該存多少錢才能買房比較好?買房的7個正確觀念

買房的正確觀念

讀者提問:

如果房地產是一項負債,那應該要累積到多少財富,或者多少主動收入或被動收入才買房會比較好呢?

以下的是我的回答:

1. 買房自住是負債,因為會讓現金流持續流出

但換個角度,居住的房子也是消費,是生活必要的成本,

機會成本的角度,其實沒有買房,也會需要有租金支出,或者犧牲自宅原本的出租機會。

我想說的是,買房自住是負債這個觀念,目的是要提醒我們注意現金流的流向,

不要貿然作出傷害很大的決定而不自知,但也並不是說就什麼都不能買。

延伸閱讀:你的房子是資產,還是負債? 真相是…

 

2. 從台灣現況與普遍房價來說,房價所得比例是偏高的,這點跟國外不同。

同樣的收入,國內買房的負擔重,

當然,這不是說買房就一定比租房好,

不同的情境下答案不同,沒有絕對,

關鍵是要計算負擔的起的數字量力而為。

延伸閱讀:住宅價格指標》房價所得比、房價租金比是什麼?(附全球城市房價排行榜)

 

3. 建議攤還每期本金利息,在家庭月現金流收入的40%以下

最好是30%以下或更低。

從這可以回推能負擔的房價。

例如夫妻兩人年收150萬,那最理想是每年本利攤還的現金流出在45萬以下,

如果到60萬勉強還行,但會有點吃緊,更高可能就開始影響生活。

以45萬的現金流,借貸30年、利率2.1%來算,大約能借1000萬的貸款。

 

市場先生提示:有些人會覺得算出來金額太低、不合理,這麼低的金額可能買不到理想的房子。

但換個角度思考,也許把家庭月現金流超過50%拿去買房,才是真的不合理。

延伸閱讀:頭期款要多少?你買得起多少錢的房子?(附可負擔房價試算Excel)

 

4. 在裝潢和預備金以外,預留2年預備金,可以支付2年房貸本金利息

付完頭期款和裝潢等各種支出的費用,以及至少能付2年房貸本利和的預備金,需要預留,避免意外狀況發生。

畢竟一個家庭突然失去收入1~2年,這不是沒有可能發生的。

而一但發生,需要緊急變賣房子或者重新貸款,成本其實依然很高,不如一開始留有足夠緩衝。

延伸閱讀:緊急預備金是什麼?多少才夠?最完整的緊急預備金指南

 

5. 計算自己的月現金流,以主動收入為主,不夠才計入被動收入

要注意,如果被動收入是來自股票配息,那和賣掉部分持股是一樣意思,

如果投資現金流付房貸,其實就是犧牲投資組合的複利機會

因此計算購買能力,會建議只計算家庭主動收入的40%就好,

被動收入如果沒有很多,都先當成額外的備援。

當然,如果你主動收入不夠,或者被動收入相當充足、對複利沒有迫切需求,

那麼計算現金流,就可以包括主動收入+被動收入。

延伸閱讀:被動收入方法有哪些?43種創造被動收入的方法

 

6. 避免計算的很精確剛好

因為越精確越容易受到各種意外打亂。在流動資金及現金流都要留些餘地

例如每月要繳3萬元房貸,所以家庭收入精打細算下來,剛好挪出3萬元用在房貸上。

但這是很危險的,應該留有一些餘地,例如實際上每月能挪出4~5萬元資金,這時繳3萬元房貸,才會算是有餘裕,不易被意外打亂。

 

7. 假如家中有財務支援的話可以盡量運用

有些人家裏有能力協助負擔買房,但自己不好意思開口,

其實以台灣高昂的房價,我認為這沒有必要,真的有需要就開口請家人幫忙,因為當下台灣房價本來就不是普通年輕人能輕易負擔的。

至少家人可以作為意外時的備援,減輕壓力,

台灣要年輕人要買房真的很難,不用不好意思。

 

最後要提醒,買房的關鍵就是「量力而為」四個字,最忌諱勉強買房。

想想看,假設夫妻年收入合計150萬,但卻貸款3000萬買房子來自住,會發生什麼事?

貸款3000萬,假設分成30年貸款、2.1%的利率,
每月要攤還的本金與利息,合計約11.2萬,一年要繳的本金與利息共134.8萬。

除非另外有積蓄,否則別說年收入150萬的家庭負擔不起,年收入200萬的家庭可能也同樣負擔不起這樣的現金流出。

買的好不好是一回事,畢竟住房作為一個消費,這種價值是很主觀的。

但對大多數人來說,是否負擔的起、有沒有超支,是個必須嚴肅看待的議題。

記得,量力而為就好

原文發表於市場先生 FB社團-Mr.Market一起學習股票投資

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