建蔽率是什麼？容積率是什麼？一文看懂計算及查詢方式

在我們買賣土地、自建房屋或是買房時，常會聽到兩個詞：建蔽率及容積率，
它是政府在做都市規劃時，規定房子可以蓋的面積跟高度，讓城市樣貌房子不會蓋的太滿或太有壓迫感。所以這兩個比率也會直接影響到土地及房屋的價格。

本篇文章，市場先生帶你用簡單的方式一次了解建蔽率及容積率、如何計算及查詢以及常見問答。

建蔽率是什麼？

建蔽率是指「建築投影面積和建築基地面積的比率」，白話來說，就是一塊土地上，能有多少比例的面積可以拿來蓋房子。

建蔽率的計算公式為：

建蔽率＝建築面積 ÷ 基地面積

舉例來說，台北市某塊土地面積為100坪，建蔽率為50%，則在這塊土地上，最大建築面積＝100坪 × 50%=50坪，也就是說建商在這塊土地上最多只能蓋50坪的建築物，

其他50坪則為法定空地，可以作為像是花園、泳池、步道、停車場等公共空間。

這裡要注意的是，「建築面積」的計算方式，是指建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積：

• 不計入面積計算：地下層突出基地地面未超過1.2公尺或遮陽板有2/3以上為透空者
• 部分計入面積計算：陽台、屋簷突出建築物外牆中心線或其代替柱中心線，超過1.5公尺，或雨遮突出超過0.5公尺者，應自其外緣分別扣除1.5公尺或0.5公尺作為中心線每層陽台面積之和，以不超過1/8為限，其未達8平方公尺者，得建築8平方公尺

為何要規定建蔽率？

政府在做都市規劃時，會針對各土地不同的使用類別、地質地形、甚至道路寬度等，訂定不同的建蔽率，用來維持整個市容跟舒適度。

如果沒有規定建蔽率，建商在蓋房子為求效益最大化，一定想辦法蓋好蓋滿，那麼可能會產生樓間距很小、沒有公共空間、日照不足等問題，不但住的不舒適，安全性也會受到影響。

放寬建蔽率是什麼？

雖然有法定的建蔽率，但是在某些情況下，政府為了鼓勵民眾參與公共建設，會採取「放寬建蔽率」的方式，最常見的比如說危老重建。

假設某建築物被判定為都市危險及老舊建築物，原建蔽率為50%。政府為了提升建築物安全及居住品質，給予危老重建獎勵方案，把原本建蔽率50%放寬至60%。

意味著在同一塊土地上，可以蓋更大面積的建築物，那麼重建後原本的住戶將會被分配到更大的房子，也就更有意願參與改建了。

容積率是什麼？

容積率是指「樓層總建築面積和建築基地面積的比率」，白話來說，就是一塊土地上，能夠蓋幾層樓。

建蔽率的計算公式為：

容積率＝總樓層面積 ÷ 基地面積

舉例來說，台北市某塊土地面積為100坪，容積率為200%，那麼這塊土地上最多可以蓋100坪× 200%=200坪的面積。

假設土地建蔽率為50%，意思是一層樓最多只能蓋50坪，那麼這棟建築物最多可以蓋200坪 ÷ 50坪＝4層樓。

這裡要注意的是「總樓層面積」的計算方式，它是指建築物各層樓地板面積的總和：

• 計入面積計算：地下室各層樓地板面積、屋頂突出物及夾層、閣樓等樓地板面積
• 不計入面積計算：法定騎樓、依法設置的陽台、花台、雨遮或遮陽板等面積

為何要規定容積率？

政府要規定容積率最主要的目的是，讓都市人口有均衡的發展、平衡都市密度。藉由限制每一塊土地的總樓層建築面積，不會讓過多的人都擠在某一個精華地區中，造成部分非精華地區人口過少。

容積率獎勵是什麼？

雖然政府有所謂的法定容積率，但是在某些特定情況下，政府會鼓勵民間參與公共建設，並且會給予更大的容積率當作獎勵，這就叫做「容積率獎勵」。

比如說，原本某地的法定容積率是300%，因為參與了都市更新，給予額外10%容積率獎勵，該地容積率就會變成310%。

如此一來，在同樣的土地上可以蓋更高的房子，原本的住戶可以分配到更大面積的房子，也就更有意願參與都更。

常見的容積獎勵方案包含：都市更新容積獎勵、危老重建容積獎勵、增設公眾或公益性空間容積獎勵、大規模開發容積獎勵等，詳情需要看各縣市政府的公告。

建蔽率與容積率的比較

建蔽率及容積率怎麼查

台灣的土地主要分為三大類：都市土地(佔13%)、非都市土地(佔78%)、國家公園土地(9%)。

都市土地和非都市土地的建蔽率、容積率查詢方式不同，以下分開介紹。

都市土地：建蔽率、容積率查詢

都市土地依土地的使用目的，還分為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、農業區等10種土地類別，每一種類別的建蔽率跟容積率，各縣市政府會有不同的規定。

• 步驟1：先查土地類別，上全國土地使用分區查詢，輸入要查詢的地址就可以得到土地類別。

• 步驟2：依各縣市政府的公告，查詢該土地類別的建蔽率跟容積率。以台北市跟高雄市為例，需要參考照都市計畫書或是細則查詢，而台中市及新竹市可以直接使用分區線上查詢。

非都市土地：建蔽率、容積率查詢

非都市土地依使用地的類別，分為甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、交通用地、遊憩用地等9種類別，每一種類別會有相對應的建蔽率及容積率。

• 步驟1：查詢使用地類別，在土地登記謄本上可以看到使用地類別。

• 步驟2：根據不同的使用地類別，找到相對應的建蔽率及容積率。例如特定目的事業用地，法定建蔽率為60%，容積率為180%。

土地的分類及相關規定其實蠻複雜的，一般人如果不確定如何查詢，也可以尋求地政士的協助。

建蔽率容積率常見問答

以下市場先生整理出建蔽率與容積率常見問題：

快速總結：建蔽率、容積率是什麼

1. 建蔽率是指「建築投影面積和建築基地面積的比率」，白話來說，就是一塊土地上，能有多少比例的面積可以拿來蓋房子。例如建蔽率50%代表100坪的土地上有50坪可以拿來蓋房子。
2. 容積率是指「樓層總建築面積和建築基地面積的比率」，白話來說，就是一塊土地上，能夠蓋幾層樓。例如容積率300%代表100坪的土地上蓋的樓層建築面積總和是300坪，如果一層樓是50坪，最高就能蓋6層樓。
3. 建蔽率是對平面空間的管制，讓房子不要蓋得太密集，容積率是對立體空間的管制，讓房子不要蓋的太高。
4. 為了鼓勵民眾參與公共建設，如都市更新、危老重建，通常政府會放寬建蔽率或提升容積率作為獎勵。
5. 對於要買房的人來說，建蔽率愈低、容積率愈低，生活起來愈舒適，但是房價相對也會比較高。

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