理財型房貸是什麼?2024 各銀行理財型房貸利率比較與試算整理

理財型房貸是什麼-利率試算

有沒有一種資金週轉方式,能夠隨時取款、並且不動用時都不用被算利息?

理財型房貸是將房貸已經還款的本金,向銀行申請再一次借款,轉換成能隨借隨還、有動用才按日計算利息的備用資金的一種資金調度管道,多數提供房屋貸款服務的銀行,其實都有著理財型房貸的貸款選項,但理財型房貸的運作方式其實很多人並不是這麼清楚。

市場先生本篇文章介紹關於理財型房貸基礎知識,以及各家銀行理財型房貸利率整理比較和試算。

理財型房貸是什麼?

理財型房貸又稱為循環性房貸,能將已清償一部分的房貸本金再次借貸使用,和一般房貸相較下,資金運用多了一些靈活性,所以理財型房貸,也是房屋增貸的其中一種形式。

理財型房貸是將房貸已經還款的本金,向銀行申請再一次借款,轉換成能隨借隨還、有動用才按日計算利息的備用資金;只要銀行核貸後,會給申貸人一個理財型房貸帳戶,接著就能利用金融卡、網路銀行、ATM或是臨櫃方式,隨時動用此帳戶內的資金。

理財型房貸和一般房貸的差別?

一般房屋貸款是以一次性約定長期還款計畫,貸款年限通常為20~30年,最高的貸款金額約房屋價值的8~85成;而理財型房貸是一年一約,最長貸款年限通常在7~10年,計息方是「有動用的資金採按日計息」,在資金調度更具靈活性。

理財型房貸利率高於一般房貸,和信用貸款差不多或低一些,和信貸的最大差別主要在於綁約年限(信貸通常有限制1年內提前還款有違約金),如果是房屋不動產持有者短期有資金週轉需求,或許可以評估理財型房貸作為短期資金周轉的工具選擇之一。

以下市場先生將理財房貸和一般房貸差異比較整理如下表:

理財型房貸 vs 一般房貸
比較 理財型房貸 一般房貸
貸款利率 2.06%~2.89% 2.06%~2.3%
計息方式 按日計息 依約定,按月償還
貸款年限 一年一約
最長7~10年
20~40年
貸款額度 最高為房屋總價的7.5~8成 最高為房屋總價的8~85成
寬限期
還款限制 幾乎沒有綁約 綁約2~3年
本金動用彈性 已清償本金
能再借出循環動用
已清償本金
不能借出使用
資料整理:Mr.Market 市場先生

市場先生提示:短期資金需求該申辦哪一種貸款?理財型房貸 vs 個人信貸怎麼選?

假如資金借貸的時間需求在1年以上,由於貸款種類有很多選擇,平常如果有與銀行往來,本身職業和收入條件都算穩定,或許可以將理財型房貸和個人信貸的條件比較,評估哪一種貸款的條件對自己比較有利。

不過還是要善意提醒,不管貸款金額多小、期限多短,建議都先算清楚借款或運用財務槓桿時請務必要謹慎並且量力而為,隨時做好財務規劃和風險控管。

可閱讀:貸款種類與申請條件總整理

各銀行理財型房貸利率比較

理財型房貸利率不是一個固定的數字,各家理財型房貸基本上都是以機動計息,而非固定利率的方式來計算利率。

各家銀行設立的定儲利率或指數利率,另外加上額外加碼的利率,來做不固定的機動計息。而銀行審核加碼的利率也會依照申貸人的信用紀錄與還款能力,作為核貸利率的標準。

也就是說,銀行官網宣告的最低貸款利率,並不表示你能拿到最低的貸款利率。

市場先生將各家銀行的理財型房貸最低利率整理如下(資料更新:2024/1):

  • 前12個月利率最低: 中國信託銀行
  • 貸款小於200萬申辦費用最低:安泰銀行
  • 貸款200萬~800萬間申辦費用最低:華南銀行
各銀行理財型房貸利率比較
(2024/1/16更新)
銀行名稱 宣告最低利率 相關費用/每筆
中國信託銀行 前12個月
2.06%
6,500元起
台新銀行 2.24%  8,000~1萬元
元大銀行 2.24%
 6,500~2萬元
安泰銀行 2.30%  3,000元
渣打銀行 2.46%
5,600元起
玉山銀行 2.65%  8,000元
瑞興銀行 2.68%  10,500元
凱基銀行 2.73% 5,000~ 2萬元
王道銀行 2.80% 6,000元
華南銀行 2.82%
撥款金額2.5‰
(低收5,000元)
台北富邦銀行 2.85% 5,000元起
星展銀行 2.88%  5,500元
台中銀行 2.89% 5,500元起
資料來源:各銀行官網,如有更新以官網為主
資料整理:Mr.Market 市場先生

理財型房貸利息試算

  • 銀行理財房貸試算

各家銀行理財型房貸的利率計算標準不同,為了方便說明,底下以玉山銀行示範計算。

玉山銀行理財型房貸利率=玉山銀行定儲利率指數+固定加碼0.88%作為機動計息,

以撰文當下(2024/1),玉山房貸型利率為2.65%,假設借款金額50萬,共借款30天,試算需支付多少利息。

  1. 50萬元 × 2.65% ÷ 365天 × 30天=利息總額1,089元
  2. 申辦玉山銀行理財型房貸相關費用= 8,000元

利息加上申辦費才是實際的總費用,因此借款30天、貸款金額50萬,含利息的總費用為9,089元。

  • 市場先生貸款利率試算表(免費下載)

如果你成功取得銀行核貸,想試算理財型房貸的利率成本及每期現金流支出,

市場先生有製作一個「貸款利率快速試算表」的excel檔提供大家試算,輸入最終核貸的貸款利息與還款天數等資料,就可以計算出貸款成本。

理財型房貸優缺點

理財型房貸優點

  1. 資金可隨時動用。
  2. 有動用資金才算利息,並且以日計息。
  3. 還款較彈性,多數銀行沒有綁約,可隨時還款。
  4. 數天至一年以下短期資金需求,可能比個人信貸利率低。

有些人也會評估到底該使用信貸還是理財型房貸,不過由於信貸通常需要綁約1~7年,如果是不到1年的臨時資金需求,使用信貸提前還款可能還有一筆違約金需要償還,各家銀行規定不同,最長則是綁約3年。

不過理財型房貸不用綁約,隨時可還款,加上理財型房貸是以日計息,資金有動用才算利息,多了使用上的彈性。

理財型房貸缺點

  1. 和一般房貸相較,理財型房貸利率較高,貸款金額較低。
  2. 銀行在條件審核較一般房貸嚴格。
  3. 資金用途限制,不能使用於房地產投資。

理財型房貸因為多了資金隨時取出的彈性,貸款利率會比一般房屋貸款、增貸等房貸還要高,基本上理財型房貸的利率會高個1~3%。

另外,多數的銀行都會限定理財型房貸的申請者,不能將資金使用於房地產投資,目的在於不讓人可以用A房貸款買B房,再用B房去貸款的類似套利行為,

但市場先生也提醒,每間銀行的理財型房貸的限制事項並不一定相同,請務必在申貸前確認清楚。

本文為資訊整理與觀念教學分享,借款或運用財務槓桿時請務必要謹慎並且量力而為。

使用理財型房貸前該知道的事

想用理財型房貸來做短期的資金週轉時,建議可先閱讀以下資訊:

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  1. 借款人身分證影本
  2. 近期所得證明(如近一年扣繳憑單/報稅證明、近三個月薪轉存摺/薪資單等)
  3. 土地與建物所有權狀影本
  4. 買賣契約書影本

理財型房貸屬於銀行的短期契約,多以一年期約定為主;

但在還款正常的情況下,都能繼續續約。

在銀行核可的可動用額度範圍內,基本上只需在每月繳款日繳納動用資金(按日計算)合計的利息,而不需繳納本金(因為本金為你已經繳清的房貸);倘若你並沒有現金繳納理財型房貸的利息,銀行則會從原本可動用的理財型帳戶中扣除利息。

如果你不符合理財型房貸的申辦資格,但有資金的需求,也能考慮銀行提供的其他借貸服務:

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