不動產資產信託(REATs)定義是什麼?和不動產投資信託(REITs)有什麼不同?

最後更新:2021-06-01

REATs不動產資產信託

資產證券化的商品分有兩大類:金融資產證券化、不動產證券化,
其中不動產證券化商品又可分為 不動產資產信託(REATs)、不動產投資信託(REITs)這兩種。

對一般投資人來說,我們最主要仍是投資於REITs為主,而REATs一般都是機構投資者居多。
對REITs不瞭解可以先看上一篇:不動產投資信託(REITs)是什麼?

這篇文章市場先生介紹不動產資產信託REATs(Real Estate Asset Trust),
它和REITs規則看起來都很相似,但仍有一些差別。

共分為以下幾個部分:

  1. 什麼是不動產資產信託(REATs)?
  2. 不動產資產信託(REATs)有什麼特性?
  3. 不動產資產信託(REATs)、不動產投資信託(REITs)有什麼不同?

不動產資產信託(REATs)定義是什麼?

不動產資產信託(REATs)=將不動產交付信託證券化,像是把不動產切成一張張債券賣給投資人,到期後把本金償還給投資人。

不動產資產信託REATs(Real Estate Asset Trust)是資產證券化的一種商品,
資產證券化是將一組資產的未來應收現金流量,經過包裝並增強信用,
透過發行證券的方式於證券市場發售,可以進行證券化的資產有很多,
主要可分為兩大類:金融資產證券化、不動產證券化。

不動產證券化商品主要有兩類,不動產資產信託(REATs)、不動產投資信託(REITs)

可閱讀:什麼是REITs?

資產證券化商品簡易劃分

不動產證券化商品:

  • 不動產”資產”信託(Real Estate Asset Trust, REATs):
    類似債券,雖然有固定收益,但投資門檻較高(至少需數百萬),主要為大戶法人投資。
  • 不動產”投資”信託(Real Estate Investment Trust, REITs):
    類似基金,有固定配息也有資產價值波動的資本利得,投資人只要準備小額資金就能進場。

不動產資產信託(REATs)有什麼特性?

不動產資產信託(REATs)像是債券,有發行期間的限制,
大部分是金控公司發行這類商品,
對金控公司來說,發行REATs能讓資產更活絡,而且強化了投資效益。
投資人投資REATs也算是一種高收益投資工具,
但因為債券面額通常在10萬元以上、投資金額至少百萬以上,投資門檻較高,
加上無法在公開市場流通,因此流動性也較差,大多是法人投資。

REATs很像是把不動產切割成債券,委託給保管銀行發行
並把標的分成A券、B券、C券等,再分為優先順位受益證券、次順位受益證券,
例如底下的新光松江A券,上面會記載票面利率、到期日。

新光松江A REATs

不動產資產信託(REATs)種類有哪些

REATs又可分為兩種:

  1. 融資型REATs:
    不動產者持有者不想賣斷,透過不動產證券化取得借款,
    到時再拿錢買回先前發行的受益證券。
  2. 賣斷型REATs:
    看好不動產未來漲價空間,想等數年後再出售,
    到期後由受託機構拍賣來賣出,金額再依發行的優先順位償還受益人。

REATs的發行期間大多為5~8年,目前2020/5月查詢,尚未有發行的REATs商品。
投資人想查詢REATs,可透過公開資訊觀測站找到相關資訊。

REATs相關商品查詢

不動產資產信託(REATs)、不動產投資信託(REITs)有什麼不同?

不動產資產信託REATs是指委託人將不動產集合並切割,
再發行具有債權性質的受益證券,等於是將不動產變現為流動資產。
簡單來說,就是將不動產信託化,發行受益證券募集資金,屬於物權信託的一種。

但因為不動產資產信託REATs的投資門檻較高,一般投資人通常是接觸不動產投資信託REITs,
REITs有點像是像共同基金,結合大眾資金來投資各種不動產收入。

市場先生如果用比較白話的方式來說,
REATs有點像是把建物拿去做抵押融資,由建物持有者取得資金,
跟傳統抵押融資差別在於,它有發行標準化的證券,由出資投資者取得有固定利息(由租金收入提供)的證券以及期間的產權作為本金的交換(但到期後投資人取回本金,產權仍會回到建物持有者身上),
由於最後最終會收回本金,且過程擁有建物所有權(可以想成是作為本金的抵押),因此REATs性質比較像是債券。

但REITs則是永久賣斷了所有權,把它變成股份,最終不會保證收回,報酬也根據租金收入而定而非固定利息,因此它性質比較像股票。

不動產資產信託(REATs)、不動產投資信託(REITs)的比較差異

不動產證券商品 REATs不動產資產信託 REITs不動產投資信託
信託方式 實物信託 金錢信託
信託資產 土地所有權 現金
商品性質 先有不動產,再將不動產以發行債券的形式出售,投資人買入後有固定收益。
像是債券形式,將不動產信託證券化後賣給投資人,投資人可以定期取得利息、到期收回本金。
幕集資金再投資不動產,像是共同基金形式,先向投資人募集資金,再投資不動產,淨值會波動、投資人可參與配息,但是面額較低。
發行期間 約5~8年 多為永續經營
收益特性 投資人可定期取得利息、到期收回本金,而相關不動產所有權仍在原REATs發行單位。 平時收取租金、定期分配現金股利給投資人,若處分不動產則收益或損失都歸投資人。
資料整理:Mr.Market市場先生

不動產資產信託(REATs) 快速重點整理

  1. 不動產資產信託(REATs)像是債券,將不動產交付信託證券化,切割成一張張債券賣給投資人,投資人可以定期取得利息、到期收回本金。
  2. REATs是先有不動產,再將不動產以發行債券形式出售;REITs是幕集資金再投資不動產,像是共同基金形式。
  3. REATs債券面額通常在10萬元以上,投資金額至少百萬,投資門檻較高,加上無法在公開市場流通,因此流動性也較差,大多是法人投資。

看上一篇:不動產投資信託(REITs)是什麼?

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編輯:Joy 主編:市場先生

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