該存多少錢才能買房比較好？買房的7個正確觀念
最後更新：2024-03-15
讀者提問：
如果房地產是一項負債，那應該要累積到多少財富，或者多少主動收入或被動收入才買房會比較好呢？
以下的是我的回答：
1. 買房自住是負債，因為會讓現金流持續流出
但換個角度，居住的房子也是消費，是生活必要的成本，
從機會成本的角度，其實沒有買房，也會需要有租金支出，或者犧牲自宅原本的出租機會。
我想說的是，買房自住是負債這個觀念，目的是要提醒我們注意現金流的流向，
不要貿然作出傷害很大的決定而不自知，但也並不是說就什麼都不能買。
延伸閱讀：你的房子是資產，還是負債? 真相是…
2. 從台灣現況與普遍房價來說，房價所得比例是偏高的，這點跟國外不同。
同樣的收入，國內買房的負擔重，
當然，這不是說買房就一定比租房好，
不同的情境下答案不同，沒有絕對，
關鍵是要計算負擔的起的數字量力而為。
延伸閱讀：
3. 建議攤還每期本金利息，在家庭月現金流收入的40%以下
最好是30%以下或更低。
從這可以回推能負擔的房價。
例如夫妻兩人年收150萬，那最理想是每年本利攤還的現金流出在45萬以下，
如果到60萬勉強還行，但會有點吃緊，更高可能就開始影響生活。
以45萬的現金流，借貸30年、利率2.1%來算，大約能借1000萬的貸款。
市場先生提示：有些人會覺得算出來金額太低、不合理，這麼低的金額可能買不到理想的房子。
但換個角度思考，也許把家庭月現金流超過50%拿去買房，才是真的不合理。
4. 在裝潢和預備金以外，預留2年預備金，可以支付2年房貸本金利息
付完頭期款和裝潢等各種支出的費用，以及至少能付2年房貸本利和的預備金，需要預留，避免意外狀況發生。
畢竟一個家庭突然失去收入1~2年，這不是沒有可能發生的。
而一但發生，需要緊急變賣房子或者重新貸款，成本其實依然很高，不如一開始留有足夠緩衝。
5. 計算自己的月現金流，以主動收入為主，不夠才計入被動收入
要注意，如果被動收入是來自股票配息，那和賣掉部分持股是一樣意思，
如果投資現金流付房貸，其實就是犧牲投資組合的複利機會。
因此計算購買能力，會建議只計算家庭主動收入的40%就好，
被動收入如果沒有很多，都先當成額外的備援。
當然，如果你主動收入不夠，或者被動收入相當充足、對複利沒有迫切需求，
那麼計算現金流，就可以包括主動收入＋被動收入。
6. 避免計算的很精確剛好
因為越精確越容易受到各種意外打亂。在流動資金及現金流都要留些餘地。
例如每月要繳3萬元房貸，所以家庭收入精打細算下來，剛好挪出3萬元用在房貸上。
但這是很危險的，應該留有一些餘地，例如實際上每月能挪出4~5萬元資金，這時繳3萬元房貸，才會算是有餘裕，不易被意外打亂。
7. 假如家中有財務支援的話可以盡量運用
有些人家裏有能力協助負擔買房，但自己不好意思開口，
其實以台灣高昂的房價，我認為這沒有必要，真的有需要就開口請家人幫忙，因為當下台灣房價本來就不是普通年輕人能輕易負擔的。
至少家人可以作為意外時的備援，減輕壓力，
台灣要年輕人要買房真的很難，不用不好意思。
最後要提醒，買房的關鍵就是「量力而為」四個字，最忌諱勉強買房。
想想看，假設夫妻年收入合計150萬，但卻貸款3000萬買房子來自住，會發生什麼事？
貸款3000萬，假設分成30年貸款、2.1%的利率，
每月要攤還的本金與利息，合計約11.2萬，一年要繳的本金與利息共134.8萬。
除非另外有積蓄，否則別說年收入150萬的家庭負擔不起，年收入200萬的家庭可能也同樣負擔不起這樣的現金流出。
買的好不好是一回事，畢竟住房作為一個消費，這種價值是很主觀的。
但對大多數人來說，是否負擔的起、有沒有超支，是個必須嚴肅看待的議題。
記得，量力而為就好
原文發表於市場先生 FB社團－Mr.Market一起學習股票投資
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