2023台灣房價所得比 – 國家及主要城市全球排名

房價所得比

前陣子關於房價議題,看到很多網友討論。

房價貴不貴?一個參考指標,是房價所得比

房價所得比(年) = 不動產價格中位數 ÷ 家庭可支配年收入中位數

房價所得比數字,意思是收入中位數家庭(夫妻),要花幾年的工作所得,才能買得起中等的房子。

例如房價所得比30,意思就是一個家庭要耗費30年的家庭總收入才買得起一間正常的房子。

房價所得比數字越低越好,代表收入中位數的家庭要耗費多少年的收入,才能買得起一個價格中位數的正常房子。

不同的機構,統計出來房價所得比略有不同,因為在計算不動產價格,以及計算家庭可支配年收入,雖然都是中位數規則會大一樣。

所以國外一些全球統計機構的房價所得比,跟台灣主計處的房價所得比,計算出來數字會不同。

在看到這類數字,應該要先去了解背後的計算標準,否則難以正確解讀或互相比較。

在評估全球各國房價所得比時,彼此需要使用一致的標準,才能互相比較。

以下是使用NUMBEO網站所統計的資料,來看看全球房價所得比最新情況。(資料時間:2023年中)

NUMBEO網站房價所得比計算規則:

  • 假定以90平方米(約27坪),每坪價格用當地房價中位數計算。
  • 所得用該國家個人所得中位數,乘以1.5計算。(代表一個家庭有1.5個勞動人口,因為不是所有家庭都有夫妻雙薪,比較接近房價所得比想反映的數字)

NUMBEO統計的房價所得比,意思是一個中位數家庭,要買入27坪房子,需要累積多少年的家庭收入?

如果還不熟悉房價所得比,可先閱讀: 房價所得比是什麼?

房價所得比清單 – 國家

下圖我整理出人均GDP在2萬美元以上的國家的房價所得比。

台灣房價所得比:22.1

在人均2萬美元以上國家區域排名第二高

要注意,這是整體國家的房價所得比,但都市核心區非都市區域的房價當然會有差異。

通常把該國家的整體平均房價所得比,乘上1.5~2左右,差不多就是該國都市核心區域的房價所得比。

例如台灣的房價所得比 22.1 ,但都市核心區域可能房價所得比可能會是30,甚至市區中繁華地段可能高達40,而非核心地區,也可能是10或更低。

各國房價所得比

全球地區房價所得比示意圖

從下圖中可以很明顯看出,歐美地區的房價所得比低,以美國來說,只要4.2年的總收入,就可買到一間中等價位的房子;

亞洲地區的房價所得高,要買到同等房型,以台灣來說,要花費5倍(22.1年)的時間才能達成。

全球國家房價所得比

房價所得比清單 – 各國大城市

上面用2萬美元人均GDP以上去篩選過濾,但沒看到高房價的中國,所以這次改用1.2萬人均GDP去篩選呈現。

  • 台北 28.7
  • 台中 19.1
  • 高雄 14.5
  • 新竹 9.1

除了台灣的城市以外,也列出全球幾個重要城市的房價所得比,方便做對比:

  • 中國上海 50.1
  • 韓國首爾27.7
  • 法國巴黎 19.4
  • 新加坡 15.7
  • 英國倫敦 16.1
  • 加拿大溫哥華 14.4
  • 日本東京 12.4
  • 德國柏林 11.6
  • 美國紐約 10
  • 荷蘭鹿特丹 5.5
各國大城市房價所得比

總結:

房價所得比,各國是否能直接比較?

只要規則一樣,就能直接比較,當然,各國還是會有些誤差。

例如有網友反應,台灣是虛坪制,而其他國家都是實坪。

以我查詢的例子中,NUMBEO網站的資料,其實已經排除虛坪制問題,計算的事實坪。

另外,各國除了收入不同,稅制也有不同,

包括個人所得稅,以及不動產持有的稅,也間接影響實際的購買力與房價。

2024年後記:2021-2023是高通膨的年度,建材與房價都有上漲,因此如果再過一陣子看,房價所得比可能又會有不同,就等過一陣子再回頭看看數據分享囉。

台灣是虛坪?還是實坪? 驗算過程如下 (覺得複雜可跳過看結論就好)

之前統計資料來源,用的是各國實坪27.2坪的房子(90平方米),用中位數的房價,及中位數的夫妻薪資(用單人中位數+50%去計算),去算出房價所得比。

實坪換算虛坪,抓25%公設和附屬建物等其他干擾 (新屋大樓公設普遍30%~35%以上,華廈、老屋公寓則較少),

27.2實坪換算約36.2坪虛坪。

這數字跟目前網路上實坪和虛坪的數字大致接近,目前根據網路資料,各地區如果換算成實坪,新屋價格差大約是多40%~50%不等,非新屋目前無數據但應該價差比較少(25%公設,換算實坪每坪單價會多+33%,33%公設換算實坪每坪單價會多+50%)。

當然,計算一定都有誤差,但不要差太多就好。

>>全台灣:

如果台灣所得中位數50萬,家庭夫妻2人用75萬計,全台灣房價所得比20.1,

75萬乘上20.1,是 1507萬,

1507萬除以36.2坪,虛坪每坪約 41.6萬

這數字當成台灣房價中位數,應該在合理範圍。所以原本全台灣房價所得比20.1並沒有低估或高估。

(看樂居的資料,各地房價中位數:台北 83、新北 45、台中和新竹35~40、其他大都會25~35,人口加權平均一下估計中位數應該也在40~45中間)

>>台北:

台北收入中位數68萬,夫妻算102萬,台北房價所得比29.5,

102萬乘上29.5大概是3009萬,也大致符合台北目前中位數房子的價格。

3009萬除以虛坪36.2坪,虛坪每坪83.1萬也符合目前台北市房價中位數。

快速總結,

好消息是,台灣的房價所得比(全台20.1、台北29.5),這數字是可以採信的,不用因為實坪虛坪問題再往上加,房價所得比數字可以直接跟各國做比較。

壞消息是,即使數字不往上加,台灣的房價所得比依然是世界頂尖。

原文撰寫於2023.05 出自於 市場先生 FB ETF社團-1 市場先生 FB ETF社團-2

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