看房子要注意什麼?新手必看,看屋檢查清單免費下載

看屋檢查清單

買房子前要注意的細節非常多,首購族總是會擔心會不會有哪裡沒注意到,買到後發現問題才後悔莫及。

這篇文章市場先生諮詢房地產顧問及買房專家,綜合各方經驗,替讀者整理出一份完整的「看屋檢查清單」,文末也提供清單免費下載,讓新手在看房子時,可以有個依據。

完整的看屋檢查清單

操作說明:可根據以下項目自行紀錄內容,並且針對加分項打V,扣分項打X,最後檢視扣分項及價格是否能接受。

看屋檢查清單
分類 項目 內容紀錄 加分項打V
扣分項打X
基本資料 權狀坪數
室內實際面積
車位形式
(平面/機械/塔式)
車位面積
公設比
公設項目
房屋樓層
房屋坐向
建商名稱
梯戶比例
管理費/月
屋主背景 屋主身份
賣房原因
房屋所有權人
屋主當初購入價格
內部屋況 房屋格局
通風採光
窗外景觀
室內高度
廚房形式
(開放式廚房/封閉式廚房)
裝潢情況
是否有瑕疵
(漏水/壁癌/馬桶不通等)
家具家電是否包含
社區實訪 垃圾如何處理
觀察公共空間的維護
觀察社區入住率
詢問鄰居社區優缺點
詢問鄰居/管理員該屋之前狀況
周遭環境 交通便利度
(離捷運/公車/火車/高鐵距離)
生活機能
(餐飲/購物便利性)
學校與學區
是否有加分項
(公園/圖書館/運動中心等)
是否有嫌惡設施
(高壓電塔/宮廟/加油站/墳墓等)
財務評估 同社區或附近實價登錄行情
同社區或附近待售量
自備頭期款金額
仲介費
交易稅費
(契稅/印花稅/地政登記規費)
代書費
裝潢費用
資料整理:Mr. Market市場先生

看屋重點1:基本資料

房屋基本資料一般可以從房仲那邊取得,是看房前必做的基本功課。

如果沒有透過房仲,也可以到 Hinet地政服務 網站,這是將全國各縣市地政事務所的地籍資料網路化的政府網站,可以用地址線上申請該房屋的土地及建物謄本,來取得一些房屋的基本資料。

分類 項目 需確認事項
基本資料 權狀坪數 •用房屋權狀或謄本來確認房子面積
•權狀及謄本上面積以「平方公尺」表示,要自己換算坪數
•1平方公尺=0.3025坪
•權狀坪數=主建物面積+附屬建物面積+公設面積
室內實際面積 •室內實際面積=主建物面積+附屬建物面積
•附屬建物指花台、陽台、露台等,若非實際可使用的範圍,面積不宜比例過高
車位形式 •確認車位是平面車位、機械車位或是停車塔,平面車位最優
車位面積 •車位的面積及報價一定要與房屋分開,不可合併計算
•車位的報價多以總價計算,不以面積計算
公設比 •確認房屋的公設比,公設比愈低,室內實際可使用面積愈高
•一般合理的公設比:
-公寓:5~12%
-電梯華厦:12~18%
-住宅大厦或社區大樓:20~35%
公設項目 •確認房屋的公設項目有哪些
•有的公設會含車位,需獨立分開報價
房屋樓層 •房屋位於幾樓,例如:位於25樓中的18樓,一般來說樓層愈高、單價愈高
2樓要注意可能車道上方
4樓因諧音較不受歡迎
11樓以上根據消防法規,需要裝消防灑水頭,且不得隨意更動,會對裝潢略有影響
總層樓15層以上要設中繼水箱,可能設在6~8樓,中繼水箱上下樓層較便宜,但需要確認是否有漏水風險或噪音問題
•頂樓需注意是否有漏水問題
房屋坐向 •確認房屋坐向,坐南朝北較佳(指房屋的背後為南方,面向北方)
建商名稱 •確認建商名稱,是否為信譽良好的建商
•若建商過去房屋的建築品質不佳需小心
梯戶比例 •梯戶比=電梯數和每層樓住戶數的比例,如2梯4戶
•梯戶比愈低愈好,代表人口居住密度較低,較容易等電梯
管理費 •確認每月管理費用,一坪多少錢,管理費太高後續負擔較大,一般來說,戶數愈少,管理費愈高
•北部管理費行情:一般大樓50~90元/坪,豪宅100~180/坪
•中南部管理費行情:一般大樓40~60元/坪,豪宅70~80/坪
資料整理:Mr. Market市場先生

看屋重點2:屋主背景

了解屋主的背景一方面是要確認房屋是否有捲入一些糾紛(例如屋主有大量債務),另一方面則是對議價有幫助。

屋主的背景可以透過詢問房仲做調查,不過要小心得到的資訊也有可能是經過包裝的,只能作為參考。

此外,也可以上 司法院裁判書系統 網站,輸入屋主的姓名,去查屋主以前有沒有一些判決。

分類 項目 需確認事項
屋主背景 屋主身份 確認屋主身份,是自住客、投資客還是地主等
•屋主身份會影響議價難易度,例如投資客因要求一定的投報率,一般較難議價
賣房原因 •詢問屋主賣房原因,例如是繼承轉賣或急需用錢等,屋主心態會影響議價難易度
房屋所有權人 •在謄本上可以查詢到房屋所有權人是誰
•若為共同持有,需要所有的房屋所有權人都同意才能交易
屋主當初購入價格 •若屋主當初購入價格低,較有空間議價
可詢問屋主何時取得房子,上內政部實價登錄網站查詢當初購入價格
申請該房屋的土地及建物謄本,用謄本上擔保債權總金額自己推算屋主購屋成本
資料整理:Mr. Market市場先生

看屋重點3:內部屋況

內部屋況也是影響房價的主要因素之一,內部屋況愈佳,通常售價愈高。

很新的裝潢,跟老舊或需要被翻新的裝潢,價差一坪可以高達5~10萬。

但屋況差並不代表不好,如果可以透過後續裝潢改善,只要價格夠便宜,還是可以考慮購入。

在看屋況時,可以分多次看,例如白天看、晚上看、晴天看、雨天看,可能會看出不同的問題。

分類 項目 需確認事項
內部屋況 房屋格局 •確認房屋格局,如3房2廳2衛,同樣的面積下,房間數及衛浴數較多售價會較高
•確認格局是否方正,不要有太多畸零空間
通風採光 •房間及廁所有窗戶佳
•確認是幾面採光,採光愈好,價格愈高
窗外景觀 •確認窗外景觀,如果面公園或綠地加分,面嫌惡設施如高架橋就扣分
室內高度 •確認每個樓層的高度,高度愈高,空間感愈大,價格愈高
•目前的建築法規,室內高度不得超過3.6米
•傳統的公寓建築室內高度約2.8米,樓高3.3~3.6米就具有高度優勢,居住起來較舒服
廚房形式 •確認廚房是開放式廚房或封閉式廚房
•兩種形式各有所好,開放式廚房較美觀但需注意油煙問題
裝潢情況 •確認房屋內部裝潢新舊狀況、管線是否需要重拉、風格是否為自己喜歡,需考慮後續重新裝潢要花的費用
是否有瑕疵 •確認房屋是否有漏水、壁癌、馬桶不通等問題
家具家電是否包含 •確認房屋交易是否含原本的家具家電
資料整理:Mr. Market市場先生

看屋重點4:社區實訪

社區實際訪查是看房時很重要的一環,因為這才能看到資料上沒有的東西。

有句話說:千金難買好鄰居。

市場先生聽過許多朋友分享,都是遇到一些問題之後,才會加倍體認到好鄰居的價值。

實訪不但可以避免買到令人後悔莫及的房子(如凶宅、有惡鄰居等),也可以從社區環境的細節中,觀察社區管理是否良好,管理良好的社區對於房價的保值、增值非常有幫助。

分類 項目 需確認事項
社區實訪 垃圾如何處理 •垃圾是否集中處理或是需要等垃圾車
•垃圾處理區是否乾淨或是有惡臭味
觀察公共空間的維護 •公共空間的維護可反映出社區的管理是否良好,例如走廊有沒有堆大量私人物品、樓梯間是否乾淨等
觀察社區入住率 •社區的入住率過低會有公設使用不便或影響房價的問題
詢問鄰居社區優缺點 •多跟社區鄰居聊天,了解社區優缺點
詢問鄰居/管理員
該屋之前狀況
•詢問鄰居或管理員之前該屋的狀況,是否曾發生過非自然死亡事件,或是有惡鄰居的問題
資料整理:Mr. Market市場先生

看屋重點5:周遭環境

買房除了買房子本身,所處的地段跟周遭環境才是最大的價值所在,所以買房前務必確認好周遭的環境。

分類 項目 需確認事項
周遭環境 交通便利度 •附近有大眾運輸如捷運/公車/火車/高鐵/Ubike加分
•離自己平常上班、常出沒的地點是否方便
生活機能 附近吃飯、購物、看病、娛樂是否方便
學校與學區 •附近屬於哪個學區,如有明星學區加分
是否有加分項 •附近有公園/圖書館/運動中心等加分
是否有嫌惡設施 •附近有高壓電塔/宮廟/加油站/墳墓/KTV等扣分
資料整理:Mr. Market市場先生

看屋重點6:財務評估

如果看到喜歡的房子,最後就會進到財務評估的階段,也就是跟賣方議價並且評估自己的財力是否可以負擔的起這間房子。

在評估買得起多少錢的房子時,務必要考慮除了頭期款以外的其他費用,如仲介費、稅費、裝潢費等,才不會買了房後讓自己的財務太吃緊。

分類 項目 需確認事項
財務評估 同社區或附近
實價登錄行情
•上內政部實價登錄網站查詢附近同類型房屋一年內的成交行情,同社區的成交行情最值得參考
•以最近的成交行情,再評估表格中的加分、扣分項,來計算出心中的合理價
同社區或附近待售量 •上各大房仲網站查詢同社區或附近同類型房屋的待售量,若數量大,買方選擇多,較有議價空間
自備頭期款金額 •評估需準備的頭期款,一般房屋需準備2~3成,小套房需準備至少5成,權狀15坪以下的小套房可能無法貸款
仲介費 •仲介費行情:買方需支付成交金額的1~2%,但也可議價
交易稅費 契稅=房屋現值 x 6%,但房屋現值並非房屋市價。以市價1~2千萬的房子來說,契稅約數萬元
印花稅=土地及建物核定契價x0.1%,以市價1~2千萬的房子來說,印花稅約數千元
地政登記規費「申報地價」或「房屋現值」或「權利價值」× 0.1%+書狀費80元/張,以市價1~2千萬的房子來說,地政登記規費約數萬元
(以上數字為參考用,以實際發生金額為主)
代書費 •代書費一般數千元至1萬多元不等
裝潢費用 •依房屋既有屋況估算裝潢所需花費
資料整理:Mr. Market市場先生

快速重點整理:首購族看房子要注意什麼?

首購族在看房子時,需留意的重點分為基本資料、屋主背景、內部屋況、社區實訪、周遭環境、財務評估等六大類。

市場先生提供完整的看屋檢查清單,

建議可以列印下來,在看房時一一確認:點此下載Excel檔 (左上或右上可以找到下載按鈕)

也提供PDF檔:看屋檢查清單PDF檔下載

 

關於新手買房,之前市場先生有寫過許多重要的文章,可閱讀:

  1. 最新各銀行房貸利率比較,首購族必看
  2. 首購買房貸款的優惠有哪些?
  3. 買房新手懶人包:買房重點、稅費、貸款總整理
  4. 房貸怎麼談到低利率:跟銀行談低利率的6大重點
  5. 房貸怎麼談到高成數:影響房貸成數的7大關鍵
  6. 一次了解買屋、持屋、賣屋要繳哪些稅?
專欄作者:牟均俞 主編:市場先生

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