租金收入要報稅嗎？房東必懂的租賃所得稅
最後更新：2023-02-21
財產租賃所得泛指個人出租房屋、土地使用權、機器設備、車船或其他財產取得的所得，
一般常見的是以出租房屋所申報的租賃所得為主。
如果你是房東，並且有申報房租收入的情況下，這些租金收入扣除成本後就會需要繳稅。
這篇文章市場先生介紹財產租賃，包含定義、計算規則、節稅方式，分為以下幾個部分：
本文市場先生會告訴你：
租賃所得是什麼？
租賃所得是指在中華民國境內，出租財產的租金所得，
財產指的是個人的不動產，或專利權、商標權、著作權、祕密方法及各種特許權利，供他人使用而取得的權利金所得。
最常見的大宗仍是不動產的租金收入。
租賃所得定義：租賃所得為下列收入在減除必要損耗及費用後的餘額：
- 財產出租的租金收入。
- 財產出典的典價經運用而產生的收入財產出典典價(出典=把不動產設定給別人使用、典價=把不動產設定給別人使用時收取的錢)。
- 因設定定期的永佃權和地上權而取得的各項收入。
- 財產出租所收的押金或類似押金的款項，或財產出典的典價按當地銀行業通行之一年期存款利率，所計算的收入。
租賃所得如何計算？
租賃所得一般常見的是用房屋出租所收取的租金收入計算，但租金收入不等於租賃所得，
所以房東在報稅時就要扣除必要費用(例如折舊、修繕費、地價稅、房屋稅、貸款利息、保險費等)，
如果沒辦法列舉申報，則直接從租金中扣除43%計為必要費用後，
再併入個人綜合所得稅計算(每個房東的免稅額、扣除額不同，所得級距適用稅率也不相同)。
租賃所得 = 年租金收入 – 必要費用(若無法列舉則直接從租金中扣除43%標準扣除額)
假設月租4萬元，年租金收入= 48萬元，用標準扣除額43%計算，
租賃所得為：48萬 × (1 – 43%) = 273,600元。
換句話說，租賃所得在沒有列舉的情況下，就是假設你利潤率是57%、成本佔掉43%，因此租賃收入扣掉成本後，剩下的部分當作應稅的租賃所得。
房東出租房屋獲得的租賃所得是合併到個人所得稅申報，
因為還要視每位房東的免稅額、扣除額，來計算所得適用級距稅率。
注意：這僅適用於房屋，如果是出租土地的收入並不適用認列43%成本的規定，只能扣除該地當年度繳納之地價稅，不能扣43%。
租賃所得稅 = 租賃所得 × 所得稅率
假設房東的所得稅率為20%，那麼計算方式為：
273,600元 × 20%=54,720
房東的實質租金收入=273,600-54,720=218,880
租賃所得是房東才需要申報，房客報稅時則可使用租金支出列舉扣除額，只要承租的房子為自住非營業用途、沒有申報購屋借款利息，房客每年即可列舉扣除最高12萬元的租金支出列舉扣除，從個人應稅收入中扣除。
租賃所得預扣繳稅率是什麼？
房東出租房子給公司(營業用)的話，租賃所得費用會先預扣10%的稅金、2.11%二代健保費
扣繳的意思就是房客先預繳房東一部分個人綜合所得稅，這個會在每年5月申報個人綜所稅時多退少補。
因此房東在出租時，建議就先與房客事先溝通好租金要含稅或不含稅。
※若房東為外國人(非健保保戶)，房客就不需要預先繳交二代健保補充保費。
租賃所得該如何節稅？
以下幾種狀況，在稅務上可能有機會比較省。
方法1. 列舉必要費用
租賃所得稅在申報必要費用時，若能列舉各項費用、逐項提出證明，
就能節省更多的稅，例如：房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。
這些加總起來如果超過原本43%的標準扣除額，那就可以多省一些稅，如果有相關費用憑證記得都要留存好。
例如利息、折舊這些是有機會抵掉較高的成本，具體計算建議詢問會計師。
方法2. 並非租賃使用的情況
財產若無償借他人(本人、配偶及受扶養人等之直系親屬以外的個人或法人)使用，
而且非營業或執行業務使用，就可以免申報租金收入。
申報戶每年還可以申報儲蓄投資特別扣除額、購屋貸款利息扣除額。
記得，要「沒有收錢」才能用這方法，有收租金情況無論對方是誰都要報稅。
方法3. 使用公司(法人)持有不動產
用公司法人每年有一定的維護成本，不一定比較省，
通常只適用於租賃收入很高的人(例如每年500~1000萬租賃收入會比較適合)。
公司持有會有營業稅(營收5%)與營所稅(稅率是利潤17%+)，所以仍是有費用產生，不過稅率不像個人級距會一直往上加，另外成本費用同樣可以抵稅。
用公司持有也比較有利於繼承與移轉時，避免產權分散問題。
更多細節，建議當金額大時可以詢問會計師。
租賃所得怎麼報稅(試算、查詢與申報)？
租賃所得稅和報綜所稅的方式是類似的，計算出租賃所得及其扣繳稅率後，
每年5月1號～5月31日報稅，可以用人工申報(到家裡附近的國稅局申報)，
或是下載財政部的報稅軟體，用自然人憑證、健保卡、查詢碼、金融憑證、台灣行動身份識別登入，將執業所得併同個人綜合所得稅申報
(因為每個房東的免稅額、扣除額不同，所得級距適用稅率也不相同)。
在報稅期間到綜所稅結算申報專區，可以試算查詢與申報綜合所得稅。
快速重點整理：財產租賃所得是什麼？
- 財產租賃所得泛指個人出租房屋、土地使用權、機器設備、車船或其他財產取得的所得，一般常見的是以出租房屋所申報的租賃所得為主。
- 租金收入不等於租賃所得。租賃所得報稅的方式有兩種：一種是用租金收入扣除必要費用(例如折舊、修繕費、地價稅、房屋稅、貸款利息、保險費等)做為租賃所得，一種是用租金扣除43%標準扣除額做為租賃所得。
- 房東將房子出租給公司(營業用)的話，房客必須從每月房租中先預扣10%的稅金，超過2萬則還要再扣2.11%二代健保費。
稅務是一門細節很多的學問，未來市場先生有更多研究和心得也會在陸續補上。
綜合所得稅常見問題Q&A
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編輯：Joy 主編：市場先生
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