REATs是什麼？和REITs差別？一次看懂REATs不動產資產信託
最後更新：2022-07-14
資產證券化的商品分有兩大類：金融資產證券化、不動產證券化，
其中不動產證券化商品又可分為 不動產資產信託(REATs)、不動產投資信託(REITs)這兩種。
對一般投資人來說，我們最主要仍是投資於REITs為主，而REATs一般都是機構投資者居多。
對REITs不瞭解可以先看上一篇：不動產投資信託(REITs)是什麼？
這篇文章市場先生介紹不動產資產信託REATs(Real Estate Asset Trust)，它和REITs規則看起來都很相似，但仍有一些差別。
共分為以下幾個部分：
REATs定義是什麼？
不動產資產信託(REATs)=將不動產交付信託證券化，像是把不動產切成一張張債券賣給投資人，到期後把本金償還給投資人。
不動產資產信託（英文：REATs,Real Estate Asset Trust）是資產證券化的一種商品。
資產證券化是將一組資產的未來應收現金流量，經過包裝並增強信用，透過發行證券的方式於證券市場發售，可以進行證券化的資產有很多，
主要可分為兩大類：金融資產證券化、不動產證券化。
不動產證券化商品主要有兩類，不動產資產信託(REATs)、不動產投資信託(REITs)，
可閱讀：什麼是REITs？
不動產證券化商品：
- 不動產「資產」信託(Real Estate Asset Trust, REATs)：
類似債券，雖然有固定收益，但投資門檻較高(至少需數百萬)，主要為大戶法人投資。- 不動產「投資」信託(Real Estate Investment Trust, REITs)：類似基金，有固定配息也有資產價值波動的資本利得，投資人只要準備小額資金就能進場。
不動產資產信託(REATs)有什麼特性？
不動產資產信託(REATs)像是債券，有發行期間的限制，
大部分是金控公司發行這類商品，對金控公司來說，發行REATs能讓資產更活絡，而且強化了投資效益。
投資人投資REATs也算是一種高收益投資工具，但因為債券面額通常在10萬元以上、投資金額至少百萬以上，投資門檻較高，加上無法在公開市場流通，因此流動性也較差，大多是法人投資。
REATs很像是把不動產切割成債券，委託給保管銀行發行，
並把標的分成A券、B券、C券等，再分為優先順位受益證券、次順位受益證券，
例如底下的新光松江A券，上面會記載票面利率、到期日。
不動產資產信託(REATs)種類有哪些
REATs又可分為兩種：
- 融資型REATs：
不動產者持有者不想賣斷，透過不動產證券化取得借款，
到時再拿錢買回先前發行的受益證券。 - 賣斷型REATs：
看好不動產未來漲價空間，想等數年後再出售，
到期後由受託機構拍賣來賣出，金額再依發行的優先順位償還受益人。
REATs的發行期間大多為5～8年，目前2020/5月查詢，尚未有發行的REATs商品。
投資人想查詢REATs，可透過公開資訊觀測站找到相關資訊。
REATs vs. REITs
不動產資產信託REATs是指委託人將不動產集合並切割，再發行具有債權性質的受益證券，等於是將不動產變現為流動資產。
簡單來說，就REATs是將不動產信託化，發行受益證券募集資金，屬於物權信託的一種。
但因為不動產資產信託REATs的投資門檻較高，一般投資人通常是接觸不動產投資信託REITs，REITs有點像是像共同基金，結合大眾資金來投資各種不動產收入。
市場先生如果用比較白話的方式來說，
REATs有點像是把建物拿去做抵押融資，由建物持有者取得資金，
跟傳統抵押融資差別在於，它有發行標準化的證券，由出資投資者取得有固定利息(由租金收入提供)的證券以及期間的產權作為本金的交換(但到期後投資人取回本金，產權仍會回到建物持有者身上)，
由於最後最終會收回本金，且過程擁有建物所有權(可以想成是作為本金的抵押)，因此REATs性質比較像是債券。
但REITs則是永久賣斷了所有權，把它變成股份，最終不會保證收回，報酬也根據租金收入而定而非固定利息，因此它性質比較像股票。
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REATs vs. REITs |
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| 不動產證券商品 | REATs不動產資產信託 | REITs不動產投資信託 |
| 信託方式 | 實物信託 | 金錢信託 |
| 信託資產 | 土地所有權 | 現金 |
| 商品性質 | 先有不動產，再將不動產以發行債券的形式出售，投資人買入後有固定收益。 像是債券形式，將不動產信託證券化後賣給投資人，投資人可以定期取得利息、到期收回本金。 |
幕集資金再投資不動產，像是共同基金形式，先向投資人募集資金，再投資不動產，淨值會波動、投資人可參與配息，但是面額較低。 |
| 發行期間 | 約5～8年 | 多為永續經營 |
| 收益特性 | 投資人可定期取得利息、到期收回本金，而相關不動產所有權仍在原REATs發行單位。 | 平時收取租金、定期分配現金股利給投資人，若處分不動產則收益或損失都歸投資人。 |
| 資料整理：Mr.Market市場先生 | ||
不動產資產信託(REATs) 快速重點整理
- 不動產資產信託(REATs)像是債券，將不動產交付信託證券化，切割成一張張債券賣給投資人，投資人可以定期取得利息、到期收回本金。
- REATs是先有不動產，再將不動產以發行債券形式出售；REITs是幕集資金再投資不動產，像是共同基金形式。
- REATs債券面額通常在10萬元以上，投資金額至少百萬，投資門檻較高，加上無法在公開市場流通，因此流動性也較差，大多是法人投資。
看上一篇：不動產投資信託(REITs)是什麼？
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