地上權是什麼意思?地上權、使用權、所有權住宅差在哪?

地上權是什麼意思?地上權、使用權、所有權住宅差在哪?

房價越來越高,不少人會想購買地上權住宅的建案來節省購屋費用,
雖然沒有土地所有權,也非永久地上權,但是可以購屋貸款,只是要注意會有年限的限制。

這篇文章市場先生告訴你什麼是地上權地上權住宅使用權住宅,和所有權住宅有什麼差異,以及它們的優點及缺點有哪些。

地上權是什麼意思?

地上權:只有土地使用權,沒有土地所有權。

地上權的概念是源自於民法,被歸屬為用益物權,也就是使用他人土地的權利,
舉例來說,A想要在B的土地蓋房子,雙方就去辦理地上權登記,讓A成為B土地的地上權人,A就有B的土地的使用權,可以在B土地的上下蓋建築物(例如房子、地下停車場…)或其他工作物(例如雕像)。

地上權又分為普通地上權、區分地上權這兩種,
區分地上權的原理和普通地上權差不多,但可以設定一定範圍,不用像普通地上權一樣全都要購入。

  • 普通地上權:在他人土地之上下,有建築物或是其他工作物為目的,而使用土地的權利。–>一般指的地上權就是這種
  • 區分地上權:在他人土地之上下,一定空間範圍內設定使用土地的權利。

地上權住宅是什麼意思?

地上權住宅:建商向政府或地主,標下一定期限的地上權(通常為50~70年),蓋房子後賣給消費者。

地上權住宅是指你可以買到使用土地的權利,但不會取得土地所有權,因為有使用年限的限制(通常為50~70年),性質比較接近租賃房子的概念,也就是說,你等於是對這片土地簽了一個長達50~70年的租約。

地上權住宅又可再細分為可分割、不可分割這兩種,最大的差別在於有沒有權狀

  • 可分割移轉:有權狀,也稱為地上權住宅、地上權房屋,買這種住宅的人可以拿到登記自己名字的建物權狀,所以能自己對房屋進行買賣,也可以貸款(只是貸款成數可能不高)。
  • 不可分割移轉:沒有權狀,也稱為使用權住宅、使用權房屋,買的人沒有權狀,只擁有房屋使用權,房屋是登記在建商的名下,所以之後要移轉、贈與、繼承,都要透過建商進行,也因為沒有權狀,所以無法進行貸款。

購買地上權住宅要繳什麼稅?

  • 地價稅:不用繳,因為沒有土地所有權。
  • 房屋稅:每年都要繳,按房屋現值採差別比例稅率。
  • 地租:每年都要繳,以土地申報地價年息5~5%,如果公告地價不斷調漲,地租會越來越高。

地上權住宅適合誰?

一般來說,不婚族、頂客族(不生小孩的伴侶),或是買房目的是想投資、出租的人,較適合購買地上權住宅。

地上權 vs 使用權 vs 所有權住宅 差在哪?

這三種房屋權利類型的最大區別,就在於土地、建物的所有權人是誰,因為這會影響到貸款成數、轉手是否容易、買賣與持有成本。

地上權 vs 使用權 vs 所有權住宅 差異比較:

地上權 vs 使用權 vs 所有權住宅 差異比較

比較 地上權住宅
(可分割移轉)
使用權住宅
(不可分割移轉)
所有權住宅
(一般買賣的房屋)
使用年限 50~70年 50~70年 永久
土地擁有者 政府 或 建商 政府 或 建商 各住戶
建物擁有者 各住戶 政府 或 建商 各住戶
貸款成數 約3~5成 無法貸款 約7~8成
轉手容易度 受限
買賣成本 契稅、印花稅 契稅、印花稅 土地增值稅、契稅、印花稅
持有成本 房屋稅、地租 地租 房屋稅、地價稅
資料整理:Mr.Market 市場先生

地上權住宅好嗎?有什麼優點與缺點?

地上權住宅因為沒有土地所有權,因此購買價格會比市價低,也不用繳交地價稅、轉手也不必課徵土地增值稅,
但因為有使用年限的關係,貸款利率通常也比較差,購買時要特別注意。

地上權住宅的優點:

  • 價格比市價低
  • 不用繳交地價稅、轉手不必課徵土地增值稅

地上權住宅的價格大約是市價打7~8折左右,主要是強調功能性,例如租金收益率高、地點位於明星學區或市中心,較能用低門檻的總價入住。

另外,因為沒有土地所有權,不用繳交地價稅、轉手不必課徵土地增值稅也是優點之一。

地上權住宅的缺點:

  • 未來可能較難轉手
  • 有使用年限,到期後需拆屋歸還土地
  • 沒有土地所有權(土地持份)
  • 貸款條件較差,貸款成數較低、自備款較高
  • 要繳交地租(採浮動利率)和房屋稅

地上權是有期限的,期限多為50~70年,而且年限的計算是從交地給建商時就開始算起,等建商蓋好後可能都過了好幾年,消費者實際購買後居住的期限變短了,之後要脫手的難度也會比較高。

可分割移轉的地上權住宅雖然能貸款,但因為沒有土地所有權所以貸款條件較差,必須準備較高的自備款,除此之外還必須繳交地租費用,負擔會比自用住宅課徵地價稅高。

快速重點整理:地上權住宅是什麼意思?

  1. 地上權:可以使用他人土地的一種權利,但只有土地使用權而沒有土地所有權。
  2. 地上權住宅:建商向政府或地主,標下一定期限的地上權(通常為50~70年),蓋房子後賣給消費者。
  3. 地上權是指可分割移轉的地上權住宅、使用權是指不可分割移轉的地上權住宅(也稱使用權住宅)。
  4. 地上權、使用權、所有權住宅主要是差在土地、建物的所有權人是誰,因為這會影響到貸款成數、轉手是否容易、買賣與持有成本。

市場先生觀點:我覺得地上權住宅,最大的問題在於難轉手,以及難提供準確行情估價,
這可能會導致這類型的標的,有較大的折價空間,有機會買便宜,當然也可能有溢價買貴。

由於有龐大的貸款利息成本,以及各種費用,及轉手流動性風險,
因此並不能單純從租賃的角度去思考和估價,實際上合理的估價並不容易

流動性問題是最難解決的,除非年限仍很長、物件好住轉手、或者自住需求不打算轉手,否則未來流動性問題會變成是一大困擾。

便宜固然很好,但也要有清楚的計算與分析,以免看似買便宜實際卻買貴的情況。

編輯:Joy 主編:市場先生

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