REATs是什麼？和REITs差別？一次看懂REATs不動產資產信託

2020.06.08

債券投資

最後更新：2022-07-14

資產證券化的商品分有兩大類：金融資產證券化、不動產證券化，

其中不動產證券化商品又可分為不動產資產信託(REATs)、不動產投資信託(REITs)這兩種。

對一般投資人來說，我們最主要仍是投資於REITs為主，而REATs一般都是機構投資者居多。
對REITs不瞭解可以先看上一篇：不動產投資信託(REITs)是什麼？

這篇文章市場先生介紹不動產資產信託REATs(Real Estate Asset Trust)，它和REITs規則看起來都很相似，但仍有一些差別。

共分為以下幾個部分：

本文市場先生會告訴你：

REATs定義是什麼？

不動產資產信託(REATs)=將不動產交付信託證券化，像是把不動產切成一張張債券賣給投資人，到期後把本金償還給投資人。

不動產資產信託（英文：REATs,Real Estate Asset Trust）是資產證券化的一種商品。

資產證券化是將一組資產的未來應收現金流量，經過包裝並增強信用，透過發行證券的方式於證券市場發售，可以進行證券化的資產有很多，

主要可分為兩大類：金融資產證券化、不動產證券化。

不動產證券化商品主要有兩類，不動產資產信託(REATs)、不動產投資信託(REITs)，

可閱讀：什麼是REITs？

不動產證券化商品：

不動產「資產」信託(Real Estate Asset Trust, REATs)：
類似債券，雖然有固定收益，但投資門檻較高(至少需數百萬)，主要為大戶法人投資。

不動產「投資」信託(Real Estate Investment Trust, REITs)：類似基金，有固定配息也有資產價值波動的資本利得，投資人只要準備小額資金就能進場。

不動產資產信託(REATs)有什麼特性？

不動產資產信託(REATs)像是債券，有發行期間的限制，

大部分是金控公司發行這類商品，對金控公司來說，發行REATs能讓資產更活絡，而且強化了投資效益。

投資人投資REATs也算是一種高收益投資工具，但因為債券面額通常在10萬元以上、投資金額至少百萬以上，投資門檻較高，加上無法在公開市場流通，因此流動性也較差，大多是法人投資。

REATs很像是把不動產切割成債券，委託給保管銀行發行，

並把標的分成A券、B券、C券等，再分為優先順位受益證券、次順位受益證券，

例如底下的新光松江A券，上面會記載票面利率、到期日。

不動產資產信託(REATs)種類有哪些

REATs又可分為兩種：

融資型REATs：
不動產者持有者不想賣斷，透過不動產證券化取得借款，
到時再拿錢買回先前發行的受益證券。
賣斷型REATs：
看好不動產未來漲價空間，想等數年後再出售，
到期後由受託機構拍賣來賣出，金額再依發行的優先順位償還受益人。

REATs的發行期間大多為5～8年，目前2020/5月查詢，尚未有發行的REATs商品。
投資人想查詢REATs，可透過公開資訊觀測站找到相關資訊。

REATs vs. REITs

不動產資產信託REATs是指委託人將不動產集合並切割，再發行具有債權性質的受益證券，等於是將不動產變現為流動資產。

簡單來說，就REATs是將不動產信託化，發行受益證券募集資金，屬於物權信託的一種。

但因為不動產資產信託REATs的投資門檻較高，一般投資人通常是接觸不動產投資信託REITs，REITs有點像是像共同基金，結合大眾資金來投資各種不動產收入。

市場先生如果用比較白話的方式來說，

REATs有點像是把建物拿去做抵押融資，由建物持有者取得資金，

跟傳統抵押融資差別在於，它有發行標準化的證券，由出資投資者取得有固定利息(由租金收入提供)的證券以及期間的產權作為本金的交換(但到期後投資人取回本金，產權仍會回到建物持有者身上)，

由於最後最終會收回本金，且過程擁有建物所有權(可以想成是作為本金的抵押)，因此REATs性質比較像是債券。

但REITs則是永久賣斷了所有權，把它變成股份，最終不會保證收回，報酬也根據租金收入而定而非固定利息，因此它性質比較像股票。

REATs vs. REITs
不動產證券商品	REATs不動產資產信託	REITs不動產投資信託
信託方式	實物信託	金錢信託
信託資產	土地所有權	現金
商品性質	先有不動產，再將不動產以發行債券的形式出售，投資人買入後有固定收益。像是債券形式，將不動產信託證券化後賣給投資人，投資人可以定期取得利息、到期收回本金。	幕集資金再投資不動產，像是共同基金形式，先向投資人募集資金，再投資不動產，淨值會波動、投資人可參與配息，但是面額較低。
發行期間	約5～8年	多為永續經營
收益特性	投資人可定期取得利息、到期收回本金，而相關不動產所有權仍在原REATs發行單位。	平時收取租金、定期分配現金股利給投資人，若處分不動產則收益或損失都歸投資人。
資料整理：Mr.Market市場先生