財產租賃所得是什麼?財產租賃所得稅率多少?

最後更新:2021-11-01

財產租賃所得是什麼?怎麼計算、稅率多少?如何節稅?

財產租賃所得泛指個人出租房屋土地使用權機器設備車船其他財產取得的所得,
一般常見的是以出租房屋所申報的租賃所得為主。

如果你是房東,並且有申報房租收入的情況下,這些租金收入扣除成本後就會需要繳稅。

這篇文章市場先生介紹財產租賃,包含定義、計算規則、節稅方式,分為以下幾個部分:

租賃所得是什麼?

租賃所得是指在中華民國境內,出租財產的租金所得,
財產指的是個人的不動產,或專利權商標權著作權祕密方法及各種特許權利,供他人使用而取得的權利金所得。

最常見的大宗仍是不動產的租金收入。

租賃所得定義:租賃所得為下列收入在減除必要損耗及費用後的餘額:

  1. 財產出租的租金收入。
  2. 財產出典的典價經運用而產生的收入財產出典典價(出典=把不動產設定給別人使用、典價=把不動產設定給別人使用時收取的錢)。
  3. 因設定定期的永佃權和地上權而取得的各項收入。
  4. 財產出租所收的押金或類似押金的款項,或財產出典的典價按當地銀行業通行之一年期存款利率,所計算的收入。

租賃所得如何計算?

租賃所得一般常見的是用房屋出租所收取的租金收入計算,但租金收入不等於租賃所得
所以房東在報稅時就要扣除必要費用(例如折舊、修繕費、地價稅、房屋稅、貸款利息、保險費等),
如果沒辦法列舉申報,則直接從租金中扣除43%計為必要費用後,
再併入個人綜合所得稅計算(每個房東的免稅額、扣除額不同,所得級距適用稅率也不相同)。

租賃所得 = 年租金收入 – 必要費用(若無法列舉則直接從租金中扣除43%標準扣除額)

假設月租4萬元,年租金收入= 48萬元,用標準扣除額43%計算,
租賃所得為:48萬 × (1 – 43%) = 273,600元。

換句話說,租賃所得在沒有列舉的情況下,就是假設你利潤率是57%、成本佔掉43%,因此租賃收入扣掉成本後,剩下的部分當作應稅的租賃所得。

房東出租房屋獲得的租賃所得合併到個人所得稅申報
因為還要視每位房東的免稅額、扣除額,來計算所得適用級距稅率。

注意:這僅適用於房屋,如果是出租土地的收入並不適用認列43%成本的規定。

租賃所得稅 = 租賃所得 × 所得稅率

假設房東的所得稅率為20%,那麼計算方式為:
273,600元 × 20%=54,720
房東的實質租金收入=273,600-54,720=218,880

租賃所得是房東才需要申報房客報稅時則可使用租金支出列舉扣除額,只要承租的房子為自住非營業用途、沒有申報購屋借款利息,房客每年即可列舉扣除最高12萬元的租金支出列舉扣除,從個人應稅收入中扣除。

租賃所得預扣繳稅率是什麼?

房東出租房子給公司(營業用)的話,租賃所得費用會先預扣10%的稅金、2.11%二代健保費
扣繳的意思就是房客先預繳房東一部分個人綜合所得稅,這個會在每年5月申報個人綜所稅時多退少補。
因此房東在出租時,建議就先與房客事先溝通好租金要含稅或不含稅。
※若房東為外國人(非健保保戶),房客就不需要預先繳交二代健保補充保費。

租賃所得該如何節稅?

以下幾種狀況,在稅務上可能有機會比較省。

方法1. 列舉必要費用

租賃所得稅在申報必要費用時,若能列舉各項費用、逐項提出證明,
就能節省更多的稅,例如:房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。

這些加總起來如果超過原本43%的標準扣除額,那就可以多省一些稅,如果有相關費用憑證記得都要留存好。
例如利息、折舊這些是有機會抵掉較高的成本,具體計算建議詢問會計師。

方法2. 並非租賃使用的情況

財產若無償借他人(本人、配偶及受扶養人等之直系親屬以外的個人或法人)使用,
而且非營業或執行業務使用,就可以免申報租金收入。
申報戶每年還可以申報儲蓄投資特別扣除額、購屋貸款利息扣除額。

記得,要「沒有收錢」才能用這方法,有收租金情況無論對方是誰都要報稅。

方法3. 使用公司(法人)持有不動產

用公司法人每年有一定的維護成本,不一定比較省,
通常只適用於租賃收入很高的人(例如每年500~1000萬租賃收入會比較適合)。

公司持有會有營業稅(營收5%)與營所稅(稅率是利潤17%+),所以仍是有費用產生,不過稅率不像個人級距會一直往上加,另外成本費用同樣可以抵稅。
用公司持有也比較有利於繼承與移轉時,避免產權分散問題。

更多細節,建議當金額大時可以詢問會計師。

租賃所得怎麼報稅(試算、查詢與申報)?

租賃所得稅和報綜所稅的方式是類似的,計算出租賃所得及其扣繳稅率後,
每年5月1號~5月31日報稅,可以用人工申報(到家裡附近的國稅局申報),
或是下載財政部的報稅軟體,用自然人憑證、健保卡、查詢碼、金融憑證、台灣行動身份識別登入,將執業所得併同個人綜合所得稅申報
(因為每個房東的免稅額、扣除額不同,所得級距適用稅率也不相同)。

在報稅期間到綜所稅結算申報專區,可以試算查詢與申報綜合所得稅。

快速重點整理:財產租賃所得是什麼?

  1. 財產租賃所得泛指個人出租房屋、土地使用權、機器設備、車船或其他財產取得的所得,一般常見的是以出租房屋所申報的租賃所得為主。
  2. 租金收入不等於租賃所得,所以房東在報稅時就要扣除必要費用(例如折舊、修繕費、地價稅、房屋稅、貸款利息、保險費等)。
  3. 房東將房子出租給公司(營業用)的話,房客必須從每月房租中先預扣10%的稅金,超過2萬則還要再扣2.11%二代健保費。

稅務是一門細節很多的學問,未來市場先生有更多研究和心得也會在陸續補上。

綜合所得稅常見問題Q&A

財產租賃所得是什麼?如何節稅?

撰稿:劉呈逸 主編:市場先生

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編輯:Joy 主編:市場先生


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