反向抵押貸款 / 以房養老貸款是什麼？(附2024年以房養老銀行列表)

房屋抵押貸款(Reverse Mortgages)又稱為反向抵押貸款、商業型以房養老貸款，這是一種在以房養老的概念下，讓年長者可以用自己的房屋來換取生活津貼、支付老年的生活所需。

房屋抵押貸款如何運作、台灣目前有哪些銀行承辦以房養老貸款呢？這篇文章市場先生會介紹房屋抵押以房養老貸款，並附上承辦以房養老銀行的列表。

以房養老貸款是什麼？

反向抵押貸款(英文：Reverse mortgage)又可以稱為房屋抵押貸款、以房養老貸款，商業型以房養老貸款，這是指擁有房屋資產的屋主，用自己的房屋價值來借款。

金融機構規定申辦的屋主年齡不一，一般來說是60～65歲之間。

這種貸款的目的是將房屋資產轉化為現金收入，而房屋就是反向抵押貸款的抵押品，在貸款期限內，借款人(屋主)的債務會增加。

以房養老的貸款金額多寡，取決於不動產的價值，一般房貸要核算借款人的還款能力才能申貸，但是反向抵押貸款則會依屋主的不動產價值來決定每月可領的金額。

屋主向銀行辦理以房養老，是將房子抵押給銀行，但是所有權、使用權都還是屋主(借款人)的，若是之後有清償借款，房子就會回歸所有權人或繼承人。

誰需要以房養老貸款？

• 擁有不動產但缺乏現金流處理老年生活的人
• 擔心借貸遭到詐騙或承受不利條件、難被核貸的老年人

以房養老貸款如何運作？(以合作金庫以房養老方案為例)

合作金庫的以房養老專案為「幸福滿袋貸款」(純舉例，非推廣)，概念是年長者將房產抵押給銀行後，轉換成養老金使用，即可按月領取生活費，但貸款金額多寡會取決於不動產的價值。

年滿60歲的民眾、提供自己擁有的自用住宅作為擔保品，就可以向合庫申貸，額度核准後就能每月穩定領取一定金額，至少到95歲。

房屋貸款、反向抵押抵款有什麼不同？

以房養老貸款和一般抵押貸款相同點：

• 都需要抵押品(不動產)
• 和一般抵押貸款利率差不多

以房養老和一般抵押貸款差異點：

• 僅提供給老人申請(有年齡限制)
• 相比一般貸款，申辦相對容易
• 定期持續拿到銀行借貸撥款、而非一次拿到整筆貸款後定期還款

房屋貸款與反向抵押抵款最大的差異，就是房屋貸款的房貸金額會越欠越少，但是反向抵押貸款則是會越欠越多房貸，兩者差異如下：

一般的房屋貸款(Mortgage)：

借款人向金融機構借一筆錢，在一定期間內償還本金與利息，隨著還款到期日接近也代表貸款還得差不多了，因此借款人所擁有的房屋價值也會跟著增加。

反向抵押貸款(Reverse Mortgages)：

將一般房屋貸款的方式反向操作，由借款人將房屋抵押給金融機構並借出一筆金額，但是借款人仍保有房屋的所有權、使用權，而且借款人在借款期間不需要償還本金與利息，直到其死亡、搬家，或是入住到長期養護機構才需要償還貸款，但這個時候抵押的房屋也會被賣出，出售的金額就是用來支付貸款所累積的本金與利息，而償還貸款後若還有餘額則屬於借款人的遺產。

如果有能力還款的話，反向抵押貸款是可以解約拿回房子所有權的，但一般而言之所以會選擇反向抵押貸款及以房養老，就是因為預期未來長期會缺乏現金流收入。

台灣的以房養老貸款如何申請？(2024年以房養老銀行列表)

台灣已邁入高齡化、少子化的社會趨勢，為了讓晚年生活能減少負擔，金管會鼓勵金融機構開發提供符合年長者需求之金融商品及服務，其中「商業型以房養老貸款」，就是一種在既有社會保險、社會救助體系外，年長者生活經濟保障的補充性措施之一。

2013年金管會推出了商業型以房養老貸款政策，讓老年人可以透過房產來逆向抵押貸款，獲得一筆退休金，其實這種制度在國外已行之有年。

目前台灣辦理商業型以房養老貸款業務的銀行有底下幾間：

快速重點整理：反向抵押貸款、以房養老是什麼？

1. 反向抵押貸款是指擁有房屋資產的屋主，用自己的房屋價值來借款。
2. 以房養老的貸款金額多寡，取決於不動產的價值，一般房貸要核算借款人的還款能力才能申貸，但是反向抵押貸款則會依屋主的不動產價值來決定每月可領的金額。
3. 屋主向銀行辦理以房養老，是將房子抵押給銀行，但是所有權、使用權都還是屋主(借款人)的，若是之後有清償借款，房子就會回歸所有權人或繼承人。
4. 房屋貸款、反向抵押抵款最大的差異，就是房屋貸款的房貸金額會越欠越少，但是反向抵押貸款則是會越欠越多房貸。

市場先生觀點：使用以房養老的貸款方案，有利有弊。

好處在於它可以解決現金流問題，確保老年生活在保有原房產的情況下，仍擁有現金流過生活。

缺點在於，它依然是屬於貸款的一種，需要負擔利息成本，在沒有其他收入的情況下，這代表著最終房子有很大可能會被銀行賣掉，賣的價錢好壞也許對擁有者影響不大，但對於繼承人可能仍有影響。一般是長期而言沒有其他生活現金流來源的解決方案，才會採用以房養老方案，如果只是短期缺錢，那麼使用中短期的借貸就好。

另外也要注意一些衍生問題，例如死亡時，如果房中仍有家屬或其他人同居，他們便無法繼續住下去。另外如果活的時間長，導致貸款金額持續增大、超過原本不動產價值或者最高可貸金額，仍是會遇到房子要提早被賣掉的問題。

本文為資訊整理與觀念教學分享，借款或運用財務槓桿時請務必要謹慎並且量力而為。

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