合理房屋估價方式有哪些？房屋行情計算及查詢

最後更新：2024-03-15

買房時，大家最擔心的就是買貴了。那麼，合理的房價到底如何計算呢？

本文市場先生整理市場上最常用的5種房屋估價方式，提供給想買房的讀者一個參考。

合理房屋估價方式1：實價登錄比價法

實價登錄比價法是目前最常見、也是最簡單直接的一種比價方式。內政部所推行的實價登錄從2012年上路後，民眾可以上網直接查詢附近區域的房價，找出同區域內類似房屋的成交價，進而判斷自己的房價是否合理。

舉例來說，假設你想買的房子是位於新北市中和區中正路的20年電梯大樓，那麼就可以找出附近300公尺內同類型的社區，去查看其最近實際的成交價格，當作參考依據。

當然，每個房屋條件不同，先有大概的房價基準後，會再根據房屋的條件做房價修正。

以下整理出會影響同區域內房價的常見因素。

合理房屋估價方式2：銀行鑑價法

「銀行鑑價」指的是在跟銀行申請房貸之前，銀行會針對房屋做估價，再決定可以貸款的金額，這個金額也可以當作目前房價行情的參考。

然而，並不是你想知道哪個房子的估價，就可以隨便請銀行人員幫你鑑價，通常直接打電話去問銀行人員也不會理你。

想要請銀行鑑價，必須是已經幾乎要買這間房子，到銀行說想要申請房貸，他們才會幫你鑑價。

成功請銀行人員幫忙鑑價的小秘訣：

1. 跟銀行說想買的房屋地址及預計想買的金額，問看看能貸到多少？
2. 主動提供建物謄本跟個人的收入證明、聯徵報告給銀行，展現要貸款的誠意
3. 平時與銀行行員打好關係，他們更願意幫忙
4. 可請房仲推薦配合的銀行，更願意幫忙鑑價

銀行的鑑價需注意：

1. 銀行鑑價的價格一般會比市價保守，有可能低於成交價，價格可作為參考，但不代表目前的市價。
2. 貸款前銀行的鑑價是免費的，可以同時請2~3家銀行鑑價，每家鑑價的結果可能不同。

建議在買房前一定要先進行鑑價，鑑價後對於自己買房能貸款的金額會更有個底，也知道需準備多少的頭期款。

合理房屋估價方式3：房價租金比計算法

計算房價租金比是投資房地產時，常用來計算租金投報率的一種方法。

租金投報率＝(年租金 – 必要支出) ÷ 房屋總價 × 100%

舉例：王大明想在新北市淡水區買一間房子，總價為1,000萬。他探聽了一下該社區同房型的租金，每月租金約2萬元，含管理費2,000元，不含水電瓦斯費。

扣掉管理費後，相當於王大明每月實收租金為18,000元，一年為216,000元，假設沒有其他必要支出的前提下：

這個房子的租金投報率為：216,000 ÷ 10,000,000 = 2.16%

至於租金投報率多少比較合理呢？這跟市場的利率會有關。

假設台幣一年期的定存利率為1%，那麼租金投報率在2％以上比較合理，如果市場利率升高，租金投報率理當要更高，不然對投資人來說，錢放在銀行定存就好了。

目前台灣主要縣市的租金投報率如下：

• 雙北市：約2%
• 台中市：約2.5~4%
• 高雄市：約3~5%

所以租金投報率小於2%時，要檢視房價是否過高，或是附近居住的人太少，沒有租屋需求，這也會影響到房價。除非該房屋有特殊條件或利多(如即將都更)，不然不建議買租金投報率太低的房子。

市場先生提示：利率與租金投報率的關聯性

要注意，像是租金報酬這種固定收益的投資報酬率，會與全球利率有關聯性，

當利率更高時，人們也會希望租金報酬率更高，也就是房價下降，否則不買房、買債券的投資報酬率更高。

全球及台灣因為長期處在低利率，因此這點容易被忽略，隨著2022年美國大升息，利率環境跟過去有很大變化，雖然台灣並沒有跟進國外的升息節奏，但仍需要留意利率在未來可能的影響。

當然，市場利率並不是影響房價的唯一因素，但如果認為未來利率會一直跟過去一樣，那就有可能導致一些誤判。

完整的租金投報率介紹，可閱讀：租金投報率怎麼算？

合理房屋估價方式4：房價所得比計算法

房價所得比又稱「購屋痛苦指數」，數字愈高，代表民眾的痛苦指數愈高，計算方式為：

房價所得比 = 中位數住宅價格 ÷ 中位數家戶可支配所得

註：可支配所得為所有所得總和扣除非消費性支出，如利息、社會保險、稅金、捐贈等。

根據世界銀行的定義，房價所得比在4倍～6倍之間比較合理，也就是說，一個家庭大概存4~6年就可以買得起這個房子。

然而，台灣在2022年第四季統計，全國的房價所得比為9.61倍，可見台灣的房價在全球來說算是非常高，民眾的購屋痛苦指數也相當高，如果購買房價所得比太高的房子，將會影響生活品質，甚至超出自己的負荷。

舉例來說：王大明夫婦的年薪加總共200萬元，可支配所得為180萬元。他們想要在新北市買一間市價2,800萬的房子：

房價所得比＝2,800萬 ÷ 180萬＝15.55倍

這個數字很顯然高於市場平均，如果王大明夫婦買這個房子，將大大影響生活品質，甚至無法負擔房貸。

根據內政部2022年底的統計，全國及各縣市的房價所得比如下(由高至低排序)。

可以看出全台房價所得比最高的在台北市，高達15.77倍，最低的是基隆市，為5.91倍。

以過去一年的變動值來看，房價所得比下降最多的也是在台北市，減少0.52，增加最多的是在高雄市，增加0.73。

延伸閱讀：最新台灣房價所得比 – 國家及主要城市全球排名

合理房屋估價方式5：成本推算法

成本推算法是把「土地成本、營建成本、建商的管理成本及利潤」加起來，去推算未來預估的房價。

舉例來說：台北市松山區某處的土地成本每坪60萬元，營建成本每坪20萬元，建商利潤每坪20萬元，三者加總就可以推算出房價每坪100萬元。

但對一般人來說，取得這些資訊比較困難，也比較不容易理解跟計算。

土地成本

我們看到每坪土地的單價並不是真正的土地成本，因為每坪的土地上，可以蓋好幾樓的房子。土地成本計算方式如下：

土地成本＝土地單價 ÷ 上限容積率 ÷ 1.6 銷坪係數

容積率：白話的意思是一塊土地上能夠蓋幾層樓，計算方式為：

容積率＝總樓層面積 ÷ 基地面積

舉例來說，台北市某塊土地面積為100坪，容積率為200%，那麼這塊土地上最多可以蓋100坪× 200%= 200 坪的面積。

每個縣市及地區對於容積率的規定不同，另外政府針對某些建築還會有容積率獎勵，例如鑽石級綠建築獎勵10%。

銷坪係數：意思是把免計容積的坪數算進去，這些坪數不計入容積率，但是會影響房屋的權狀坪數，如陽台、公設坪數等。

目前業界常用的銷坪係數為1.6，意思是10坪的室內坪數，會附帶6坪的陽台及公設坪，所以權狀共16坪。

土地成本計算範例：

建商取得土地單價為每坪30萬元，上限容積率為220%，銷坪係數1.6，那麼土地成本為：

土地成本＝30萬 ÷ 2.2 ÷ 1.6 = 8.5萬/坪

營建成本

營建成本指的是建商蓋房子的成本，這個成本會因為房子的結構、地區、時間不同而有差異。

在2020年以前，雙北的營建成本約為每坪10~13萬之間，中南部約在8~12萬之間。

但新冠疫情爆發後，因為缺工、缺料且原物料大漲的原因，造成全台營建成本飆升，

這也是為何疫情期間全台房價會飆漲的主因之一。

根據建商2023年的資料，台灣目前的營建成本約如下：

• 台北市基地面積150坪以下：30萬/坪
• 台北市基地面積1,000坪左右：20~25萬/坪
• 南部：約比北部便宜2~3萬/坪

也就是說，不含土地成本，光建商的營建成本就至少20萬/坪以上，所以台灣要買到20萬/坪以下的房子是非常困難了。

建商的管理成本及利潤

建商的管理成本包含人員的薪資獎金、行銷費用、設計規劃費、稅等，通常會佔一個建案的15%左右。

建商的利潤則是建商真正賺到口袋裡的錢，早期利潤可能會有20~30%以上，但根據建商表示現在利潤愈來愈低，有15~20%以上算是不錯的。

如何推算屋主買房成本？

買方在跟屋主議價時，如果可以得知屋主當初的買房成本，會更容易跟屋主議價。

如果屋主當初取得成本就很高，那麼他在價格上願意讓步的機會就比較低。反之，如果屋主當初取得的成本很低，那麼也許有比較大的議價空間。

要如何推算屋主買房的成本呢？

1. 問屋主是在什麼時候取得這間房子，上內政部實價登錄網站用地址查詢當初成交價。
2. 如果用實價登錄查不到，可以到 Hinet地政服務 網站，用地址線上申請該房屋的土地及建物謄本。在謄本上的「擔保債權總金額」就是屋主抵押權的實際金額，通常是貸款金額的1.2倍，我們可以用這個數字來推估屋主的買房成本。

例如，以下圖謄本來看：

• 擔保債權總金額為27,000,000元。
• 貸款金額約為：27,000,000 ÷ 1.2 = 22,500,000元
• 假設屋主貸款8成，推估他的買房成本為：22,500,000 ÷ 0.8 = 28,125,000元

當然，這個價格只能當作參考，因為屋主如果是貸款7成、甚至更低成數，算出來的價格就會不一樣。

快速總結：合理房價如何估算？

計算合理房價可以用常見的5種方式：實價登錄比價法、銀行鑑價法、房價租金比計算法、房價所得比計算法、成本推算法。

其中實價登錄比價法、銀行鑑價法是一般人比較常用的，

投資客則比較常用房價租金比計算法。

市場先生提醒，買房前最重要的還是要考慮自己買的起多少錢的房子、買了之後會不會嚴重影響生活品質，建議要量力而為，才不會一輩子被房貸壓得喘不過起來。

關於更多買房重要資訊，可閱讀：

1. 你買得起多少錢的房子？

2. 買房新手懶人包：首購族必看

3. 最新各銀行房貸利率比較

4. 房貸怎麼談到低利率？

5. 房貸怎麼談到高成數？

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