餐飲業頂讓店面要注意什麼?如何估價、避免掉入陷阱?

餐飲業頂讓店面要注意什麼?如何估價、避免掉入陷阱?

想要創業做餐飲,除了自創品牌、加盟外,另外一個常見的方式就是頂讓別人既有的店面。

但是頂讓這件事,就像跟買賣房子一樣,賣方想要賣高價,買方則想要買低價,
而頂讓店面又不像房屋買賣有實價登錄可以查行情,
價格隨著店面的狀況落差很大,因此成交也相對不容易。

本系列文章為市場先生團隊採訪餐飲創業業者整理的系列專題,
這篇文章市場先生告訴你店面頂讓常見的類型,
並教你如何估價、店面轉讓流程、所有頂讓店面該注意的大小事,

分為以下幾個部分:

  1. 店面頂讓有哪些類型?
  2. 店面頂讓該如何估價?
  3. 店面頂讓有哪些流程?
  4. 店面頂讓需注意什麼事情?

店面頂讓有哪些類型?

1. 全部頂讓

含品牌使用、裝潢、設備、技術、租約一起頂讓,有的甚至連既有員工會一起轉出。

優點:節省時間可馬上接手、可承接既有客源不用從零開始。
缺點:若不了解原經營者之前的經營狀況有可能買貴、
如果之前的經營者跟顧客有很深的客情,轉手後生意可能下滑、技術移轉可能學不到位會流失既有客源。

2. 部分頂讓

只頂讓裝潢、設備、租約等,不包含品牌使用跟技術。

優點:價格談的好可省下大筆的裝潢跟設備費。
缺點:較難找到裝潢跟設備都符合自己經營需求的店。

3. 只頂讓租約

這其實就是原有的經營者轉租的意思,通常轉租還要收轉讓費的,都是比較熱門的地段,
也就是說為了拿下這個店面,即使裡面都沒有設備、裝潢也不合用,
但還是要付一筆轉讓費給原經營者,接下承租這個店面的權利。

優點:能拿下熱門地段的店面。
缺點:過高的轉讓費會影響回本的時間、這筆轉讓費未來不一定能回收回來。

店面頂讓該如何估價?

估價是店面頂讓中最困難的一環,因為頂讓包含了有形價值跟無形價值。
真實的狀況是,很多賣方會把價格高估了,因為把自己當初裝潢、投入的金額算進去,
認為自己的店面值那個價錢,例如當初投入了200萬,想說才過一年至少還值150萬吧。

但說穿了,對買方來說,除非剛好非常合用,不然這些裝潢跟二手設備在他們眼中來看是不值錢的。
此時如果賣方堅持自己的高價,找不到合適的接手者,
最後下場往往是直接關店、設備由二手商回收賤賣。

店面的估價有兩種計算方式,一種是全部頂讓的,一種則是部分頂讓的。

1. 全部頂讓:

既然承接了整家店,包含既有的客源,
那麼此時該評估的不是裝潢跟設備值多少錢,而是這家店目前的營業額跟獲利有多少
才是它最大的價值。

如果店鋪一個月可以淨賺10萬元,那麼花50萬頂讓都非常便宜,
但如果店鋪一個月是虧損2萬,那麼花5萬元頂讓都嫌貴。

建議評估方式:(目前店鋪平均月淨利+認為接手後淨利提升或減少的金額) 希望的回本時間

例如:

想要轉出的店目前平均月淨利2萬元,因為老闆有些固定交情的老客戶,
接手者認為接手後生意會小幅下滑,淨利保守估計剩下1.5萬元,希望回本時間是12個月,
那麼評估合理的轉讓費應該在1.5萬元 × 12=18萬元。

如果是目前經營虧損的店,那麼無法用上述方式評估,它的價值就只剩下裝潢跟設備折舊後的價值了。
接手這種店買方就要非常謹慎,憑什麼之前的老闆做虧錢自己做會賺錢呢?

2. 部分頂讓:

如果只頂讓裝潢跟設備、租約等,沒有要使用原有的品牌,那這時候買方估價的方式就完全不同了。
最簡單的當然是把目前裝潢跟設備折舊後的金額算一算,看值多少錢,
但更建議的方式還是要評估整體開店的回本時間。

建議評估方式:(店鋪頂讓金額+其他開店需再投入的金額) ÷ 預估未來每月淨利=回本時間

例如:

要頂讓的店開出頂讓費是50萬,預計要再投入改裝修、添增設備等需要再花20萬,
那麼總投入成本就是70萬,假設預估未來每個月淨利為3.5萬元,回本時間就是70萬 ÷ 3.5萬 = 20個月

如果認為20個月回本太長了,那麼就需要再壓縮投入成本,
假如目標設定在15個月,那麼可以承受的頂讓金額為:
月淨利3.5萬 × 回本15個月 – 額外投入20萬 = 32.5萬元

如果是只轉讓租約的,評估方式跟上述一樣,把轉讓金算入初期投資成本,
然後去計算回本時間,看看這個金額是否為自己可接受的。

店面頂讓有哪些流程?

  1. 確認原經營者的身分,看他是否為店面負責人或是店面的產權所有者,確認身分後,可以了解欲頂讓的價格、頂讓內容及房屋租金及租約條件等。租約條件最重要的需確認房東是否同意轉讓、租約到期日、是否會漲租…等。
  2. 雙方洽談頂讓的內容及價格。
  3. 條件談攏後,買方可支付少部分的訂金,確保接手店面的權利,支付訂金時必須請賣方出具收據,載明時間、金額、用途等。
  4. 買方最好和原房東碰面,確認好後續的租約事宜。
  5. 雙方簽訂頂讓合約、買方和房東簽訂房屋租約,約定雙方的權利義務。
  6. 簽完合約後支付頂讓金頭款,可留部分尾款等所有手續辦完再支付。
  7. 雙方完成過戶登記手續,並確保可正常營業後,買方支付尾款。

店面頂讓需注意什麼事情?

  1. 一定要與房東見面,並確認好後續的租賃契約。
  2. 移轉的設備要列清單,並確認使用情形及保固狀況。
  3. 若有技術移轉的部分,要在合約中載明由誰來指導及指導期間為何?是否還需支薪等,如果有技術移轉,最好頂讓金要留部分尾款等技術移轉完成才支付。
  4. 留意客源假象,有些賣方會在頂讓期間故意製造假客源混淆視聽,最好要多觀察及跟鄰居探聽。
  5. 了解鄰居狀況,是否有一天到晚愛檢舉的鄰居,這種的最好避免。
  6. 了解店面的債權及債務狀況,並且在合約中載明不承擔債務或是只承擔XX部分的債務。常見的案例是賣方之前在營業的時候發了大量的禮券或優惠券,但是沒有告訴買方,買方承接後才發現許多消費者拿了這些禮券來兌換,這時如果不讓消費者兌換就流失了客源還產生客訴,如果讓他們兌換等於是白白承擔這些成本,因此頂讓前要了解之前的店家是否有債務或是應付賬款等。
  7. 如果是全部頂讓,需了解店面的財務報表,清楚了解整體營業額、成本、獲利狀況等。但是要注意,財務報表有可能造假,最好有系統數字可以核對或是請教同業這樣的財務狀況是否合理。
  8. 如果頂下店面後是做不同的產業,還要先上政府網站確認裝潢是否合法,是否有違規的地方…等。
  9. 錢不要一次付清,最好分階段付,等最後一切點交完成、也完成變更登記後,再支付尾款。

總結:店面頂讓成功的關鍵在於「正確的心態」

店面要頂讓成功,買方跟賣方都必須要有正確的心態。

對許多買方來說,很多人會覺得賺錢的店留著自己賺就好,幹麻頂給別人,
要頂讓一定裡面有問題,雖然抱持著懷疑的態度是好的,但是也可能錯失許多好的機會。

老實說,能夠找到一家好的店鋪頂讓下來,是比自己開一家新店節省許多金錢跟時間的,
因此花一點時間尋找好標的相當值得。

賣方來說,不要眷戀在自己過去投入了多少金額,那些都已經是沉沒成本,
想要成功的頂讓出去一定要站在買方的立場思考,
看多少錢是對方接手後可以獲利的金額,才比較有機會快速成交。

本系列文章是市場先生團隊採訪幾位小型餐飲業主後的文章,可閱讀系列文章:

(施工中)

最後,以下分享幾篇市場先生過去關於創業主題的一些相關文章,
希望對閱讀這篇文章的你有些幫助:

1. 如何找到創業方向、找到客戶、創造利潤?

2. 創業真的很危險嗎?看2個小故事你就懂了

3. 創業需要投入巨大的資本?燒錢其實是迷思

額外分享幾篇貸款相關文章:

1. 目前房貸利率最低的是?最新各家銀行比較、試算

2. 貸款利率快速試算表(房貸、車貸、學貸、信貸)

3. 如何省錢? 國內最新信用卡現金回饋比較

4. 最新信用卡海外刷卡消費現金回饋比較

專欄作者:牟均俞 主編:市場先生

最近市場先生開了一堂的「用美股ETF創造穩定現金流」教學課程,
這堂課程會從基礎入門、資料查詢到實際操作,
教你學會建立一個穩定的全球ETF投資組合,目前累積已經有將近1100位同學上課。

線上課程》美股ETF創造穩定現金流線上課程連結

加入市場先生FB社團,充實更多理財好知識

50歲之前想退休一定要懂理財,
解決投資的煩惱!


如果覺得這篇文章有幫助,
幫我按個讚,分享給更多人看到,謝謝!

上 / 下一篇文章

一般留言

發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *