蓋農舍要什麼條件？最新農舍申請/農舍買賣規定一次看懂

2000/1/28 施行的《農業發展條例》開放給一般人可以自由買賣農地後，造成許多投資客炒作農舍，台灣農地的價格也水漲船高。

本文市場先生介紹什麼是農舍、蓋農舍及買賣農舍的相關規定，並且談論農舍帶來的爭議。

農舍是什麼？

農舍指的是在農地上蓋的建築物，早期主要用來堆放農具、肥料等農業用具，或是當作農耕後休息的地方。

農舍與一般房子最大的差異：農舍不可隨意建造，需要符合政府法規並提出申請。

農舍的類型

農舍依取得農地的時間與建造方式，分為以下三種類型：老農配建、一般農舍、集村農舍。

蓋農舍需要符合什麼條件？

根據政府規定，要申請興建農舍，需要符合以下資格：

1. 具有農民資格。
2. 年滿20歲或未滿20歲已婚者。
3. 申請人之戶籍所在地及其農業用地，均在同一直轄市、縣(市)內，且其土地取得及戶籍登記均滿2年(申請日往前推算連續2年)。
4. 申請人無自用農舍。
5. 申請人為申請之農業用地所有權人。
6. 申請人興建農舍之該筆農業用地面積大於0.25公頃(相當於756.25坪、3.15分地)，但2000/1/28前取得之農業用地、參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。
7. 該農業用地確供農業使用與不影響農業生產環境及農村發展(需檢附過去2年農業經營實績佐證文件)。

從以上規定可以看出，要申請興建一般農舍，條件相當嚴格，一般人(非農民)很難達成。

只要不符合老農的身份(2000/1/28前就持有農地)，至少個人名下要擁有0.25公頃以上的農地，有農民身份並設籍登記滿2年才能提出申請。

蓋農舍的規定：一般農舍

如果農舍位於「非都市計畫區」，根據《實施區域計畫地區建築管理辦法》第5條的規定，不管是老農配建或一般農舍，興建農舍需要符合以下規定：

1. 樓高：不超過3層樓且不超過10.5公尺。
2. 基地面積：不超過330平方公尺(約100坪)。
3. 建蔽率：不超過10%(建築面積不得超過耕地面積10%)。
4. 容積率：不超過150%(總樓地板面積不得超過495平方公尺，約150坪)。

如果農舍位於「都市計畫區」，根據《都市計畫法台灣省施行細則》第5條的規定，不管是老農配建或一般農舍，興建農舍需要符合以下規定：

1. 樓高：不超過4層樓且不超過14公尺。
2. 建蔽率：不超過10%(建築面積不得超過耕地面積10%)。
3. 容積率：總樓地板面積不得超過660平方公尺，約200坪。

蓋農舍的規定：集村農舍

根據《農業用地興建農舍辦法》第11條的規定，集村農舍的建造需符合以下規定：

1. 面積：小於1公頃(相當於3,025坪)。
2. 棟數：10棟以上未滿50棟。
3. 起造人：20位以上農民。
4. 建蔽率：不超過60%(農舍位於山坡者，不得超過40%)。
5. 容積率：不超過240%(農舍位於山坡者，不得超過120%)。
6. 道路規定：應有道路通達。農舍數量10~29棟：道路寬6公尺。農舍數量30~49棟：道路寬8公尺。

農地買賣的規定

2000/1/28 《農業發展條例》實施後，只要年滿20歲的本國國民都可以買賣農地，沒有農民身份資格的限制，但買了農地後要興建農舍的話，還是要符合上述蓋農舍的資格。

農舍買賣的規定

想要買賣農舍，買賣雙方需符合以下規定。

賣方：根據《農業發展條例》第18條第2項的規定，其在自有農業用地興建農舍滿5年始得移轉，也就是取得執照後要滿5年才能賣掉。

買方：需具有農民身份，農舍不是一般人都能買。

農民資格怎麼取得？

想要取得農民資格，有以下3種方式：

1.投保農保

以下2種方式可取得農保。

• 農會會員。
• 年滿15歲以上，實際從事農業工作且無農業以外職業的非農會會員。

根據農業部的規定，農保的加保資格如下：

• 年滿 15 歲以上者。
• 每年實際從事農業工作時間合計達 90 日以上者。
• 無農業以外之專任職業者。

符合資格的可以跟當地農會申請，不過目前農保的審核相當嚴格，並不容易取得。

2.投保健保第三類保險

根據《全民健康保險法》，第三類保險人為：

• 農會及水利會會員，或年滿十五歲以上實際從事農業工作者。
• 無一定雇主或自營作業而參加漁會為甲類會員，或年滿十五歲以上實際從事漁業工作者。

目前非從事農、漁業相關人員是不容易投保健保第三類保險的。

3. 提供相關資料佐證

如果沒有以上兩種保險，也可以提出相關資料佐證，證實有進行農業生產，如提交產銷證明，或是撰寫農業經營計畫書，讓地方政府進行審查。

一般投資客無法獲得以上兩種保險的話，多是採取這個方式獲得農民資格。

農地買賣如何課稅？

買賣農地時，如果符合一定的條件，可免課土地增值稅跟房地合一稅。

贈與/繼承農地時，如果符合一定的條件，可免課贈與稅跟遺產稅。

土地增值稅

根據《土地稅法》第39-2條的規定，要賣農地時，如果符合以下條件，可免課土地增值稅。

• 移轉對象為自然人(若移轉對象是公司就要課稅)。
• 農地符合農用目的。

房地合一稅

根據《所得稅法》第4-5條第1項第2款的規定：符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅之土地，免納房地合一稅。

也就是說，2016年房地合一稅法上路後取得的農地，如果符合上述免納土地增值稅的條件，拿到以下證明後，可申請免納房地合一稅，也不用繳綜合所得稅。

• 取得「農業用地作農業使用證明書」。
• 取得「土地增值稅不課徵證明書」。

贈與稅/遺產稅

根據《遺產及贈與稅法》的規定，農地贈與或繼承，如果符合以下條件，免課贈與稅/遺產稅。

• 贈與或繼承的對象必須符合民法第1138條所訂之繼承人或受遺贈人。
• 農地需取得「農業用地作農業使用證明書」。
• 農地受贈或繼承後，5年內需繼續供農業使用，否則要追繳應納稅賦。

這裡要注意的是，以上指的是「農地買賣」，而不是「農舍買賣」。

「農舍買賣」不適用上述租稅優惠，交易農舍的所得需計入個人綜合所得税，如果是繼承或贈與，還需要課遺產稅及贈與稅。

農舍的爭議

台灣的農地及農舍問題一直以來都存在著很多爭議，因為法規在一開始並不完善，政府的管理也難以落實。

主要的幾個爭議點如下：

1. 農舍原是拿來做農業用途，但卻許多人違規建築，如蓋工廠，污染農田。
2. 買農舍的人大多是投資客或退休族群，買了後農地大多沒有做農業使用，使得農地建地化。
3. 投資客炒高農舍價格，使得真正的農夫反而買不起農舍。

農舍常見QA

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