斡旋金多少合理？你該知道的斡旋金契約陷阱與注意事項
買房屋時，房屋仲介業者通常會要求我們拿出斡旋金來談，
斡旋金是什麼意思、要準備多少？有沒有審閱期、期限、可以退嗎？斡旋金多少合理？
這篇文章市場先生介紹斡旋金、要約書契約的注意事項。
本文市場先生會告訴你：
斡旋金是什麼？
斡旋金的意思是當買方看到喜歡的房屋物件，拿出一點錢當保證金，表示有購屋意願，與賣方斡旋差價使用，所以斡旋金又稱為議價保證金。
買房子的時候，買賣雙方的開價通常都有差距，當買方看到喜歡的房屋物件，想議價談價格時，房屋仲介業者通常會要求買方「下斡旋」，
也就是要先付一筆斡旋金，表示有購屋的誠意，這樣買方就有權力和賣方進入協調價差的程序。
一般仲介業者所用的「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」、「出價購屋協調書」、「買賣預約書」等單據，目的都是在於紀錄「斡旋金」有支付的事實。
市場先生小提示：
當賣方同意了買方的出價後，斡旋金則會轉成定金，買賣雙方就有義務簽訂買賣契約。這裡提到的定金和買東西所理解的訂金不太一樣，大家可以看下方整理的表格，能更清楚之間的差異以及對自己權益的影響。
| 定金 vs. 訂金的差別 | ||
| 比較 | 定金 | 訂金 |
| 特性 | 雙方在履行合約之前，支付一定的金額做為擔保 | 合約可履行的情況下，預先支付的合約款項 |
| 退款 | 不可退 | 可退 |
| 屨約 | 可直接轉為房款 | 轉回定金或返還款項 |
| 違約 | 買方(付定金方)違約：無權要求返還 賣方(收定金方)違約：需返還2倍定金 |
買方(付定金方)違約：有權要求返還 賣方(收定金方)違約：需返還訂金 |
| 資料整理：Mr.Market 市場先生 | ||
斡旋金多少合理？可以退嗎？
斡旋金合理價：通常在總價的2%，或是10萬元內 。
斡旋金並沒有規定一定要支付多少，各家房仲業者也會有不同的上限規範，但一般來說這個費用通常在總價的2%，或是10萬元上下。
許多人在意的是，如果付了斡旋金後又反悔，錢拿得回來嗎？
關鍵在於斡旋金單據上，賣方屋主是否已經簽字。
如果賣方沒有簽名之前，斡旋金並不會轉成定金，如果買方反悔的話錢，是可以退還的，仲介也會無條件退還全額款項；
一旦賣方在斡旋金單據上簽名後，斡旋金會轉成定金，代表買賣合約成立，這時候定金視同違約金，買方如果反悔不想買房子的話，錢就拿不回來。
市場先生小提示：
合約成立後的斡旋金已經轉成定金，如果這時候賣方反悔了，不想要將房子賣出，也是屬於違約的情況喔！
下斡旋金流程說明
- 先向房仲口頭出價，若有議價空間就會討論要收取斡旋金
- 簽斡旋契約書，買方支付斡旋金
- 屋主同意出價並在斡旋金單據上簽名，出價買賣即成立
舉例來說：
B出價800萬想買A的房子，房仲建議出斡旋金來議價，於是B支付了10萬斡旋金讓房仲與屋主議價。
若屋主同意800萬賣出，10萬斡旋金會轉為定金算在買房的價款中，因此B還有790萬要付款。
這邊要特別注意，斡旋金並非是額外給房仲的服務費，而是算在買房價款中。
一定要付斡旋嗎？要約書 vs 斡旋金 的差別
要約書：拿「契約」來議價，買方不用先拿出斡旋金，只需簽訂想購買房屋的契約書，但如果買方在賣方同意後又反悔不買，要負擔違約責任(3%違約賠償)
公平交易法規定，仲介業者在提出斡旋金要求的同時，必須「主動告知」消費者，有選擇採用「要約書」的權利，否則將會被認定違反公平交易法第25條的規定。
要約書就是買方不用付斡旋金，改為簽訂有意購買房屋意願的契約書。
買方將簽訂的要約書交由仲介業者向屋主進行磋商，當屋主同意買方的內容時，買方就要與屋主簽訂買賣契約並完成交易。如果買方反悔，賣方可選擇解除契約，請求損害賠償。
這邊要特別注意，要約書與斡旋金一樣，當屋主同意要約價格後，買方卻反悔不想買；或是賣方反悔不想賣，都要負擔違約責任。
簽訂要約書的好處是因為沒有事先交訂金給仲介，比較不會被不肖業者欺騙。
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斡旋金 vs要約書的差別 |
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| 議價方式 | 斡旋金 | 要約書 |
| 是否有法律效益 | 是 | 是 |
| 預付款(訂金) | 大部分為出價的2%、或是10萬元上下 | 無 |
| 議價成功 | 斡旋金轉為定金 | 雙方依約定簽約或交付訂金 |
| 議價失敗 | 斡旋金退回買方 | 要約書契約失效 |
| 違約賠償 | 買方違約：屋主沒收買方的斡旋金 賣方違約：賣方返還2倍斡旋金給買方 |
買方違約：支付屋主違約金(總價款3%) 賣方違約：屋主支付買方違約金(總價款3%) |
| 資料整理：Mr.Market 市場先生 | ||
斡旋金注意事項：簽約斡旋金陷阱有哪些？
1. 斡旋金越高越好談成？
有些房仲會說斡旋金越高越好、越高代表誠意越高越好談成，其實這只是房仲的話術，法律上並沒有明定斡旋金收取的範圍。
斡旋金合理價通常在總價的2%，或是10萬元上下，如果房仲一直鼓吹你拿出較高的斡旋金可能就要注意，畢竟要說服屋主同意賣房，最主要還是你的出價是否在屋主的理想價格區間，而非斡旋金的多寡。
2. 斡旋進度一直沒有結果？
有些人付了很高的斡旋金，表面上看起來好像擁有較優先的議價權利，其實反而容易被房仲箝制，
例如原本的物件一直沒有成交，但房仲業者又再介紹別間房子給你，直到你願意成交為止，斡旋金可能就一直被房仲箝制著。
這邊要注意的重點是，買方的議價委託書、買賣斡旋書上設定的議價期限，大多是設定3～7天，若賣方未回應，可請房仲退回斡旋金。
如果期限到了還未談成可再延期，因此斡旋的有效期限必須要在斡旋書內清楚約定，避免爭議。
建議買賣雙方要做議價動作、出斡旋金之前，先在斡旋條款中註明：
- 若屋主不賣，多久以內要退還斡旋金
- 屋主如果反悔不賣，就要賠償2倍的斡旋金
- 斡旋不成時應在期限到達後3日內無息退還斡旋，不可用任何名義扣取「手續費」、「車馬費」
3. 不是一定得付斡旋金，也可用要約書議價
買方與房仲之間，最常發生糾紛的因素就是斡旋金，當買方看中某間房子，房屋仲介業者會向買方收取斡旋金，主要是怕買方反悔，而收取形式上的定金(大約是總價的2～5%)，作為購買房屋的保證金，仲介公司通常用這筆定金向賣方表示購買者的誠意，同時排除第三者議價的可能性。
但是若買方繳了斡旋金之後又反悔不想買，斡旋金在轉成定金後就拿不回來，便會發生糾紛。
如果想避免這樣的問題，建議可用要約書代替，就是以契約的方式證明你想購買房屋，但要注意要約書仍有法律效力，若事後悔約不想購買，要賠償的違約金是3%，可能比斡旋金還高。
4. 小心不肖房仲騙取你的斡旋金
付斡旋金後如果反悔不想買，在還沒轉成定金時可以退回斡旋金，但是否已轉定或已代收定金，往往是仲介說了算，有時候仲介會故意利用買方反悔的機會把斡旋金給沒收，畢竟買方有時候根本不知道斡旋是不是已經轉成定金了，賣方也不知道買方有反悔的意願。
建議買方如果想反悔的話，先不要直接和房仲說要取消或反悔，可試探詢問「目前斡旋的狀況怎樣」，探聽一下目前賣方真正的情況，如果斡旋不成再說要取消斡旋。
另外，也要記得付斡旋金前，要做好以下的保護動作，才能保護好斡旋金不被詐騙。
- 買方要簽斡旋條款，並在其中註明若屋主不賣，多久以內要退還斡旋金
- 賣方在售屋的契約上要附註，代收定金均需本人確認始生效力
5. 下斡旋後買方無法成功貸款
另一個會被討論到的斡旋陷阱，是買方下斡旋並成功議價後，卻在銀行信用審核階段受阻，無法通過信用審核或者金額、成數低於預期，這時就可能導致斡旋金被沒收。
如果資金比較緊湊或者會有擔憂，可以先請銀行估價，以及在斡旋合約中先註明如果房屋貸款成數不足，則合約無條件解約。避免買房不成仍被收取斡旋金和仲介費的情況。
快速重點整理：斡旋金是什麼意思？
- 斡旋金就是買方看到喜歡的房屋物件，拿出一點錢當保證金，表示有購屋意願，與賣方斡旋差價使用，所以斡旋金又稱為議價保證金。
- 如果不想付斡旋金，可以改簽「要約書」，就是拿「契約」來議價，買方不用先拿出斡旋金，只需簽訂想購買房屋的契約，但如果買方在賣方同意後又反悔不買，要負擔違約責任(3%違約賠償)。
- 斡旋金的合理價通常在總價的2%，或是10萬元上下。
- 斡旋金如果轉成定金後就拿不回來，因此若反悔不想買，必須在斡旋金轉成定金前才能退回。
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