本息攤還與本金攤還，選哪一種較有利？房貸怎麼繳最有利？

本文市場先生介紹 本息攤還 和 本金攤還 是什麼，多數人在進行各種貸款，尤其是房貸時可能會遇到有這兩個不同還款選項。

這篇文章兩種還款方式的差異，並分析哪個還款方式比較有利，又適合哪些族群。

本息攤還與本金攤還比較表

首先談本息攤還與本金攤還定義、優缺點及最適合的使用方式。

本息攤還與本金攤還的差異

申辦房貸時，除了評估房貸利率、房貸成數之外，了解還款的方式也很重要，

房貸還款方式有分兩種：「本息攤還」與「本金攤還」。

本息攤還是什麼？

本息攤還意思是按月平均攤還「本息」，本息就是本金加利息，每月攤還本金和利息金額總和固定。

「本息攤還」全名為本息平均攤還，意思是說，貸款期間應繳的本金、利息，平均分配在每一期償還。

每期償還的本金、利息的總金額都一樣，這種方式比較方便規劃現金流，負擔也比較輕，是目前最常見的還款方式。

本息攤還，本金一開始比較少，逐期遞增，
利息一開始付的較多，逐期遞減

如果選擇本息攤還的還款方式，每個月支付的還款金額都相同，但還款總金額裡面本金和利息的佔比不同，

一開始付的本金會較少，之後隨著每一期逐漸增加，利息則是隨著每一期逐漸減少。

本金攤還是什麼？

本金攤還意思是按月平均攤還「本金」，另外每月按餘額付利息。

「本金攤還」全名為本金平均攤還，也就是把全部貸款的本金，一開始就平均分配在每一期償還，利息依照每期的餘額來計算。

還款金額前期高，後期逐期遞減

因為本金平均在貸款期間償還，每一期的本金還款金額都一樣，但前期利息會比較多。隨著本金償還，後期應繳的利息也會逐漸減少，換句話說，每期所攤還的本利和會越來越少。

本金攤還每月還款金額不一樣，前期還款金額較高，後期就隨著每月付款逐漸減少，整體來說，現金流的壓力比較大，但所需付出的總利息會比較少。

本息攤還 與 本金攤還 還款方式分析

先給結論，

本息攤還是最常見的還款方式，總繳利息會比本金攤還更高。

以下提供一個試算例子，是10年貸款200萬，利率2%。

本息攤還：總利息 208,323元，實際總繳利率為10.4%；

本息攤還：總利息 201,667元，實際繳利率為10.1%，相差0.3%

下圖可以看到，本息攤還與本金攤還的月付金額差異，

每月要付的錢是黃色和藍色區塊的總和，

本息攤還，每期攤還的金額一樣，但一開始本金較少、利息較多(左圖)，後期隨著總借款減少，本金攤還較多、利息攤還較少。

而本金攤還，每期攤還的金額不同，但裡面的本金金額相同(右圖)，一開始月付金額較高，但後面月付金額會越降越低，總繳利息也比較少。

本息攤還試算

本息攤還計算公式：

每月應還本息金額＝貸款本金×每月應還本息金額之平均攤還率
每月應還本息金額的平均攤還率 ＝{ [ (1＋月利率) ^月數] × 月利率 } ÷ { [(1＋月利率) ^月數]－1 }

舉個例子比較好理解：

市場先生貸款200萬、年利率2%、分10年（即120期），假設年利率2%。

選擇本息攤還的還款方式，每期償還的本金、利息都一樣，計算結果如下：

每期攤還：1-120個月，每期攤還金額：18,403元。

詳細試算結果如下表，表格可以參考看看就好，只需要知道以下重點：

• 本息攤還：按月平均攤還「本息」，每月攤還本利和固定
• 優點：每月支出固定，方便作財務規劃
• 缺點：總利息支出較多

本金攤還試算

本金攤還計算公式：

每月應還本金金額＝貸款本金÷還款總月數每月應付利息金額＝本金餘額×月利率

我們用同樣的案例來說明：

市場先生貸款200萬、年利率2%、分10年（即120期），年利率2%。

選擇本金攤還的還款方式，按月平均攤還本金，每月依照餘額支付利息，詳細試算結果列出前5期供參考：

可以看出每月應繳的月付金不同，每月攤還的「本金」固定 16,666元，利息隨著還款期數減少。

其實我們只要知道以下重點就好：

• 本金攤還：按月平均攤還本金，每月依照餘額支付利息。
• 優點：總利息支出較少
• 缺點：初期還款壓力較大

本息攤還的優缺點及最適合的使用方式

本息攤還的優缺點：每月支出固定，但總利息支出較多

如果選擇本息攤還，等於每個月支付的利息與本金總額固定，
這也是目前最常見的還款方式。

因為一開始本金平均分攤，優點是每月貸款金額相同，但缺點是總支出利息較多。

本息攤還適合哪些人？

• 最適合上班族、有固定薪資的人

這種方式比較適合：買房後手頭現金不足，或需要申請寬限期的人，

此外，也較適合上班族，因為每個月貸款支出固定，對於領固定薪水的上班族來說，比較容易規劃現金流。

本金攤還的優缺點及最適合的使用方式

本金攤還的優缺點：總利息支出較少，前期還款壓力較大

如果選擇本金攤還，因為按月平均攤還本金，每月依照餘額支付利息，

換句話說，缺點是前期貸款金額會比較高，負擔較重。
優點是總支出利息較低，簡單來說，這是先苦後甘的還款方式。

要注意的是，因為每個月的還款金額會變動，因此比較難規劃現金流，或進行財務規劃。

本金攤還適合哪些人？

• 最適合高收入族群、退休族

因為本金攤還前期貸款金額比較高，相對比較適合沒有還款壓力的人，

像是：高收入族群，或是預期未來收入可能減少的退休族，可以在收入較高的時期提前先承擔較大的還款現金流壓力。

如何快速試算月付金？

現在很多銀行都有提供貸款試算服務，大家可以在想申辦貸款的銀行先試算，

內政部不動產資訊平台也提供「房貸試算」服務，只要輸入貸款總額、房貸年限、寬限期、房貸利率等資訊，就能快速算出結果。

市場先生在另外文章中，除了提供房貸試算之外，還能算出「你可以買得起多少錢的房子」，

記得，要正確的評估適合自己的買房能力，避免超出負擔範圍之外，

才能在擁有夢想小屋的同時，也能擁有一定的生活品質。

申請貸款、還款之前，該注意什麼？

1. 其他還款方式：雙周繳款

要注意的是，雖然本金攤還可以省下比較多的利息，但也不是每間銀行都有提供這種方式，目前市面上最常見的方式還是本息攤還。

如果沒有本金攤還，也可以參考雙周繳款的方式，也就是每兩個禮拜繳當月一半貸款，利息約等同於本金攤還的方式，因為隨著每一期繳的本金越多，那每次繳的利息也跟著減少，相較之下，利息會比起月繳的方式還少。

2. 提早繳清貸款：注意違約金

另外，如果打算提早繳清貸款，也要注意違約金，

如果要付的違約金比省下的利息還多，那就不適合提前結清。

可閱讀：房貸提前還款好嗎？違約金怎麼算？

3. 央行升息的影響

多數房貸都是採指數型房貸，因此只要指標利率變動，那房貸利率就會跟著變動，

舉例來說，同樣以貸款200萬、利率2%、分10年本息攤還為例：

升息前房貸利率為1.348%，每月還款金額為17,825元；歷經5次升息後，房貸利率到2.039%，每月還款金額增為18,438元，一年將多繳7,356元，將加重房貸負擔。

無論是申請貸款、或是還款之前，市場先生建議可以把上述因素列入考量，並試算月付金，才能找出最適合自己、負擔較少的還款方式。

市場先生提示：目前觀察下來，台灣央行其實不常升息，長期傾向保持在低利率政策

在2022到2023年因應美國快速升息，台灣央行也做了幾次升息，

但整體而言，相較美國2022年以來升息到5%，台灣的利率上升僅0.75%。

當然，過去政策的習慣雖然有很大機率延續，但未來實際上會有怎麼變化並不一定，畢竟當下利率和國際有明顯差距。

一但台灣如果也出現嚴重通膨，也有可能會出現快速升息的情況。

升息會對房貸的成本有很大的提升，對家庭現金流也會有很大影響，

因此評估借款錢，建議盡量不要把現金流抓得太緊繃，要為升息風險留一點空間。

我個人建議是房貸的現金流支出，最好控制在家庭總收入的30%以內，一但有意外，也比較有應對的空間。

快速總結：

• 本息攤還：貸款期間應繳的本金、利息，平均分配在每一期償還。
• 本金攤還：全部貸款的本金，平均分配在每一期償還，利息依照每期的餘額來計算。
• 高收入族或退休族適合本金攤還。
• 上班族、手頭現金不足，或需要申請寬限期的人適合本息攤還。
• 本息攤還總利息較高，本息攤還與本息攤還的還款總利息相差0.3%。

閱讀更多關於不動產與貸款相關的教學：

1. Excel試算表：你買得起多少錢的房子？

2. 買房vs租房現金流試算

3. 試算貸款與利率：貸款利率計算機(EXCEL免費下載)

4. 目前房貸利率最低的是？銀行利率比較

5. 最新 青年安心成家購屋 優惠貸款申請條件、利率、比較全攻略

編輯：Jessica　主編：市場先生

加入市場先生FB社團，充實更多理財好知識

50歲之前想退休一定要懂理財，解決投資的煩惱！

市場先生開了一堂的「用美股ETF創造穩定現金流」教學課程，
這堂課程會從基礎入門、資料查詢到實際操作，
教你學會建立一個穩定的全球ETF投資組合，目前累積已經有將近2000位同學上課。

線上課程》美股ETF創造穩定現金流線上課程連結

如果覺得這篇文章有幫助，
幫我按個讚，分享給更多人看到，謝謝！