豪宅稅是什麼？一文看懂豪宅定義、各縣市豪宅門檻、計算方式、新舊制比較

持有房屋時，每年除了要繳納房屋稅及地價稅，如果你的房子屬於「豪宅」，還需要再繳「豪宅稅」。

到底什麼樣的房子才符合豪宅的定義，豪宅稅又要繳多少呢？本篇市場先生一次帶你了解。

【本文為個人經驗分享及資料收集整理分享，並非無任何稅務建議之意。實際稅務規定，請依照國稅局官方資訊為準。】

豪宅稅是什麼？

豪宅稅的正式名稱為「高級住宅加價房屋稅」，顧名思義就是針對市價比較高的房子，課比較高的房屋稅。

這項政策是從2011年7月開始實施，課徵這項稅的主要原因是，豪宅跟一般房屋的評價標準相同，但是它的實際成交價卻遠高於一般房屋，

白話來說就是，豪宅繳的房屋稅太低了，跟它的房價不成比例，為了使租稅負擔合理化，才會課徵豪宅稅。

奢侈稅是什麼？奢侈稅不是豪宅稅

很多人誤以為豪宅稅就是奢侈稅，但兩者是不一樣的東西。

奢侈税的正式名稱為「特種貨物及勞務税」，針對奢侈品課徵，目的是讓稅制符合社會公平原則，並抑制貨物在短期內轉手交易的炒作行為。

奢侈稅從2011年6月起開始課徵，目的是抑制短期交易及穩健房市，只要持有2年以內就移轉的非自用住宅，就要課實際售價10%~15%的奢侈稅，這對房屋交易市場有一定的打擊。

但自從2016年1月1日起實施房地合一稅後，為了不重複課稅，奢侈稅在房屋、土地方面已經停徵，以下整理奢侈稅的課徵項目：

豪宅的定義？怎麼樣算是豪宅？

豪宅的定義各縣市不同，目前只有台北市高級住宅認定標準較明確，只要同時符合以下三個條件，就算是豪宅。

1. 房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅
2. 每戶面積80坪(不含車位)以上或每坪單價100萬元(不含車位價)以上
3. 經按戶認定房地總價在7,000萬元(含車位價)以上*

*其他縣市多以房屋總價認定，每個縣市標準不同，如新北市為4,000萬以上，台中市則為3,000萬以上。

需注意的是，以上條件會隨著政府政策調整，例如在2015年以前，豪宅税的課稅門檻為雙北市房地總價超過8,000萬，其他縣市超過5,000萬以上；

在2015年4月份，台北市變成7,000萬、新北市6,000萬，其他縣市4,000萬，

而到了2024年2月份，財政部為了加大打房力道，又再次擴大豪宅税的課稅範圍，台北市變成6,000萬、新北市4,000萬，其他縣市為2,000萬~4,000萬。

各縣市的豪宅定義與門檻標準

根據財政部的最新公告(2024/2)「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，下修了豪宅的認定標準，也將課稅的適用範圍擴大。

這項調整主要是針對個人在2015/12/31前買入房屋(舊制買)，並於2023年出售，且成交金額達豪宅門檻者，擴大交易課稅基準。

假如你是在2016/1/1之後取得房屋，適用的是房地合一稅，因此並沒有影響。

接下來會針對 使用舊制購屋並在2023年出售房屋，舉例試算房屋出售對個人所得稅的影響。

各縣市的豪宅門檻降多少？ 新制 vs 舊制豪宅標準差異比較

在2024年2月，財政部將個人出售豪宅交易所得的課稅範圍擴大，各縣市認定為高級住宅（豪宅）的房屋總價也有調整：

• 台北市：6,000萬
• 新北市：4,000萬
• 桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市、高雄市：3,000萬
• 其他縣市：2,000萬

和2023年相比，各縣市所認定的豪宅標準，房屋總價約調降了1千萬~2千萬，而各地區分別調增該等地區所得額標準的1%至5%。其中以新北市、其他區域（例如：宜蘭、嘉義等）豪宅下修門檻調幅度較大。

而同一個縣市中，也會因為區域不同，房屋評定現值的計算標準有所差異。

以新北市舉例，房屋總價在4,000萬以上則為豪宅，永和區是依房屋現值41%計算、林口區則是依房屋現值38%計算。

• 查詢最新各縣市豪宅計算規定：財政部官網連結(點此)

各縣市豪宅標準整理如下表：

出售豪宅對個人綜所稅有影響嗎？賣屋課稅案例試算

出售房屋的所得是否需要課徵個人綜合所得稅？根據財務部出售房屋金額計算的說明，是以房屋出售時的成交價，減去原始取得的成本和費用後，餘額則為所得額。

假設出售適用舊制的房屋^註，試算比較各種情況下，計算出售房屋所得須被計入個人所得的金額有多少，以及影響財產交易所得稅申報金額的差異。

為了方便說明，以下暫不將仲介費、交易稅費等納入買房取得成本。

試算案例：

• 買入房屋：2010年以2,500萬買入新北市板橋區房屋
• 賣出房屋：2023年以總價5,000萬出售
• 房屋評定現值：300萬
• 土地評定現值：700萬
• 房屋現值佔土地的比例(房屋現值比)：30%

註: 出售適用舊制的房屋：是指103年1月1日以前取得，或103年1月2日至104年12月31日間取得且持有期間超過2年。

以2023年舊標準 試算財產交易所得：非豪宅出售

會依據納稅義務人能否提供原始房屋的取得成本的證明文件，作為財產交易所得的試算，並依其核算個人的綜合所得稅：

• 情況1：採用核實課稅，可提供房屋取得成本證明

假設能提供原始購屋的相關成本費用證明，則交易所得計算如下：

財產交易所得＝ 賣出款項(房屋)− 買入款項(房屋)＝ 1,000萬 −500萬＝500萬

• 情況2 : 採用核實課稅，無法證明房屋取得成本證明

依照《所得稅法第14條第1項第七類規定》，如果無法證明原始取得成本的房地現值，則以買入與賣出的房屋總額差價，按「出售時」的房地現值比例計算房屋的財產交易所得。

房地現值比例＝房屋現值 ÷（房屋現值＋土地現值）＝300萬 ÷ 1000萬＝30%

售出房屋獲利(房屋+土地)＝出售總價 − 購入總價＝ 5,000萬 − 2,500萬＝2,500萬

由於土地的獲利部分不須繳稅，僅需計算房屋獲利所得如下：

財產交易所得＝售出房屋獲利 × 房屋現值比 ＝2,500萬 × 30% = 750 萬

• 情況3：採用設算課稅，非以高價房屋出售，且無法提供房屋取得成本證明

如果沒依規定申報房屋交易所得、也無提供交易時的實際成交金額或原始取得成本、且稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或相關資料。

則是按照《112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定》，採取設算課稅的方式，作為財產交易所得稅的申報。以此案例，板橋區的設算百分比是41%，計算公式如下：

非豪宅的財產交易所得＝房屋評定現值 x 各縣市的設算百分比＝ 300萬 x 41%＝123萬

以2024年新標準 試算財產交易所得：以豪宅出售

• 情況1：採用核實課稅

已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本，財產交易所得額的計算同樣依照《所得稅法第14條第1項第七類規定，進行核實課稅。

因此，會和2023年的舊標準的核實課稅計算相同，可參考上一段【情況1】 和 【情況2】的計算公式與試算。

• 情況2：採用設算課稅，以高價房屋出售，且無法提供房屋取得成本證明

根據2024年財政部最新公布，新北市高價房屋的標準從之前的6千萬，調降為4千萬。

以這個案例來說，房屋賣出總價為5千萬，已達到高價房屋(豪宅)出售標準，則計算如下：

歸屬房屋收入＝售出房屋總價 × 房地現值比例＝5,000萬 × 30% ＝1,500萬

豪宅的財產交易所得＝1,000萬 × 17%＝255萬

市場先生做個小結：

持有豪宅期間除了要繳豪宅稅(更高的房屋稅)，出售豪宅的所得，有可能會併入個人所得，影響到個人所得稅額增加。市場先生團隊有打電話詢問國稅局，得到的答覆是：出售個人房屋的財產交易所得，通常會優先採用核實課稅制度，其次才採用設算課稅計算。

如果以這個案例來看，是否以豪宅出售，在核實課稅的計算差別並不大；但如果以設算課稅計算，目前高價房屋的標準降低後，出售舊制房屋且符合豪宅的情況，出售房屋所得被列入個人交易所得的金額會大幅提高，影響較大。

相關的認定標準在財政部官網有完整更詳細的說明，如果有舊制房屋買賣經驗的讀者，也歡迎留言跟我分享。

延伸閱讀：完整的綜所稅懶人包教學

豪宅稅繳納期間：每年5月份

豪宅稅就是針對高級住宅加徵的「房屋稅」，繳納期間跟房屋稅相同，都是每年的5/1~5/31，大約在4月下旬或5月初，就會收到繳納通知單。

房屋稅的課稅期間是從前一年的7/1到當年度的6/30，按月課稅，如果未滿一年，按月份比例課稅。若有產生買賣房屋的狀況，雙方依當年度持有房屋的比例分攤。

豪宅稅的計算方式

豪宅稅本質上就是房屋稅，當定義是豪宅時，持有豪宅的期間會需要繳更高的房屋稅，

房屋稅＝房屋課稅現值 × 房屋稅稅率

房屋稅計算公式中，豪宅稅主要調整的是就是提高房屋課稅現值 來加稅。

整體來說，如果定義為豪宅，豪宅的房屋稅大約會比一般房屋多繳1.2倍到2倍不等，以下是試算規則。

豪宅稅試算

豪宅稅的計算方式分為兩種：

在2001/6/30前建成，以提高路段率來提高房屋課稅現值，
在2001/7/1後建成，以固定比例加價(+120%)來提高房屋課稅現值。以下為試算範例。

• 2001/6/30前建成，以提高路段率來提高房屋課稅現值

房屋課稅現值的計算公式為：

房屋課稅現值＝核定單價 × 面積 × (1-折舊率 × 折舊年數) × 路段率

在2001/6/30前建成的豪宅，豪宅稅的加價方式，是針對提高「路段率」來增加房屋課稅現值。

以上圖這個例子來說，路段率從100%調升為300%，意味著要繳交的房屋稅增加為3倍。

• 2001/7/1後建成，以固定比例加價(+120%)來提高房屋課稅現值

原本用路段率加價的方式，房屋稅平均約漲三倍，讓許多豪宅屋主大喊吃不消，

後來台北市在2017年修法，針對2001/7/1後建成的豪宅，改用固定比例加價(1+120%)的方式，取代原本的路段率加價，這個計算方式會比原本的方式稍微省稅一些。

豪宅稅如何查詢？

豪宅稅就是房屋稅，要知道自己的房子要繳納多少房屋稅，除了每年會收到的房屋稅繳款書上面會有記載外，還可以至各地稅捐稽徵處查詢或是透過網路查詢。

房屋所有權人可以憑自然人憑證、工商憑證或已註冊健保卡，到財政部稅務入口網線上查詢。

用哪張信用卡繳豪宅稅有最多優惠？

由於豪宅稅的金額動輒數萬至數十萬元，金額並不低，對於想省錢的人也可以考慮使用有優惠的信用卡得到一些回饋。

豪宅稅屬於地方稅，並不是每家銀行的信用卡繳稅都有回饋。

繳納豪宅稅/房屋稅時可以獲得回饋的方式有以下三種：

1. 找到有提供房屋稅回饋的信用卡線上繳費
2. 到超商使用特定行動支付結帳
3. 行動支付直接繳稅

由於各家銀行信用卡的優惠不定期會更新變動，想知道目前用哪張信用卡繳房屋稅有最多優惠，可以閱讀市場先生幫大家整理好的文章：

房屋稅信用卡用哪張？銀行/超商/行動支付信用卡優惠與分期指南

快速總結：什麼是豪宅稅？

1. 豪宅稅的正式名稱為「高級住宅加價房屋稅」，就是針對持有房屋總價較高的人，課較高的房屋稅；此外，出售豪宅所得的部分收入，也會被計入個人所得稅。

2. 奢侈稅不是豪宅稅，奢侈稅原是針對2年內買賣非自用住宅的房子課徵，以抑制短期交易，但是2016年實施房地合一稅後，為了不重複課稅，針對房屋及土地的奢侈稅已經停止課徵。

3. 豪宅標準會隨著政府政策調整，各縣市定義標準不同，以2024年公告的房地總價為例，台北市豪宅為6,000萬以上，新北市為4,000萬以上，桃園/新竹/高雄/台南為3,000萬以上，其他縣市則是2,000萬以上。

4. 豪宅稅的課稅方式分為二種：2001/6/30以前建成的豪宅，以提高路段率來增加課稅。2001/7/1以後建成的豪宅，以固定比例加價(＋120%)的方式來增加課稅。

5. 要查詢豪宅稅，可查看每年房屋稅單、至各地稅捐稽徵處查詢或是到財政部稅務入口網查詢。

市場先生額外補充：假如有買房計畫，也須留意豪宅貸款政策與限制(限貸令)。

2021年中央銀行執行了幾波打房政策，針對豪宅貸款成數有做限制，規範自然人購買高價住宅購屋，限制銀行的豪宅房屋貸款最高為4成，目前尚未確認央行政策是否會跟著財政部的豪宅稅標準執行，建議留意央行對於豪宅政策是否會有調整。

由於某些區域的豪宅認定標準和舊制的下修幅度較大，市場先生團隊實際詢問了幾家銀行的房貸部門，假如是有計畫買預售屋，銀行做預售屋鑑價時，多數會參考簽約成交價，但不超過成交價，如果購買的預售屋成交價很接近豪宅標準，可能建議自備款要再提高一些。

此外，銀行對於高價房屋的貸款會更謹慎審核，即便是新屋或中古屋，當房屋成交金額非常接近豪宅認定標準的9成，在銀行內部可能會被認定為豪宅，銀行有可能最高只能提供房屋總價的4成貸款。

因此在評估買房的過程，建議同時詢問各家銀行的房貸利率和貸款成數，會更清楚知道自己該準備多少的買房自備款。

可閱讀：各家銀行房貸利率比較表

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