反向抵押貸款 / 以房養老貸款是什麼？(附2025年以房養老銀行列表)

反向抵押貸款(英文：Reverse Mortgages)又稱為商業型以房養老貸款，這是一種在以房養老的概念下，讓年長者可以用自己的房屋來換取生活津貼、支付老年的生活所需。

房屋抵押貸款如何運作、台灣目前有哪些銀行承辦以房養老貸款呢？這篇文章市場先生會介紹房屋抵押以房養老貸款，並附上承辦以房養老銀行的列表。

以房養老貸款是什麼？

反向抵押貸款(英文：Reverse mortgage)又稱為以房養老貸款、商業型以房養老貸款，這是指擁有房屋資產的屋主，用自己的房屋價值來借款。

這種貸款的目的是把房屋資產轉化成現金收入，而房屋就是反向抵押貸款的抵押品，在貸款期限內，借款人(屋主)的債務會逐步增加。

一般來說金融機構會規定可申辦的年齡，通常是55～65歲之間，以房養老的貸款金額多寡，取決於不動產的價值。

傳統房貸要評估借款人的還款能力才能放貸，但是反向抵押貸款則是依據屋主的不動產價值來決定每月可領的金額。

屋主向銀行辦理以房養老，是將房子抵押給銀行，但是所有權、使用權都還是屋主(借款人)的，若是之後有清償借款，房子就會回歸所有權人或繼承人。

誰需要以房養老貸款？

• 擁有不動產，但缺乏現金流處理老年生活的人
• 擔心借貸遭到詐騙或承受不利條件、難被核貸的老年人

以房養老貸款如何運作？(以合作金庫以房養老方案為例)

合作金庫的以房養老專案為「幸福滿袋貸款」(純舉例，非推廣)，概念是年長者將房產抵押給銀行後，轉換成養老金使用，即可按月領取生活費，但貸款金額多寡會取決於不動產的價值。

年滿60歲的民眾、提供自己擁有的自用住宅作為擔保品，就可以向合庫申貸，額度核准後就能每月穩定領取一定金額，至少到95歲。

反向抵押抵款 vs 房屋貸款 有什麼不同？

房屋貸款與反向抵押抵款最大的差異，就是房屋貸款的房貸金額會越欠越少，但是反向抵押貸款則是會越欠越多房貸，兩者差異如下：

一般的房屋貸款(Mortgage)：債務規模逐漸減少

借款人向金融機構借一筆錢，並在一定期間內償還本金與利息，債務會隨著接近還款到期日而逐漸減少，借款人所擁有的房屋價值也會跟著增加。

反向抵押貸款(Reverse Mortgages)：債務規模逐漸增加

反向抵押貸款就是把一般房屋貸款的方式反向操作，借款人把房屋抵押給金融機構借款，但是借款金額不是一次撥付，而是每月分期撥付，因此債務規模會隨時間而逐漸增加。

借款人在借款期間內，保有房屋的所有權和使用權，而且不用償還本金和利息，直到其死亡、搬家、或是入住長照機構才需要償還。

常見的還款方式就是讓銀行把抵押品(即房屋)售出，出售的金額就用來支付貸款期間累積的本金與利息，如果還有餘額，則歸屬於借款人或借款人的遺產當中。

如果有能力還款的話，反向抵押貸款是可以解約拿回房子所有權的，但一般而言，會選擇反向抵押貸款以房養老，就是因為預期未來長期會缺乏現金流收入。

台灣的以房養老貸款如何申請？(2025年以房養老銀行列表)

台灣已邁入高齡化、少子化的社會趨勢，為了讓晚年生活能減少負擔，金管會鼓勵金融機構開發提供符合年長者需求之金融商品及服務，其中「商業型以房養老貸款」，就是一種在既有社會保險、社會救助體系外，年長者生活經濟保障的補充性措施之一。

2013年金管會推出了商業型以房養老貸款政策，讓老年人可以透過房產來逆向抵押貸款，獲得一筆退休金，其實這種制度在國外已行之有年。

目前台灣辦理商業型以房養老貸款業務的銀行有底下幾間：

快速重點整理：反向抵押貸款、以房養老是什麼？

1. 反向抵押貸款是指擁有房屋資產的屋主，用自己的房屋價值來借款。

2. 以房養老的貸款金額多寡，取決於不動產的價值，一般房貸要核算借款人的還款能力才能申貸，但是反向抵押貸款則會依屋主的不動產價值來決定每月可領的金額。

3. 屋主向銀行辦理以房養老，是將房子抵押給銀行，但是所有權、使用權都還是屋主(借款人)的，若是之後有清償借款，房子就會回歸所有權人或繼承人。

4. 房屋貸款、反向抵押抵款最大的差異，就是房屋貸款的房貸金額會越欠越少，但是反向抵押貸款則是會越欠越多房貸。

市場先生觀點：使用以房養老的貸款方案，有利有弊。

好處在於它可以解決現金流問題，確保老年生活在保有原房產的情況下，仍擁有現金流過生活。

缺點在於，它依然是屬於貸款的一種，需要負擔利息成本，在沒有其他收入的情況下，這代表著最終房子有很大可能會被銀行賣掉，賣的價錢好壞也許對擁有者影響不大，但對於繼承人可能仍有影響。一般是長期而言沒有其他生活現金流來源的解決方案，才會採用以房養老方案，如果只是短期缺錢，那麼使用中短期的借貸就好。

另外也要注意一些衍生問題，例如死亡時，如果房中仍有家屬或其他人同居，他們便無法繼續住下去。另外如果活的時間長，導致貸款金額持續增大、超過原本不動產價值或者最高可貸金額，仍是會遇到房子要提早被賣掉的問題。

本文為資訊整理與觀念教學分享，借款或運用財務槓桿時請務必要謹慎並且量力而為。

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