房地合一稅2.0 是什麼？稅率/申報/重購/退稅房地合一稅解析

房地合一稅 新制於民國105年1月1日正式實施，在新制實施後，

賣房要繳的稅最高可達獲利的45%，意思是賣房賺了100萬，要上繳國庫45萬嗎？

其實不是這個意思，但是也代表 房地合一稅 新制，確實讓賣房時要付出的成本增加了，

因此買賣房屋時一定要了解各種稅費種類，在2021年 7月上路的房地合一稅2.0又是什麼？

這篇文章市場先生將房地合一稅做個懶人包介紹，分為以下幾個部分：

【本文為個人經驗分享及資料收集整理分享，並非無任何稅務建議之意。實際稅務規定，請依照國稅局官方資訊為準。】

房地合一稅是什麼？新制、舊制有什麼不同？

房地合一稅 是買賣房屋時賣方需繳納的稅，首先需判斷該房屋是適用新制或舊制。

在舊制下，賣房的房屋所得要課稅、土地不課稅，但新制的房屋及土地所得均要課稅。

以下是 房地合一稅 新舊制的比較，看出差異了嗎？

最大的變化除了新制採分離課稅外，兩者的課稅基礎並不相同，

稅率也差異很大，因此需繳納的稅額亦可能有高達數倍的差距。

110年7月1日開始實施房地合一稅2.0稅率(2021年7月1日以前為房地合一稅1.0，稅率已大幅更改)，底下以房地合一稅2.0稅率說明。

房地合一稅2.0是什麼？

110年7月1日起，交易出售105年1月1日以後取得的房地，就要使用房地合一稅2.0的規定。

簡單來說，就是在稅率比例做了大幅度的調整：

• 短期套利者加重課稅、法人比照個人課稅，並且擴大了房地合一的課稅範圍，
• 將預售屋、特定股權交易納入課稅範圍，

而一般民眾的自用住宅優惠稅率則同自用住宅免稅優惠1.0版沒有變動。詳細可參考國稅局的修法重點說明

延伸閱讀：除了房地合一稅2.0，還有哪些所得是分離課稅？

房地合一稅 試算及稅率算法(含公式範例)

房地合一稅 試算，可以到財政部提供的房地合一稅額試算工具進行計算。

而 房地合一稅 的新舊制詳細算法，市場先生也一一解析如下：

房地合一稅 舊制稅率計算

舊制的課稅基礎僅計入房屋收入，不計土地收入，其課稅基礎計算如下：

(1) 有資料判斷時：

課稅基礎=(售價-取得成本-費用)X 出售時房屋評定現值/(出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)

可列入費用的項目包含(以下均需檢附單據)：

• 購入時支付的必要費用，含契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等
• 房子登記在自己名下前向金融機構借款的利息
• 房屋修繕費(非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費)，如管線費、天花板裝修
• 出售時支付的必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等

例：陳先生在103/05以1,200萬金額購入新北市板橋區一公寓，在107/06以1,500萬售出，售出時房屋評定現值為50萬，土地公告現值為300萬，

購入時契稅+印花稅+代書費7萬、仲介費12萬，購入後修繕費用100萬，出售時仲介費60萬，

那麼財產交易所得稅課稅基礎計算方式為：

(1,500萬-1,200萬-7萬-12萬-100萬-60萬)X50萬/(300萬+50萬)=172,857元

此案例陳先生需將172,857元於108/05申報所得稅時，納入個人所得申報，

如陳先生適用的課稅級距為20%，那麼他所繳納的財產交易所得稅為172,857X20%=34,571元

* 案例僅供參考，實際數字依個人實際發生為主

(2) 無資料判斷時：

課稅基礎=房屋評定現值 X 依財政部每年公告「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」比率(每個縣市區域均不同)

例：陳先生在103/05以1,200萬金額購入新北市一公寓，在107/06以1,500萬售出，
售出時房屋評定現值為50萬，因陳先生無法提供房屋原始取得成本，
故財產交易所得稅課稅基礎計算方式為：

50萬X35%(107年板橋區公告之比例)=175,000元

此案例陳先生需將175,000元於108/05申報所得稅時，納入個人所得申報，
如陳先生適用的課稅級距為20%，那麼他所繳納的財產交易所得稅為175,000X20%=35,000元

* 高級住宅(台北市7千萬以上、新北市6千萬以上、其他地區4千萬以上)課稅計算方式另有不同，請以財政部公告為主
* 案例僅供參考，實際數字依個人實際發生為主

個人出售房屋之財產交易所得計算規定及比率，
可到財政部網站查詢。

房地合一稅2.0 新制稅率計算

新制的課稅基礎房地收入皆計入，其課稅基礎計算如下：

課稅基礎=房地收入 – 成本 – 費用- 依土地稅法計算的土地漲價總數額

可列入成本費用的項目包含(需檢附單據，若無法檢附單據，依成交金額的5%計)：

• 購入時支付的必要費用，含契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等
• 房子登記在自己名下前向金融機構借款的利息
• 房屋修繕費(非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費)，如管線費0、天花板裝修
• 出售時支付的必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等

例：陳先生在107/05以1,200萬金額購入新北市板橋區一公寓，在108/06以1,500萬售出，

購入時契稅+印花稅+代書費7萬，仲介費12萬，購入後修繕費用100萬，

出售時仲介費60萬，購入時土地價值100萬，售出時土地價值180萬，期間漲價80萬，

那麼房地合一課稅基礎計算方式為：

1,500萬-1,200萬-7萬-12萬-100萬-60萬-80萬=41萬

此案例陳先生為投資性質，持有期間超過1年未滿2年，因此適用稅率為45%，

其需繳納的房地合一稅金額為41萬X45%=184,500元

* 案例僅供參考，實際數字依個人實際發生為主

自住換屋該如何節省 房地合一稅 ？善用重購自用住宅稅賦優惠

台灣的稅制上對於自住房屋的稅制有許多優惠，如果是自住換屋，

2年內不管是先買後賣或是先賣後買，土地的部分可以退土地增值稅。

房地合一稅不論是新舊制，只要是小屋換大屋，都可以全額退稅，

新制下大屋換小屋還可以依比例退稅，需特別留意的是重購後5年內不得改做其他用途或出售，不然需繳回退稅。

例如：
陳先生108/01賣房金額1,000萬，需繳房地合一稅20萬，
於109/03再次購屋金額1,200萬，則20萬可全額退稅，
若再次購屋金額為900萬，退稅比例為900萬/1,000萬=0.9，退稅金額為20萬X0.9=18萬。

土地增值稅與 房地合一稅 針對重購自用住宅的稅賦優惠：

提醒：「重購」自用住宅的稅賦優惠，與新制房地合一稅的自用住宅減免，

有著不同的規定與條件限制，請小心不要搞混兩種節稅條件。

個人投資房屋買賣該如何節省房地合一稅？

新制的房地合一稅對於投資客來說是較為不利的，

短期的買賣需繳納房地合一稅可能會大幅侵蝕獲利，

因此在新制下，需了解每一個影響稅額的環節。

先複習新制的房地合一稅計算公式：
(房地收入-成本-費用-依土地稅法計算的土地漲價總數額) x 稅率

因此要節稅，要想辦法增加扣除項，並降低稅率。

建議的思考步驟如下：

1. 先計算土地漲價總數額：

如果土地漲價總數額跟買賣房屋的價差已經差不多時，

那麼幾乎是不用繳納房地合一稅了，其他費用及持有期間也相對不重要。

但若土地漲價總數額遠低於買賣房屋的價差，那麼其他可扣除的成本費用及持有期間就相對重要。

2. 收集好可列舉成本費用的單據：

若是土地漲價總數額低於買賣房屋的價差，

此時買賣房屋產生的必要費用如契稅、印花稅、規費、代書費、房仲費、修繕費，

這些費用都可以列入扣除項目，因此需收集好相關的單據。

在成交談判時，成交金額與房仲費之間往往也有空間可談，可做為節稅之方式。

3. 精算較划算的持有期間：

若是房地收入扣除成本費用及土地漲價總數額後，仍有相當大的金額，

那麼持有期間適用的稅率將會大大影響要繳納的稅額，

例如持有2年以內45%、超過2年未逾5年35%，超過5年未逾10年剩下20%，

因此若是金額大也可先出租，拉長持有期間再出售獲利較高。

快速重點整理： 房地合一稅懶人包？

1. 房地合一稅2.0對於自住及長期持有，有免稅及優惠稅率，舊制則與持有時間長短無關。
2. 房地合一稅2.0對於短期投資獲利的投資客較為不利。
3. 要節省房地合一稅，需了解其中每一項可扣除的費用，收集其單據，並精算出較划算的持有期間。

本篇文章資料整理自網路及政府公告，若有更新以政府最新公告為主。

延伸閱讀：

1. 房貸利息成本怎麼計算？EXCEL免費下載
2. 不動產投資信託(REITs)是什麼？怎麼買？
3. 買房一定要知道》什麼是寬限期？
4. 美股券商開戶》各大常用知名券商比較
5. 股票開戶》推薦的開戶券商
6. 基金開戶》零手續費開戶優惠

加入市場先生FB社團，充實更多理財好知識

50歲之前想退休一定要懂理財，解決投資的煩惱！

市場先生開了一堂的「用美股ETF創造穩定現金流」教學課程，
這堂課程會從基礎入門、資料查詢到實際操作，
教你學會建立一個穩定的全球ETF投資組合，目前累積已經有將近2000位同學上課。

線上課程》美股ETF創造穩定現金流線上課程連結

如果覺得這篇文章有幫助，
幫我按個讚，分享給更多人看到，謝謝！