不動產相關稅捐》一次了解「買屋、持屋、賣屋」時要繳納的稅費

最後更新:2021-05-31

不動產相關稅捐

買賣房屋時,最令人頭痛的就是要繳納各式各樣的稅費,
到底買房、賣房及持有房屋時需要繳納哪一些稅費呢?

這篇文章市場先生帶你一次了不動產相關的6種稅費:
(契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、土地增值稅、房地合一稅),

分為以下幾個部分:

  1. 買賣房屋的「買方」要繳納什麼稅費?
  2. 持有房屋期間,要繳納什麼稅費?
  3. 買賣房屋的「賣方」要繳納什麼稅費?
  4. 買賣房屋稅費繳納實例參考

「買」房地產時,要繳納什麼稅費?

在買屋時,買方要繳納給政府的稅費包含以下三種:

契稅、印花稅、地政登記規費

這三種稅費金額皆不是很大,其中以契稅較高,
若是以市價千萬的房子來算,一般約數萬元,故建議委由代書處理即可。

買賣房屋的「買方」要繳納的稅費:

買賣房屋的「買方」要繳納的稅費

需繳納稅費 繳納時間 計算方式 小提醒
契稅 買賣雙方要辦理過戶時 建物核定契價×6% 「建物核定契價」並非目前房屋的市價,而是比市價低許多,其計算公式為「房屋應稅現值+免稅現值-免稅騎樓現值」,要查房屋應稅現值可以拿房屋稅單的「課稅現值」查看或是拿房屋所有人的身分證印章去稅捐處查詢。
印花稅 買賣雙方要辦理過戶時 土地及建物核定契價×0.1%
地政登記規費 買賣雙方要辦理過戶時 (建物核定契價+土地申報地價)× 0.1% + 書狀費80元/張 「土地申報地價」係作為課徵地價稅之依據,土地所有權人得參考公告地價,增減百分之二十以內申報地價。
以上這些費用佔買屋成本比例並不大,每項約數千元至數萬元不等,一般人難以試算,建議可請代書代為試算及辦理即可,代書費一般數千元至一萬多元不等。
資料整理:Mr.Market市場先生

持有房地產期間,要繳納什麼稅費?

在房地產持有期間時,每年都必須繳納

房屋稅及地價稅
若房地總價高於一定水準還會有豪宅稅

房屋地段越好、價值越高,所需繳納的費用也就越高。
各地方政府針對房屋現值過低的老舊房子(如房屋現值低於10萬),
也有不同的免徵房屋稅的優惠,因此若持有屋齡較高的小套房有可能免繳納房屋稅。
買賣時房屋稅及地價稅,會依當年度比例由買賣雙方分攤。

持有房屋期間要繳納的稅費:

持有房屋期間要繳納的稅費

需繳納稅費 繳納時間 計算方式 小提醒
房屋稅 每年5月 房屋評定現值×稅率
【稅率】
●自住住家用1.2%
●非自住住家用:1.5%
●非住家非營業用:2%
●營業用:3%
●「房屋評定現值」並非買房時的市價,而是政府對於房屋的評定現值,不包含土地,每3年調整一次,通常面積越大、地段越好、屋齡越新、建材越好、則評定價值越高。
●「自住住家用」的標準是符合無出租使用,並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用,且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內等3要件,與是否遷入戶籍無關。
地價稅 每年11月 地價稅的課稅基礎是「公告地價」,政府每3年調整一次,乘上擁有的土地面積及稅率,即為當年要繳納的地價稅 要符合「自用住宅用地」之稅率,本人,配偶、直系親屬須辦妥戶籍登記,且該地房屋無出租、無營業情形。(與房屋稅不同,需留意)
1. 房屋稅與地價稅為房屋持有時不可避免的成本,若產生買賣則雙方依當年度比例分攤。
2. 房屋稅與地價稅都是自住用的稅率最低,因此需留意房屋的登記用途。
3. 房屋稅是否符合自住住家用與是否遷入戶籍無關,地價稅要符合自用住宅用地之稅率,要本人、配偶、直系親屬辦妥戶籍登記。
資料整理:Mr.Market市場先生

除了持有土地的地價稅、持有建物的房屋稅外,若房地總價超過一定額度的高級住宅,則會被額外課徵豪宅稅。

至於什麼叫做豪宅?根據國稅局的定義:

房屋為鋼筋混擬土以上構造等級、用途為住宅、

且認定房地總價(含車位價)超過一定金額者

(此處金額依房產所屬縣市為主,台北市為8000萬、新北6000萬、其餘縣市為4000萬),

就會被認定為高級住宅。

而豪宅稅的加徵計算方式,會因為建案完成的時間而有所不同:

  • 2001年6月30以前完工的高級住宅:
    以該房屋的「街路等級停整率(路段率)」加價。例如該路段的原標準單價為每平方公尺1000元,路段率為200%;
    該豪宅的標準單價則會上升為  1000 x [1+200%]=3000元。
  • 2001年7月1以後完工的高級住宅:
    這個時期的高級住宅則改案固定比率120%加價。以同樣原標準單價為每平方公尺1000元的路段,
    該豪宅的標準單價則為 1000 x [1+120%] = 2200元。

買賣房屋的「賣方」要繳納什麼稅費?

賣屋時賣方需繳納的稅費包含

土地增值稅及房地合一稅

此兩種稅費動輒數萬至數十萬元,特別是短期投資者,務必將此費用納入成本的考量。

買賣房屋的「賣方」要繳納的稅費:

買賣房屋的「賣方」要繳納的稅費

需繳納稅費 繳納時間 計算方式 小提醒
土地增值稅 契約完成30日內申報 ●土地增值稅的課稅基礎是「土地公告現值」, 每年重新調整。
●一般增值稅按漲價總數分為20%、30%、40%級距,
自用住宅優惠稅率10%
「土地公告現值」每年重新調整,與地價稅的課稅基礎「公告地價」不同。
財產交易所得稅(舊制)
房地合一稅(新制)
●舊制:交易次年5月併入綜所稅申報
●新制:契約完成30日內申報
●舊制:(房屋收入-成本-費用)×稅率
●新制:(房地收入-成本-費用-依土地稅法計算的土地漲價總數額)×稅率10%~45%
105年1月1日以後取得或103年1月2日以後取得,且持有期間在2年以內的房屋、土地,在105年1月1日以後出售者,都屬房地合一新制的課稅範圍。
1. 土地增值稅及房地合一稅自住都有優惠稅率,若是自用住宅重購還可申請退稅。
2. 土地增值稅及房地合一稅動輒數萬至數十萬元,是賣房時需考量的重要成本,建議可詳細了解其內容以達節稅之目的,一樣可諮詢代書並委託其申報。
資料整理:Mr.Market市場先生

想深入了解土地增值稅,可以參考這篇文章:
土地增值稅懶人包,自用住宅優惠稅率、自用住宅重購優惠、節稅小撇步一次搞懂

想深入了解房地合一稅,可以參考這篇文章:
房地合一稅懶人包,新舊制、如何計算課稅基礎、如何節稅一次搞懂(附計算範例)

買賣房地產稅費繳納實例參考

陳小姐於105年在台北市北投區買了一間40坪的電梯公寓,買入市價為1,550萬元,
於109年將房屋賣出,賣出價格為1,750萬元。
買賣及持有期間所繳納的稅費如下:

買賣房屋稅費計算範例:

買賣房屋稅費計算範例

相關稅費 項目 金額
買屋時
契稅 24,900元
印花稅 2,000元
地政登記規費 16,400元
房屋持有期間
房屋稅 2,200元/年
地價稅 12,400元/年
賣屋時
土地增值稅 150,000元
房地合一稅 1,500元
以上範例僅供參考,實際金額依房屋狀況而有不同,較容易產生大金額的為土地增值稅或房地合一稅。
資料整理:Mr.Market市場先生

快速重點整理:買屋、持有、賣屋要繳納的稅費

  1. 買屋時要繳納的有「契稅、印花稅、地政登記規費」,這些費用佔買屋成本並不大,建議可請代書代為試算及辦理即可。
  2. 房屋持有期間每年固定要繳納「房屋稅、地價稅」,房屋稅與地價稅都是自住用的稅率最低,因此需留意房屋的登記用途。
  3. 持有的房地總價若高於各縣市的標準(台北市8000萬、新北6000萬、其他縣市4000萬),則會被額外課徵豪宅稅。
  4. 賣屋時要繳納的有「土地增值稅、房地合一稅」,兩者都是自住有優惠稅率。此兩者金額較大,動輒數萬至數十萬元,建議了解詳細內容以達節稅之目的,一樣可請代書試算及辦理。

本篇文章資料整理自網路及政府公告,若有更新以政府最新公告為主。

專欄作者:牟均俞 主編:市場先生
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以上教學內容皆為Mr.Market市場先生版權所有

 

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