房貸怎麼談到低利率?專家揭秘與銀行談利率的6大重點

最後更新:2023-08-15

房貸利率怎麼談

很多讀者可能不知道,房貸利率是「談」出來的。銀行針對申貸人條件不同、房屋狀況不同,給每個人的利率都不盡相同。在談利率的過程中,是可以跟銀行「議價」的。

本文市場先生特別訪問了在銀行房貸部門工作超過10年的專家,告訴你銀行在評估房貸利率時會注意哪些重點,教你利用自身的優勢,去跟銀行談到低利率。

銀行評估房貸利率重點1:借款人收入穩定性

對銀行來說,最重要的就是借款人的還款能力,所以「有固定的收入來源」是最好的。

例如軍公教人員、500大企業上班族、三師(律師、醫師、會計師)都是銀行認定優質的客戶。

如果是有收入,但是不穩定,如小公司自營商、自由工作者,即使收入比公教人員高,也不是銀行喜歡的客戶。

所以,如果夫妻兩人,一人是公務員,一人是自由工作者,在不考慮其他因素的前提下,房子登記在公務員那位的名下,以公務員的名義貸款,可以借到比較好的利率。

市場先生提示:
如果是自營商、自由業或是沒有穩定收入者,要怎麼讓自己得到較好的銀行條件呢?以下2個建議:
1. 平時就與銀行往來,建立良好的信用:例如申請銀行的信用卡,並準時全額繳款。
2. 提供其他財力證明:即使無法提供薪轉證明,還是可以提供其他有利的財力證明,如年度所得清單、勞保異動明細、健保投保明細等。另外像是名下的不動產、保險、定存、股票基金等也可提出做為輔助。

銀行評估房貸利率重點2:借款人信用狀況

在評估申貸人的還款能力時,一項非常重要的要素就是​​「借款人信用狀況」。

銀行在授信時評估的原則,稱為「授信5P」,這5點都是非常重要的評估面向。

  • People:貸款人或企業之狀況
  • Purpose:資金用途
  • Payment:還款來源
  • Protection:債權保護
  • Perspective:未來還款能力

借款人的信用狀況,銀行會去調閱他的「聯徵信用評分」,上面就會有個人的信用分數。

會降低信用評分的因素包含:

  • 信用卡遲繳
  • 貸款遲繳
  • 啟用循環利息
  • 啟用預借現金
  • 負債總額過高……等。

如果信用狀況不佳,可能會直接被銀行拒絕,或是即使過件,利率也會比較高。所以個人信用狀況非常重要。

若想要知道如何查詢自己的聯徵分數,可以閱讀這篇文章:

聯徵信用評分標準是什麼?如何查詢?

查詢聯徵分數時要注意,如果是個人查詢自己的聯徵分數,是不會被扣分的。

但如果是短時間內有多家金融機構都在查詢同一人的聯徵分數,那可能會被扣分,因為代表此人最近可能有迫切的資金需求或是被其他銀行拒貸,才會找那麼多家。

為了避免申貸人同時向多家金融機構比價,導致評分降低,聯徵中心表示會把30天內的查詢只計算為1次查詢,但是超過30天,就會視為另1筆新的查詢。所以申貸人在向不同銀行比價時,要留意時間跟家數的問題,建議需要詢問多家機構都集中在30天完成。

銀行評估房貸利率重點3:借款人與銀行的往來關係

借款人跟銀行的往來關係也是銀行評估利率時的重點之一,因為往來的愈多,代表銀行認識你愈深,如果你的信用狀況良好、對銀行的貢獻度也高,銀行就會認定你是較優質的客戶,因此願意給你比較好的利率。

跟銀行的往來包含:

  • 使用該銀行信用卡
  • 使用該銀行財富管理
  • 使用該銀行的薪轉戶
  • 透過該銀行申購基金…等。

建議每個人平時都可以有1~2家主力往來的銀行,所謂主力往來銀行就是你未來可能想貸款的銀行。可以累積信用、存放較多資產,或者有較多的薪轉或交易紀錄,提高自己對銀行的貢獻度,這樣在跟這家銀行談利率時,更有機會談到好條件。

銀行評估房貸利率重點4:借款人是否為首購

首購族一般會有比較好的利率條件

首購的意思一般人可能會誤以為是第一次買房的人,但實際上首購指的是「借款人名下無自有住宅」。

也就是說,如果你本來有房子,但是已經賣掉,且目前自己跟配偶、子女都沒有自有住宅,那麼還是符合首購的身份,銀行會給予首購者比較好的利率條件。

這裡要注意的是,換屋的時候,很多人可能是一邊看新房子,一邊賣舊房子,但如果舊的房貸還沒完全清償,就要借新房的貸款,是不符合首購資格的,不但不能有寬限期,貸款利率也會比較高。

所以比較好的做法是,先把手上的舊房子賣掉,再買新房子。

有些專家會建議先賣房,再跟買方回租房子,等到買新房為止,但是這就不是每個買方都會同意,且之後一樣有買房的時間壓力,容易做出衝動的決策,因此還是要考慮清楚。

如果不太清楚買房首購資格,可閱讀:首購族定義及首購買房貸款優惠

銀行評估房貸利率重點5:是否有優質保證人

現在辦理房貸並不一定要提供保證人,但若是本身收入條件不夠、或是房子總價較高的話,可以找一個優質的保證人,

例如找軍公教人員,或是500大企業員工當你的保證人,那對銀行來說違約的風險降低了,就願意給比較好的利率。

銀行評估房貸利率重點6:房屋所在位置及條件

在評估房貸時,對銀行來說,「擔保品的價值」也是非常重要的,因為如果房屋的價格波動大,甚至有較大的貶值風險,那麼對銀行來說風險就比較高,利率也會相對高。

房屋地點:房屋所在的地段是影響擔保品價值的關鍵,如果房子位於台北市蛋黃區,交通又方便、保值性高,那麼銀行就更願意放款給這樣的客戶。銀行目前大多至少會用實價登錄查詢來為房屋進行估價。

房屋條件:除了地段外,銀行還會評估房子的條件,房子條件比較差的話,銀行放貸的意願就會比較低,利率也比較差。

例如權狀15坪以下的小套房,銀行因擔心未來轉手不易或是認為這是投資性質,可能給予較差的利率或是直接拒貸。其他例如地段不佳、房屋老舊、凶宅、漏水等問題,也都可能會影響貸款條件。

所以,選擇地段好的優質物件,可以跟銀行談到比較好的利率。

開始繳房貸後,利率還可能再談嗎?

已經開始繳房貸後,利率是「可以」再談的。

根據市場先生團隊的經驗,有位同事原本已經繳了三年的房貸,後來因為其他銀行提供較優的轉貸利率,他便考慮是否轉貸到另一家銀行。

這位同事打給原本辦理房貸的銀行詢問轉貸事宜時,沒想到原銀行居然主動提出要幫他降利率,可以降到跟其他銀行一樣的利率,此時同事才驚覺原來繳了房貸後,利率還是可以調整的!

事實上,房貸如果已經繳費一陣子,例如貸款成數從8成繳到了剩下6成,且繳款記錄佳或是收入跟職業也變好的話,也可以主動跟銀行爭取要調降利率。如果銀行不願意讓步,那麼下一步才考慮轉貸至其他銀行。

不過轉貸時會有一定的費用產生,如房屋鑑價費、手續費、轉貸塗銷費、代償費等。所以除非銀行有轉貸費用補貼或是房貸餘額還很高且利率差異夠大,才值得轉貸。

市場先生提示:房貸利率主要是由「指標利率」+「加碼利率」加總而成的。

指標利率:指的是各家銀行根據目前金融業的平均利率水準算出,可以看作是銀行放貸資金的成本,這個利率各家銀行不會差太多。
加碼利率:指的是銀行根據借款人的信用等各項條件評估後,所給出的利率。一般我們說跟銀行談利率,或是爭取降利率,指的就是這個部分。

貨比三家不吃虧,多比較幾家銀行

在申請房貸時,因為每家銀行能給的利率、成數跟手續費條件都不同,所以務必要貨比三家不吃虧,畢竟房貸的金額都不低,利率差一點點,20~30年下來利息就差很多。

以貸款金額1,000萬元,年限20年以本息平均攤還為例,如果利率差1%,20年下來利息至少差103.7萬元以上。

在比較時要注意的就是銀行查詢聯徵的問題,不要讓太多銀行查詢你的聯徵,可能會影響你的信用評分(建議不要超過三家),且查詢時間最好集中在一個月內,太過分散的話會被視為是不同的查詢,影響個人的信用分數。

快速總結

  1. 要爭取到好的房貸利率,借款人最好要具備以下條件:穩定的收入、良好的信用紀錄、與銀行有密切往來、首次購屋貸款、有優質的保證人,再加上房屋本身的位置跟條件好的話,就有機會爭取到低利率。
  2. 除了在申辦房貸前可以跟銀行談利率,就算已經開始繳房貸一陣子,只要信用紀錄良好或是收入狀況變佳,也是可以跟銀行主動爭取調降利率。

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  3. 最新二胎房貸利率比較
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專欄作者:牟均俞 主編:市場先生

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