契稅是什麼？何時要申報/如何節省契稅
最後更新：2024-04-29
契稅是在房屋產生交易時，買方要繳納的稅費。
本篇文章，市場先生帶你一次了解什麼是契稅、何時要申報、該如何計算及如何節省契稅等。
【本文為個人經驗分享及資料收集整理分享，並非無任何稅務建議之意。實際稅務規定，請依照國稅局官方資訊為準。】
本文市場先生會告訴你：
契稅是什麼？
契稅是在房屋所有權轉移時所徵收的租稅，也是屬於財產稅與地方稅的一種。這裡的房屋移轉，除了常見的房屋買賣，還包含贈與、佔有、交換、設典、分割等移轉行為。
契稅、印花稅、土地登記規費都是在房屋買賣時，買方要繳納的稅費，其中以契稅的金額較高。
契稅是誰付？
契稅是建物所有權轉移後，由最後取得的所有人來支付。
契稅的納稅義務人，依建物取得行為之不同，分為以下六種。
- 買受人
- 典權人
- 交換人
- 受贈人
- 分割人
- 占有人
以取得建物所有權、典權或占有權之人為納稅義務人，白話來說，最後這筆建物是屬於誰的就由誰繳契稅。
典權：指佔有、使用、收益他人不動產的一種物權。
至於土地的部分，如果產生移轉，會課徵土地增值稅，就不會再課徵契稅。
何時要申報契稅？
如果是一般買賣或贈與，契稅需在「契約成立之日」起30日內向當地主管機關申報，逾期每超過3日加徵應納稅額1%的怠報金，但怠報金的最高額度以應納稅額的額度為上限，且不得超過新台幣15,000元。
契稅一般由代書代為申報就可以了。
契稅申報期限：
- 一般移轉案件：契約成立之日起30日內
- 法院拍賣案件：法院發給權利移轉證明書之日起30日
- 產權糾紛案件：法院判決確定之日起30日內
- 新建房屋由承受人取得使用執照案件：核發使用執照之日起60日內
- 向政府機關標購或領買公產案件：政府機關核發產權移轉證明書之日起30日內
契稅計算公式？
契稅 = 房屋現值 × 契稅稅率
這裡要特別注意的是：
房屋現值：並非房屋目前的市價，而是由縣市稅捐處派稽查人員評定，會比市價低得多。若要查詢房屋現值，可以去稅務機關申請稅籍證明，上面有記載。
房屋評定現值會與房屋的面積、地段、屋齡、樓層、建材等有關，如果房子愈大、地段愈好、屋齡愈新、樓層愈高、建材愈好，評定的現值就會愈高，房屋現值每三年會調整一次。
有人會以為房屋稅單上的「課稅現值」就是「房屋現值」，但其實還是有些微差異。
房屋現值＝「課稅現值」＋「免稅現值」，像是防空避難室、地下室發電機設備及蓄水池等部分設施是免課房屋稅的，所以房屋現值可能大於我們在房屋稅單看到的課稅現值。
契稅稅率：依契稅種類稅率介於2%~6%之間，其中我們最常見的買賣跟贈與，契稅稅率為6%。
| 契稅種類 | 稅率 |
| 交換 | 2% |
| 分割 | |
| 典權 | 4% |
| 買賣 | 6% |
| 贈與 | |
| 占有 | |
| 資料整理：Mr. Market市場先生 | |
舉例來說，A先生向B小姐購買一棟位於台北市的房子，交易總價2千萬元，核定的房屋現值為80萬元，那麼A先生要在簽約後30日內，申報繳納契稅80萬×6%=48,000元
如何節省契稅?
若符合以下三種情形，可以減徵契稅。
| 可申請減徵契稅的狀況 | |
| 申請項目 | 減免方式 |
| 1.參與重大交通建設 | 減徵契稅30% |
| 2.新市鎮特定區內之建築物興建完成 | 核發使用執照之日起5年內， 第一年免徵(一次為限) 第二年減徵80% 第三年減徵60% 第四年減徵40% 第五年減徵20% 第六年起不予減徵 |
| 3.都市更新單元內依權利變換取得之建築物 | 更新後第一次移轉時，減徵契稅40% |
| 資料來源：財政部 資料整理：Mr. Market市場先生 | |
契稅如何查詢？
要查詢契稅的金額，可以用以下兩種方式查詢。
1. 由房屋所有權人帶身分證、印章至稅務機關申請「稅籍證明」，上面有登記「房屋現值」，再乘上相對應的稅率，就可以得出契稅。
2.房屋所有權人憑自然人憑證、工商憑證或已註冊健保卡，到財政部稅務入口網線上查詢。
契稅大約多少？
契稅要繳多少會依照核定的房屋現值有很大差異，以下提供二個真實案例供參考。
- 房屋地點：新北市蘆洲區
房屋屋齡：30
房屋坪數：30
房屋類型：公寓6樓
成交價格：1,000萬
房屋現值：33萬
契稅稅率：6%
要繳納契稅金額=33萬×6%=19,800元
- 房屋地點：新北市中和區
房屋屋齡：20
房屋坪數：40
房屋類型：電梯大樓15樓
成交價格：2,000萬
房屋現值：60萬
契稅稅率：6%
要繳納契稅金額=60萬×6%=36,000元
契稅怎麼繳最划算？
契稅除了用現金繳納之外，也可以用信用卡或是行動支付繳納。
多數銀行的信用卡對於繳稅並沒有回饋，但也有少部分有提供回饋，繳納契稅時可以獲得回饋的方式有以下三種，繳納前不妨多做一下功課，也可省下一筆費用。
1.找到有提供契稅回饋的信用卡繳費
2.到超商使用特定行動支付結帳
3.行動支付直接繳契稅
快速總結
1. 契稅是在房屋所有權轉移時所徵收的租稅，由買方或建物所有權人繳納，需要在契約成立日起三十日內申報。
2. 契稅的計算方式是「房屋現值×契稅稅率」，「房屋現值」並非買房時的市價，通常會比市價低很多，評定方式跟房屋的面積、地段、屋齡、樓層、建材都有關。
3. 契稅稅率依契稅種類，介於2%~6%之間，其中最常見的買賣跟贈與，稅率為6%。
4. 多數銀行對於信用卡繳契稅並沒有回饋，但還是可以透過少數有回饋的信用卡或行動支付，拿到契稅的繳費優惠。
延伸閱讀：房屋買賣稅要繳哪些？一次了解「買屋、持屋、賣屋」時要繳的稅費
專欄作者：牟均俞 主編：市場先生加入市場先生FB社團，充實更多理財好知識
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