理財型房貸是什麼？2024 各銀行理財型房貸利率比較與試算整理

有沒有一種資金週轉方式，能夠隨時取款、並且不動用時都不用被算利息？

理財型房貸是將房貸已經還款的本金，向銀行申請再一次借款，轉換成能隨借隨還、有動用才按日計算利息的備用資金的一種資金調度管道，多數提供房屋貸款服務的銀行，其實都有著理財型房貸的貸款選項，但理財型房貸的運作方式其實很多人並不是這麼清楚。

市場先生本篇文章介紹關於理財型房貸基礎知識，以及各家銀行理財型房貸利率整理比較和試算。

理財型房貸是什麼？

理財型房貸又稱為循環性房貸，能將已清償一部分的房貸本金再次借貸使用，和一般房貸相較下，資金運用多了一些靈活性，所以理財型房貸，也是房屋增貸的其中一種形式。

理財型房貸是將房貸已經還款的本金，向銀行申請再一次借款，轉換成能隨借隨還、有動用才按日計算利息的備用資金；只要銀行核貸後，會給申貸人一個理財型房貸帳戶，接著就能利用金融卡、網路銀行、ATM或是臨櫃方式，隨時動用此帳戶內的資金。

理財型房貸和一般房貸的差別？

一般房屋貸款是以一次性約定長期還款計畫，貸款年限通常為20~30年，最高的貸款金額約房屋價值的8~85成；而理財型房貸是一年一約，最長貸款年限通常在7~10年，計息方是「有動用的資金採按日計息」，在資金調度更具靈活性。

理財型房貸利率高於一般房貸，和信用貸款差不多或低一些，和信貸的最大差別主要在於綁約年限(信貸通常有限制1年內提前還款有違約金)，如果是房屋不動產持有者短期有資金週轉需求，或許可以評估理財型房貸作為短期資金周轉的工具選擇之一。

以下市場先生將理財房貸和一般房貸差異比較整理如下表：

市場先生提示：短期資金需求該申辦哪一種貸款？理財型房貸 vs 個人信貸怎麼選？

假如資金借貸的時間需求在1年以上，由於貸款種類有很多選擇，平常如果有與銀行往來，本身職業和收入條件都算穩定，或許可以將理財型房貸和個人信貸的條件比較，評估哪一種貸款的條件對自己比較有利。

不過還是要善意提醒，不管貸款金額多小、期限多短，建議都先算清楚，借款或運用財務槓桿時請務必要謹慎並且量力而為，隨時做好財務規劃和風險控管。

可閱讀：貸款種類與申請條件總整理

各銀行理財型房貸利率比較

理財型房貸利率不是一個固定的數字，各家理財型房貸基本上都是以機動計息，而非固定利率的方式來計算利率。

各家銀行設立的定儲利率或指數利率，另外加上額外加碼的利率，來做不固定的機動計息。而銀行審核加碼的利率也會依照申貸人的信用紀錄與還款能力，作為核貸利率的標準。

也就是說，銀行官網宣告的最低貸款利率，並不表示你能拿到最低的貸款利率。

市場先生將各家銀行的理財型房貸最低利率整理如下(資料更新:2024/1)：

• 前12個月利率最低： 中國信託銀行
• 貸款小於200萬申辦費用最低：安泰銀行
• 貸款200萬~800萬間申辦費用最低：華南銀行

理財型房貸利息試算

• 銀行理財房貸試算

各家銀行理財型房貸的利率計算標準不同，為了方便說明，底下以玉山銀行示範計算。

玉山銀行理財型房貸利率=玉山銀行定儲利率指數+固定加碼0.88%作為機動計息，

以撰文當下(2024/1)，玉山房貸型利率為2.65%，假設借款金額50萬，共借款30天，試算需支付多少利息。

1. 50萬元 × 2.65% ÷ 365天 × 30天＝利息總額1,089元
2. 申辦玉山銀行理財型房貸相關費用= 8,000元

利息加上申辦費才是實際的總費用，因此借款30天、貸款金額50萬，含利息的總費用為9,089元。

• 市場先生貸款利率試算表(免費下載)

如果你成功取得銀行核貸，想試算理財型房貸的利率成本及每期現金流支出，

市場先生有製作一個「貸款利率快速試算表」的excel檔提供大家試算，輸入最終核貸的貸款利息與還款天數等資料，就可以計算出貸款成本。

理財型房貸優缺點

理財型房貸優點

1. 資金可隨時動用。
2. 有動用資金才算利息，並且以日計息。
3. 還款較彈性，多數銀行沒有綁約，可隨時還款。
4. 數天至一年以下短期資金需求，可能比個人信貸利率低。

有些人也會評估到底該使用信貸還是理財型房貸，不過由於信貸通常需要綁約1~7年，如果是不到1年的臨時資金需求，使用信貸提前還款可能還有一筆違約金需要償還，各家銀行規定不同，最長則是綁約3年。

不過理財型房貸不用綁約，隨時可還款，加上理財型房貸是以日計息，資金有動用才算利息，多了使用上的彈性。

理財型房貸缺點

1. 和一般房貸相較，理財型房貸利率較高，貸款金額較低。
2. 銀行在條件審核較一般房貸嚴格。
3. 資金用途限制，不能使用於房地產投資。

理財型房貸因為多了資金隨時取出的彈性，貸款利率會比一般房屋貸款、增貸等房貸還要高，基本上理財型房貸的利率會高個1~3%。

另外，多數的銀行都會限定理財型房貸的申請者，不能將資金使用於房地產投資，目的在於不讓人可以用A房貸款買B房，再用B房去貸款的類似套利行為，

但市場先生也提醒，每間銀行的理財型房貸的限制事項並不一定相同，請務必在申貸前確認清楚。

本文為資訊整理與觀念教學分享，借款或運用財務槓桿時請務必要謹慎並且量力而為。

使用理財型房貸前該知道的事

想用理財型房貸來做短期的資金週轉時，建議可先閱讀以下資訊：

Q1. 申請理財型房貸還需要哪些費用？

基本上所有銀行貸款都會被收取一些手續費用，理財型房貸也不例外，主要會有以下的費用：

• 銀行帳戶管理費：約5,000元上下，依照各家銀行規定為主。
• 土地登記規費：通常為貸款金額的千分之一 。
• 住火險、地震險：須確保欲抵押之房屋需包含地震險、住火險等房屋保險才能申貸。
• 代書費：若委託代書辦理抵押權設定，則須額外支付代書費（約4,000-6,000元）。

Q2.申請理財型房貸，需要具備哪些文件？

1. 借款人身分證影本
2. 近期所得證明(如近一年扣繳憑單/報稅證明、近三個月薪轉存摺/薪資單等)
3. 土地與建物所有權狀影本
4. 買賣契約書影本

Q3. 理財型房貸可以貸款幾年？

理財型房貸屬於銀行的短期契約，多以一年期約定為主；

但在還款正常的情況下，都能繼續續約。

Q4.理財型房貸可以只繳利息、不還本金嗎？

在銀行核可的可動用額度範圍內，基本上只需在每月繳款日繳納動用資金（按日計算）合計的利息，而不需繳納本金（因為本金為你已經繳清的房貸）；倘若你並沒有現金繳納理財型房貸的利息，銀行則會從原本可動用的理財型帳戶中扣除利息。

如果你不符合理財型房貸的申辦資格，但有資金的需求，也能考慮銀行提供的其他借貸服務：

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