可以拿房屋權狀出來看或是到地政事務所調閱土地建物謄本,確認房子的屋齡、建物及土地坪數還有附屬建物等資料。

此外,也要針對屋況做一次審查,例如有幾房幾廳、房屋朝向、是否有窗戶、陽台等,這些需要在刊登廣告時揭露。最後,需要針對房屋內外部狀況拍照,吸引有興趣的人來看房。

自售房屋流程2:擬定售價及預期成交價

在確認房屋基本資料後,接下來就是要進行定價,定價時可以參考內政部公告的實價登錄網站,看看同社區、同樣條件的房子大概賣多少錢,再參考各大房仲網,看一下目前大家定價的行情,綜合自己的屋況,擬定一個適合的價格。

因為台灣人買房通常有砍價的習慣,所以一般屋主會先設定一個最後想要實收的價格,然後再把價格拉高10%~20%做為售價(此比例僅供參考,可能落差非常大)。

屋主在賣房時,需要考量的稅費包含土地增值稅房地合一稅,這兩種税依房屋用途、持有時間,需繳交的金額不同,有可能動輒數十萬,最好要先估算好要繳多少税,再把想要的利潤加上去,才能算出最後能入口袋的金額。

自售房屋流程3:刊登廣告及帶看

準備好房屋資料跟擬定好售價後,接下來就是要找潛在客戶。

屋主可以刊登廣告的管道包含:在自家門口或附近公佈欄貼廣告、房屋買賣網站刊登廣告、社群媒體刊登廣告等。

在刊登廣告時,房屋的照片及描述非常重要,愈清楚的照片及詳細的描述,愈可能吸引到對的潛在買家。接著,如果有人有興趣看房,屋主就要進行帶看。

自售房屋流程4:與買方議價

若遇到有興趣的買方,屋主就要與買方進去議價流程。這個流程是個心理戰,因為買方不知道屋主的底價,但一定想買得愈低愈好,而屋主也不知道買方心裡的盤算,一定想賣得愈高愈好。

這個階段如果沒有好的談判技巧或是第三人居中協調,很容易談判破局。

自售房屋流程5:成交簽約

買賣雙方談定價格後,接下來就要進行買賣房屋簽約流程。這個階段包含了簽約、完稅、用印、交屋等,流程繁瑣且複雜,一般會找代書處理。

然而,由於自售房屋沒有透過仲介,到底要找買方推薦的代書或是賣方推薦的代書,會是個比較大的問題,因為雙方並沒有信任基礎,都會怕被騙。此時建議可以由雙方協定找風評好的代書,或沒有共識的時候可以採用雙代書的模式。

自售房屋流程6:雙方驗屋及交屋

流程的最後一步就是雙方進行驗屋,確認屋況沒問題後再進行交屋。在這個階段如果有任何爭議的話,例如屋況中沒有註明漏水,但實際有漏水的狀況,就需要買賣雙方自行協調解決。

自售房屋與委託仲介的比較

以下針對上述提到的賣房六大流程,進行自售房屋與委託仲介的比較。

買賣房屋流程自售房屋委託仲介
確認房屋基本資料及屋況屋主自己最清楚屋況房仲較為專業,可以判斷資料是否正確或遺漏
擬定售價及預期成交價屋主需要花時間自己做很多功課才能擬訂合理價格房仲對於市場行情了解,屋主只要提出心中想要的實拿價格,其他交給房仲處理
刊登廣告及帶看屋主需要花很多時間自行刊登廣告及帶看房仲的潛在客源及廣告資源比屋主自售大的多
與買方議價自己跟買方議價,比較不容易被房仲牽著鼻子走。但多數屋主沒有議價經驗,不一定能談到比房仲更好的價格,且容易談判破局房仲的議價經驗較豐富,會想盡辦法達到成交目的
成交簽約簽約過程會比較擔心被騙,需由雙方有共識找到可靠的代書房仲都有配合的代書及銀行,簽約流程經驗豐富
雙方驗屋及交屋若驗屋有爭議,屋主需自行與買方協調若驗屋有爭議,由房仲出面協調
資料整理:Mr. Market市場先生

總結來說,自售房屋對屋主來說唯一節省的就是仲介費,但是中間需要花費許多時間刊登廣告、帶看,並且還有交易的風險。

而委託仲介的話,雖然仲介費用高昂,但是可以協助處理買賣房屋所有繁瑣的流程,而且如果是找到議價能力好的仲介,還可以幫屋主省更多錢。

舉例來說,市場先生有個朋友,前幾年賣一間位於新北市兩房的公寓,心中的成交價是1,250萬元,希望扣除仲介費還能實拿1,200萬元。

最後,他委託的房仲幫他成交了1,290萬元的價格,高於他的預期,並且仲介費可議價至40萬元,等於他可以實拿1,250萬元,比原先預期的還要高。在這樣的案例下,委託房仲賣比自己賣還要更省錢。

市場先生小提醒:仲介費也是可以議價的

仲介費雖然一般是賣方4%,買方2%,但是如果買賣雙方都堅持自己的底價,而雙方的金額差距不大時,通常房仲為了促使成交,會願意少收一些仲介費。

跟自售屋主買房的風險

不只賣房者想省仲介費,有些要買房的人也會專挑自售房屋的屋主,認為這樣可以省掉2%仲介費。

然而,市場先生提醒,如果沒有透過房仲公司買房,可能會有以下風險。

風險1:遇到詐騙

過去曾經出現過一些案例是有人假冒是屋主賣房子,買家付了訂金或誠意金後,才發現找不到人。

因此,如果是直接跟屋主買房子,一定要先確認屋主的身份,調閱謄本出來看,確認賣房子的人就是房屋的所有權人。

風險2:議價能力不足

如果是沒有經驗的買方,在談成交價時,往往會丟出一個低於市場行情太多的價格,跟賣方的預期落差太大,然後直接議價失敗。

談價格時,買方一定希望能買得比行情便宜,而賣方一定希望能賣得比行情高價,因此雙方很難取得共識。

這時候買方最好的做法是參照實價登錄,然後拿實價登錄跟賣方談,雙方有個價格做依據,再依照屋況及市場行情往上談或是往下談,會比較容易成功。

風險3:賣方捲款而逃

在房屋交易的過程中,因為牽涉到貸款、過戶等,流程較繁瑣,如果沒有處理好的話,也可能會發生賣家收了錢但捲款而逃,這時候買家不但房子沒拿到,錢也很難追回來。

因此,如果是自行買賣房屋,建議一定要找可靠的代書協助,並且設定「履約保證信託專戶」,在正式交屋前,錢都是匯到這個履約保證專戶,而不是到賣方手裡,等到確定交屋完成後,再撥款給賣方,等於是一手交錢、一手交屋的概念。

履約保證:為了保障買賣過程款項的安全,避免有被挪用或是詐騙的狀況,通常在買賣時會簽訂履約保證契約書,讓所有相關款項經由履約保證信託專戶處理。

風險4:交屋後房屋出現問題

買賣房屋時,常會發生的糾紛還包含交屋後才發現房屋有問題,例如漏水等。此時已經買賣完成,買方再去找賣方,有些賣方認為已經交屋不願意負責,這時就會產生爭議。

然而,如果是透過仲介買的話,通常房仲公司還會提供一些保固來保障買方權益,如漏水保固、非凶宅保證、非輻射屋、海砂屋保證、履約保障等,對買方來說較為安心。

總結來說,如果買房經驗豐富且具有議價能力,也許可以考慮跟自售屋主買房,節省仲介費。但如果是買房經驗不足者,建議還是透過房仲交易,才不會因小失大。

總結:市場先生給想要自行買賣房屋者的建議

在各行各業中,市場先生常會看到許多「因小失大」例子。

例如一個朋友在房屋出租時,捨不得給房仲賺一個月房租,結果自己租了三個月還租不出去,損失了三個月房租,後來透過房仲不到一週就出租了。

還有一個朋友騎摩托車與人發生擦撞,雙方告上法院,這位朋友因為捨不得花律師費,選擇自己打官司,結果敗訴賠了幾十萬。當初如果有請律師,也許結果會不同。

很多行業的服務都是有價的,而外行人往往看不透其中的價值,認為他們輕輕鬆鬆就賺很多,不想給別人賺。

市場先生想分享的一個觀念是,有些錢,該讓專業的賺就要讓他們賺,因為自己做結果不一定會更好。

在買賣房屋這個案例上,市場先生建議,除非是買賣房屋經驗豐富且具有議價能力者,可以嘗試自己來,

一般人的話,還是會建議透過專業的房仲來服務,只要勤做功課,並堅持好自己心中的底價,不要被房仲牽著鼻子走,那麼還是有很大機會可以達到彼此雙贏的。

專欄作者:牟均俞 主編:市場先生

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