土地增值稅是什麼？大約多少？自用、贈與、重購退稅試算詳解

最後更新：2023-09-25

在賣屋的過程中，最重要的兩項稅賦就是「 土地增值稅 」與「房地合一稅」，金額都有可能相當龐大，因此賣屋前一定要先了解以避免賠本出售，尤其是持有時間較久，或擁有較大面積土地的房產(例如透天厝)，出售時的土地增值稅可能會相當驚人。

這篇文章市場先生帶你快速了解土地增值稅。

土地增值稅是什麼？

土地增值稅是：土地所有權移轉時要課的稅，課稅範圍是土地的持有期間~出售期間的增值部分。

主要分為一般增值稅率、自用住宅地優惠稅率。

土地增值稅一般發生在出售土地或房屋的時候，房屋是因為賣房也包含賣了一部分的土地 (除非你買的是地上權的房子)，所以也要繳土地增值稅，簡單來說，就是你賣出的土地或房屋的價值增加了，所以就必須繳稅。

土地增值稅又有兩種稅率，分別是 一般增值稅率(約20%~40%) 跟 自用住宅地優惠稅率(固定10%)，以下會一一介紹。

土地增值稅計算方式是什麼？(一般增值稅率、自用住宅優惠稅率)

如果你的土地/房屋不是自用住宅，就是用一般增值稅率，如果是自用住宅，就是用自用住宅優惠稅率。

一般增值稅率

一般增值稅率的計算公式，可以分成四個步驟：

1. 土地漲價總數額 = 申報現值總額 – 前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數 – 工程受益費
2. 漲價倍數 = 土地漲價總數額 ÷ (前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數)
3. 累進差額 = 原規定地價或前次移轉現值 × 臺灣地區消費者物價總指數 × 看級數及持有年數決定的數字
4. 應徵稅額 = 土地漲價總數額 × {稅率 – [(依級距規定的%數) × 減徵率]} – 累進差額
   (二級以上的級數才需減去累進差額)

申報現值總額就是土地公告現值，簡單來說就是土地現在值多少錢，這可以到內政部網站查詢。

臺灣地區消費者物價總指數，可以去行政院公佈的統計表中的：各年月為基期之消費者物價總指數－稅務專用查詢。

工程受益費簡單來說，就是政府推動都市建設時，有受益的土地需課徵的費用，有繳過的話這邊就可以扣掉。

漲價倍數：會依土地漲價總數額 (超過原規定地價或前次移轉時的現值) 的漲幅程度分為三級，漲價幅度越高、稅率越高。

累進差額中的，看級數及持有年數決定的數字，及應徵稅額中的稅率、依級距規定的%數，會跟級數跟持有土地幾年有關，這個需要看財政部給的表格(如下)。

一般增值稅率計算案例

假設市場先生想要出售面積80平方公尺的土地，資訊如下：

• 申報現值 = 20萬/平方公尺
• 前次移轉時所申報之現值總額 = 8萬
• 臺灣地區消費者物價總指數 = 100%
• 工程受益費 = 5萬
• 持有土地25年

1. 土地漲價總數額 = 申報現值總額 – 前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數 – 工程受益費

土地漲價總數額 = (20萬 × 80平方公尺) – (8萬 × 80平方公尺 × 100%) – 5萬 = 9,550,000

2. 漲價倍數 = 土地漲價總數額 ÷ (前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數)

漲價倍數 = 9,550,000 ÷ (8萬 × 80平方公尺 × 100%) = 149.2% –> 100%以上，未達200% –> 第二級

3. 累進差額 = 原規定地價或前次移轉現值 × 臺灣地區消費者物價總指數 × 看級數及持有年數決定的數字

累進差額 = 8萬 × 80平方公尺 × 100% × 0.08 = 512,000

4. 應徵稅額 = 土地漲價總數額 × {稅率 – [(依級距規定的%數) × 減徵率]} – 累進差額

應徵稅額 = 9,550,000 × {30% – [(30% – 20%) × 20%]} – 512,000 = 9,550,000 × 28% – 512,000 = 2,162,000

如果不想自己算，也可以參考財政部的土地增值稅試算網頁。

自用住宅優惠稅率

自用住宅優惠稅率應徵稅額 = 土地漲價總數額 × 10%

自用住宅地出售時，有「一生一次」或「一生一屋」的自用住宅地優惠稅率，這兩個的稅率都是10%。

光看字面上會有點誤導，事實上每個人用過一生一次後，還適用一生一屋的優惠，而且一生一屋並沒有次數的限制，但一生一屋的適用條件比一生一次更嚴格。

先簡單的列出一生一次及一生一屋需符合的條件：

一生一屋可以用很多次，但條件比一生一次更嚴格：

一生一次、一生一屋，兩者比較如下：

自用住宅優惠稅率計算案例

自用這宅優惠稅率不管一生一次、或一生一屋都是10%，所以比一般用地稅率簡單很多。

繼續用一般用地稅率計算案例來算：

土地漲價總數額 = 申報現值總額 – 前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數 – 工程受益費

土地漲價總數額 = (20萬 × 80平方公尺) – (8萬 × 80平方公尺 × 100%) – 5萬 = 9,550,000

9,550,000 × 稅率10% = 955,000元

自住換屋，該如何節稅(自用住宅 重購退稅 優惠)？

土地增值稅跟房地合一稅針對自用住宅重購都有稅賦上的優惠，且無次數限制。

簡單來說，只要是2年內不管是先買後賣或是先賣後買，都可以有退稅的優惠，實施辦法整理如下：

名下有多間房地產，該如何節稅？

如果名下有多間自住不動產，出售時不適用以上的自用住宅 重購退稅 優惠，可善用以下節稅的技巧：

1. 善用「一生一次」的自住優惠稅率10%：

如果你有多戶自用住宅且未使用過一生一次的自住優惠稅率，可以安排在同一時間點出售、同一天申報，可多戶同時享用一生一次的優惠。

如果無法同時辦理者，則可評估優惠稅率用在哪一戶最有利。

2. 配偶互贈土地，可申請不課土地增值稅：

如果房子或土地都登記在其中一方，本人用過一生一次自住優惠稅率10%後，再次買賣時，如果符合自住條件，可先把土地贈與配偶再出售，因夫妻間贈與不課土地增值稅且不計算贈與稅，這樣一來又可以多使用一個「一生一次」的優惠。

其他節稅方法分享－「掌握買賣時間點」

掌握買賣時間點也能節稅，因為土地增值稅是依據土地公告現值來課徵，而土地公告現值為每年的1/1調整，如果是在景氣好的時候出售土地，可以在12月底前完成產權移轉手續登記，以避開公告現值的調漲。

如果是短期投資，同年度完成買賣，那麼公告現值沒有調整，也可以達到節稅效果。

因此對賣方來說，在年底前完成交易較有利；但對買方來說，於年初時購買較有利，因其土地價值可能較高，後續再出售可節省土地增值稅。

快速重點整理：土地增值稅是什麼？

1. 如為換屋，可善用自用住宅用地 重購退稅 。
2. 如為自用住宅出售非換屋，可善用自用住宅優惠稅率10%。
3. 除本人外，善用配偶「一生一次」的自用住宅優惠稅率。
4. 擁有多戶自用住宅，可善用「多戶」一起使用「一生一次」的自用住宅優惠，若無法安排同日出售，可選擇最有利的那一戶使用優惠稅率。
5. 對賣方來說，於接近年底出售時，在12月底前完成產權移轉手續登記可以避免次年度的土地公告現值調漲，進而節稅。

本篇文章資料整理自網路及政府公告，若有更新以政府最新公告為主。

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