租金投報率怎麼算?我的房子要賣掉還是出租比較好?

最後更新:2024-03-15

租金投報率

很多人在投資房地產的時候,不會計算租金報酬率,導致在選擇房子要出租還是出售時,不知如何比較,或者選擇買房標的時無法做出合乎投資報酬率的出價。

本文市場先生介紹如何計算租金投報率,並告訴讀者房子要出租或出售要考慮的3大因素。
文末也提供全球主要城市租金投報率排行供參考。

租金投報率怎麼算?

租金投報率=(每月租金 × 12) ÷ 房屋總價

以上是租金投報率最簡單直覺的計算方式。

舉例來說:房屋總價1,000萬,每月租金15,000元,

租金投報率=(15,000 × 12) ÷ 1,000萬=1.8%

然而,這個計算公式並沒有考慮到房屋持有者的其他成本,如裝潢費、修繕費、稅費、仲介費等,

因此,比較完整的租金投報率計算公式應為:

完整租金投報率=(每月租金 × 12 – 持有房屋的相關成本 ) ÷ (房屋總價 + 取得房屋時的花費)

舉例來說:房屋總價1,000萬,裝潢花了100萬,交易時仲介費加上稅費花了10萬。

每月租金15,000元有含管理費,每年修繕費用10,000元,管理費12,000元,房屋稅+地價稅5,000元。

完整租金投報率=(15,000 × 12 – 10,000 – 12,000 – 5,000) ÷ (1,000萬+100萬+10萬)=1.38%

然而,多數人買房子並非全款購買,而是只付頭期款,其餘用房貸。如果以頭期款20%來算,買房子相當於是開了5倍槓桿。

槓桿租金投報率=(每月租金 × 12 – 持有房屋的相關成本 – 房貸利息) ÷ (房屋頭期款 + 取得房屋時的花費)

舉例來說:房屋總價1,000萬,頭期款200萬,裝潢花了100萬,交易時仲介費加上稅費花了10萬。

每月租金15,000元,每年修繕費用10,000元,每年房貸利息12萬元,房屋稅+地價稅5,000元。

槓桿租金投報率=(15,000 × 12 – 10,000 – 120,000 – 5,000) ÷ (200萬+100萬+10萬)=1.45%

實際上,把房貸利息算進去的話,槓桿租金投報率並不高,甚至可能是負的,也就是租金並不能完全支付房貸利息,

主要原因是台灣的房價非常高,但租金比起房價來說偏低,像台北租金投報率只有1.1%,在全球主要城市排倒數第一。

影響租金投報率的3大因素

影響租金投報率的關鍵,除了每月租金及房屋取得成本外,還有3大因素是需考慮的。

因素1:房屋空置的成本

房屋出租一定會面臨出租率的問題,不可能長年都一直滿租。房客搬走時,找下一個房客也會有空置期。

所以,計算租金投報率一定要考慮空置率的問題,空置率高會大大降低租金投報率。

如果是好出租的地段,例如當地主要城市、學區或大學旁、工商業園區附近等等,在計算投報率時,可以用一年11個月租金計算,相當於計入1個月的空置期。

如果是較難出租的地段,在計算時需要更保守一些,例如用8個月或10個月下去算,評估房屋投資價值時才不會過於樂觀。

因素2:仲介費或自行出租及管理的時間成本

房屋出租分為自行出租或是委託房仲出租。

在台灣委託房仲出租,成交時屋主通常要支付1個月的租金當仲介費,所以計算租金投報率時,分子需要多扣1個月的租金。

如果是自行出租,雖然沒有相關仲介費產生,但額外也付出了帶看、溝通、簽約等相關時間成本,這是容易被忽略的隱藏成本。

此外,仲介也有代管的服務,幫你收租金及解決房客的大小問題,收費一般是每月租金的10%,如果是自行管理,付出的就是時間成本。

市場先生提示:屋主自己的時間成本不能忽略

市場上有所謂包租和代管,分別是幫屋主把房子租出去,以及幫屋主做後續管理和收帳工作的公司。

我認為值得思考的是,我們在計算時,經常會忽略屋主自己投入管理的時間價值,

我認為計算報酬時,都假定各種工作需要聘請這類專業業者,把成本算進去,才能更正確衡量投資價值。

因素3:持有房屋的相關成本

持有房屋時,需要付出的常見成本包含:

  1. 房屋稅地價稅:繳交金額多寡依房屋地價跟課稅現值而定,一般來說,以市價2,000萬內的房子來說,房屋稅金額在數千元至數萬元不等,地價稅則是數百元至數千元不等。若房子屬於出租非自住用途,那不適用自用住宅稅率,要繳的房屋稅跟地價稅會更高。
  2. 修繕費用:房子出租時,如果發生漏水、家電自然損壞等,都是屬於房東的責任,所以房東每年還要準備一筆修繕費用因應相關的支出。如果愈老舊的房子,修繕費用就要抓高一點。
  3. 租賃所得稅:房東的租金收入需要併入個人綜合所得稅課稅,所以如果房東本身收入高,再加上出租所得去課稅的話就不划算。
  4. 房貸利息:如果房子是貸款來的,那麼每月要支付的房貸利息也是屋主要付出的相關成本。

房子出租或出售需考慮的3大因素

在考慮房子到底是租或賣比較好時,可以先考量以下3大因素。

因素1:比較租金投報率

目前台灣的租金投報率約在2~3%之間,算是相當低。

那麼,租金投報率要在多少以上才值得繼續持有呢?我們可以用以下方式思考。

1. 租金投報率有沒有高於房貸利率?

假設房貸利率是2%,租金投報率只有1.5%,那在房價不漲的前提下,持有房屋等於是虧錢的。

如果房貸利率是2%,租金投報率有6%,那麼這個房屋就算是很不錯的投資。

2. 如果把房子賣掉,這筆錢拿去做其他投資,能不能帶來更好的收益?

舉例來說,王小明用800萬買入一間公寓,貸款600萬,三年後房屋市價為1,000萬元。

他若把房子出租,扣掉房貸利息及其他相關費用,每年租金投報率是1.2%,每年實收12萬元。

他若把房子出售,還掉貸款及相關交易費用20萬,還剩下380萬,拿去購買債券ETF,假設年利率是5%,每年實收19萬元。

在這個例子中,如果不考慮未來利率的變化及房屋的增值,以投報率的角度來看,把房子賣掉是比較划算的。

因素2:考慮個人資金需求跟現金流問題

在租金投報率不錯的前提下,要考慮出租或出售端看個人的資金需求。

  • 如果不缺錢,喜歡固定的被動收入,那麼可以考慮繼續收租。
  • 如果需要大筆的現金,出售也有不錯的報酬率,那麼可以考慮把房子出售。

除了資金需求外,還要考慮自身現金流問題,因為即使租金投報率高於房貸利率,或者也高於其他投資的機會成本,但是貸款時是需要每期償還本金+利息,因此即使有租金報酬率不錯值得出租,還款的現金流也是房東需要考慮的。

因素3:考慮房屋未來增值空間跟安全係數

投資房地產除了租金收入外,還有很大原因是為了房屋未來增值的空間。

如果房屋所在位置未來增值潛力大,例如即將蓋高鐵、捷運或學校等,那麼即使目前租金投報率低,還是可以持有。

如果房屋所在位置非核心區域,且為人口淨流出區,未來增值潛力小,如果租金投報率又不佳,那麼就可以考慮出售。

此外,房子不一定是漲,也不一定多久後才漲、且有利率變化等、出租空窗期、房客積欠房租或破壞房子等問題等等,

因此實際追求的租金投報率,應該是要比其他替代投資更高,或者保守估計租金投報率,才是比較合理的作法。

房屋出租及出售優缺點比較

出租 出售
優點 •每月有穩定現金流進帳
•可享受房地產未來潛在的增值空間
•可直接獲利了結
•不需再花時間或成本管理租客
缺點 •房屋空置的風險
•租客破壞房屋或將房屋變成凶宅的風險
•需花時間或額外成本管理租客
•較高的房屋稅、地價稅,且租賃所得需納入個人所得稅
•未來每月沒有租金收入
•無法享受房地產未來增值空間
•房屋交易時需繳納房地合一稅土地增值稅
資料整理:Mr.Market市場先生

全球主要城市租金投報率排行

根據全球最大的城市數據資料庫網站 NUMBEO 2023年的統計,在全球357個主要城市中,租金投報率最高的是南非的普利托利亞(Pretoria) 17.7%,而最低的有三個城市,分別是廣州、深圳及台北,投報率都只有1.1%。

租金投報率最高的城市,主要集中在美洲及南非,投報率都超過10%。

全球主要城市租金投報率前10名
排名 城市 租金投報率
1 普利托莉亞(南非) 17.7%
2 克雷塔羅(墨西哥) 14.0%
3 亞特蘭大(美國) 13.1%
4 科羅拉多泉(美國) 12.3%
5 芝加哥(美國) 12.2%
6 聖胡安(波多黎各) 11.8%
7 鳳凰城(美國) 11.8%
8 休士頓(美國) 11.8%
9 卡拉卡斯(委內瑞拉) 11.6%
10 德班(南非) 11.3%

資料來源:NUMBEO網站,2023/06資料
資料整理:Mr.Market市場先生

租金投報率最低的城市,主要集中在中國、台灣跟南韓,租金投報率都在2%以下。造成租金投報率過低的原因主要是這些地區房價所得比都非常高。

全球主要城市租金投報率倒數前10名
倒數排名 城市 租金投報率
1 台北(台灣) 1.1%
2 廣州(中國) 1.1%
3 深圳(中國) 1.1%
4 首爾(南韓) 1.2%
5 上海(中國) 1.5%
6 南京(中國) 1.6%
7 杭州(中國) 1.6%
8 北京(中國) 1.6%
9 香港(中國) 1.7%
10 高雄(台灣) 1.8%
資料來源:NUMBEO網站,2023/06資料
資料整理:Mr.Market市場先生

不過全球各國的房地產規則、稅務與維持成本,以及趨勢和風險,都有所不同,尤其如果是開發中國家,經濟風險、制度風險、匯率風險,都會比較高。

因此如果有興趣應該要多做些功課,不是看到房租投報率就想要投入哦。

快速總結:如何判斷房子出租還是出售較好?

在判斷房子要出租還是出售較好時,首先要計算房屋的租金投報率。

租金投報率的計算不是只有用租金去除以房屋總價這麼簡單,還要考慮房屋持有時的相關成本及空置成本,才能算出真正的投報率。

另外市場先生也提醒,不要忽略了屋主本人管理的時間成本,也是隱性的成本。

投報率可以幫我們初步計算出租還是出售划算,

之後再根據個人的資金需求、房屋未來增值空間等,去考慮到底要出租還是出售。

本文僅作教學使用,不代表任何投資建議,投資人需了解任何投資皆有其風險。

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專欄作者:牟均俞 主編:市場先生

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