不想給仲介賺，自行買賣房屋好嗎？自售房屋流程/風險全揭露

在買賣房屋時，仲介費是一筆蠻大的支出，通常賣方要付成交金額的4%，買方要付2%，金額動輒數十萬，因此許多人會萌生不想給仲介賺、自己買賣房子的念頭。

然而，自己買賣房子真的比較省錢嗎？本文市場先生將告訴你完整的房屋自售流程、自售房屋與委託仲介的比較及跟自售屋主買房的風險有哪些。

自售房屋的六大流程

自售房屋流程1：確認房屋基本資料及屋況

要自己賣房的第一個步驟就是要確認房屋的基本資料，此時可以拿房屋權狀出來看或是到地政事務所調閱土地建物謄本，確認房子的屋齡、建物及土地坪數還有附屬建物等資料。

此外，也要針對屋況做一次審查，例如有幾房幾廳、房屋朝向、是否有窗戶、陽台等，這些需要在刊登廣告時揭露。最後，需要針對房屋內外部狀況拍照，吸引有興趣的人來看房。

自售房屋流程2：擬定售價及預期成交價

在確認房屋基本資料後，接下來就是要進行定價，定價時可以參考內政部公告的實價登錄網站，看看同社區、同樣條件的房子大概賣多少錢，再參考各大房仲網，看一下目前大家定價的行情，綜合自己的屋況，擬定一個適合的價格。

因為台灣人買房通常有砍價的習慣，所以一般屋主會先設定一個最後想要實收的價格，然後再把價格拉高10%~20%做為售價(此比例僅供參考，可能落差非常大)。

屋主在賣房時，需要考量的稅費包含土地增值稅及房地合一稅，這兩種税依房屋用途、持有時間，需繳交的金額不同，有可能動輒數十萬，最好要先估算好要繳多少税，再把想要的利潤加上去，才能算出最後能入口袋的金額。

自售房屋流程3：刊登廣告及帶看

準備好房屋資料跟擬定好售價後，接下來就是要找潛在客戶。

屋主可以刊登廣告的管道包含：在自家門口或附近公佈欄貼廣告、房屋買賣網站刊登廣告、社群媒體刊登廣告等。

在刊登廣告時，房屋的照片及描述非常重要，愈清楚的照片及詳細的描述，愈可能吸引到對的潛在買家。接著，如果有人有興趣看房，屋主就要進行帶看。

自售房屋流程4：與買方議價

若遇到有興趣的買方，屋主就要與買方進去議價流程。這個流程是個心理戰，因為買方不知道屋主的底價，但一定想買得愈低愈好，而屋主也不知道買方心裡的盤算，一定想賣得愈高愈好。

這個階段如果沒有好的談判技巧或是第三人居中協調，很容易談判破局。

自售房屋流程5：成交簽約

買賣雙方談定價格後，接下來就要進行買賣房屋簽約流程。這個階段包含了簽約、完稅、用印、交屋等，流程繁瑣且複雜，一般會找代書處理。

然而，由於自售房屋沒有透過仲介，到底要找買方推薦的代書或是賣方推薦的代書，會是個比較大的問題，因為雙方並沒有信任基礎，都會怕被騙。此時建議可以由雙方協定找風評好的代書，或沒有共識的時候可以採用雙代書的模式。

自售房屋流程6：雙方驗屋及交屋

流程的最後一步就是雙方進行驗屋，確認屋況沒問題後再進行交屋。在這個階段如果有任何爭議的話，例如屋況中沒有註明漏水，但實際有漏水的狀況，就需要買賣雙方自行協調解決。

自售房屋與委託仲介的比較

以下針對上述提到的賣房六大流程，進行自售房屋與委託仲介的比較。

總結來說，自售房屋對屋主來說唯一節省的就是仲介費，但是中間需要花費許多時間刊登廣告、帶看，並且還有交易的風險。

而委託仲介的話，雖然仲介費用高昂，但是可以協助處理買賣房屋所有繁瑣的流程，而且如果是找到議價能力好的仲介，還可以幫屋主省更多錢。

舉例來說，市場先生有個朋友，前幾年賣一間位於新北市兩房的公寓，心中的成交價是1,250萬元，希望扣除仲介費還能實拿1,200萬元。

最後，他委託的房仲幫他成交了1,290萬元的價格，高於他的預期，並且仲介費可議價至40萬元，等於他可以實拿1,250萬元，比原先預期的還要高。在這樣的案例下，委託房仲賣比自己賣還要更省錢。

市場先生小提醒：仲介費也是可以議價的

仲介費雖然一般是賣方4%，買方2%，但是如果買賣雙方都堅持自己的底價，而雙方的金額差距不大時，通常房仲為了促使成交，會願意少收一些仲介費。

跟自售屋主買房的風險

不只賣房者想省仲介費，有些要買房的人也會專挑自售房屋的屋主，認為這樣可以省掉2%仲介費。

然而，市場先生提醒，如果沒有透過房仲公司買房，可能會有以下風險。

風險1：遇到詐騙

過去曾經出現過一些案例是有人假冒是屋主賣房子，買家付了訂金或誠意金後，才發現找不到人。

因此，如果是直接跟屋主買房子，一定要先確認屋主的身份，調閱謄本出來看，確認賣房子的人就是房屋的所有權人。

風險2：議價能力不足

如果是沒有經驗的買方，在談成交價時，往往會丟出一個低於市場行情太多的價格，跟賣方的預期落差太大，然後直接議價失敗。

談價格時，買方一定希望能買得比行情便宜，而賣方一定希望能賣得比行情高價，因此雙方很難取得共識。

這時候買方最好的做法是參照實價登錄，然後拿實價登錄跟賣方談，雙方有個價格做依據，再依照屋況及市場行情往上談或是往下談，會比較容易成功。

風險3：賣方捲款而逃

在房屋交易的過程中，因為牽涉到貸款、過戶等，流程較繁瑣，如果沒有處理好的話，也可能會發生賣家收了錢但捲款而逃，這時候買家不但房子沒拿到，錢也很難追回來。

因此，如果是自行買賣房屋，建議一定要找可靠的代書協助，並且設定「履約保證信託專戶」，在正式交屋前，錢都是匯到這個履約保證專戶，而不是到賣方手裡，等到確定交屋完成後，再撥款給賣方，等於是一手交錢、一手交屋的概念。

履約保證：為了保障買賣過程款項的安全，避免有被挪用或是詐騙的狀況，通常在買賣時會簽訂履約保證契約書，讓所有相關款項經由履約保證信託專戶處理。

風險4：交屋後房屋出現問題

買賣房屋時，常會發生的糾紛還包含交屋後才發現房屋有問題，例如漏水等。此時已經買賣完成，買方再去找賣方，有些賣方認為已經交屋不願意負責，這時就會產生爭議。

然而，如果是透過仲介買的話，通常房仲公司還會提供一些保固來保障買方權益，如漏水保固、非凶宅保證、非輻射屋、海砂屋保證、履約保障等，對買方來說較為安心。

總結來說，如果買房經驗豐富且具有議價能力，也許可以考慮跟自售屋主買房，節省仲介費。但如果是買房經驗不足者，建議還是透過房仲交易，才不會因小失大。

總結：市場先生給想要自行買賣房屋者的建議

在各行各業中，市場先生常會看到許多「因小失大」例子。

例如一個朋友在房屋出租時，捨不得給房仲賺一個月房租，結果自己租了三個月還租不出去，損失了三個月房租，後來透過房仲不到一週就出租了。

還有一個朋友騎摩托車與人發生擦撞，雙方告上法院，這位朋友因為捨不得花律師費，選擇自己打官司，結果敗訴賠了幾十萬。當初如果有請律師，也許結果會不同。

很多行業的服務都是有價的，而外行人往往看不透其中的價值，認為他們輕輕鬆鬆就賺很多，不想給別人賺。

市場先生想分享的一個觀念是，有些錢，該讓專業的賺就要讓他們賺，因為自己做結果不一定會更好。

在買賣房屋這個案例上，市場先生建議，除非是買賣房屋經驗豐富且具有議價能力者，可以嘗試自己來，

一般人的話，還是會建議透過專業的房仲來服務，只要勤做功課，並堅持好自己心中的底價，不要被房仲牽著鼻子走，那麼還是有很大機會可以達到彼此雙贏的。

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