房屋稅是什麼?何時繳納及如何節省房屋稅

最後更新:2022-11-07

房屋稅是什麼

房屋稅是持有房屋時要繳納的稅費之一,

本篇文章,市場先生帶你一次了解什麼是房屋稅、何時要繳納、該如何計算以及如何節省房屋稅等。

房屋稅是什麼?

房屋稅及地價稅是持有房屋期間每年都要繳的稅,若是房地總價高於一定水準還要繳交豪宅稅(此標準各縣市不同,例如台北市為7,000萬,新北市6,000萬)。

房屋稅的金額跟房屋的房屋課稅現值有關,而房屋課稅現值高低則跟房屋的評定價值有關,如果房屋的面積愈大、地段愈好、屋齡愈新、樓層愈高、建材愈好,則評定的價值就愈高,要繳的房屋稅也愈多,但因其並不考慮土地價值及停車場的部分,因此金額數字一般遠低於房屋市價許多。

各地方政府對於房屋現值過低的房子(如評定價值小於10萬的房子),有不同的免徵房屋稅的優惠,因此如果是持有屋齡比較高的小套房,有可能免繳房屋稅。

房屋稅繳納時間為每年5月份

房屋稅的繳納期間為每年的5/1~5/31,大約在4月下旬或5月初,就會收到繳納通知單。

房屋稅的課稅期間是從前一年的7/1~當年的6/30,按月課稅,如果未滿一年會按比例課稅。

若是有產生房屋買賣的狀況,則雙方依當年度的比例分攤房屋稅。

房屋稅的課稅範圍

雖然名為房屋稅,但是除了房屋以外,還有一些建築物也會列入房屋稅的課稅範圍,例如工作、營業等固定於土地上的建築物,如夾層屋或各種形狀的倉庫、油槽、加油亭等。

住戶的自用停車場則不在房屋稅的課稅範圍內。

房屋稅計算方式

房屋稅=房屋課稅現值 × 房屋稅稅率

這裡要注意的是:

1.「房屋課稅現值」並非買房時的市價,而是政府對於房屋本身的評定現值,不包含土地,因此會比買房時的市價低很多。

房屋課稅現值=核定單價 × 面積 × (1-折舊率 × 折舊年數) × 房屋街路等級調整率

房屋評定現值每三年會調整一次,房屋的面積、地段、屋齡、樓層、建材都會影響評定現值。

市場先生小提醒:許多人會誤以為稅籍證明上的「房屋現值」就是「房屋課稅現值」,其實還是略有差異。
「房屋現值」包含了「課稅現值」跟「免稅現值」,而房屋稅計算基準是用「課稅現值」,所以不要用錯數字了。

2. 「房屋税稅率」雖然中央政府有法定的稅率,但是房屋稅屬於地方稅,各縣市政府實際的稅率會有所不同。

房屋稅稅率是多少?

房屋稅稅率會依照住家用、非住家用等不同用途而有不同的稅率,其中自用住宅稅率是最低的,為1.2%。而營業用的房屋稅率最高會達到3%~5%。

下表為房屋稅法定稅率表,但仍要注意各縣市政府實際徵收率會有所不同,可參考:房屋稅法定稅率及各地方政府徵收率表

房屋稅法定稅率表(103.6.6修法後適用)
項目法定稅率最低法定稅率最高
住家用非自住之住家用1.5%3.6%
自住使用1.2%
公益出租人出租使用1.2%
非住家用營業用3%5%
私人醫院、診所、自由職業事務所
人民團體等非營業用1.5%2.5%
資料來源:財政部  資料整理:Mr. Market 市場先生

怎麼樣才符合自用住宅稅率?

從上表可以看出,自用住宅的稅率1.2%是最低的,那麼怎麼樣才能符合自用住宅的條件呢?只要符合以下三點就可以。

  • 房屋無出租使用
  • 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用
  • 本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內

若不符合以上三點條件,例如把房子出租、或是空屋無人居住,那麼就要改用非自住之住家用稅率(1.5%~3.6%),要繳的稅額較高。以台北市為例,在台北市持有非自住房屋2戶以下者,每戶按2.4%稅率課徵,持有3戶以上者,每戶按3.6%稅率課徵房屋稅,

這就是我們常聽到的囤房稅,意思是除了自住房屋外,還持有一定數量非自住房屋的人,就會依照持有數量額外加稅。

在買賣房子時,要注意房屋的使用目的,如果原先是非自住記得要申請調整,以免多繳稅。

如果前屋主是非自住的,而你買來後是自住用途,那麼要記得在房屋移轉日完成後的30天內去各縣市稅捐稽徵處申請變更房屋使用目的,否則會多繳房屋稅。

如果是每個月15日之前申報,稅率當月就會生效,如果是16日之後申報,稅率要次月才會生效。

房屋稅繳款書範例

下圖為房屋稅繳款書範例,房屋是位於新北市中和區20年的電梯大樓,權狀約40坪,房子本身市值超過2千萬 。可以看到當年度房屋課稅現值是769,100,適用自用住宅稅率1.2%,因此要繳納的房屋稅為769,100 × 1.2%=9,228元。

房屋稅繳款單

如何節省房屋稅?

以下六點教你如何節省房屋稅。

1.確認房屋是否符合自用住宅稅率

如前文提到,自用住宅稅率1.2%是所有項目中最低的,所以務必先確認自己的房子是否適用自用住宅稅率。

2.若房屋符合以下14種狀況,可申請減免房屋稅

可申請減免房屋稅的狀況
申請項目減免方式
1.焚燬、坍塌、拆除致不堪居住房屋停止課稅
2.災害毀損五成以上房屋免徵房屋稅
3.災害毀損三成以上不及五成房屋減半徵收房屋稅
4.宗祠、教堂、寺廟房屋免徵房屋稅
5.合法登記工廠按營業用減半徵收房屋稅
6.農會所有之自用倉庫及檢驗場房屋減半徵收房屋稅
7.農會專供儲存公糧倉庫免徵房屋稅
8.專供飼養禽畜及農業生產用房屋免徵房屋稅
9.農產品批發市場使用房屋 減半徵收房屋稅
10.慈善救濟事業房屋免徵房屋稅
11.公益社團辦公用房屋免徵房屋稅
12.政府平價配售平民住宅減半徵收房屋稅
13.無償供政府機關公用或軍用房屋免徵房屋稅
14.私立圖書館、博物館、藝術館、美術館、民俗文物館、實驗劇場等場所免徵房屋稅
資料來源:財政部  資料整理:Mr. Market市場先生

3.符合公益出租人或包租代管之房屋可減免房屋稅

如果你的房屋符合公益出租人條件或是參加政府的社會住宅包租代管,那麼也適用最低房屋稅率1.2%,自109年7月1日起,台北市此類房屋稅基可再折減50%,相當於房屋稅率只要0.6%。

此外,台北市針對一般住宅包租代管也有給予房屋稅優惠,自110年11月起,符合條件者可減徵房屋稅40%,但每屋減徵稅額以1萬元為上限。

4.簡陋房屋可申請核減房屋稅

如果房屋達下列情形3項及以上者,為簡陋房屋,可依房屋狀況減免房屋稅30%~70%。

  • 高度未達2.5公尺
  • 無牆壁
  • 無衛生設備
  • 無天花板(鋼鐵造、木、石、磚造及土、竹造之房屋適用)
  • 地板為泥土、石灰三合土或水泥地
  • 無窗戶或窗戶為水泥框窗
  • 無內牆或內牆為粗造紅磚面(內牆面積超過全部面積1/2者,視為有內牆)

(以上僅供參考,依各縣市規定為主)

5. 受災、海砂、輻射屋可減免房屋稅

如果房屋受到重大災害,造成半毀或全毀的狀況,或是經專業機構鑑定,符合海砂屋或輻射屋標準,可申請減免房屋稅。

6. 房屋增建、改建,房屋稅會增加

房屋若有加蓋,依法仍要視加蓋面積大小及其構造來課徵房屋稅,並且應於增建、改建完成後30天內向主管機關申報。

若符合上述狀況,可至各縣市稅捐稽徵徵處申請。

房屋稅如何查詢?

要知道自己的房子要繳納多少房屋稅,除了每年會收到的房屋稅繳款書上面會有記載外,還可以透過網路查詢。

房屋所有權人可以憑自然人憑證、工商憑證或已註冊健保卡,到財政部稅務入口網線上查詢。

房屋稅查詢

用哪張信用卡繳房屋稅有最多優惠?

由於房屋稅的金額動輒上萬元,有時金額並不小,對於想省錢的人也可以考慮使用有優惠的信用卡得到一些回饋。

房屋稅屬於地方稅,並不是每家銀行的信用卡繳稅都有回饋。

繳納房屋稅時可以獲得回饋的方式有以下三種:

1.找到有提供房屋稅回饋的信用卡線上繳費
2.到超商使用特定行動支付結帳
3.行動支付直接繳稅

由於各家銀行信用卡的優惠不定期會更新變動,想知道目前用哪張信用卡繳房屋稅有最多優惠,可以閱讀市場先生幫大家整理好的文章:

房屋稅信用卡用哪張?銀行/超商/行動支付信用卡優惠與分期指南

快速總結

  1. 房屋稅是持有房屋期間需繳納的稅,繳納時間是每年5/1~5/31。
  2. 房屋稅的計算方式是「房屋課稅現值 × 房屋稅稅率」,「房屋課稅現值」並非買房時的市價,通常會比買房時的市價低很多,課稅現值跟房屋的面積、地段、屋齡、樓層、建材都有關。
  3. 房屋稅率會依用途而有不同,其中自用住宅稅率最低,為1.2%。中央政府對於房屋稅有法定的稅率,但是各縣市政府實際徵收率還是會有所不同。
  4. 想要節省房屋稅,最好先確認房屋是否符合自用住宅稅率的條件。
  5. 多數銀行對於信用卡繳房屋稅並沒有回饋,但還是可以透過少數有回饋的信用卡或行動支付,拿到房屋稅的繳費優惠。

延伸閱讀:房屋買賣稅要繳哪些?一次了解「買屋、持屋、賣屋」時要繳的稅費

專欄作者:牟均俞 主編:市場先生

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