房貸怎麼談到高成數?專家告訴你影響房貸成數的7大關鍵因素

房貸成數怎麼談

在買房時,房屋可以貸款的成數是很多人非常關心的重點,因為這會直接影響到需要準備多少頭期款。

舉例來說,市價1,000萬的房子,假設可以貸款8成,代表銀行可以借你800萬,自備款只要200萬。但若是銀行只能貸給你5成,那麼自備款就要準備500萬。

本文市場先生特別訪問了在銀行房貸部門工作超過10年的專家,告訴你銀行在評估房貸成數時會注意哪些重點,讓讀者在評估買房子該準備多少頭期款時,心裡能有個底。

各類房屋的貸款成數

一般來說,銀行針對各類房屋住宅的貸款成數如下:

  • 預售屋:最高8成
  • 新成屋:7~8成
  • 中古屋:5~8成
  • 小套房:5~6成
  • 權狀15坪以下的小套房:部分銀行不承作小套房貸款
  •  總價符合政府豪宅定義的房屋:最高4成

*以上為市場行情,僅供參考,實際以各銀行規定為主
*根據政府2021年最新規定,「買賣金額或鑑價金額」台北市總價7千萬以上,新北市總價6千萬以上、其他縣市總價4千萬以上視為豪宅,貸款成數不得超過4成,且無寬限期。

房貸成數的計算基礎是什麼?

銀行房貸成數的計算基礎,是以「銀行鑑價價格」與「買賣成交價」取其低作為計算基礎。

舉例來說,假設你買了一間台北市的公寓,成交金額為1,200萬元,但是銀行鑑價後,評估價格為1,000萬元,那麼貸款成數就是以1,000萬元為計算基礎。

假設可以貸到7成,那麼:

  • 貸款金額:1,000萬 × 70%=700萬元。
  • 自備款:1,200萬-700萬=500萬元。

市場先生提示:以正常買賣來說,銀行鑑價的價格通常會比市價更保守一些。

特別是在房市不好的時候。因為銀行還把未來房市可能下跌的風險考慮進去,所以會給出較保守的價格。也有些買房者,會將銀行提供的鑑價也作為房屋合理估價的參考。

銀行評估房貸成數關鍵1:借款人收入穩定性

對銀行來說,最重要的就是借款人的「還款能力」,所以借款人每個月能夠有穩定的收入來源,是銀行最喜歡的客群,如公務人員、500大企業上班族等等。

如果是有收入,但是收入變動比較大的族群,如無底薪的業務員、自由工作者,銀行在評估時會更謹慎一些,給予的貸款成數也可能比較低。

如果是連收入證明都很難提供的族群,如攤販、做網購的自由業等,如果沒有提供擔保品、收入證明或報稅紀錄,一般連貸款都很難申請。

市場先生提示:如果是自營商、自由業或是沒有穩定收入者,要怎麼讓自己得到較好的銀行條件呢?以下2個建議:
1. 平時就與銀行往來,建立良好的信用:例如申請銀行的信用卡,並準時全額繳款。
2. 提供其他財力證明:即使無法提供薪轉證明,還是可以提供其他有利的財力證明,如年度所得清單、勞保異動明細、健保投保明細等。另外像是名下的不動產、保險、定存、股票基金等也可提出做為輔助。

銀行評估房貸成數關鍵2:借款人信用狀況

除了還款能力外,銀行也相當重視個人的「信用紀錄」,藉由借款人過去的行為模式,來判斷未來他會不會正常還款。

要評估借款人的信用紀錄,銀行會去調閱他的「聯徵信用評分」,上面就會有個人的信用分數。

會降低個人信用評分的因素包含:

  • 信用卡遲繳
  • 貸款遲繳
  • 啟用循環利息
  • 啟用預借現金
  • 負債總額過高……等。

如果信用分數過低,可能會直接被銀行拒絕貸款。或是即使過件,給的成數也會比較低。

若想要知道如何查詢自己的聯徵分數,可以閱讀這篇文章:

聯徵信用評分標準是什麼?如何查詢?

市場先生提示:查詢聯徵分數時要注意,如果是個人查詢自己的聯徵分數,是不會被扣分的。但若是短時間內有多家金融機構都在查詢同一人的聯徵分數,那可能會被扣分,因為代表此人最近可能有迫切的資金需求或是被其他銀行拒貸,才會找那麼多家。
為了避免申貸人同時向多家金融機構比價,導致評分降低,聯徵中心表示會把30天內的查詢只計算為1次查詢,但是超過30天,就會視為另1筆新的查詢。所以申貸人在向不同銀行比價時,要留意時間跟家數的問題。

銀行評估房貸成數關鍵3:借款人對銀行的貢獻度

假設有跟銀行借錢的需求,平時一定要保持好跟銀行的往來關係,因為銀行在評估貸款條件時,會看借款人平常對銀行的貢獻度。

跟銀行往來的愈多,代表銀行認識你愈深,如果你的信用狀況良好,都有按時繳款、對銀行的貢獻度也高,銀行就會認定你是較優質的客戶,願意給比較高的房貸成數。

要提高對銀行的貢獻度,方式包含:

  • 使用該銀行的信用卡
  • 使用該銀行的財富管理
  • 是該銀行的薪轉戶
  • 有較多的資金放在該銀行
  • 透過該銀行申購基金…等。

市場先生建議,每個人平常都可以有1~2家主力往來的銀行,提高自己對銀行的貢獻度,這樣在跟銀行談貸款成數時,更有機會爭取到好的條件。

每家銀行並無法調用其他銀行的往來資料,
因此如果資金往來分散太多銀行,雖然每家銀行都有信用紀錄,但對於單一家銀行的貢獻度太低,銀行對你的評價可能也會比較低。

銀行評估房貸成數關鍵4:房子的屋齡、建築結構及地段

房子的屋齡也會直接影響到貸款成數,屋齡愈新,貸款成數愈高

所以一般來說,預售屋跟新成屋能夠拿到的房貸成數會比中古屋高。

銀行在評估貸款利率跟成數時,會把房子的「屋齡」跟「建築結構」及「地段」一起納入考量。

根據行政院頒布的「固定資產耐用年數表」,各種建築結構的耐用年限如下:

  • 磚造房屋:25年
  • 加強磚造房屋:35年
  • 鋼筋混凝土RC房屋:50年
  • 鋼骨鋼筋混凝土SRC房屋:50年
  • 鋼骨混凝土SC房屋:50年

然而,並不是說房子超過這個年限就不能住了,耐用年限只是做一個參考,如果超過耐用年限,居住者須考量房子的安全問題,銀行在評估時也會把屋齡納入考量。

銀行在評估一般老公寓貸款年限的算法為:

  • 屋齡+貸款年限<65年(較嚴謹的為<50年)
  • 年齡+貸款年限<75年

也就是說,假設屋齡已經40年,那麼可以貸款的年限就只剩下10~25年,不僅貸款年限較短,也可能因為房子屋齡過高,銀行判定它的可用年數較低,拿不到高的貸款成數。

此外,因為年齡+貸款年限要小於75年,如果貸款人的年齡過大,有可能會被拒貸或是貸款年限會較短。

不過,房子的地段也是決定貸款成數的重點,房屋位於愈精華的地段,貸款成數愈高,因為銀行會判定該房屋保值性較高,願意給比較高的成數。因此有些雙北精華低區的老公寓,即使屋齡已經高達40年以上,還是有機會貸到8成。

銀行評估房貸成數關鍵5:房子的坪數

房子的坪數太大或是太小都會影響到貸款的成數。

房子的坪數太小會影響房貸成數的原因在於:權狀15坪以下的套房,多數銀行會認定未來轉手較難,或是認定為投資性質,因此只能給比較低的成數(如5成),或是根本不願意承作。

所以,如果要投資小套房時,需要注意自備款的部分,至少要超過5成,且需要事先詢問是否有銀行願意承作該房屋的貸款。

至於房子坪數太大,為什麼也會影響到貸款成數呢?

2012年起,政府實施「豪宅限貸令」,雙北市總價8千萬以上、其他縣市總價5千萬以上視為豪宅,貸款成數不得超過6成,且無寬限期。

2021年起,「豪宅限貸令」改為:台北市總價7千萬以上、新北市總價6千萬以上、其他縣市總價4千萬以上視為豪宅,貸款成數不得超過4成,且無寬限期。

因此,如果購買的房屋總價符合豪宅的標準,務必要準備超過6成以上的自備款。

銀行評估房貸成數關鍵6:房子的周邊是否有嫌惡設施

如果房屋周邊100公尺內有嫌惡設施,也會使房貸成數降低。

嫌惡設施包含:宮廟、加油站、垃圾場、高壓電塔、殯儀館、墳墓、特殊行業等。

因為有這些嫌惡設施,會使得房屋價值降低,未來轉手也更加困難,因此銀行願意給的成數不會太高。

此外,如果房子本身條件不好,例如是海砂屋、輻射屋或是凶宅等,也很難談到好的成數條件,甚至會被拒貸。

銀行評估房貸成數關鍵7:法規的變化

由於台灣的房價長期以來不斷上漲,政府在過程當中,也實施了許多打房措施,去限制寬限期、可貸款成數等,或者調整稅制,藉此阻止投機客炒房。

所以法規的變化也會影響銀行可以放貸的成數。

央行自2020年底以來,已經第5度祭出「房市信用管制措施」,其中跟貸款成數相關的內容如下。

要特別注意的是,個人的部分,如果是買符合豪宅定義的房屋,或是買第三戶以上的購物貸款,最高都只能貸到4成。

中央銀行房市選擇性信用管制措施
貸款項目 修正後 修正前
公司法人第1戶購置住宅貸款 最高貸4成,無寬限期 最高貸6成,無寬限期
公司法人第2戶以上購置住宅貸款 最高貸4成,無寬限期 最高貸5成,無寬限期
自然人購置高價住宅貸款 最高貸4成,無寬限期 最高貸6成,無寬限期
自然人購置第3戶購屋貸款 最高貸4成,無寬限期 最高貸6成,無寬限期
自然人購置第4戶以上購屋貸款 最高貸4成,無寬限期 最高貸6成,無寬限期
央行管制措施最新一次更新時間:2021(民110)/12/17起實施
資料整理:
Mr. Market 市場先生

買房時自備款要準備多少才夠?

在買房準備自備款時,首先要評估你想買的房子地段跟大小。

如果是一般房屋超過15坪以上,位置又是在精華區,那麼一般建議至少準備3成的頭期款。

雖然有機會貸到8成,但還有銀行鑑價及核貸的風險,建議準備3成會比較保險。

如果買的是小套房或是符合豪宅定義的房子,則最好準備6成以上或是全款,因為銀行有可能只能貸到4成或是甚至拒貸。

延伸閱讀:你買得起多少錢的房子,一分鐘試算給你看

市場先生提醒:買房不是只有準備自備頭期款

因為買房還要繳交仲介佣金、契稅印花稅地政登記規費等,除了這些費用,還有之後房屋裝潢的款項,這些費用都是要先預留下的錢,才不會錯估購買力。

延伸閱讀:一次了解買賣房屋要繳的稅費

買房簽約後,房屋貸款成數不夠怎麼辦?

如果在買房簽約時,沒有特別提到「未達房貸成數可以無條件解約」的話,那麼就需要依合約條件履約,否則視為違約,依合約內容可能會被沒收訂金或是斡旋金。

市場先生提醒,買房簽約時非常重要的一點是,要與賣方談,在合約上加註「若申請銀行房貸,核貸的成數未達X成或是無法通過房貸,可無條件解約」

這點是很多人在簽約時不會留意到,但是很容易發生的風險,如果簽訂這個條款,對買家是比較有保障的。

市場先生提醒:預售屋要確認「未來鑑價金額」是否可能觸及豪宅(高價)住宅限貸令。

一般人可能以為只要買賣金額不要觸及豪宅總價規範,就不會碰到問題,其實答案是不一定。根據央行《辦理健全房地產市場方案專區》規定,高價住宅是依據「買賣金額  鑑價金額」來定義:

  • 台北市:7千萬以上
  • 新北市:6千萬以上
  • 其他縣市:4千萬以上

舉個例子來說,如果買賣雙方在台中市簽約交易3,500萬的住宅,由於成交價小於4,000萬,買方可能自認非豪宅,並先以貸款以7成計算,自備款僅準備3成,約1,050萬(3500×0.3=1050)。

但銀行核貸的過程中,房屋「被鑑價」為4,100萬,由於認定條件是「買賣金額 鑑價金額」,因此即使成交價低於豪宅標準,仍然會視為豪宅,貸款成數不得超過4成,且無寬限期。

在這樣的情況下,即使成交價維持3,500萬,自備款卻變成2,100萬(3500×0.6=2100)。與之前的自備款相比,增加了1,050萬,對於手上現金不足的購屋者就會形成壓力。

由於預售屋到交屋之間存在時間落差,可能施工期間周邊機能發展,讓整體行情(實價登錄)提高,也很難在簽約前就預知未來變化。

當中最大的變數其實是不是成交價,而是鑑價金額。

親自致電幾間銀行的房貸部門詢問,得到的官方回覆是:原則上,預售屋鑑價會參考簽約成交價,但不超過成交價。

但即使一開始的鑑價未達到豪宅標準(參考成交價),如果發生突發事件,例如遭檢舉投訴等,相信銀行有大概率還是會比照央行規定辦理(參考實價登錄重新鑑價)。

整體上來說,成交價接近高價住宅標準的預售物件還是找得到銀行願意接案,但風險可能得自負。

如果要避免這個情況,面對預售屋成交價接近高價住宅標準的物件,就應該主動拉高自備款水位;簽約時使用合約加註事項也是一個方式。

想知道高價住宅限貸的其他規定,可以在中央銀行全球資訊網《央行辦理健全房地產市場方案專區》查詢。

房貸成數有機會貸到9成嗎?

對銀行來說,一般房屋貸款7~8成就已經算很高了,但還是有少數可以貸到9成的狀況。

要貸款到9成,一般需要同時符合以下條件:

  • 房市繁榮的時候
  • 房子位於精華地段,例如雙北市蛋黃區
  • 年收入穩定的高薪族群
  • 是銀行的優質客戶
  • 銀行政策同意

總之,各銀行貸款政策都不太一樣,且隨時會變,如果真的符合以上條件,想要貸款到9成,不妨多問幾家銀行看看。

貨比三家不吃虧,多比較幾家銀行

每家銀行對於房貸的政策都不盡相同,且政策隨時會變,可能在某些時候銀行為了衝業績,就會願意給比較好的放貸條件,所以在申請房貸前,務必貨比三家不吃虧。

市場先生提醒,在比較時要注意銀行查詢聯徵的問題,建議不要讓超過三家銀行查詢你的聯徵,可能會影響你的信用評分,且查詢時間最好集中在一個月內,太過分散的話會被視為是不同的查詢,影響個人的信用分數。

快速總結:房貸怎麼談到高成數

  1. 要爭取到高的房貸成數,借款人最好要具備以下條件:穩定的收入、良好的信用紀錄、平常對銀行有貢獻。
  2. 要爭取到高的房貸成數,房屋最好要具備以下條件:良好的地段、屋齡較新、權狀坪數超過15坪、不符合政府的豪宅定義、周邊沒有嫌惡設施。
  3. 在買房簽約時,很重要的是要與賣方談,在合約上加註「若申請銀行房貸,核貸的成數未達X成或是無法通過房貸,可無條件解約」,以保障買方權益,避免貸款成數不足產生違約的問題。

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專欄作者:牟均俞 主編:市場先生

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