地價稅是什麼?何時要繳納及如何節省地價稅

最後更新:2022-11-01

地價稅是什麼

地價稅是持有房屋或土地時要繳納的稅費之一,

本篇文章,市場先生帶你一次了解什麼是地價稅,何時要繳納、該如何計算、要如何查詢及節省地價稅等。

地價稅是什麼?

在持有房屋的期間,每年都需要繳交房屋稅及地價稅,若房地總價高於一定水準還要繳交豪宅稅。

地價稅是一種地方稅,顧名思義是針對房屋或土地所在的地價課稅,如果地價愈高,要繳的稅也就愈多。

地價稅繳納時間是每年11月

地價稅的繳納時間為每年的11/1~11/30,大約在11月初就會收到繳納通知單。

地價稅是以8/31為納稅基準日,也就是說,只要在當年度8/31前擁有該土地,不論實際擁有土地時間的長短,該年度就要繳納全年的地價稅。

若同一人在同一縣市內擁有多筆土地,那麼只會收到一張地價稅單。若是擁有的土地在不同縣市,那麼就會收到多張地價稅單。

如果地價稅繳納逾期,每超過2日會按照應納稅額加徵1%滯納金,最高加徵15%。若超過30日不繳納,會移送強制執行。

誰要繳地價稅?

  • 土地所有權人,若共同持有土地,則以共有人各按其應有部分為納稅義務人。
  • 設有典權土地,為典權人。
  • 承領土地,為承領人。
  • 承墾土地,為耕作權人。
  • 信託土地,為受託人。

地價稅計算方式

地價稅是屬於地方稅,要繳納多少會根據各縣市的地價狀況而定,分為一般用地特別用地,稅率會有不同。是根據課稅地價高低,採累進稅率計算地價稅。

特別用地包含自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地、公共設施保留地、公有土地、事業直接使用土地(如加油站、停車場)。

在特別用地以外的,就屬於一般用地。

地價稅計算方式:一般用地稅率10‰~55‰累進

各縣市政府會依當地的地價行情,設立一個「累進起點地價」的標準。

課稅地價=申報地價X面積(平方公尺),例如申報地價每平方公尺8,800元,該地共有60平方公尺,課稅地價=8,800X60=528,000元。

一般用地的累進稅率落在千分之10到千分之55之間,而地價稅的課徵金額則依照要報稅的土地價值,相較「累進起點地價」超出或不足的金額,分成以下六級。

地價稅計算方式:累進起點地價稅級

稅級別地價稅應徵稅額計算公式
第1級課稅地價(未超過累進起點地價者)× 稅率(10‰)
第2級課稅地價(超過累進起點地價未達 5 倍者)× 稅率(15‰)-累進差額(累進起點地價 × 0.005)
第3級課稅地價(超過累進起點地價 5 倍至10倍者)× 稅率(25‰)-累進差額(累進起點地價 × 0.065)
第4級課稅地價(超過累進起點地價 10 倍至 15 倍者)× 稅率(35‰)-累進差額(累進起點地價 × 0.175)
第5級課稅地價(超過累進起點地價 15 倍至 20 倍者)× 稅率(45‰)-累進差額(累進起點地價 × 0.335)
第6級課稅地價(超過累進起點地價 20 倍以上者)× 稅率(55‰)-累進差額(累進起點地價 × 0.545)
累進起點地價各縣市不同,以各縣市數字為準
資料來源:財政部   資料整理:Mr. Market市場先生

舉例來說,假設A先生在某縣市擁有土地200平方公尺,申報地價為每平方公尺1萬元。

假設該縣市的累進起點地價為150萬元,則A先生的課稅地價為200平方公尺X1萬元=200萬元,屬於第2級:超過累進起點地價未達5倍者。

A先生要繳納的地價稅為:200萬X15‰-累進起點地價150萬X0.005=22,500元

地價稅計算方式:特別用地稅率2‰~10‰

政府對於「自用住宅」用地,還有其他特殊用地,會有稅率上的優惠,其中自用住宅用地的稅率只要2‰,跟一般用地的稅率差到5倍以上

土地類別稅率
自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地2‰
公共設施保留地6‰
公有土地、事業直接使用土地(如加油站、停車場)10‰
資料來源:財政部   資料整理:Mr. Market市場先生

怎麼樣才算符合自用住宅稅率?

既然自用住宅是最節稅的,那麼怎麼樣才符合自用住宅稅率呢?

  1. 土地所有權人或其配偶、直系親屬至少有一人於該地辦理戶籍登記。
  2. 土地所有權人或其配偶、直系親屬設籍以一處為限,如果在不同戶籍,會以地價較高者自動轉為自用住宅稅率。
  3. 都市面積不超過300平方公尺(相當於90.75坪),非都市面積不超過700平方公尺(相當於211.75坪),超出的面積部分不適用自用稅率。
  4. 無出租或營業行為之住宅用地。

這項租稅優惠屬於申請制,納稅人需要在地價稅開徵(11/1)前40天提出申請,也就是要在9/22前申請,才能享有稅率優惠。如果是已經核定自用住宅用途的,之後就不用年年申請。

地價稅繳納範例

以下圖一間位於新北市電梯大樓的自用住宅為例,權狀有40坪,房屋市值超過2千萬元。其土地持有面積僅13.44平方公尺,又適用自用住宅稅率2‰,一年要繳納的地價稅只要642元。

地價稅繳款單

如何節省地價稅?

想要減輕地價稅的負擔,可以看看是否符合以下兩點。

1.確認是否符合自用住宅用地

如前文所提到,自用住宅用地的稅率2‰是最省的,跟一般用地差了5倍,所以務必先確認自己的房地產是否符合自用住宅用地的條件。

如果有發生土地所有權人變更(例如買賣、贈與、繼承、信託、新購持分),新的所有權人須重新提出申請,才能適用地價稅特別稅率。

2. 符合以下13種用地者,可申請減免地價稅

符合減免地價税的情況

用地別適用條件減免標準
1.道路土地私有無償供公眾通行之道路土地,在使用期間內,但建築房屋應保留的法定空地不予免徵全免
2.騎樓、走廊地1.供公共通行的騎樓走廊地,無建築改良物者
2.地上有建築改良物一層者
3.地上有建築改良物二層者
4.地上有建築改良物三層者
5.地上有建築改良物四層以上者
1.全免
2.減徵½
3.減徵⅓
4.減徵¼
5.減徵⅕
3.教堂、寺廟等用地有益於社會風俗教化之宗教團體,經辦妥財團法人或寺廟登記,其專供公開傳教佈道之教堂、經內政部核准設立之宗教教義研究機關、寺廟用地及紀念先賢先烈之館堂祠廟用地全免
4.公共設施保留地都市計畫公共設施保留地
1.在保留期間未作任何使用,並與使用中的土地隔離者
2.仍作農業用地使用者
1.全免
2.改課田賦(目前田賦停徵)
5.山崩、地陷、流失、沙壓等土地因環境限制及技術上無法使用的土地全免
6.供政府機關、公立學校及軍事機關部隊、學校使用之土無償提供使用期間全免
7.區段徵收或重劃地區土地於辦理期間致無法耕作或不能為原來使用而無收益者全免
*辦理完成後減半徵收兩年
8.軍事設施及管制區土地由國防部會同內政部指定海岸、山地或重要軍事設施區,經依法劃為管制區而實施限建或禁建之土地1.限建之土地,得在30%範圍內,由直轄市、縣(市)主管機關酌予減徵

2.禁建之土地,減徵50%,但因禁建致不能建築使用且無收益,全免

9.水源特定區土地水源水質水量保護區依都市計畫程序劃定為水源特定區之土地1.農業區及保護區減徵 50%
2.住宅區減徵30%
3.商業區減徵20%
10.古蹟保存用地依法劃定為古蹟保存區或編定為古蹟保存用地1.土地或建築物之使用及建造受限制者,減徵30%
2.禁建之土地,減徵50%,但因禁建致不能建築使用且無收益,全免
11.飛航管制區土地依航空站飛行場助航設備四周禁止限制建築物及其他障礙物高度管理辦法規定禁建或限建之土地1.禁建之土地,減徵50%,但因禁建致不能建築使用且無收益,全免
2.限建之土地,在30%範圍內由直轄市、縣(市)主管機關酌予減徵
12. 參與重大公共建設土地參與重大公共建設,經主辦機關核准供直接使用之用地依各縣市政府標準認定
13.私有文化資產用地依法經指定或登錄私有古蹟、考古遺址、歷史建築、紀念建築、聚落建築群、史蹟、文化景觀所定著之土地1.私有古蹟、考古遺址及其所定著之土地,全免
2.歷史建築、紀念建築、聚落建築群、史蹟、文化景觀及其所定著之土地,在50%範圍內,得由直轄市、縣(市)政府主管機關訂定標準減徵
資料來源:財政部  資料整理:Mr. Market市場先生

地價稅如何查詢?

每個縣市都有線上地價稅試算系統,若想知道自己的房屋或是土地需要繳納多少地價税,可以上各縣市稅捐稽徵處網站查詢。

查詢時需要準備土地的「地號」以及「課稅面積」等資料,所以最好是有土地權狀或是之前的地價稅課稅單在手上,才方便查詢。

地價稅試算

用哪張信用卡繳地價稅優惠最多?

多數銀行對於使用信用卡繳地價稅並沒有回饋,但是消費者還是可以利用特定的行動支付搭配信用卡,並到兩大超商進行繳費,或是行動支付繳納的方式,就可以拿到繳地價稅的優惠。

想知道目前用哪張信用卡繳地價稅有最多優惠,可以閱讀市場先生幫大家整理好的文章:

地價稅信用卡繳稅該用哪張?信用卡優惠與分期指南

快速總結

  1. 地價稅是房屋或土地持有期間需繳納的稅,繳納時間是每年11/1~11/30。
  2. 地價稅是屬於地方稅,每個縣市的公告地價均不同。一般用地稅率10‰~55‰累進,自用住宅用地稅率2‰,跟一般用地稅率差了5倍以上。
  3. 如果符合自用住宅用地標準,需要在9/22前申請,才能享有稅率優惠,如果已經核定是自用住宅用途,之後就不用每年申請。
  4. 要查詢地價稅,可以準備自己的土地權狀或之前的地價稅繳款單,上各縣市稅捐稽徵處網站查詢。
  5. 多數銀行信用卡繳地價稅並沒有回饋,但還是可以利用特定的行動支付搭配信用卡,可以拿到地價稅的繳費優惠。

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專欄作者:牟均俞 主編:市場先生

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