都更條件是什麼？都更資格/流程/獎勵補助/優缺點一次看

我們常常會聽到人家說：「某某人運氣很好，家裡的老房子都更了，房價漲了好幾倍」。

到底都更是什麼？什麼樣的老房子才符合都更的條件呢？

本文市場先生帶讀者一次了解都更的種類、條件、流程及獎勵補助，同時也會告訴你都更的優缺點。

都更是什麼？

都更的全名是「都市更新」，主要目的是把年老、品質不佳或有安全疑慮的房屋，實施重建、整建或維護，讓民眾可以改善居品質、增進公共利益，並且促進都市土地有計劃的再開發利用。

都更的3種方式

• 重建：把原本的建築物拆掉重建。
• 整建：把原本的建築物進行改建或修建，或是充實裡面的設備。
• 維護：改善建築物的狀況，如進行表面維修、拉皮等。

以上可以看出，都更並不是把房子拆掉重建才叫都更，將房子進行局部的整建、維護，也在都更的範圍中。

都更的種類

都更可以分為公辦都更、民辦都更、自辦都更三種。

從上表可以看出，都更不僅可以由政府發起，民間也能自己發起都更。

但實際的狀況是，多數都更是由政府、建商發起，民眾自行發起的案例非常少，

主要原因是：

1. 意見難整合：都更因為有一定的面積要求，通常會涉及多位屋主及地主，一但人數愈多，愈難達成共識。
2. 資金有限：自辦都更的資金需要由民眾自行籌辦，這不是一筆小數目，因此實施上較為不易。

都更的條件

老屋想要都更，需符合以下四個條件：

1. 老屋必須為合法的建築物，若是重建屋齡需滿30年以上，若是整建/維護屋齡需滿20年以上。
2. 老屋所在地需位於「都市計畫區域」內。老屋需符合「地方政府更新單元」劃定標準。
3. 老屋所在地的基地面積需達1,000平方公尺(302.5坪)以上。
4. 若基地面積未達1,000平方公尺，但基地面積達500平方公尺(151.25坪)以上，需經都更審議會同意，方可符合。

要怎麼知道我的土地是否在都市計畫區域內？

目前台灣土地可分為「都市土地」及「非都市土地」兩種，如果要查詢土地是否在都市計畫區域內，可以透過下列方式：

1. 從土地登記簿謄本上的使用分區及使用地類別來區分，如果兩者都是空白，就屬於都市土地(少部分會遺漏編定)；如果使用分區是鄉村區、工業區…，使用地類別是甲種建築用地、林業用地…，那就屬於非都市土地。
2. 可以上「全國土地使用分區資料查詢系統」或「國土測繪圖資服務雲」查詢。
3. 向土地所轄之各鄉鎮市公所及都市計畫科詢問。

要怎麼知道我的老屋是否在地方政府更新單元內？

要查詢老屋是否在地方政府更新單元內，可以上內政部營建署「都市更新入口網」，點選「都更查詢」後，再下拉選擇縣市及行政區，即可看到有列入更新單元的列表，也可以用地圖查看。

都更的流程

自辦/民辦的都更，主要有6大流程：

1. 單位劃定：需確認建築物符合地方政府更新單元劃定標準，並需初步整合土地內所有權人跟住戶，此階段耗時可長可短。
2. 報送事業概要：在這個階段需要召開第一次都更公聽會，並且報送整體計畫構想，且須依照《都市更新條例 》第37條的規定，取得規定的都更同意比例，如建物面積和所有權人數1/2的同意。
3. 報送事業計畫：事業計畫進入都更的具體規劃細節，以確保計畫的可行性。在這個階段需要取得更高的都更同意比例，如3/4或4/5(如下表都市更新事業計畫同意門檻)。
4. 權利變換計畫：在事業計畫完成建築設計後，接著可以提出權利變換計畫，這個階段也可與上個階段併送。這兩個階段約需耗時2年左右。
5. 進入重建計畫：進行拆除與重建，包含申請建照、發包施工與完成交屋，此階段約需3~4年時間。
6. 成果備查：都更完成及備查。

根據財團法人都市更新研究發展基金會的統計，雙北市的都更案，審議時間+施工期所需的平均時間為5.91年。

都更需要多少人同意？

都更並不用取得100%的所有權人同意。

在報送事業計畫的階段，需要取得較高的都更同意比例，多數地區需取得所有權人數80%及土地及建築物面積80%以上的同意(二者均須符合)。

如果是政府優先劃定的區域，如迅行劃定區(例如海砂屋等有坍塌危險的區域)，那麼所需的同意門檻就較低，只需要所有權人數及土地及建築物面積50%以上的同意即可。

都更的獎勵補助

政府為了鼓勵民眾申請都更，有設置以下的獎勵補助。

獎勵補助1：容積獎勵

都市更新之容積獎勵上限為：1.5倍法定容積。

容積率是指「樓層總建築面積和建築基地面積的比率」，白話來說，就是一塊土地上，能夠蓋幾層樓。

政府給的容積率獎勵，就是讓你在原本的土地上，可以蓋更高的樓層。

舉例來說，台北市某塊土地面積為100坪，法定容積率為200%，那麼這塊土地上最多可以蓋100坪× 200%=200坪的面積。

這塊土地都更，政府給予額外0.5倍的容積獎勵，容積率變成300%，那麼這塊土地上最多可以蓋100坪× 300%=300坪的面積。

獎勵補助2：稅賦減免

都更對於房屋稅、地價稅、契稅、土地增值稅皆有減免。詳細規則以各縣市政府公告為準。

獎勵補助3：現金補助

內政部營建署對於自主更新，有提供補助，最高500萬元，詳細補助辦法及申請方式，可上都市更新入口網查詢。

都更的優點

都更對於原住戶來說，有以下的好處。

優點1：房價上漲

都更是把原本老舊的房子重新改建為新房子，整體的居住環境跟房價多數時候也會因此上漲。

優點2：房屋舊換新

都更後，房子跟公共設施、設備品質都會大幅提升，可以享受較好的居住品質。

優點3：有政府的獎勵補助

如前文所述，都更可以享有政府的獎勵補助，包含容積獎勵、稅賦減免、現金補助等。

優點4：提升公共安全

都更後，公共安全設施如消防設備、排水系統都有經過重新規劃，建築結構也會比以前改善，提升整體的公共安全。

都更的缺點

都更除了對原住戶有以上好處外，相對的也有以下缺點。

缺點1：公設比例提高

都更後通常都會提高公共設施的比例，使得公設比提高。

缺點2：房屋相關支出增加

都更後由於公設比提高，每月的管理費可能也會因而提高。

此外，由於房屋稅是以房屋評定現值為基準計算，在重建後，如果過了補助期，房屋稅可能會比原本的還高。

缺點3：分回來的房地可能變少

房子都更後並非一坪換一坪，影響因素有很多。

整體來說，如果房子位於都市精華區，重建後房地價值更高，在都更後原屋主一般可以獲得更高的坪數及價值。

但若房子位於非蛋黃區，重建後的房地價值不高的話，那麼建商要拿回更多的坪數才能獲利，原屋主能分回來的房地可能會比本來更少。

缺點4：可能遇到不良建商

都更的一大風險在於可能會遇到不良建商，如果遇到建商偷工減料或是官商勾結的狀況，那麼這些都更的民眾得不償失。

缺點5：等待時間漫長

都更所需的時間非常漫長，動輒5-6年，長的也有耗費10幾年的，在這過程當中變數較大，例如遇到不肯搬走的釘子戶，或是有其他住戶經費不足反悔了，都會影響整體進度。興建過程原住戶也需要另外尋找居所，這也是過程會產生的成本。

都市更新 vs 危老重建比較

除了都市更新外，一般常聽到的是「危老重建」，兩者很類似，卻又不完全一樣。
以下比較兩者差異。

總結來說，

如果是單一住戶或是住戶較少，想要進行老屋重建，符合條件的話，可以優先申請「危老重建」，

流程上會比「都市更新」簡便許多，並且也能享受容積率獎勵及稅賦減免的補助。

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