契稅是什麼?何時要申報/如何節省契稅

契稅是什麼

契稅是在房屋產生交易時,買方要繳納的稅費。

本篇文章,市場先生帶你一次了解什麼是契稅、何時要申報、該如何計算及如何節省契稅等。

契稅是什麼?

契稅是在房屋所有權轉移時所徵收的租稅,也是屬於財產稅與地方稅的一種。這裡的房屋移轉,除了常見的房屋買賣,還包含贈與、佔有、交換、設典、分割等移轉行為。

契稅、印花稅、土地登記規費都是在房屋買賣時,買方要繳納的稅費,其中以契稅的金額較高。

契稅是誰付?

契稅是建物所有權轉移後,由最後取得的所有人來支付。

契稅的納稅義務人,依建物取得行為之不同,分為以下六種。

  • 買受人
  • 典權人
  • 交換人
  • 受贈人
  • 分割人
  • 占有人

以取得建物所有權、典權或占有權之人為納稅義務人,白話來說,最後這筆建物是屬於誰的就由誰繳契稅。

典權:指佔有、使用、收益他人不動產的一種物權。

至於土地的部分,如果產生移轉,會課徵土地增值稅,就不會再課徵契稅。

何時要申報契稅?

如果是一般買賣或贈與,契稅需在「契約成立之日」起30日內向當地主管機關申報,逾期每超過3日加徵應納稅額1%的怠報金,但怠報金的最高額度以應納稅額的額度為上限,且不得超過新台幣15,000元。

契稅一般由代書代為申報就可以了。

契稅申報期限:

  1. 一般移轉案件:契約成立之日起30日內
  2. 法院拍賣案件:法院發給權利移轉證明書之日起30日
  3. 產權糾紛案件:法院判決確定之日起30日內
  4. 新建房屋由承受人取得使用執照案件:核發使用執照之日起60日內
  5. 向政府機關標購或領買公產案件:政府機關核發產權移轉證明書之日起30日內

契稅計算公式?

契稅 = 房屋現值 × 契稅稅率

這裡要特別注意的是:

房屋現值:並非房屋目前的市價,而是由縣市稅捐處派稽查人員評定,會比市價低得多。若要查詢房屋現值,可以去稅務機關申請稅籍證明,上面有記載。

房屋評定現值會與房屋的面積、地段、屋齡、樓層、建材等有關,如果房子愈大、地段愈好、屋齡愈新、樓層愈高、建材愈好,評定的現值就會愈高,房屋現值每三年會調整一次。

有人會以為房屋稅單上的「課稅現值」就是「房屋現值」,但其實還是有些微差異。

房屋現值=「課稅現值」+「免稅現值」,像是防空避難室、地下室發電機設備及蓄水池等部分設施是免課房屋稅的,所以房屋現值可能大於我們在房屋稅單看到的課稅現值。

契稅稅率:依契稅種類稅率介於2%~6%之間,其中我們最常見的買賣跟贈與,契稅稅率為6%。

契稅種類稅率
交換2%
分割
典權4%
買賣6%
贈與
占有
資料整理:Mr. Market市場先生

舉例來說,A先生向B小姐購買一棟位於台北市的房子,交易總價2千萬元,核定的房屋現值為80萬元,那麼A先生要在簽約後30日內,申報繳納契稅80萬×6%=48,000元

如何節省契稅?

若符合以下三種情形,可以減徵契稅。

可申請減徵契稅的狀況
申請項目減免方式
1.參與重大交通建設減徵契稅30%
2.新市鎮特定區內之建築物興建完成核發使用執照之日起5年內,
第一年免徵(一次為限)
第二年減徵80%
第三年減徵60%
第四年減徵40%
第五年減徵20%
第六年起不予減徵
3.都市更新單元內依權利變換取得之建築物更新後第一次移轉時,減徵契稅40%
資料來源:財政部  資料整理:Mr. Market市場先生

契稅如何查詢?

要查詢契稅的金額,可以用以下兩種方式查詢。

1. 由房屋所有權人帶身分證、印章至稅務機關申請「稅籍證明」,上面有登記「房屋現值」,再乘上相對應的稅率,就可以得出契稅。

2.房屋所有權人憑自然人憑證、工商憑證或已註冊健保卡,到財政部稅務入口網線上查詢。

契稅查詢

契稅大約多少?

契稅要繳多少會依照核定的房屋現值有很大差異,以下提供二個真實案例供參考。

  • 房屋地點:新北市蘆洲區
    房屋屋齡:30
    房屋坪數:30
    房屋類型:公寓6樓
    成交價格:1,000萬
    房屋現值:33萬
    契稅稅率:6%

要繳納契稅金額=33萬×6%=19,800元

  • 房屋地點:新北市中和區
    房屋屋齡:20
    房屋坪數:40
    房屋類型:電梯大樓15樓
    成交價格:2,000萬
    房屋現值:60萬
    契稅稅率:6%

要繳納契稅金額=60萬×6%=36,000元

契稅怎麼繳最划算?

契稅除了用現金繳納之外,也可以用信用卡或是行動支付繳納。

多數銀行的信用卡對於繳稅並沒有回饋,但也有少部分有提供回饋,繳納契稅時可以獲得回饋的方式有以下三種,繳納前不妨多做一下功課,也可省下一筆費用。

1.找到有提供契稅回饋的信用卡繳費
2.到超商使用特定行動支付結帳
3.行動支付直接繳契稅

快速總結

1. 契稅是在房屋所有權轉移時所徵收的租稅,由買方或建物所有權人繳納,需要在契約成立日起三十日內申報。

2. 契稅的計算方式是「房屋現值×契稅稅率」,「房屋現值」並非買房時的市價,通常會比市價低很多,評定方式跟房屋的面積、地段、屋齡、樓層、建材都有關。

3. 契稅稅率依契稅種類,介於2%~6%之間,其中最常見的買賣跟贈與,稅率為6%。

4. 多數銀行對於信用卡繳契稅並沒有回饋,但還是可以透過少數有回饋的信用卡或行動支付,拿到契稅的繳費優惠。

延伸閱讀:房屋買賣稅要繳哪些?一次了解「買屋、持屋、賣屋」時要繳的稅費

專欄作者:牟均俞 主編:市場先生

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