土地增值稅是什麼?大約多少?自用、贈與、重購退稅試算詳解

土地增值稅是什麼

在賣屋的過程中,最重要的兩項稅賦就是「 土地增值稅 」與「房地合一稅」,金額都有可能相當龐大,因此賣屋前一定要先了解以避免賠本出售,尤其是持有時間較久,或擁有較大面積土地的房產(例如透天厝),出售時的土地增值稅可能會相當驚人。

這篇文章市場先生帶你快速了解土地增值稅。

【本文為個人經驗分享及資料收集整理分享,並非無任何稅務建議之意。實際稅務規定,請依照國稅局官方資訊為準。】

土地增值稅是什麼?

土地增值稅是:土地所有權移轉時要課的稅,課稅範圍是土地的持有期間~出售期間的增值部分。

主要分為一般增值稅率、自用住宅地優惠稅率。

土地增值稅一般發生在出售土地或房屋的時候,房屋是因為賣房也包含賣了一部分的土地 (除非你買的是地上權的房子),所以也要繳土地增值稅,簡單來說,就是你賣出的土地或房屋的價值增加了,所以就必須繳稅。

土地增值稅又有兩種稅率,分別是 一般增值稅率(約20%~40%) 跟 自用住宅地優惠稅率(固定10%),以下會一一介紹。

土地增值稅計算方式是什麼?(一般增值稅率、自用住宅優惠稅率)

如果你的土地/房屋不是自用住宅,就是用一般增值稅率,如果是自用住宅,就是用自用住宅優惠稅率。

一般增值稅率

一般增值稅率的計算公式,可以分成四個步驟:

  1. 土地漲價總數額 = 申報現值總額 – 前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數 – 工程受益費
  2. 漲價倍數 = 土地漲價總數額 ÷ (前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數)
  3. 累進差額 = 原規定地價或前次移轉現值 × 臺灣地區消費者物價總指數 × 看級數及持有年數決定的數字
  4. 應徵稅額 = 土地漲價總數額 × {稅率 – [(依級距規定的%數) × 減徵率]} – 累進差額
    (二級以上的級數才需減去累進差額)

申報現值總額就是土地公告現值,簡單來說就是土地現在值多少錢,這可以到內政部網站查詢。

臺灣地區消費者物價總指數,可以去行政院公佈的統計表中的:各年月為基期之消費者物價總指數-稅務專用查詢。

工程受益費簡單來說,就是政府推動都市建設時,有受益的土地需課徵的費用,有繳過的話這邊就可以扣掉。

漲價倍數:會依土地漲價總數額 (超過原規定地價或前次移轉時的現值) 的漲幅程度分為三級,漲價幅度越高、稅率越高。

累進差額中的,看級數及持有年數決定的數字,及應徵稅額中的稅率、依級距規定的%數,會跟級數跟持有土地幾年有關,這個需要看財政部給的表格(如下)。

一般用地稅率-分級整理

一般增值稅率計算案例

假設市場先生想要出售面積80平方公尺的土地,資訊如下:

  • 申報現值 = 20萬/平方公尺
  • 前次移轉時所申報之現值總額 = 8萬
  • 臺灣地區消費者物價總指數 = 100%
  • 工程受益費 = 5萬
  • 持有土地25年

1. 土地漲價總數額 = 申報現值總額 – 前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數 – 工程受益費

土地漲價總數額 = (20萬 × 80平方公尺) – (8萬 × 80平方公尺 × 100%) – 5萬 = 9,550,000

2. 漲價倍數 = 土地漲價總數額 ÷ (前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數)

漲價倍數 = 9,550,000 ÷ (8萬 × 80平方公尺 × 100%) = 149.2% –> 100%以上,未達200% –> 第二級

3. 累進差額 = 原規定地價或前次移轉現值 × 臺灣地區消費者物價總指數 × 看級數及持有年數決定的數字

累進差額 = 8萬 × 80平方公尺 × 100% × 0.08 = 512,000

4. 應徵稅額 = 土地漲價總數額 × {稅率 – [(依級距規定的%數) × 減徵率]} – 累進差額

應徵稅額 = 9,550,000 × {30% – [(30% – 20%) × 20%]} – 512,000 = 9,550,000 × 28% – 512,000 = 2,162,000

如果不想自己算,也可以參考財政部的土地增值稅試算網頁

自用住宅優惠稅率

自用住宅優惠稅率應徵稅額 = 土地漲價總數額 × 10%

自用住宅地出售時,有「一生一次」或「一生一屋」的自用住宅地優惠稅率,這兩個的稅率都是10%。

光看字面上會有點誤導,事實上每個人用過一生一次後,還適用一生一屋的優惠,而且一生一屋並沒有次數的限制,但一生一屋的適用條件比一生一次更嚴格。

先簡單的列出一生一次及一生一屋需符合的條件:

自用住宅優惠稅率:一生一次  需符合條件
(出售前一年都要符合)
1 戶籍有登記且有所有權:本人、配偶、直系親屬
2 一年內無出租、無營業
3 一生只可以用一次
4 有面積限制、如果自用住宅未滿一年,房屋價值限制
5 同時出售多處可視為1次(不能超過規定面積)
資料來源:財政部
資料整理:Mr.Market市場先生

一生一屋可以用很多次,但條件比一生一次更嚴格:

自用住宅優惠稅率:一生一屋  需符合條件
1 已用一生一次
2 戶籍有登記且有所有權滿6年:本人、配偶、未成年子女
3 五年內無出租、無營業
4 不能有其他房屋:本人、配偶、未成年子女
5 有面積限制
6 無次數限制
7 不能同時擁有多戶
資料來源:財政部
資料整理:Mr.Market市場先生

一生一次、一生一屋,兩者比較如下:

一生一次-一生一屋-比較

自用住宅優惠稅率計算案例

自用這宅優惠稅率不管一生一次、或一生一屋都是10%,所以比一般用地稅率簡單很多。

繼續用一般用地稅率計算案例來算:

土地漲價總數額 = 申報現值總額 – 前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數 – 工程受益費

土地漲價總數額 = (20萬 × 80平方公尺) – (8萬 × 80平方公尺 × 100%) – 5萬 = 9,550,000

9,550,000 × 稅率10% = 955,000元

自住換屋,該如何節稅(自用住宅 重購退稅 優惠)?

土地增值稅跟房地合一稅針對自用住宅重購都有稅賦上的優惠,且無次數限制。

簡單來說,只要是2年內不管是先買後賣或是先賣後買,都可以有退稅的優惠,實施辦法整理如下:

自住換屋節稅方法(自用住宅重購退稅優惠)
稅率種類 土地增值稅 房地合一稅(新制)
適用項目 土地 土地、房屋
適用對象 需為同一所有權人 可為本人或配偶
自用住宅定義 1. 本人或配偶、直系親屬設有戶籍
2. 房屋需為本人或配偶、直系親屬所有
3. 出售前1年未供營業使用或出租
1. 本人或配偶、未成年子女設有戶籍
2. 房屋需為本人或配偶所有
3. 出售前1年未供營業使用或出租
面積限制 都市面積<3公畝,非都市面積<7公畝
優惠稅率 新購自宅用地的申報移轉地價-(原出售自宅用地申報移轉地價-已繳土地增值稅)=Y
(Y不可為零或負數)

已繳土地增值稅款≦Y時,已繳的增值稅款可全數退還

已繳土地增值稅款>Y時,可退還相當於Y的稅款

小屋換大屋,全額退稅

大屋換小屋,比例退稅

限制條款 5年內不得改作其他用途或出售,否則須繳回退稅
次數限制 無次數限制
買賣期限 2年內完成先買後賣或先賣後買的重購行為
資料來源:財政部
資料整理:Mr.Market市場先生

名下有多間房地產,該如何節稅?

如果名下有多間自住不動產,出售時不適用以上的自用住宅 重購退稅 優惠,可善用以下節稅的技巧:

1. 善用「一生一次」的自住優惠稅率10%:

如果你有多戶自用住宅且未使用過一生一次的自住優惠稅率,可以安排在同一時間點出售、同一天申報,可多戶同時享用一生一次的優惠。

如果無法同時辦理者,則可評估優惠稅率用在哪一戶最有利。

2. 配偶互贈土地,可申請不課土地增值稅:

如果房子或土地都登記在其中一方,本人用過一生一次自住優惠稅率10%後,再次買賣時,如果符合自住條件,可先把土地贈與配偶再出售,因夫妻間贈與不課土地增值稅且不計算贈與稅,這樣一來又可以多使用一個「一生一次」的優惠。

其他節稅方法分享-「掌握買賣時間點」

掌握買賣時間點也能節稅,因為土地增值稅是依據土地公告現值來課徵,而土地公告現值為每年的1/1調整,如果是在景氣好的時候出售土地,可以在12月底前完成產權移轉手續登記,以避開公告現值的調漲。

如果是短期投資,同年度完成買賣,那麼公告現值沒有調整,也可以達到節稅效果。

因此對賣方來說,在年底前完成交易較有利;但對買方來說,於年初時購買較有利,因其土地價值可能較高,後續再出售可節省土地增值稅。

快速重點整理:土地增值稅是什麼?

  1. 如為換屋,可善用自用住宅用地 重購退稅 。
  2. 如為自用住宅出售非換屋,可善用自用住宅優惠稅率10%。
  3. 除本人外,善用配偶「一生一次」的自用住宅優惠稅率。
  4. 擁有多戶自用住宅,可善用「多戶」一起使用「一生一次」的自用住宅優惠,若無法安排同日出售,可選擇最有利的那一戶使用優惠稅率。
  5. 對賣方來說,於接近年底出售時,在12月底前完成產權移轉手續登記可以避免次年度的土地公告現值調漲,進而節稅。

本篇文章資料整理自網路及政府公告,若有更新以政府最新公告為主。

專欄作者:牟均俞 主編:市場先生
財富傳承移轉時,需要知道「節稅佈局」
贈與稅是什麼 房子、土地
該用「贈與」

還是「買賣」?
土地增值稅
是什麼?
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一般留言

  1. 應徵稅額 = 土地漲價總數額 × {稅率 – [(依級距規定的%數) × 減徵率]} – 累進差額
    最新財政部網頁沒有”累進差額”這項耶
    請幫忙釐清
    謝謝

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