法拍屋操盤者 真實經驗訪談》投資法拍屋很好賺？你不可不知的隱藏成本、風險大公開…
你是否也曾聽過某某人投資法拍屋大賺300萬的新聞，不禁在心裡想…法拍屋真的有那麼好賺嗎？
事實上很多法拍屋老師只宣傳賺了多少錢，但卻沒有揭露法拍屋的成本與風險。
如果你也想了解如何投資法拍屋，就一定要看這篇文章，
本篇文章採訪了一位法拍屋操盤者-陳小姐，
聊聊法拍屋的真實經驗談，共分為底下幾個部分：
Q：妳投資法拍屋有多久了呢？當初怎麼會想投資法拍屋？
Q：妳是怎麼學習法拍屋投資的知識呢？
Q：可以分享一下實際投標經驗嗎？
Q：許多人說法拍屋一件買賣就可以賺好幾百萬？
Q：買賣法拍屋會產生的成本、影響獲利最重要的關鍵是什麼？
Q：投標的價格妳是怎麼計算的呢？
Q：妳覺得投資法拍屋最大的風險是什麼呢？妳自己有沒有吃過虧？
Q：妳會擔心買到凶宅或是海砂屋嗎？
Q：對於想開始投資法拍屋的人，妳會給什麼建議呢？
底下由法拍屋實際投資經驗的陳小姐，
來回答投資法拍屋所有的眉眉角角：
受訪者 陳小姐Profile：
- 年齡：35歲
- 職業：金融業
- 法拍屋投資經驗：3年
- 法拍屋數量：擁有3間法拍屋，目前名下有3間房子出租中，每個月被動收入有5萬。
Q：妳投資法拍屋有多久了呢？當初怎麼會想投資法拍屋？
A：我投資法拍屋約3年的時間，當初是無意在臉書滑到一則廣告，
說蘆洲的公寓一坪22萬，因為我住蘆洲，心想怎麼可能那麼便宜？
點進去看才知道原來是法拍屋，因而產生了興趣。
我自己以前曾投資小套房出租，因此就希望把法拍屋當作是一個投資管道，
希望每個月擁有10萬的被動收入，這樣我就可以退休了。
Q：妳是怎麼學習法拍屋投資的知識呢？
A：首先我上網做了很多功課，也買了幾本法拍屋的書來看，
後來我發現法拍屋的眉眉角角實在太多了，因此我到處去上法拍屋的課，
其中有些是免費的，有些是要付費的，但是這些課程最終的目的都一樣，
都是要你付幾萬元學費加入他們的法拍團隊。
我聽了幾個老師後，找到一個我認為跟我頻率比較接近的老師，就跟著他學習，
平常沒事就勤看法院公告、尋找標的，有時也會跟著老師去實地訪查，
學習實訪技巧，真的收穫很多，這些都是網路及書籍學不到的。
Q：可以分享一下實際投標經驗嗎？
A：這3年來我總共投標過12次，標中了3間，得標率25%應該算還可以。
我都是尋找台北市跟新北市的標的，總價落在1,500萬以內、點交，
大多約以市價8折左右標到，現在2間出租中，1間已經轉手賣掉。
早期法拍屋可能真的有很大的價差，但是現在法拍市場也相當競爭，
好的物件可以用市價8折標到就算很不錯了，因為自住客常常會標到跟市價很接近。
Q：許多人說法拍屋一件買賣，就可以賺好幾百萬？
A：投資法拍屋其實有許多隱藏成本，特別是短期要買賣的，獲利並沒有想像中好。
舉我買賣的那間房子來說，市價約1,780萬，我得標金額約1,500萬，
最後以1,740萬賣出，持有時間9個月，表面上看來好像大賺240萬，
扣除所有成本後，實際上獲利只有41.6萬。
Q：買賣法拍屋會產生的成本、影響獲利最重要的關鍵是什麼？
A：以我買賣的這間房子為例，它位於蘆洲，五年的新大樓，三房二廳+平面車位，
權狀是48坪，持有時間9個月，買入價1,500萬，賣出價1,740萬，獲利240萬，
扣除成本198.4萬，最終淨利是41.6萬，共投入400萬資金，期間投報率為10.4%。
買賣期間所產生的費用如下表：
從上表可以看出，影響法拍屋獲利的3個關鍵：
投資法拍屋獲利關鍵1：仲介費
這件因為是我的第一間法拍屋投資，因此是請人代標，花了45萬的代標費，
但是我覺得以學習跟風險控管的角度來說是值得的。
如果這件是我自己投標，獲利可以增加45萬，獲利率就可以高達21.5%了。
另外，房屋賣出時的仲介費也是筆很大的費用，
一般我會先設定好要實拿多少，剩下的就給仲介賺，
我的經驗是仲介費從1%到4%都有，這個費用我建議也不要吝嗇給別人賺，
因為厲害的仲介可以幫我們把房子賣的更高價。
投資法拍屋獲利關鍵2：稅費
學法拍屋一定要清楚土地增值稅跟房地合一稅，這是一筆相當大的費用，
也可能因為了解其中的差異而省了幾十萬的稅。
稅的部分會依每個案件有所不同，有的案件土地增值稅繳的少，但是房地合一稅就需繳得多，
建議投資前可以先上網做好功課，試算可能要繳納的稅額，以此下去推算自己的投標金額，
才不致於標到無法獲利的房屋。
投資法拍屋獲利關鍵3：持有時間
持有房屋時，有些固定成本是免不了的，
比如說貸款利息、房屋稅、地價稅、保險、水電瓦斯等等，
因此買入法拍屋可以先設定好是短期要賣出還是長期持有可以出租。
如果是短期要轉賣的，持有時間越短越好；
如果是出租的，建議可以出租兩年後再賣出，亦可節省房地合一稅。
Q：投標的價格妳是怎麼計算的呢？
A：我都是用excel鍵入我想投標的價格及欲售出的價格，然後詳列每項成本（就像上面提供的表格一樣），在估成本時我會保守的把成本估到最高，以免獲利比預期差。在數字都填入後，我會做不同情況的模擬，比如說持有6個月、持有1年、2年的分析以及是否出租的分析。如果獲利太差就降低投標金額，獲利好也許可以提高投標金額以增加得標的機會。
投標絕對不是像買彩券隨便寫一個金額，一定要精算過後才能投標，以降低投資的風險。
Q：妳覺得投資法拍屋最大的風險是什麼呢？妳自己有沒有吃過虧？
A：我覺得最大的風險有兩個：
- 看不懂公告的內容
- 不了解房屋的狀況
像有人買到房屋卻沒買到樓梯進出權，因而還要打官司，法拍屋連內梯外梯都是學問，
然而這個風險是可以透過專業人士協助、用自己的經驗判斷規避掉的。
另一個風險當然就在於你不知道房屋的狀況，且不知道會遇到什麼樣的屋主，
我也聽說過為了點交，跟屋主打好幾個月官司或是屋況很差的，
這些打官司的時間貸款照樣要付，以及房屋的修繕費用都是額外的成本。
因此在計算投標價格時，要保守的做最壞打算，避免投標金額過高以致無法獲利。
我目前投資的三間點交都還很順利，屋況也都不錯，算是比較幸運的。
Q：妳會擔心買到凶宅或是海砂屋嗎？
A： 早期買法拍屋確實可能會買到凶宅或海砂屋，但是2014年政府修正強制執行法後，
有規定法拍屋公告都要載明凶宅及海砂屋、輻射屋、地震火災受損等，
保障民眾的權益，因此現在比較不用擔心。
然而實地訪查還是很重要的，像同社區裡曾發生過命案也會影響房價，
這個在拍賣公告就看不到，但是實地訪查可能問出相關訊息。
Q：對於想開始投資法拍屋的人，妳會給什麼建議呢？
A：法拍屋還是有一定的利潤在，但是其中的陷阱實在太多，沒經驗的人一定不知道。
對於想要自住的人，我蠻鼓勵第一次要找代標業者幫忙，並自己做足功課以免上當。
對於想要投資的人，不妨像我一樣多去上課，找到一個值得你學習的老師，
並累積實戰經驗後，未來就可以自己獨立投標，把法拍屋當作一個長期資的工具。
最重要的是，投資法拍屋需要具備耐心跟毅力，因為過程是很冗長也很辛苦的。
看了以上的分享，是不是更了解法拍屋的投資了呢？
如果想開始投資法拍屋，可以參考底下這篇文章，
待續…
下一篇：法拍屋懶人包》法拍屋初學者一次搞懂法拍屋購買流程、投標、貸款注意事項
專欄作者：牟均俞 主編：市場先生延伸閱讀：
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