蓋農舍要什麼條件?最新農舍申請/農舍買賣規定一次看懂

農舍

2000/1/28 施行的《農業發展條例》開放給一般人可以自由買賣農地後,造成許多投資客炒作農舍,台灣農地的價格也水漲船高。

本文市場先生介紹什麼是農舍、蓋農舍及買賣農舍的相關規定,並且談論農舍帶來的爭議。

農舍是什麼?

農舍指的是在農地上蓋的建築物,早期主要用來堆放農具、肥料等農業用具,或是當作農耕後休息的地方。

農舍與一般房子最大的差異:農舍不可隨意建造,需要符合政府法規並提出申請。

農舍的類型

農舍依取得農地的時間與建造方式,分為以下三種類型:老農配建、一般農舍、集村農舍。

農舍的類型
類型 定義
老農配建 指的是在2000/1/28生效的農業發展條例之前所取得的農地,可以不受新版農業發展條例的限制,自由的蓋農舍。
因此,有些人會用這些老農的名義來申請並建造農舍,等到取得使用執照後再過戶,這種方式稱為「老農配建」。
一般農舍 2000/1/28施行的農業發展條例後取得的農地,必須遵守法規才能蓋農舍,稱為「一般農舍」。
集村農舍 根據農業發展條例第18條第1項的規定:無自用農舍而需興建者,經直轄市或縣(市)主管機關核定,於不影響農業生產環境及農村發展,得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。
「集村」指的是有20個以上的農民,集體提出申請並擔任建造人。

資料整理:Mr. Market市場先生

蓋農舍需要符合什麼條件?

根據政府規定,要申請興建農舍,需要符合以下資格:

  1. 具有農民資格
  2. 年滿20歲未滿20歲已婚者
  3. 申請人之戶籍所在地及其農業用地,均在同一直轄市、縣(市)內,且其土地取得及戶籍登記均滿2年(申請日往前推算連續2年)。
  4. 申請人無自用農舍
  5. 申請人為申請之農業用地所有權人
  6. 申請人興建農舍之該筆農業用地面積大於0.25公頃(相當於756.25坪、3.15分地),但2000/1/28前取得之農業用地、參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者,不在此限。
  7. 該農業用地確供農業使用與不影響農業生產環境及農村發展(需檢附過去2年農業經營實績佐證文件)。

從以上規定可以看出,要申請興建一般農舍,條件相當嚴格,一般人(非農民)很難達成。

只要不符合老農的身份(2000/1/28前就持有農地),至少個人名下要擁有0.25公頃以上的農地,有農民身份並設籍登記滿2年才能提出申請。

蓋農舍的規定:一般農舍

如果農舍位於「非都市計畫區」,根據《實施區域計畫地區建築管理辦法》第5條的規定,不管是老農配建或一般農舍,興建農舍需要符合以下規定:

  1. 樓高:不超過3層樓且不超過10.5公尺。
  2. 基地面積:不超過330平方公尺(約100坪)。
  3. 建蔽率:不超過10%(建築面積不得超過耕地面積10%)。
  4. 容積率:不超過150%(總樓地板面積不得超過495平方公尺,約150坪)。

如果農舍位於「都市計畫區」,根據《都市計畫法台灣省施行細則》第5條的規定,不管是老農配建或一般農舍,興建農舍需要符合以下規定:

  1. 樓高:不超過4層樓且不超過14公尺。
  2. 建蔽率:不超過10%(建築面積不得超過耕地面積10%)。
  3. 容積率:總樓地板面積不得超過660平方公尺,約200坪。

蓋農舍的規定:集村農舍

根據《農業用地興建農舍辦法》第11條的規定,集村農舍的建造需符合以下規定:

  1. 面積:小於1公頃(相當於3,025坪)。
  2. 棟數:10棟以上未滿50棟。
  3. 起造人:20位以上農民。
  4. 建蔽率:不超過60%(農舍位於山坡者,不得超過40%)。
  5. 容積率:不超過240%(農舍位於山坡者,不得超過120%)。
  6. 道路規定:應有道路通達。農舍數量10~29棟:道路寬6公尺。農舍數量30~49棟:道路寬8公尺。

農地買賣的規定

2000/1/28 《農業發展條例》實施後,只要年滿20歲的本國國民都可以買賣農地,沒有農民身份資格的限制,但買了農地後要興建農舍的話,還是要符合上述蓋農舍的資格。

農舍買賣的規定

想要買賣農舍,買賣雙方需符合以下規定。

賣方:根據《農業發展條例》第18條第2項的規定,其在自有農業用地興建農舍滿5年始得移轉,也就是取得執照後要滿5年才能賣掉。

買方:需具有農民身份,農舍不是一般人都能買。

農民資格怎麼取得?

想要取得農民資格,有以下3種方式:

1.投保農保

以下2種方式可取得農保。

  • 農會會員。
  • 年滿15歲以上,實際從事農業工作且無農業以外職業的非農會會員。

根據農業部的規定,農保的加保資格如下:

  • 年滿 15 歲以上者。
  • 每年實際從事農業工作時間合計達 90 日以上者。
  • 無農業以外之專任職業者。

符合資格的可以跟當地農會申請,不過目前農保的審核相當嚴格,並不容易取得。

2.投保健保第三類保險

根據《全民健康保險法》,第三類保險人為:

  • 農會及水利會會員,或年滿十五歲以上實際從事農業工作者。
  • 無一定雇主或自營作業而參加漁會為甲類會員,或年滿十五歲以上實際從事漁業工作者。

目前非從事農、漁業相關人員是不容易投保健保第三類保險的。

3. 提供相關資料佐證

如果沒有以上兩種保險,也可以提出相關資料佐證,證實有進行農業生產,如提交產銷證明,或是撰寫農業經營計畫書,讓地方政府進行審查。

一般投資客無法獲得以上兩種保險的話,多是採取這個方式獲得農民資格。

農地買賣如何課稅?

買賣農地時,如果符合一定的條件,可免課土地增值稅跟房地合一稅。

贈與/繼承農地時,如果符合一定的條件,可免課贈與稅跟遺產稅。

土地增值稅

根據《土地稅法》第39-2條的規定,要賣農地時,如果符合以下條件,可免課土地增值稅

  • 移轉對象為自然人(若移轉對象是公司就要課稅)。
  • 農地符合農用目的。

房地合一稅

根據《所得稅法》第4-5條第1項第2款的規定:符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅之土地,免納房地合一稅

也就是說,2016年房地合一稅法上路後取得的農地,如果符合上述免納土地增值稅的條件,拿到以下證明後,可申請免納房地合一稅,也不用繳綜合所得稅。

  • 取得「農業用地作農業使用證明書」。
  • 取得「土地增值稅不課徵證明書」。

贈與稅/遺產稅

根據《遺產及贈與稅法》的規定,農地贈與或繼承,如果符合以下條件,免課贈與稅/遺產稅

  • 贈與或繼承的對象必須符合民法第1138條所訂之繼承人或受遺贈人。
  • 農地需取得「農業用地作農業使用證明書」。
  • 農地受贈或繼承後,5年內需繼續供農業使用,否則要追繳應納稅賦。

這裡要注意的是,以上指的是「農地買賣」,而不是「農舍買賣」。

「農舍買賣」不適用上述租稅優惠,交易農舍的所得需計入個人綜合所得税,如果是繼承或贈與,還需要課遺產稅及贈與稅。

農舍的爭議

台灣的農地及農舍問題一直以來都存在著很多爭議,因為法規在一開始並不完善,政府的管理也難以落實。

主要的幾個爭議點如下:

  1. 農舍原是拿來做農業用途,但卻許多人違規建築,如蓋工廠,污染農田。
  2. 買農舍的人大多是投資客或退休族群,買了後農地大多沒有做農業使用,使得農地建地化。
  3. 投資客炒高農舍價格,使得真正的農夫反而買不起農舍。

農舍常見QA

不會。要取得農民資格需要投保農保或投保健保第三類保險,或提供相關資料佐證,如撰寫農業經營計畫書。

可以請教房仲,許多專業經營農地/農舍買賣的房仲會教你怎麼寫農業經營計畫書。

農舍是可以經營民宿的,但是各縣市申請條件寬鬆不一,目前有些縣市的農舍要申請民宿非常困難,例如宜蘭縣在2006年雪隧通車後造成民宿氾濫,後來宜蘭縣政府開始管制,農舍要申請到民宿牌變得非常困難。

農舍跟農地是不能分割買賣的,也就是說,如果買了農舍,需要連同旁邊90%的農地都買下來。

可以,但是需要符合農業用途。

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專欄作者:牟均俞 主編:市場先生

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