買預售屋好嗎？預售屋的優點缺點及注意事項一次看

最後更新：2024-03-11

買房的時候，到底買預售屋、新成屋還是中古屋比較好呢？

本文市場先生幫你深入分析買預售屋的優缺點及注意事項，並且比較買預售屋、新成屋及中古屋的差異，讓想要買房的人可以有個參考。

預售屋優點1：付款方式較輕鬆

預售屋指的是還沒完工就銷售的房屋，從簽約到蓋好交屋大約2~5年，所以頭期款也可以慢慢付，相較購買新成屋一次要拿出20~30%的頭期款來說，付款方式較輕鬆。

以下是預售屋常見的付款方式。

以購買總價1,000萬元的預售屋為例，

假設從簽約到交屋期限是5年，相當於一開始只要繳100~150萬元，

這5年當中再分期繳50~100萬元，最後交屋時再繳50萬元，對於小資族來說負擔較輕。

預售屋優點2：可按需求客變

預售屋因為是房屋還沒蓋好就預先銷售，所以可以根據需求改變裡面格局、裝修等，稱為「客變」。

預售屋可以客變的範圍包含：

• 格局：例如三房改二房、封閉式廚房改開放式廚房等。
• 水電：例如改變插座的位置及數量等。
• 建材：例如改大門的材質、加裝浴缸等。

許多人看上預售屋就是想要把房子「客制化」成自己夢想中的樣子。

每個建商對提出客變的時機點規範不同，如果在看預售屋時，對格局建材有不同想法，應該盡早向建商詢問。

預售屋優點3：屋況全新

預售屋跟新成屋一樣，屋況都是全新交到屋主手上的，

對於喜歡住全新房子的人來說，具有一定的吸引力。

預售屋優點4：貸款成數較高

預售屋的建商通常會找多家銀行來競標，取得的房貸條件一般會比較好。

預售屋因為是全新的，貸款成數一般落在7.5成~8.5成左右，貸款成數及利率也會根據借款人的收入及信用條件有所浮動。

想知道房貸怎麼跟銀行談到高成數、低利率，可閱讀：

1. 房貸怎麼跟銀行談到高成數？
2. 房貸怎麼跟銀行談到低利率？

預售屋缺點1：建商倒閉或不負責的風險

預售屋因為房屋還沒蓋好，最大的風險就是遇到不負責任的建商，如果建商倒閉，房屋無法繼續蓋，就會變成俗稱的「爛尾樓」。

要避免遇到爛尾樓的風險，解決方式有二：

• 挑選信譽好的建商可降低風險
• 注意預售屋履約擔保機制

預售屋履約擔保機制

根據 消費者保護法第17條 的規定，預付型的交易需提供履約擔保。

預售屋履約擔保機制是為了避免建商倒閉、買房者血本無歸，所規範的一種安全機制，建商必須提供。共分為5種。

1. 價金返還：如果建商倒閉，可以100%把錢退給買方。
2. 價金信託：建商跟受託機構簽訂信託契約，專款專用，白話來說就是買方繳的錢只能用在工程款上，不能做其他用途，建商會根據完工階段取得價金，因此如果爛尾，還沒有撥付部分可以拿回來。
3. 不動產開發信託：跟價金信託類似，但除了客戶繳的錢，工程款也一併信託、根據進度分批請款，專款專用，買方繳的錢建商只能用在工程款及銷售費用上。
4. 同業連帶擔保：如果建商倒閉，需由另一家擔保的建商無條件完成建案。
5. 公會辦理連帶保證協定：由全國或各縣市的「不動產開發商業同業公會」邀請會員來成立連帶保證協定，如果無法繼續，可能會由公會成員接手完工。

對買方來說，最有保障的一定是「價金返還」，但實務上很少有建商使用這個機制。

退而求其次，建議買方至少要選擇有「價金信託」或「不動產開發信託」機制的建商，專款專用。

「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」是在建商倒閉後才會啟動，且實務上也很少遇到這種擔保機制。

預售屋缺點2：建築品質未知

預售屋雖然有樣品屋可以參考，但實際的建築品質未知。

如果交屋後才發現房屋建築品質不佳，有漏水、地板不平、牆壁龜裂等狀況，會非常煩心。

雖然建商會提供售後保固期，但建築品質不好的話對未來的房價影響巨大。

要降低建築品質不佳的風險，還是要慎選信譽良好的建商。

預售屋缺點3：鄰居素質未知

預售屋的另一缺點就是不知道未來鄰居的素質。

有句話說「千金買房、萬金買鄰」，素質好的鄰居會為房子本身增添不少隱性價值，如果遇到壞鄰居，以後連房子要轉售都會有困難。

預售屋缺點4：不可換約轉售

根據 平均地權條例第81-3條 的規定，從2023/7/1起購入的預售屋，不能換約轉售，違者罰新台幣50萬~300萬元。

這項政策政策不溯及既往，在此之前買的預售屋還是可以轉售。

預售屋雖不能換約轉售，但以下情況可以進行轉讓：

• 配偶、直系血親、或二等親內的旁系血親之間的轉讓或轉售。
• 其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣市主管機關核准者。

此政策主要是要打擊炒房客，但也讓買預售屋新增一項風險，如果買了後急需用錢，到交屋前都是不能轉售的。

購買預售屋注意事項

如果真的要購買預售屋，以下事項務必要注意。

1. 挑選信譽良好的建商。
2. 確認建案已經請領建造執照。
3. 注意建商的預售屋履約擔保機制。
4. 詳閱合約內容，重要事項包含房屋基本資料、款項如何支付、建商延遲交屋的罰則、房屋的保固期限等。
5. 保留5%的交屋款，驗屋完成後才交。
6. 確保有足夠的資金，因為交屋前都無法將房屋轉售。

市場先生提醒：預售屋簽約要確認「未來鑑價金額」是否可能觸及豪宅(高價)住宅限貸令。

一般人可能以為只要買賣金額不要觸及豪宅總價規範，就不會碰到問題，其實答案是不一定。根據央行《辦理健全房地產市場方案專區》規定，高價住宅是依據「買賣金額 或 鑑價金額」來定義(以下為2024/2 最新豪宅定義，實際則根據政府政策不定期會調整）：

• 台北市：6,000萬以上
• 新北市：4,000萬以上
• 桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市、高雄市：3,000萬以上
• 其他縣市：2,000萬以上

可閱讀：各縣市豪宅門檻與認定標準及豪宅稅計算

舉例來說，如果買賣雙方在台中市簽約預售交易2,500萬的住宅，由於成交價小於3,000萬，雙方也都認定非豪宅，並先以貸款以7成計算，自備款僅準備3成，約750萬(2500×0.3=750)。

在完工交屋銀行核貸過程中，如果房屋「被鑑價」為3,000萬，由於認定條件是「買賣金額 或 鑑價金額」，因此即使成交價低於豪宅標準，仍然會視為豪宅，貸款成數不得超過4成，且無寬限期。

在這樣的情況下，即使成交價維持2,500萬，自備款卻變成1,800萬(3000×0.6=1800)。與之前的自備款相比，增加了1,050萬，對於手上現金不足的購屋者就會形成壓力。

由於預售屋到交屋之間存在時間落差，可能施工期間周邊機能發展，讓整體行情(實價登錄)提高，也很難在簽約前就預知未來變化。

當中最大的變數其實是不是成交價，而是鑑價金額。

親自致電幾間銀行的房貸部門詢問，得到的官方回覆是：原則上，預售屋鑑價會參考簽約成交價，但不超過成交價。

但即使一開始的鑑價未達到豪宅標準(參考成交價)，如果發生突發事件，例如遭檢舉投訴等，相信銀行有大概率還是會比照央行規定辦理(參考實價登錄重新鑑價)。

整體上來說，成交價接近高價住宅標準的預售物件還是找得到銀行願意接案，但風險可能得自負。

如果要避免這個情況，面對預售屋成交價接近高價住宅標準的物件，就應該主動拉高自備款水位；簽約時使用合約加註事項也是一個方式。

舉例來說可洽談在合約上加註「若申請銀行房貸，核貸的成數未達Ｘ成或是無法通過房貸，可無條件解約」。

這點是很多人在簽約時不會留意到，但是如果你的預售房價已經逼近豪宅規範，很容易發生風險，簽訂這個條款是對買家是比較有保障的。

預售屋/新成屋/中古屋比較

快速總結：買預售屋好嗎？要注意什麼？

買預售屋最大的好處在於付款方式比買新成屋跟中古屋輕鬆，且可以按需求客變。

但是要承擔的風險相對非常大，可能面臨建商倒閉、建築品質不佳、鄰居素質不佳等風險，且最新的法規規定預售屋是不能換約轉售的。

市場先生建議，如果是喜歡新的房子，新成屋會是比預售屋更好的選擇，不要被首付輕鬆的話術吸引，後續面臨的風險較大、爭議也較多。

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