土地增值稅是什麼?大約多少?自用、贈與、重購退稅試算詳解

最後更新:2021-06-01

土地增值稅懶人包》如何計算、節稅方法一次搞懂 自用住宅優惠稅率、自用住宅重購優惠

在賣屋的過程中,最重要的兩項稅賦就是「 土地增值稅 」與「房地合一稅」,
金額都有可能相當龐大,因此賣屋前一定要先了解以避免賠本出售,
尤其是持有時間較久,或擁有較大面積土地的房產(例如透天厝),
出售時的土地增值稅可能會相當驚人。
這篇文章市場先生帶你快速了解土地增值稅,

分為以下幾個部分:

  1. 土地增值稅 如何計算?(一般增值稅率、自用住宅優惠稅率)
  2. 自住換屋,該如何節稅(自用住宅重購優惠)?
  3. 名下有多間房地產,該如何節稅?

土地增值稅 計算方式是什麼?(一般增值稅率、自用住宅優惠稅率)

土地增值稅 顧名思義就是:針對該土地的持有期間至出售期間增值所課徵的稅,
主要分為一般增值稅率、自用住宅地優惠稅率。

土地增值稅 :一般增值稅率

一般增值稅率主要分為三級,漲價幅度越高、稅率越高,持有超過20年以上有減徵優惠。

一般增值稅率的稅率計算方式:

一般增值稅率的稅率計算方式

級距 稅率 適用範圍 計算方式


20% 漲價總數額超過前次移轉現值小於100% 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按臺灣地區消費者物價總指數調整後)未達百分之一百者】×稅率(20%)


30% 漲價總數額超過前次移轉現值為100%以上,未達200% 應徵稅額=土地漲價總數額×【稅率(30%) -[(30%-20%)×減徵率]】-累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×A)
註:持有土地年限未超過20年者,無減徵,A為0.10
持有土地年限超過20年以上者,減徵率為20%,A為0.08
持有土地年限超過30年以上者,減徵率為30%,A為0.07
持有土地年限超過40年以上者,減徵率為40%,A為0.06


40% 漲價總數額超過前次移轉現值為200%以上 應徵稅額=土地漲價總數額×【稅率(40%)-[(40%-20%)×減徵 率]】-累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×B)
註:持有土地年限未超過20年者,無減徵,B為0.30
持有土地年限超過20年以上者,減徵率為20%,B為0.24
持有土地年限超過30年以上者,減徵率為30%,B為0.21
持有土地年限超過40年以上者,減徵率為40%,B為0.18
資料整理:Mr.Market市場先生

土地增值稅試算可參考財政部網站

土地增值稅 :自用住宅優惠稅率

自用住宅地出售時,可享有「一生一次」或「一生一屋」的自用住宅地優惠稅率,
徵收土地漲價總數額的10%,但是光看字面上會有點誤導,
事實上每個人用過「一生一次」後,還適用「一生一屋」的優惠,
而且「一生一屋」並沒有次數的限制,但是「一生一屋」的適用條件較「一生一次」更為嚴格。

土地增值稅的自住優惠稅率比較:

土地增值稅 的自住優惠稅率比較

稅率種類
土地增值稅 的自住優惠稅率10%
一生一次 一生一屋
適用條件 1. 出售前1年內未曾供營業或出租之住宅用地
2. 地上建物須為土地所有人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦理戶籍登記
3. 自用住宅建築完成1年內者,其評定房屋現值須達所占基地公告現值10%
4. 都市土地面積未超過3公畝部分(約90.75坪)或非都市土地面積未超過7公畝部分(約211.75坪)
1. 已用過一生一次優惠稅率
2. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年
3. 出售時土地所有權人及其配偶、未成年子女,無該自用住宅以外之房屋
4. 出售前持有該土地6年以上
5. 出售前5年無供營業使用或出租
6. 出售都市土地面積未超過1.5公畝部分(約45.37坪)或非都市土地面積未超過3.5公畝(約105.87坪)部分
次數限制 一生限用一次 無次數限制
多戶限制 可以「多戶」同時享用「一生一次」優惠稅率。如果同時擁有多戶自用住宅,也都符合條件,只要是在都市土地面積3公畝或非都市土地面積7公畝以內者,都可以規劃在同一時間點簽訂買賣契約,同一天向稅捐稽徵機關申報土地增值稅,同時適用「一生一次」優惠稅率。 不能同時擁有多戶
資料整理:Mr.Market市場先生

自住換屋,該如何節稅(自用住宅 重購退稅 優惠)?

土地增值稅跟房地合一稅針對自用住宅重購都有稅賦上的優惠,且無次數限制,
簡單來說,只要是2年內不管是先買後賣或是先賣後買,
都可以享有退稅的優惠,實施辦法整理如下:

自住換屋節稅方法(自用住宅重購退稅優惠)

稅率種類 土地增值稅 房地合一稅(新制)
適用項目 土地 土地、房屋
適用對象 需為同一所有權人 可為本人或配偶
自用住宅定義 1. 本人或配偶、直系親屬設有戶籍
2. 房屋需為本人或配偶、直系親屬所有
3. 出售前1年未供營業使用或出租
1. 本人或配偶、未成年子女設有戶籍
2. 房屋需為本人或配偶所有
3. 出售前1年未供營業使用或出租
面積限制 都市面積<3公畝,非都市面積<7公畝
優惠稅率 新購自宅用地的申報移轉地價-(原出售自宅用地申報移轉地價-已繳土地增值稅)=Y
Y不可為零或負數
●已繳土地增值稅款≦Y時,已繳的增值稅款可全數退還
●已繳土地增值稅款>Y時,可退還相當於Y的稅款
小屋換大屋,全額退稅
大屋換小屋,比例退稅
限制條款 5年內不得改作其他用途或出售,否則須繳回退稅
次數限制 無次數限制
買賣期限 2年內完成先買後賣或先賣後買的重購行為
資料整理:Mr.Market市場先生

名下有多間房地產,該如何節稅?

若是名下有多間自住不動產,出售時不適用以上的自用住宅 重購退稅 優惠,
可善用以下節稅的技巧:

1. 善用「一生一次」的自住優惠稅率10%

若擁有多戶自用住宅且未使用過一生一次的自住優惠稅率,
可以安排在同一時間點出售、同一天申報,可多戶同時享用一生一次的優惠,
如果無法同時辦理者,則可評估優惠稅率用在哪一戶最有利。

2. 配偶互贈土地,可申請不課土地增值稅

如果房子或土地都登記在其中一方,本人用過一生一次自住優惠稅率10%後,
再次買賣時,如果符合自住條件,可先把土地贈與配偶再出售,
因夫妻間贈與不課土地增值稅且不計算贈與稅,
這樣一來又可以多使用一個「一生一次」的優惠。

其他節稅方法分享-「掌握買賣時間點」

掌握買賣時間點也能節稅,因為土地增值稅是依據土地公告現值來課徵
,而土地公告現值為每年的1/1調整,如果是在景氣好的時候出售土地,
可以在12月底前完成產權移轉手續登記,以避開公告現值的調漲。

如果是短期投資,同年度完成買賣,那麼公告現值沒有調整,也可以達到節稅效果。
因此對賣方來說,在年底前完成交易較有利;但對買方來說,於年初時購買較有利,
因其土地價值可能較高,後續再出售可節省土地增值稅。

快速重點整理:土地增值稅是什麼?

  1. 如為換屋,可善用自用住宅用地 重購退稅 。
  2. 如為自用住宅出售非換屋,可善用自用住宅優惠稅率10%。
  3. 除本人外,善用配偶「一生一次」的自用住宅優惠稅率。
  4. 擁有多戶自用住宅,可善用「多戶」一起使用「一生一次」的自用住宅優惠,若無法安排同日出售,可選擇最有利的那一戶使用優惠稅率。
  5. 對賣方來說,於接近年底出售時,在12月底前完成產權移轉手續登記可以避免次年度的土地公告現值調漲,進而節稅。

本篇文章資料整理自網路及政府公告,若有更新以政府最新公告為主。

專欄作者:牟均俞 主編:市場先生
財富傳承移轉時,
你該知道的「節稅佈局」
贈與稅
是什麼?
房子、土地
該用「贈與」

還是「買賣」?
土地增值稅
是什麼?
避免子女爭產
「銀行信託」
規劃保險時
節省贈與稅

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