合理房屋估價方式有哪些?房屋行情計算及查詢

最後更新:2024-03-15

合理房屋估價方式

買房時,大家最擔心的就是買貴了。那麼,合理的房價到底如何計算呢?

本文市場先生整理市場上最常用的5種房屋估價方式,提供給想買房的讀者一個參考。

合理房屋估價方式1:實價登錄比價法

實價登錄比價法是目前最常見、也是最簡單直接的一種比價方式。內政部所推行的實價登錄從2012年上路後,民眾可以上網直接查詢附近區域的房價,找出同區域內類似房屋的成交價,進而判斷自己的房價是否合理。

舉例來說,假設你想買的房子是位於新北市中和區中正路的20年電梯大樓,那麼就可以找出附近300公尺內同類型的社區,去查看其最近實際的成交價格,當作參考依據。

當然,每個房屋條件不同,先有大概的房價基準後,會再根據房屋的條件做房價修正。

以下整理出會影響同區域內房價的常見因素。

常見的影響房價因素
因素 對房價的影響
屋齡 屋齡愈低,房價愈高
屋齡每多10年,折舊率多10%左右
樓層 樓層愈高,房價愈高
每多3個樓層,房價約多2~3%
2樓(管線交會處)、4樓(擔心數字不吉利)、頂樓(擔心漏水)一般房價較低
土地面積 土地持有面積愈大,房價愈高
房子會折舊,但是土地不會,持有的土地面積愈大價值愈高
交通 愈靠近捷運站,房價愈高
500公尺內,約加價15~20%
500~1000公尺,約加價10~15%
景觀 房屋景觀愈好,房價愈高
例如看河景、江景、公園、花園等,房價較高
同一個社區中,面中庭的價格也會比面馬路的高
屋況 屋況愈好,房價愈高
一般來說,屋況愈好、裝潢愈新,房價愈高,但要注意裝潢風格每人喜好不一,所以買家不一定會為裝潢的加價買單
嫌惡設施 附近100公尺內若有嫌惡設施,房價愈低
嫌惡設施包含:高壓電塔、加油站、變電所、飛機場、高架橋、殯儀館、墳墓、垃圾場、宮廟、特種行業等
建物瑕疵 建物若有瑕疵,房價愈低
建物瑕疵包含:凶宅、海砂屋、輻射屋、頂樓加蓋、地下室等
資料整理:Mr.Market市場先生

合理房屋估價方式2:銀行鑑價法

銀行鑑價」指的是在跟銀行申請房貸之前,銀行會針對房屋做估價,再決定可以貸款的金額,這個金額也可以當作目前房價行情的參考。

然而,並不是你想知道哪個房子的估價,就可以隨便請銀行人員幫你鑑價,通常直接打電話去問銀行人員也不會理你。

想要請銀行鑑價,必須是已經幾乎要買這間房子,到銀行說想要申請房貸,他們才會幫你鑑價。

成功請銀行人員幫忙鑑價的小秘訣:

  1. 跟銀行說想買的房屋地址及預計想買的金額,問看看能貸到多少?
  2. 主動提供建物謄本跟個人的收入證明、聯徵報告給銀行,展現要貸款的誠意
  3. 平時與銀行行員打好關係,他們更願意幫忙
  4. 可請房仲推薦配合的銀行,更願意幫忙鑑價

銀行的鑑價需注意:

  1. 銀行鑑價的價格一般會比市價保守,有可能低於成交價,價格可作為參考,但不代表目前的市價。
  2. 貸款前銀行的鑑價是免費的,可以同時請2~3家銀行鑑價,每家鑑價的結果可能不同。

建議在買房前一定要先進行鑑價,鑑價後對於自己買房能貸款的金額會更有個底,也知道需準備多少的頭期款

合理房屋估價方式3:房價租金比計算法

計算房價租金比是投資房地產時,常用來計算租金投報率的一種方法。

租金投報率=(年租金 – 必要支出) ÷ 房屋總價 × 100%

舉例:王大明想在新北市淡水區買一間房子,總價為1,000萬。他探聽了一下該社區同房型的租金,每月租金約2萬元,含管理費2,000元,不含水電瓦斯費。

扣掉管理費後,相當於王大明每月實收租金為18,000元,一年為216,000元,假設沒有其他必要支出的前提下:

這個房子的租金投報率為:216,000 ÷ 10,000,000 = 2.16%

至於租金投報率多少比較合理呢?這跟市場的利率會有關。

假設台幣一年期的定存利率為1%,那麼租金投報率在2%以上比較合理,如果市場利率升高,租金投報率理當要更高,不然對投資人來說,錢放在銀行定存就好了。

目前台灣主要縣市的租金投報率如下:

  • 雙北市:約2%
  • 台中市:約2.5~4%
  • 高雄市:約3~5%

所以租金投報率小於2%時,要檢視房價是否過高,或是附近居住的人太少,沒有租屋需求,這也會影響到房價。除非該房屋有特殊條件或利多(如即將都更),不然不建議買租金投報率太低的房子。

市場先生提示:利率與租金投報率的關聯性

要注意,像是租金報酬這種固定收益的投資報酬率,會與全球利率有關聯性,

當利率更高時,人們也會希望租金報酬率更高,也就是房價下降,否則不買房、買債券的投資報酬率更高。

全球及台灣因為長期處在低利率,因此這點容易被忽略,隨著2022年美國大升息,利率環境跟過去有很大變化,雖然台灣並沒有跟進國外的升息節奏,但仍需要留意利率在未來可能的影響。

當然,市場利率並不是影響房價的唯一因素,但如果認為未來利率會一直跟過去一樣,那就有可能導致一些誤判。

完整的租金投報率介紹,可閱讀:租金投報率怎麼算?

合理房屋估價方式4:房價所得比計算法

房價所得比又稱「購屋痛苦指數」,數字愈高,代表民眾的痛苦指數愈高,計算方式為:

房價所得比 = 中位數住宅價格 ÷ 中位數家戶可支配所得

註:可支配所得為所有所得總和扣除非消費性支出,如利息、社會保險、稅金、捐贈等。

根據世界銀行的定義,房價所得比在4倍~6倍之間比較合理,也就是說,一個家庭大概存4~6年就可以買得起這個房子。

然而,台灣在2022年第四季統計,全國的房價所得比為9.61倍,可見台灣的房價在全球來說算是非常高,民眾的購屋痛苦指數也相當高,如果購買房價所得比太高的房子,將會影響生活品質,甚至超出自己的負荷。

舉例來說:王大明夫婦的年薪加總共200萬元,可支配所得為180萬元。他們想要在新北市買一間市價2,800萬的房子:

房價所得比=2,800萬 ÷ 180萬=15.55倍

這個數字很顯然高於市場平均,如果王大明夫婦買這個房子,將大大影響生活品質,甚至無法負擔房貸。

根據內政部2022年底的統計,全國及各縣市的房價所得比如下(由高至低排序)。

可以看出全台房價所得比最高的在台北市,高達15.77倍,最低的是基隆市,為5.91倍。

以過去一年的變動值來看,房價所得比下降最多的也是在台北市,減少0.52,增加最多的是在高雄市,增加0.73。

台灣各縣市房價所得比
地區 房價所得比 年變動值
全國 9.61 0.15
台北市 15.77 -0.52
新北市 12.68 0.16
台中市 11.11 0.23
彰化縣 9.81 0.13
台南市 9.36 0.36
高雄市 9.25 0.73
花蓮縣 9.19 0.59
南投縣 9.04 0.10
宜蘭縣 9.00 0.65
新竹縣 8.95 0.15
台東縣 8.15 0.00
澎湖縣 7.94 -0.40
新竹市 7.88 0.01
桃園市 7.83 -0.12
苗栗縣 7.76 -0.32
雲林縣 7.11 0.06
屏東縣 6.77 0.30
嘉義市 6.65 0.66
嘉義縣 6.09 0.47
基隆市 5.91 -0.01
資料來源:內政部2022年第4季統計資料
資料整理:Mr.Market市場先生

延伸閱讀:最新台灣房價所得比 – 國家及主要城市全球排名

合理房屋估價方式5:成本推算法

成本推算法是把「土地成本、營建成本、建商的管理成本及利潤」加起來,去推算未來預估的房價。

舉例來說:台北市松山區某處的土地成本每坪60萬元,營建成本每坪20萬元,建商利潤每坪20萬元,三者加總就可以推算出房價每坪100萬元。

但對一般人來說,取得這些資訊比較困難,也比較不容易理解跟計算。

土地成本

我們看到每坪土地的單價並不是真正的土地成本,因為每坪的土地上,可以蓋好幾樓的房子。土地成本計算方式如下:

土地成本=土地單價 ÷ 上限容積率 ÷ 1.6 銷坪係數

容積率:白話的意思是一塊土地上能夠蓋幾層樓,計算方式為:

容積率=總樓層面積 ÷ 基地面積

舉例來說,台北市某塊土地面積為100坪,容積率為200%,那麼這塊土地上最多可以蓋100坪× 200%= 200 坪的面積。

每個縣市及地區對於容積率的規定不同,另外政府針對某些建築還會有容積率獎勵,例如鑽石級綠建築獎勵10%。

銷坪係數:意思是把免計容積的坪數算進去,這些坪數不計入容積率,但是會影響房屋的權狀坪數,如陽台、公設坪數等。

目前業界常用的銷坪係數為1.6,意思是10坪的室內坪數,會附帶6坪的陽台及公設坪,所以權狀共16坪。

土地成本計算範例:

建商取得土地單價為每坪30萬元,上限容積率為220%,銷坪係數1.6,那麼土地成本為:

土地成本=30萬 ÷ 2.2 ÷ 1.6 = 8.5萬/坪

營建成本

營建成本指的是建商蓋房子的成本,這個成本會因為房子的結構、地區、時間不同而有差異。

在2020年以前,雙北的營建成本約為每坪10~13萬之間,中南部約在8~12萬之間。

新冠疫情爆發後,因為缺工、缺料且原物料大漲的原因,造成全台營建成本飆升

這也是為何疫情期間全台房價會飆漲的主因之一。

根據建商2023年的資料,台灣目前的營建成本約如下:

  • 台北市基地面積150坪以下:30萬/坪
  • 台北市基地面積1,000坪左右:20~25萬/坪
  • 南部:約比北部便宜2~3萬/坪

也就是說,不含土地成本,光建商的營建成本就至少20萬/坪以上,所以台灣要買到20萬/坪以下的房子是非常困難了。

建商的管理成本及利潤

建商的管理成本包含人員的薪資獎金、行銷費用、設計規劃費、稅等,通常會佔一個建案的15%左右。

建商的利潤則是建商真正賺到口袋裡的錢,早期利潤可能會有20~30%以上,但根據建商表示現在利潤愈來愈低,有15~20%以上算是不錯的。

如何推算屋主買房成本?

買方在跟屋主議價時,如果可以得知屋主當初的買房成本,會更容易跟屋主議價。

如果屋主當初取得成本就很高,那麼他在價格上願意讓步的機會就比較低。反之,如果屋主當初取得的成本很低,那麼也許有比較大的議價空間。

要如何推算屋主買房的成本呢?

  1. 問屋主是在什麼時候取得這間房子,上內政部實價登錄網站用地址查詢當初成交價。
  2. 如果用實價登錄查不到,可以到 Hinet地政服務 網站,用地址線上申請該房屋的土地及建物謄本。在謄本上的「擔保債權總金額」就是屋主抵押權的實際金額,通常是貸款金額的1.2倍,我們可以用這個數字來推估屋主的買房成本。

例如,以下圖謄本來看:

  • 擔保債權總金額為27,000,000元。
  • 貸款金額約為:27,000,000 ÷ 1.2 = 22,500,000元
  • 假設屋主貸款8成,推估他的買房成本為:22,500,000 ÷ 0.8 = 28,125,000元

當然,這個價格只能當作參考,因為屋主如果是貸款7成、甚至更低成數,算出來的價格就會不一樣。

快速總結:合理房價如何估算?

計算合理房價可以用常見的5種方式:實價登錄比價法、銀行鑑價法、房價租金比計算法、房價所得比計算法、成本推算法。

其中實價登錄比價法、銀行鑑價法是一般人比較常用的,

投資客則比較常用房價租金比計算法。

市場先生提醒,買房前最重要的還是要考慮自己買的起多少錢的房子、買了之後會不會嚴重影響生活品質,建議要量力而為,才不會一輩子被房貸壓得喘不過起來。

關於更多買房重要資訊,可閱讀:

1. 你買得起多少錢的房子?

2. 買房新手懶人包:首購族必看

3. 最新各銀行房貸利率比較

4. 房貸怎麼談到低利率?

5. 房貸怎麼談到高成數?

專欄作者:牟均俞 主編:市場先生

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