買賣房屋要繳哪些稅?一次了解買屋/持屋/賣屋時要繳的稅費

最後更新:2022-11-18

房屋買賣稅

買賣房屋時,最令人頭痛的就是要繳納各式各樣的稅費,到底買房、賣房及持有房屋時需要繳納哪一些稅費呢?這篇文章市場先生將帶你一次了解房屋買賣要繳的6種稅。

買賣房屋要繳的6種稅

房屋買賣的6種稅是:契稅印花稅房屋稅地價稅土地增值稅房地合一稅,這六種稅費分別由買方、持有方、賣方繳納,除了稅之外,也有相關的費用,以下將會一一介紹。

買賣房屋-稅費

「買」房地產時,要繳納什麼稅費?

在買屋時,買方要繳納給政府的稅及相關費用包含以下三種:

  • 契稅
  • 印花稅
  • 地政登記規費

這三種稅費金額不算大額,其中以契稅較高,如果是以市價千萬的房子來算,一般約數萬元,故建議委由代書處理即可,以下是房屋買方須繳的稅費:

買賣房屋的「買方」要繳納的稅費

需繳納稅費 繳納時間 計算方式 小提醒
契稅 買賣雙方要辦理過戶時 房屋現值×6% 「房屋現值」並非目前房屋的市價,而是比市價低許多,評定的現值與房屋的面積、地段、樓齡、建材都有關,要查詢契稅金額,可以去稅務機關申請「稅籍證明」,上面有登記「房屋現值」,或是房屋所有權人至財政部稅務入口網查詢
印花稅 買賣雙方要辦理過戶時 土地及建物核定契價×0.1%
地政登記規費 買賣雙方要辦理過戶時 「申報地價」或「房屋現值」或「權利價值」× 0.1% + 書狀費80元/張 「土地申報地價」係作為課徵地價稅之依據,土地所有權人得參考公告地價,增減百分之二十以內申報地價。
以上這些費用佔買屋成本比例並不大,每項約數千元至數萬元不等,一般人難以試算,建議可請代書代為試算及辦理即可,代書費一般數千元至一萬多元不等。
資料整理:Mr.Market市場先生

持有房地產期間,要繳納什麼稅費?

在房地產持有期間時,每年都必須繳納:

  • 房屋稅
  • 地價稅
  • 豪宅稅(奢侈稅):如果房地總價高於一定水準才會有

房屋地段越好、價值越高,所需繳納的費用也就越高。

各地方政府針對房屋現值過低的老舊房子(如房屋現值低於10萬),也有不同的免徵房屋稅的優惠,因此若持有屋齡較高的小套房有可能免繳納房屋稅。

持有房屋期間要繳納的稅費

需繳納稅費 繳納時間 計算方式 小提醒
房屋稅 每年5月 房屋課稅現值×稅率
【稅率】
•自住住家用1.2%
•非自住住家用:1.5%
•非住家非營業用:1.5%
•營業用:3%
•「房屋課稅現值」並非買房時的市價,而是政府對於房屋的評定現值,不包含土地,每3年調整一次,通常面積越大、地段越好、屋齡越新、建材越好、則評定價值越高。

•「自住住家用」的標準是符合無出租使用,並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用,且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內等3要件,與是否遷入戶籍無關。

地價稅 每年11月 地價稅的課稅基礎是「公告地價」,政府每3年調整一次,乘上擁有的土地面積及稅率,即為當年要繳納的地價稅 「自用住宅用地」稅率是最節省的,要符合此條件,本人,配偶、直系親屬須辦妥戶籍登記,且該地房屋無出租、無營業情形。(與房屋稅不同,需留意)
1. 房屋稅與地價稅為房屋持有時不可避免的成本,若產生買賣,房屋稅一般由雙方依當年度持有月份比例分攤,地價稅則由雙方約定由誰負擔,或是按持有月份比例計算。
2. 房屋稅與地價稅都是自住用的稅率最低,因此需留意房屋的登記用途。
3. 房屋稅是否符合自住住家用與是否遷入戶籍無關,地價稅要符合自用住宅用地之稅率,要本人、配偶、直系親屬辦妥戶籍登記。
資料整理:Mr.Market市場先生

除了持有土地的地價稅、持有建物的房屋稅外,若房地總價超過一定額度的高級住宅,則會被額外課徵豪宅稅。

至於什麼叫做豪宅?根據財政部的定義:

房屋為鋼筋混凝土以上構造等級、用途為住宅、且認定房地總價(含車位價)超過一定金額者。

(此處金額依房產所屬縣市為主,台北市為7000萬、新北市為6000萬、其餘縣市為4000萬),就會被認定為高級住宅。

而豪宅稅的加徵計算方式,會因為建案完成的時間而有所不同:

  • 2001年6月30以前完工的高級住宅:
    以該房屋的「街路等級停整率(路段率)」加價。例如該路段的原標準單價為每平方公尺1000元,路段率為200%;
    該豪宅的標準單價則會上升為  1000 x [1+200%]=3000元。
  • 2001年7月1以後完工的高級住宅:
    這個時期的高級住宅則改案固定比率120%加價。以同樣原標準單價為每平方公尺1000元的路段,
    該豪宅的標準單價則為 1000 x [1+120%] = 2200元。

「賣」房地產時,要繳納什麼稅費?

賣屋時賣方需繳納的稅費包含:

  • 土地增值稅
  • 房地合一稅

此兩種稅費動輒數萬至數十萬元,特別是短期投資者,務必將此費用納入成本的考量。

買賣房屋的「賣方」要繳納的稅費

需繳納稅費 繳納時間 計算方式 小提醒
土地增值稅 契約完成30日內申報 •土地增值稅的課稅基礎是「土地公告現值」, 每年重新調整。

•一般增值稅按漲價總數分為20%、30%、40%級距,
自用住宅優惠稅率10%

「土地公告現值」每年重新調整,與地價稅的課稅基礎「公告地價」不同。
財產交易所得稅(舊制)
房地合一稅(新制)
•舊制:交易次年5月併入綜所稅申報

•新制:契約完成30日內申報

•舊制:(房屋收入-成本-費用)×稅率

•新制:(房地收入-成本-費用-依土地稅法計算的土地漲價總數額)×稅率10%~45%

105年1月1日以後取得或103年1月2日以後取得,且持有期間在2年以內的房屋、土地,在105年1月1日以後出售者,都屬房地合一新制的課稅範圍。
1. 土地增值稅及房地合一稅自住都有優惠稅率,若是自用住宅重購還可申請退稅。
2. 土地增值稅及房地合一稅動輒數萬至數十萬元,是賣房時需考量的重要成本,建議可詳細了解其內容以達節稅之目的,一樣可諮詢代書並委託其申報。
資料整理:Mr.Market市場先生

想深入了解土地增值稅,可以參考這篇文章:土地增值稅是什麼?大約多少?自用、贈與、重購退稅試算詳解

想深入了解房地合一稅,可以參考這篇文章:房地合一稅2.0 是什麼?稅率/申報/重購/退稅房地合一稅解析

買賣房地產稅費繳納實例參考

陳小姐於105年在台北市北投區買了一間40坪的電梯公寓,買入市價為1,550萬元,於109年將房屋賣出,賣出價格為1,750萬元,買賣及持有期間所繳納的稅費如下:

買賣房屋稅費計算範例

相關稅費 項目 金額
買屋時
契稅 24,900元
印花稅 2,000元
地政登記規費 16,400元
房屋持有期間
房屋稅 2,200元/年
地價稅 12,400元/年
賣屋時
土地增值稅 150,000元
房地合一稅 1,500元
以上範例僅供參考,實際金額依房屋狀況而有不同,較容易產生大金額的為土地增值稅或房地合一稅。
資料整理:Mr.Market市場先生

快速重點整理:買屋、持有、賣屋要繳納的稅費

  1. 買屋時要繳納的有「契稅、印花稅、地政登記規費」,這些費用佔買屋成本並不大,建議可請代書代為試算及辦理即可。
  2. 房屋持有期間每年固定要繳納「房屋稅、地價稅」,房屋稅與地價稅都是自住用的稅率最低,因此需留意房屋的登記用途。
  3. 持有的房地總價若高於各縣市的標準(台北市7000萬、新北6000萬、其他縣市4000萬),則會被額外課徵豪宅稅。
  4. 賣屋時要繳納的有「土地增值稅、房地合一稅」,兩者都是自住有優惠稅率。此兩者金額較大,動輒數萬至數十萬元,建議了解詳細內容以達節稅之目的,一樣可請代書試算及辦理。

本篇文章資料整理自網路及政府公告,若有更新以政府最新公告為主。

專欄作者:牟均俞 主編:市場先生
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