買預售屋好嗎?預售屋的優點缺點及注意事項一次看

最後更新:2024-03-11

買預售屋好嗎

買房的時候,到底買預售屋、新成屋還是中古屋比較好呢?

本文市場先生幫你深入分析買預售屋的優缺點及注意事項,並且比較買預售屋、新成屋及中古屋的差異,讓想要買房的人可以有個參考。

預售屋優點1:付款方式較輕鬆

預售屋指的是還沒完工就銷售的房屋,從簽約到蓋好交屋大約2~5年,所以頭期款也可以慢慢付,相較購買新成屋一次要拿出20~30%的頭期款來說,付款方式較輕鬆。

以下是預售屋常見的付款方式。

預售屋的付款方式
付款階段 付款比例 支付時間點
1.訂金 約5% 下訂時支付
2.簽約金/開工款 約5~10% 簽約/開工時支付
3.工程款 約5~10% 依工程進度分期支付
4.交屋款 約5% 驗屋完成後支付
5.房屋貸款 約70~80% 交屋後辦理房屋貸款

以上比例僅供參考,實際以各建商規定為主
資料整理:Mr. Market 市場先生

以購買總價1,000萬元的預售屋為例,

假設從簽約到交屋期限是5年,相當於一開始只要繳100~150萬元,

這5年當中再分期繳50~100萬元,最後交屋時再繳50萬元,對於小資族來說負擔較輕。

預售屋優點2:可按需求客變

預售屋因為是房屋還沒蓋好就預先銷售,所以可以根據需求改變裡面格局、裝修等,稱為「客變」。

預售屋可以客變的範圍包含:

  • 格局:例如三房改二房、封閉式廚房改開放式廚房等。
  • 水電:例如改變插座的位置及數量等。
  • 建材:例如改大門的材質、加裝浴缸等。

許多人看上預售屋就是想要把房子「客制化」成自己夢想中的樣子。

每個建商對提出客變的時機點規範不同,如果在看預售屋時,對格局建材有不同想法,應該盡早向建商詢問。

預售屋優點3:屋況全新

預售屋跟新成屋一樣,屋況都是全新交到屋主手上的,

對於喜歡住全新房子的人來說,具有一定的吸引力。

預售屋優點4:貸款成數較高

預售屋的建商通常會找多家銀行來競標,取得的房貸條件一般會比較好。

預售屋因為是全新的,貸款成數一般落在7.5成~8.5成左右,貸款成數及利率也會根據借款人的收入及信用條件有所浮動。

想知道房貸怎麼跟銀行談到高成數、低利率,可閱讀:

  1. 房貸怎麼跟銀行談到高成數?
  2. 房貸怎麼跟銀行談到低利率?

預售屋缺點1:建商倒閉或不負責的風險

預售屋因為房屋還沒蓋好,最大的風險就是遇到不負責任的建商,如果建商倒閉,房屋無法繼續蓋,就會變成俗稱的「爛尾樓」。

要避免遇到爛尾樓的風險,解決方式有二:

  • 挑選信譽好的建商可降低風險
  • 注意預售屋履約擔保機制

預售屋履約擔保機制

根據 消費者保護法第17條 的規定,預付型的交易需提供履約擔保。

預售屋履約擔保機制是為了避免建商倒閉、買房者血本無歸,所規範的一種安全機制,建商必須提供。共分為5種。

  1. 價金返還:如果建商倒閉,可以100%把錢退給買方。
  2. 價金信託:建商跟受託機構簽訂信託契約,專款專用,白話來說就是買方繳的錢只能用在工程款上,不能做其他用途,建商會根據完工階段取得價金,因此如果爛尾,還沒有撥付部分可以拿回來。
  3. 不動產開發信託:跟價金信託類似,但除了客戶繳的錢,工程款也一併信託、根據進度分批請款,專款專用,買方繳的錢建商只能用在工程款及銷售費用上。
  4. 同業連帶擔保:如果建商倒閉,需由另一家擔保的建商無條件完成建案。
  5. 公會辦理連帶保證協定:由全國或各縣市的「不動產開發商業同業公會」邀請會員來成立連帶保證協定,如果無法繼續,可能會由公會成員接手完工。

對買方來說,最有保障的一定是「價金返還」,但實務上很少有建商使用這個機制。

退而求其次,建議買方至少要選擇有「價金信託」或「不動產開發信託」機制的建商,專款專用。

「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」是在建商倒閉後才會啟動,且實務上也很少遇到這種擔保機制。

預售屋缺點2:建築品質未知

預售屋雖然有樣品屋可以參考,但實際的建築品質未知。

如果交屋後才發現房屋建築品質不佳,有漏水、地板不平、牆壁龜裂等狀況,會非常煩心。

雖然建商會提供售後保固期,但建築品質不好的話對未來的房價影響巨大。

要降低建築品質不佳的風險,還是要慎選信譽良好的建商。

預售屋缺點3:鄰居素質未知

預售屋的另一缺點就是不知道未來鄰居的素質。

有句話說「千金買房、萬金買鄰」,素質好的鄰居會為房子本身增添不少隱性價值,如果遇到壞鄰居,以後連房子要轉售都會有困難。

預售屋缺點4:不可換約轉售

根據 平均地權條例第81-3條 的規定,從2023/7/1起購入的預售屋,不能換約轉售,違者罰新台幣50萬~300萬元。

這項政策政策不溯及既往,在此之前買的預售屋還是可以轉售。

預售屋雖不能換約轉售,但以下情況可以進行轉讓:

  • 配偶、直系血親、或二等親內的旁系血親之間的轉讓或轉售。
  • 其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣市主管機關核准者。

此政策主要是要打擊炒房客,但也讓買預售屋新增一項風險,如果買了後急需用錢,到交屋前都是不能轉售的。

購買預售屋注意事項

如果真的要購買預售屋,以下事項務必要注意。

  1. 挑選信譽良好的建商。
  2. 確認建案已經請領建造執照。
  3. 注意建商的預售屋履約擔保機制。
  4. 詳閱合約內容,重要事項包含房屋基本資料、款項如何支付、建商延遲交屋的罰則、房屋的保固期限等。
  5. 保留5%的交屋款,驗屋完成後才交。
  6. 確保有足夠的資金,因為交屋前都無法將房屋轉售。

市場先生提醒:預售屋簽約要確認「未來鑑價金額」是否可能觸及豪宅(高價)住宅限貸令。

一般人可能以為只要買賣金額不要觸及豪宅總價規範,就不會碰到問題,其實答案是不一定。根據央行《辦理健全房地產市場方案專區》規定,高價住宅是依據「買賣金額  鑑價金額」來定義(以下為2024/2 最新豪宅定義,實際則根據政府政策不定期會調整):

  • 台北市:6,000萬以上
  • 新北市:4,000萬以上
  • 桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市、高雄市:3,000萬以上
  • 其他縣市:2,000萬以上

可閱讀:各縣市豪宅門檻與認定標準及豪宅稅計算

舉例來說,如果買賣雙方在台中市簽約預售交易2,500萬的住宅,由於成交價小於3,000萬,雙方也都認定非豪宅,並先以貸款以7成計算,自備款僅準備3成,約750萬(2500×0.3=750)。

在完工交屋銀行核貸過程中,如果房屋「被鑑價」為3,000萬,由於認定條件是「買賣金額 或 鑑價金額」,因此即使成交價低於豪宅標準,仍然會視為豪宅,貸款成數不得超過4成,且無寬限期。

在這樣的情況下,即使成交價維持2,500萬,自備款卻變成1,800萬(3000×0.6=1800)。與之前的自備款相比,增加了1,050萬,對於手上現金不足的購屋者就會形成壓力。

由於預售屋到交屋之間存在時間落差,可能施工期間周邊機能發展,讓整體行情(實價登錄)提高,也很難在簽約前就預知未來變化。

當中最大的變數其實是不是成交價,而是鑑價金額。

親自致電幾間銀行的房貸部門詢問,得到的官方回覆是:原則上,預售屋鑑價會參考簽約成交價,但不超過成交價。

但即使一開始的鑑價未達到豪宅標準(參考成交價),如果發生突發事件,例如遭檢舉投訴等,相信銀行有大概率還是會比照央行規定辦理(參考實價登錄重新鑑價)。

整體上來說,成交價接近高價住宅標準的預售物件還是找得到銀行願意接案,但風險可能得自負。

如果要避免這個情況,面對預售屋成交價接近高價住宅標準的物件,就應該主動拉高自備款水位;簽約時使用合約加註事項也是一個方式。

舉例來說可洽談在合約上加註「若申請銀行房貸,核貸的成數未達X成或是無法通過房貸,可無條件解約」。

這點是很多人在簽約時不會留意到,但是如果你的預售房價已經逼近豪宅規範,很容易發生風險,簽訂這個條款是對買家是比較有保障的。

預售屋/新成屋/中古屋比較

預售屋/新成屋/中古屋比較
預售屋 新成屋 中古屋
定義 尚未完工就銷售的房屋 已完工的房屋或屋齡2年內無人入住的房屋 房屋經過1次以上轉手買賣、興建完工後領取使用執照超過3年或是曾經有人住過的房屋
優點 •付款方式較輕鬆
•可按需求客變
•屋況全新
•貸款成數較高
•屋況全新
•可以看出房屋建築品質
•能馬上入住
•可以看出房屋建築品質
•可以知道鄰居素質
•有些社區公設比較低
•價格比預售屋及新成屋便宜
缺點 •建商倒閉的風險
•建築品質未知
•鄰居素質未知
•不可換約轉售
•需一次拿出20~30%頭期款
•房子是現成的,無法客制化
•需準備較多資金支付頭期款及裝潢費
•房屋非全新
適合對象 •短期內購屋預算較少,但又極想買房者
•沒有立即入住需求
•喜歡新屋者
•喜歡新屋者
•想馬上入住者
•購屋預算較充足者
•想事先了解社區維護品質跟鄰居素質者
•購屋預算較充足者
資料整理:Mr. Market 市場先生

快速總結:買預售屋好嗎?要注意什麼?

買預售屋最大的好處在於付款方式比買新成屋跟中古屋輕鬆,且可以按需求客變。

但是要承擔的風險相對非常大,可能面臨建商倒閉、建築品質不佳、鄰居素質不佳等風險,且最新的法規規定預售屋是不能換約轉售的。

市場先生建議,如果是喜歡新的房子,新成屋會是比預售屋更好的選擇,不要被首付輕鬆的話術吸引,後續面臨的風險較大、爭議也較多。

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專欄作者:牟均俞 主編:市場先生

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